房屋预售毕业论文
Commodity house opens to booking a real estate market in China is an important form of sales. For countries to strengthen the sale of commodity market, set up the system of pre-paid house laws. So far, in China's real estate market developing, booking system, played a big role, but also exposed to many problems, needs to be perfected. Article 4 parts from the legal Angle of commodity house opens to booking system is studied. The first part is to commodity house opens to booking a legal system of introduction, The second part, mainly from the Angle of legal relation of commodity house opens to booking system were studied, The third part, and puts forward some Suggestions of the legal system of commodity house opens to booking, The fourth part, mainly on the mainland system building booking. China is considered in this paper, the house opens to booking system mainly includes pre-sale market access system, main supervisory system and open to booking a contract law system. In recent years, considering the state council and the ministries of new policies issued by frequent commercial reform, predictable commodity house opens to booking system temporarily not quit the stage of history. In this paper, the legal system of commodity house opens to booking commodity house opens to booking a summary of the law, analyses the problems discussed about the commodity house opens to booking and advance the legal nature and effect of books, and probes into the status quo and the commodity house opens to booking, perfect the legal system of commodity house opens to booking a specific : commodity house opens to booking, Subscribe book, suggest能帮助你是我的荣幸，有分加就更好了！用我的吧谢谢
14. 商品房预售制度存在的问题与对策 简介：(字数：10291，页数：11) 15. 浅析中小型企业成功融资 简介：(字数：8829，页数：10 ) 16. 浅谈房地产开发中的成本控制 简介：(字数：6035，页数：9) 17. 加强过程管理 提高工程质量 简介：(字数：4762，页数：8) 18. 关于水工建筑物砼外观质量控制措施的实践报告 简介：(字数：6180，页数：9) 19. 工程项目质量控制 简介：(字数：8070,页数：12) 20. 工程量清单计价模式下的投标策略 简介：(字数：7644，页数：9) 21. 工程量清单的计价方法与技巧 简介：(字数：16149，页数：20)
我是法学专业03界毕业的。这是我的毕业论文，你可以先看看参考参考。住宅小区停车位（库）所有权归属分析Abstract：Residential District parking garage and ownership of belonging is a distinction between all buildings in a specific system, the Property Law provides for the adoption and implementation of different nature of the parking garage ownership attribution, so that we more clearly than in the past these different the nature of the solution. The promulgation of the law not only related to the protection of the rights and interests of the broad masses of urban residents, but also the harmony of the whole district, we should attach great importance to the introduction of the Bill of this system, there are still some flaws bill, we need to correct住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立， 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。小区停车位的所有权,从时间上可以分为两类:第一类所有权为停车位的初始所有权,这类所有权为开发商所有；第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后,停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权,不能相互混淆。在现实生活中,就第一类所有权并无争议,有争议的为第二类所有权的归属，所以后者是本文分析的重点。在分析小区停车位（库）归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。”（参见王利明著《论物权法中的车库的归属及相关法律问题》）建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分（王译鉴著：《民法物一权》（第一册），中国政法大学出版社1998年版，第195页）。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”其中虽然规定了建筑物区分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有”。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题，《物权法》规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。 《物权法》虽以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。从我国目前的现有小区情况大体来看，其停车位的形式主要有三种：第一种形式:在小区内建造的专门的停车设施,其相互间由墙壁隔开,四周范围明确,具有独立的入口,己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记,业主只有购买或者承租该停车位后,方可拥有所有权或者使用权;如果没有特别约定,其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位,我们称其为库,开发商对这类停车位的销售,通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行,即将特定车位与特定住宅单元相联系,一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于:捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售,而在分别销售中则车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于,这种类型的停车位,是由支付了相应对价的小区的业主所有。第二种形式:是在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车位开发商并不进行专门的销售,多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其有限,且已将其计入公摊面积进行销售,故在开发商将房屋售出后,因小区内的土地使用权已归全体业主所有,故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中,一般是由停车者向物业公司交纳使用费,而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分,为全体业主的利益而使用。第三种形式:在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种情形,开发商采取的销售方式有三种情形:分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个位的情况下,将车位销售给全体业主,每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法:一种是合同注明方法,即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售,否则为分别销售;另一种是成本计算方法,即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售,只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售。在分摊销售的方式中,多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断,如果由全体业主分摊了此项费用,则停车位归全体业主共同共有,否则归开发商所有。 相对而言,捆绑销售或者分别销售方式,其所有权的归属比较明确。在现实生活中,因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售,而且在我国现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下,有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人,从而引发纠纷。现行的《北京市商品房预售合同》和《物业服务合同(示范文本) 》中对此问题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定,购房人在签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位,并就停车位的价格与开发商、物业公司在合同中约定。车库、车位利益的纠纷关键是明晰车位、车库所有权问题。所有权确定了,使用权、收益权、处分权都随之解决。由于建国后我国废除了国民党统治期间的“伪法统”,一并废除了民国时期的“六法全书”和“民法典”,我国至今又还未颁布自己的民法典,加之中国传统社会忽视对公民私有财产的保护,公民的私有财产的确定和权利边界经常处于不确定状态,不利于对财产的保护和利用。目前对于住宅小区停车位(库)的所有权归属认识有几种通说：（一）合同约定说此种观点认为,对车库的归属应当通过约定来确定。这种观点的本质意义是合同双方当事人是以平等的身份以公平合理的方式自行协商车库的归属。《物权法》规定:“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，归全体业主共有”。从物权法的规定上来看，现在我们国家对于车位车库所有权的归属也是遵从于此通说来认定的。但是在当前卖方市场条件下，房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定霸王条款，并且他们在合同中主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微。这样将对广大业主极为不利且这也不符合本观点的本意。只有随着商品房市场的发展逐渐变为买方市场的时候，此种观点才有可能实现。（二）成本分摊说此种观点认为，当房地产开发商将车库的建造成本分摊到业主购房款中,车库所有权即为业主共有,否则归开发商所有。目前房地产价格是由需求决定的,而不是由成本决定的,开发商是否将车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去,也只有开发商清楚,业主几乎不可能去核定开发商的开发成本,也没有权力去核清开发商成本。因为成本是属于企业的核心商业秘密,因此据此来确定车库的所有权也是非常困难的。（三）国家所有说此种观点认为,地下车库属于地下人防工程,根据《人民防空法》的有关规定应当推定为国家所有（参见 王利明著《论物权法中车库的归属及相关法律问题》）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室1998年颁布的《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知》第2条指出:“人防国有资产是国防资产的组成部分,未开发使用的不交纳物业管理费。开发使用的人防工程,由使用人交纳物业管理费。使用人须承担产权人应交的物业管理费,并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。”随着城市商品房的发展,我国的人防工程建设发展迅速,人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。这种情况下,仍然认为地下人防工事归属于国家所有显然是不妥当的，理由有三。第一,《人民防空法》并没有明确规定所有的地下人防工事都属于国家所有。《人民防空法》第5条规定:“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人,通过多种途径投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”此处只是规定了由投资者使用管理,收益归投资者所有,并没有界定人防工事的所有权归属问题。相反,在没有界定所有权归属的情况下,应当认为投资者就是所有者,而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于国家所有。第二,在市场经济条件下,界定所有权最基本的原则仍然是投资者享有所有权。对于商品房小区的地下人防工事,国家并没有作出任何投资,因此就不存在在法律上主张所有权的基础。第三,如果地下人防工事属于国家所有,政府应当承担管理和维护的义务。但是事实上,对小区地下人防工事的管理费用并非由国家承担,大量的是由开发商或者业主承担。而由开发商或者业主承担管理费用而不享有所有权,这也是说不通的。（四）登记说此种观点认为：车位（库）房的所有权证登记是谁，即归谁所有。依据物权法的公示公信原理对于已登记的车位（库）肯定归登记产权人所有。但是我国目前的情况是：没有进行房地所有权属登记或者压根就不能进行登记的车库在我国的住宅小区里比比皆是，显然以此来确定车（位）库的所有权归属也是很难办到和不现实的。对于公共小区来说,停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益。因此,各国或地区的立法中,对此问题均有所规定,我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。(一)日本在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。但是，对屋内停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。日本学界存有争议,法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位。而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。（二）德国德国1973 年7 月30 日修正的《住宅所有权法》第3 条第2 项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间。”亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。（参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研容》，法律出版社1995年版，第169页。） 因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作为从物,直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同共有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。（三）法国在法国,新公寓的建造者负有一项法定的义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。（四）美国美国法律对小区内车库的制度设计,遵循两个最基本的原则,一是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权，二是不允许小区内的车库做为独立的专有专有部分进行单独买卖。可以看出,美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二,不允许小区内车库单独买卖,有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。（一）住宅小区地面停车位地面停车位是指经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意, 在住宅小区地面上直接设置的停车设施, 一般以划线分割方式标明。（陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。）房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后, 房屋单元办理初始登记及转移登记, 房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内, 因此, 该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人, 即业主。在这里全体业主拥有停车位的使用权而不是所有权是基于以下考虑: 所有权的客体必须符合构造上和使用上的独立性标准, 而地面停车位只是通过划线分割而成, 不具备建筑物所要求的遮蔽性, 所以只能被视为土地使用权的客体。对停车位的使用性质我们可以认定为对共用部分的专有使用, 它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定, 由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。（王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第39页）。该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。根据我国的实际, 我们认为, 应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金, 同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此, 无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位, 而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议, 对有关收益分配作出具体约定( 比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支) 后, 才能设立和运营这种地面停车位。否则, 将构成无权处分的侵权行为。（二）住宅小区地下停车位住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀, 现代建筑物不得不更多地向空间发展, 包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用, 才导致了地下停车位的出现。而我国对于地下停车位的法律规定仍是空白, 要确认地下停车位的权利归属, 首先要对地下停车位的权利结构有清楚的认识。传统物权理论认为只要具备构造上和使用上的独立性, 即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确, 与其上的房间有墙壁相隔, 已成为与住房相区别的、独立的特定物, 可以成为单独所有权的客体。然而, 结合我国房地产市场的实践来看, 如果一概地赋予地下停车位以单独所有权( 即相当于专有部分的所有权) , 亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的所有权的话, 会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的,即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。根据我国“房地不分离”的原则, 没有地的存在, 怎么可能有房的存在呢?在转移登记时, 其不能取得房地产权证, 其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物（王利明著：《物权法论（王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第400页。）。另外, 由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上, 不拥有土地使用权的房地产开发商是无法对其取得产权的。也因此, 实践当中, 开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有, 开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后, 开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托, 将停车位予以出租, 所得租金收入归全体业主所有, 用于弥补物业管理费用开支。同时, 停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。当然, 对于将地下停车位的建筑面积也计算建筑容积率的特殊情况, 我们应区别对待。这些按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下停车位, 和地上建筑物一样要计入整个的建筑面积。因此, 该种停车位可拥有独立的所有权。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费, 但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。（三）楼房首层架空停车位楼房首层架空停车位, 是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下, 首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的, 不能获得相应的土地使用权面积份额, 其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物( 面积) , 也是住宅房屋单元的从物。所以关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的, 此处不再赘述。（四）楼房屋顶平台停车位楼房屋顶平台停车位, 是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。虽然楼房屋顶平台停车位在我国目前还未普及, 但随着停车位的日益紧张, 有关这种停车位的纠纷也会日益增多。对于屋顶平台的归属问题, 也是颇有争议。有人认为, 屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有; 也有人认为, 其应属于顶楼住房所有权的范围, 因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。我们知道, 对屋顶平台的利用更多的是用它的空间, 而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人, 而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。所以, 在该空间上设置停车位的权利也应当属于建筑物的全体区分所有人, 开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位, 而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可以。对于本次物权法立法内涵的分析及一些个人建议：我们学过法律的人都知道民事法律规范的核心任务为协调利益关系,立法者总是根据利益关系的不同类型,设置相应的法律规范。民法所协调的利益关系主要包括以下三种类型:民事主体与民事主体之间的利益关系,民事主体的利益与国家利益之间的关系（民事主体在本文中仅代表单个人或单个组织，并不代表国家）,民事主体的利益和社会公共利益之间的关系（ 王轶著 对中国民法学学术路向的初步思考—过分侧重制度性研究的缺陷及其克服[J ] . 法制与社会发展,2006） 。对于民事主体和民事主体之间的利益关系,在通常情况下,会采用任意性规范、倡导性规范或混合性规范进行调整;对于民事主体的利益和国家利益、社会公共利益之间的关系则通过强行性规范去调整。首先应明确停车位权属之争所属利益的性质,即其调整的利益为民事主体与民事主体之间的利益,还是民事主体与国家、社会公共的利益。如果其为民事主体之间利益的争议,则应该运用任意性、倡导性或混合性的规范去调整;如果其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,则应该运用强制性规范进行调整。不能笼统地把停车位权属之争称为民事主体之间的利益或者称其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,因为停车位的情形相当复杂,如果停车位可以进行登记,则登记后的业主利益和开发商的利益都仅代表他们个人或组织，所以开发商与已购买该停车位的业主之间为民事主体之间的关系,他们之间采取协商的形式解决利益冲突,即法律不采取强行法规范二者之间的关系。但就目前我国住宅小区绝大多数情况是整个社区的业主的利益与开发商的利益而言,其是否应该属于民事主体与社会公共利益之间的关系呢？小区所有业主的利益到底是否属于公共利益呢？什么是公共利益呢，对于这个问题我们就要看在某一事项所涉及的众人中，是不是有多数人对该事项表示认可。如果得到多数人的认可，该事项属于“公共利益”无疑！反之，如果在某一事项所涉及的众人中，有多数人对该事项不认可，则该事项必不属于“公共利益”。说到这里，公共利益的内涵已经很清楚了。所谓“公共利益”，必须要与公共决策结合起来，大多数人认可之事就是公共利益，大多数人不认可之事就不是公共利益（参见 王昌英著 何为社会公共利益[J] 北京大学学报 2001 04）。所以说什么是公共利益问题属于事实判断问题，必须结合具体的事项，由该事项所涉及的公众来决定，在立法时对哪些事项属于公共利益进行事先列举是不可能也是不实际的。由此可以得出全体小区业主的利益是经过大多数人民认可的利益（相比于单一开发商来讲）所以应该属于社会公共利益范畴，所以应由强行法进行规范。而物权法第76 条第2 款赋予当事人自主选择的权利,为任意性规范,因此背离了规范的性质,所以我认为是错误的。并且长期在清华大学法学院任教的崔建远教授也认为：《物权法》不宜规定‘约定优先’，而应另辟蹊径。”（王谨著 公共物业所有权归属的《物权法》分析）并且从国外的制度上看没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理,而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决,且法定优先,约定作为补充。所以,本人认为,如果法律强制规定停车位属于业主的共同所有可能更有利于保护业主的利益,更加合理的解释了停车位与建筑物的归属的关系。既应用强行法进行明确规定：停车位的所有权归全体业主共有,只有这样才能避免开发商利用自己占着卖方市场而钻法律漏洞损害广大业主的利益。只有真正的使约定变为法定，才能维护最根本的我国广大业主的利益。综上所述，在建筑物区分所有权领域中，停车位（库）的权属问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益。只有规定清晰、明确的集体规则，确定停车位（库）所有权的归属，在现实中才能够保护区分所有权人的合法权益，建设和谐社会。参考文献：(1) 张军斌．黄武双．物业权属于物业管理[M] ．中国法制出版社，2002,37.(2) 高富平．小区停车位产权归属问题探讨[J] ．法苑，2002.(3) 陈华彬．现代建筑物区分所有权研究[M] ．法律出版社，1995,46(4) 周树基．美国物业产权制度于物业管理[M] ．北京大学出版社，2005,9-11.(5) 邓光达．钟声．论商品住宅小区停车场的产权归属及相关问题[J] ．西南民族大学学报．2005，（04）.(6) 王利明．物权法论[M] ．中国政法大学出版社，1997．15.(7) 杨明．小区停车位究竟属于谁[J/OL]载搜狐焦点房地产网．(8) 金凤．略论住宅小区车库的归属[J] ． 贵州师范大学学报，2004(9) [德]鲍尔，使蒂尔纳．德国物权法[M] ．张双根译．法律出版社，2004, 24-25.(10) 梁慧星．中国物权法草案建议稿[M] ．社会科学文献出版社，2000,123.（11）崔建远，小区停车位的归属论[EB/OL] ．(12) 王利明．民法总则研究[M]，中国人民大学出版社，2003,15.
房屋销售毕业论文
1、论文题目：要求准确、简练、醒目、新颖。2、目录：目录是论文中主要段落的简表。（短篇论文不必列目录）3、提要：是文章主要内容的摘录，要求短、精、完整。字数少可几十字，多不超过三百字为宜。4、关键词或主题词：关键词是从论文的题名、提要和正文中选取出来的，是对表述论文的中心内容有实质意义的词汇。关键词是用作机系统标引论文内容特征的词语，便于信息系统汇集，以供读者检索。每篇论文一般选取3-8个词汇作为关键词，另起一行，排在“提要”的左下方。主题词是经过规范化的词，在确定主题词时，要对论文进行主题，依照标引和组配规则转换成主题词表中的规范词语。5、论文正文：（1）引言：引言又称前言、序言和导言，用在论文的开头。引言一般要概括地写出作者意图，说明选题的目的和意义,并指出论文写作的范围。引言要短小精悍、紧扣主题。〈2）论文正文：正文是论文的主体，正文应包括论点、论据、论证过程和结论。主体部分包括以下内容：a.提出-论点；b.分析问题-论据和论证；c.解决问题-论证与步骤；d.结论。6、一篇论文的参考文献是将论文在和写作中可参考或引证的主要文献资料，列于论文的末尾。参考文献应另起一页，标注方式按《GB7714-87文后参考文献著录规则》进行。中文：标题--作者--出版物信息（版地、版者、版期）：作者--标题--出版物信息所列参考文献的要求是：（1）所列参考文献应是正式出版物，以便读者考证。（2）所列举的参考文献要标明序号、著作或文章的标题、作者、出版物信息。
衣食住行，住在人们的日常生活中占有重要地位。房地产开发是支持人们日常生活的基础。社会主义市场经济体制的制定，使得房地产业成为市场经济活动的主体成员，面对市场的风云变幻，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，掌握现代的营销技术。我国的房地产营销环境与营销管理虽然经过二十年的市场观念熏陶，但是我国的房地产在诚信问题、营销创新、产品创新、以及管理体制等方面与国际接轨上有距离。本文分为四章，各章内容如下：第一章系统阐述了市场营销管理的理论。第二章分别从政府和企业两个方面出发重点介绍了我国房地产市场存在的问题。第三章分析了问题出现的原因。第四章针对各个问题分别提出了相应的对策。本文从市场营销的基础理论出发，分析了我国房地产市场的现状和存在的问题，对解决我国房地产市场存在的问题提出了相应的对策。 关键词 房地产 市场 对策第一节 房地产营销的基础知识一、 房地产营销的概念市场营销译自英文marketing一词。最早产生于美国，1960年美国市场营销协会（AMA）定义委员会的定义：市场营销是把产品或服务从生产者引导到消费者或用户所进行的一切企业活动。房地产市场营销是通过房地产市场交换满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程。它有以下几层涵义：1、房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和劳务的需求。2、既包括现实需求也包括潜在需求。3、房地产市场营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动。4、房地产营销的手段是开展综合的营销活动。房地产营销是市场营销的一个重要分支，是建立在市场营销理论体系上的。在房地产营销的运用上主要由政府管理部门和房地产开发商。政府部门主要作为市场管理者对市场行为的监督以及对房地产开发商进行指导，披露市场供给需求信息，制定相关策略以利于社会稳定和经济发展。房地产开发商主要是发现市场机会，进行营销管理活动。1990年，美国企业营销专家劳特朋提出了4C理论，4C即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、企业与消费者的有效沟通。4C理论的营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品。 二、 房地产市场长久以来国内对住房的要求就是能够遮风避雨就行了，但是，随着社会的发展以及我国城市化进程的加快，房地产市场不仅仅局限于提供给人们遮风避雨的场所，而在引领住宅文化潮流上更是不遗余力。房地产有其区别于其它产品的特点。房地产的特点：1、 地域的固定性和耐久性土地是房地产产品最重要的生产资料，由于土地的永久性和固定性，所以房地产的地点是固定的。而且房地产的自然寿命通常都超过50年，甚至于美国独立战争时建造的房子仍在使用，很多房地产都是由于经济的因素而重建或废弃。2、 土地资源的相对稀缺性土地资源是不可再生资源，人类在改造自然的过程中使得部分的土地资源遭受破坏。随着人口的增加，人类将要进一步加快土地利用的步伐，但是我们只有一个家，地球的陆地面积不会有大的增加，虽然通过填海造地人们在一些经济发达地区增加了面积，但是，世界上沙漠的面积增在加大，人类在未来的可利用土地面积将会变得越来越少。3、 使用价值上的收益性、不可替代性和永续性人的一天有1/3的时间是用于休眠的，而人的一天中留在建筑物中时间还远远不止。今天，虽然科技异常发达，但是人类仍未能发明一种产品以替代房地产在人类生活中的重要地位。4、 交换关系上的高价值性和增值性房地产产品是多种劳动产品的综合，其所需要的生产资料种类和数量多，所需工艺复杂，所以这就决定了房地产的价值高的特点。同时，由于用于房地产产品生产的土地资源是不可再生的，在人类利用土地资源的过程中，土地资源将会显出物以希为贵的规律。然而，房地产的增值同时还取决于人们的心理预期。由于房地产的自身特点，房地产的市场供给与市场需求又有区别于其它产品的特点。房地产市场的需求特点:1、 房地产需求的广泛性衣食住行是人们不可或缺的基本生活活动。无论是用于生活还是生产，人们都需要房地产产品。2、 市场需求的多样性人的个性特征决定了要求有不同的房地产产品来满足其不同的要求，有用于生产的也有用于投资的。3、 市场需求的永续性这是房地产使用价值上的必备性和不可替代性决定的，因为房地产是人们生活和社会生产的物质基础。它不会因为技术的进步而被淘汰，而是随着人们生活水平的提高、社会文明的进步，人们对房地产产品的要求也越来越高。4、 市场需求的融资性由于房地产的价格昂贵，人们难以全部支付购房款，这就产生了由贷款和信用支持的融资活动。5、 房地产消费的长期性房地产是高价值性的产品，同时它的寿命也很长，所以房地产消费是长期性的。6、 市场需求富有弹性
房屋测绘毕业论文
那就非房地产测量莫属了。题目可以根据你自己的知识面自己拟定，可以是房地产与房地产测绘，也可以是手持激光测距仪在房地产测绘中的应用，等等。望采纳。
学 校：甘肃工业职业技术学院 专 业： 工程测量与监理 班 级： 测绘0452 姓 名： 赵 峰 二零零九年六月一日宿迁市市区第二次土地调查技 术 设 计 书 说 明为贯彻落实《国务院关于开展第二次全国土地调查的通知》和《省政府关于开展第二次全省土地调查的通知》等文件精神，进一步加强地籍基础业务建设，全面提升地籍管理工作水平，满足城市建设和土地管理的需要，更好地服务社会经济发展，宿迁市国土资源局于2007年组织开展宿迁市市第二次土地调查工程市区城镇土地调查项目，建立市区城镇土地调查数据库和管理信息系统。根据国土资源部和省国土资源厅的部署，充分考虑国土资源事业快速发展对现代地籍管理的要求和城市信息化建设的需要，按照《第二次全国土地调查技术规程》和《宿迁市第二次土地调查工程总体工作方案》编写本技术设计书，在城镇土地调查时遵照执行。目 录一、项目概况 任务来源 测区概况 工作内容 2二、已有资料分析 控制资料 影像资料 其他资料 2三、作业技术依据 3四、成图的基本规格与要求 平面坐标与高程系统 控制测量基本精度要求 地形图成图精度 成图的基本要求 4五、生产技术方案 软硬件配置 生产流程图 6六、控制测量 一级GPS网测量 二级导线施测 图根控制测量 高程测量 11七、全野外数据采集 12八、地形图上内容的表示要求 测量控制点 居民地及设施 工矿建（构）筑物及其它设施 交通及附属设施 管线及附属设施 水系及附属设施 境界 地貌和土质 植被 各类注记 图幅整饰 图边拼接 23九、数据编辑与入库 一般要求 编辑原则 编辑要求 数据入库 26十、质量控制 27十一、提交资料 29一、项目概况 宿迁是欧亚大陆桥东桥头堡城市群中新兴的中心城市。改革开放三十年来，工业、农业、商贸、旅游等领域均得到了长足的发展。城市规模不断扩大，面貌日新月异，为满足宿迁市国民经济建设和社会发展的需要，向社会各方面提供现势、详尽的基础地理信息数据，构建宿迁市城市地理空间信息基础框架，推进“数字宿迁”的信息化建设。宿迁市国土资源局决定在城区110 km2的范围内实施“基础测绘”工程。 任务来源宿迁市自1996年建市以来，市区尚未全面开展基础测绘工作。为了推动全市基础测绘工作进程，宿迁市国土资源局以全市正在开展的第二次土地调查为契机，在开展宿迁市第二次土地调查工程城镇土地调查项目工作中同时开展宿迁市区110 km2 全数字成图基础测绘工作。其中整个市域的基础控制测量工作(A标段)已先期实施，控制成果已提交给宿迁国土资源局，为该项目的实施提供了可靠的基础控制资料。2、项目组织流程图：六、控制测量整个市域的基础测量已由A标段完成。D、E级GPS控制点成果由宿迁市国土资源局提供，在D、E级GPS控制网基础上加密布设一级GPS 控制网，可根据项目区的特殊情况发展二级导线网或二级GPS控制网。B、C、D三个标段必须联测一定数量的控制点，确保控制网整体精度保持一致。测图控制网的布设，一般应遵循从整体到局部，从高级到低级，分级别布网，逐级控制的原则。 一级GPS网测量1、布设：一级GPS网主要沿项目区内骨干道路布设，对道路狭窄或长有树木的道路，应选择适合GPS观测的地点埋石。2、选点：应符合GPS《规程》中条的规定。为便于数据采集，选定的一级GPS点之间应尽可能连续通视, 点位应便于保存和使用。特殊困难地区应保证有一个通视方向，布设点位要分布均匀，一级GPS点间距一般为200～400m，平均边长在300m左右。一级GPS点的点名,一律先按标段再按顺序统一编号，如B标段1号一级 GPS点为“I-B001”,编号尽量减少漏号。3、埋石：一级导线能埋石的地方，尽量埋设预制标石，铺装面路和混凝土构筑物上的点可嵌埋标志，预制标石用直径12mm ，长约20cm的钢筋作标志，标志顶高出标石面2-3mm，顶端刻“+”字，标石埋设时柱石面略高于地面。镶嵌标志采用铸铁标志，现场浇灌，路面开凿范围不小于10cm×10cm,开凿深度不小于25cm。为便于下一个工序查找和使用，标志应用红漆作明显标记，点位附近明显位置注明点号。4、埋石点的资料整理：所有一级GPS点均在实地按规定绘制点之记,所在地一栏的填写应认真了解,点位说明要简洁明确,写出点至明显目标的方向距离,量注标石中心至其他地物点三处的距离，避免读错距离。在绘制略图时,应与实地方位一致。点所在图幅栏内填写1∶500图幅号。选埋结束后，及时标绘点位分布图，绘清相邻点通视方向。5.、观测要求：GPS观测采用经法定单位检验合格的GPS接收机，要求仪器标称精度不低于10±10ppm，观测一般采用快速静态定位模式。作业主要技术要求：等级 卫 星高度角 有效观测卫星总数 平均重复设站数 时段长度 数据采集间隔 几何图形强度因子一 ≥15° ≥5 ≥ ≥15min 15s ≤8一级GPS外业观测时段长度应根据同步观测点间距离,观测条件等情况适当延长。每次设站的天线高度应量记两次。每一时段取用N-1（N为同步观测设站数）条独立基线参与平差计算。6、平差计算：一级GPS观测基线向量解算采用经鉴定过的厂家提供的商用软件进行平差。GPS网由独立观测边组成的多个闭合多边形构成，多边形边数应≤10条。对重复边、同步环、异步环需要进行检核，重复边的限差为2 σ(σ为规程规定的相应等级限差)，同步环坐标分量及附合路线全长相对闭合差限差分别为和，对同步环、异步环检核超过限差时，应对其中部分或全部观测成果进行重测。需进行补测或重测的边，应尽量安排一起进行同步观测。各异步环的坐标分量闭合差和全长闭合差应符合下式规定：Wx≤2 σ、Wy≤2 σ、Wz≤2 σ；环闭合差，W≤ ，式中n为独立环中的边数，σ为相应级别规定的精度（按平均边长计算）。GPS观测数据的后处理。应先进行无约束平差以检验GPS观测本身精度,分析检查有无粗差等,确认GPS观测精度无问题后再进行约束平差。进行无约束平差，以检验GPS观测中有无粗差和检验GPS本身观测精度，基线向量的改正数绝对值应满足：VΔx≤3σ, VΔy ≤3σ, VΔz≤3σ约束平差应对地面的约束点间的相互兼容情况，用附合路线检验。选用兼容性好的点作为约束点进行约束平差，同名基线约束和无约束的较差应满足：dΔx≤2σ,dΔy ≤2σ, dΔz≤2σ。无约束平差和约束平差均利用经过验算合格的GPS基线后处理软件进行计算。 二级导线施测1、布设：在一级GPS点密度不能满足数据采集需要，或因现场条件不能满足GPS观测要求导致平面控制点密度不足时，应加测二级导线点，二级导线的选点、埋石、点之记等资料整理按一级GPS点要求执行，二级导线观测采用电磁波测距导线，二级导线测量以一级GPS点或以上等级的平面控制点为起算点。2、观测：二级导线网观测采用经法定检验单位检验合格的全站仪。二级导线测量的主要技术要求：等级 附合导线长度(km) 平均边长(m) 每边测距中误差(mm) 测角中误差(〃) 导线全长相对闭合差二 200 ≤±15 ≤±8 1/10000二级导线编号先按标段再按顺序编号，如点号为“Ⅱ-B001”（ B标段一号二级导线点），项目区不得出现重号。水平角观测的精度要求：等级 测角中误差(〃) 测回数(J2) 方位角闭合差(〃)二 ±8 1 ±16 表中N为测站数，观测方向数四个以上要归零，半测回归零差不大于±8〃，一测回内2C互差不大于±13〃，同一方向各测回互差不大于±9〃。边长测量要求：边长等级 仪器等级 每边测回数二 I、Ⅱ 单向二测回一测回指照准目标一次，读数四次。一测回读数较差为：I级仪器不超过5mm，Ⅱ级仪器不超过10mm，单程测回间较差为：I级仪器不超过7mm，Ⅱ级仪器不超过15mm，观测一端气象数据，每边测定一次，温度读至度，气压读至lmmHg或100Hpa。3、平差计算：平差计算选用的软件为“北京清华山维新技术开发公司”开发的《工程测量控制网微机平差系统》。输入成果包括起始数据，方向观测值，边长，坐标，方向改正数等。精度评定包括单位权中误差，最弱点点位中误差，最弱边长相对中误差，方位角闭合差及导线全长相对闭合差等。 图根控制测量图根控制测量在一级GPS网、二级导线网基础上加密，以满足全解析测量要求为准则。图根控制可分两级加密，主要采用导线网或附合导线。1、图根导线的主要技术要求：等级 导线长度(km) 平均边长(m) 测回数(J6) 方位角闭合差(〃) 导线全长相对闭合差 坐标闭合差(m)一级 150 2 1/6000 ±二级 90 1 1/4000 ±导线总长，平均边长允许放宽 倍，但精度不得低于上表要求。当总长度短于允许长度的1/3时，只要求坐标闭合差小于±13cm，可不作全长相对闭合差检查。量取的栓距必须有多余条件检核，并进行误差分配。当附合导线中有短于10m的边长时，允许不作方位角闭合差检查，但不得继续发展，附合导线的边数一般不超过12。2、图根控制点选点：要求点位间互相通视，点位视野开阔，架设仪器安全可靠。3、图根控制点标志：水泥路面可采用刻凿十字方法，沥青路面打水泥钉或道钉，土质地面采用木桩，标志中心用铁钉表示等方法，实地必须明显标记，便于寻找，并注明点号便于使用。4、图根控制点编号：采用先按标段后按顺序统一编号，如B标段1号图根控制点为“T-B001”。5、图根控制点观测：图根控制测量测距采用红外测距方式，每边观测一测回，三次读数，一测回读数较差I级仪器不超过10mm，Ⅱ级仪器不超过20mm，并进行仪器的加常数，乘常数改正及气象改正。图根导线测量应尽可能采用三联脚架施测。6、条件许可情况下，图根控制测量允许采用GPS测量，GPS测量观测方法可以是快速静态定位模式，也可以采用RTK定位模式。1、快速静态定位模式的技术要求：等级 卫 星高度角 有效观测卫星总数 平均重复设站数 时段长度 数据采集间隔 闭合环平均边数 几何图形强度因子图根 ≥15° ≥5 ≥ ≥15min 15s ≤10 ≤62、RTK定位模式测量要求:以一级GPS以上控制点架设基准站，开测前和测站观测结束前，流动站应观测一个已知点，作为检核，不同测站之间应重复观测15％～20％的重合点，每点测量应在重置整周模糊度的情况下分别测量两次，点位较差在±5cm以内，取两次观测中数作为最终成果。否则两测站全部重测。GPS－RTK观测前应对流动站天线杆上的圆气泡进行检校，观测过程中应保持天线垂直稳定。 高程测量1、等外水准：应采用S3及以上的水准仪，双面木质区格式标尺，进行单程黑红面读数。等外水准要起闭于四等以上的水准点，布设成附合线路或结点网。等级 路线长度（km） 结点间距（km） 视距（m） 视距不等差（m） 视距累计差（m） 黑红面读数差（mm） 黑红面高差之差（mm） 闭合差(mm)等外 12 8 100 10 50 4 6 ±30 (注：L 为路线长度，取整km值)水准网中结点与高级点间或结点与结点间的水准路线长度不应大于附合水准路线规定长度的倍。2、GPS高程曲面拟合法：曲面拟合法进行GPS正常高的内插取得的高程，应在测区内至少联测6个四等以上水准点，点位应尽量均匀分布在测区的周边和中部，避免外推GPS拟合高程。3、图根高程控制：图根高程采用图根水准或图根光电测距高程导线施测，也可混合使用。图根光电测距高程导线一般和图根导线同时施测，以四等水准或等外水准联测的控制点起算，边数不应超过12条。图根高程导线的高程闭合差不大于±40 mm （D为边长，以km为单位）。图根水准起闭于四等水准或等外水准联测的控制点，路线长度不得大于8km,结点间路线长度不得大于6km，支线长度不得大于4km，视距不超过150m，仪器应尽量置中，前后视距大致相等。 高程闭合差不大于±40 mm （L为路线长度，以km为单位）。采用S3水准仪，木质标尺单面观测读数至mm。4、i角的检校：经检验过的水准仪在作业开始后连续三天应进行i角检校，水准仪i角小于±20"，以后每周校检一次。七、全野外数据采集1、全野外采集应根据原地形图、实际地形情况以及相互位置关系策划工作方案和计划。全野外采集可在图根以上等级控制点上设站，采用极坐标法采集地物点、地形点坐标。外业采集数据，采用全站仪内存，一次采集完成避免遗漏，工作草图上应尽可能标注本测站所采集的地物点性质，以便室内成图和检查。2、测站能直接观测到地物、地形点，且距离在150m内，采用极坐标法直接测量。3、采集细部数据应顾及棱镜厚度、杆状地物半径等数值的改正。对作业中个别需左右偏离（遮挡）才能测量到的细部点，利用全站仪的功能进行偏离改正。量取的栓距必须有多余条件检核，并进行误差分配，防止地物偏扭。4、细部点文件统一按作业日期进行编号。地物代码一般取地物汉语拼音的第一个字母的大写，点名格式为“@****”，“@”为地物代码，“****”为地物点号。5、隐蔽地区可采用手持测距仪、皮尺等方式丈量距离，根据实地几何关系，采用直角折线、距离交会、方向交会、方向线上点、垂线足点、矩形两点、矩形第四点等方法，求定待定点位置。6、每天外业工作结束后将采集的碎部点数据传输至微机，进行必要的数据处理后，进行地物点的连线，构成地形图，形成拓扑关系。7、在专用数字测图软件支持下，利用野外记录草图进行建筑物、构筑物、地形要素勾绘。将各种地物、地貌按照《图式》的规定绘置相应的符号，将各种文字、数字按照规定的规格注记到相应的位置上。8、根据外业采集的数据，按地形、地物等各自相应的代码，在计算机内进行数据处理，建立测区信息，对生成的地形图进行编辑。由绘图仪绘制过程图到实地对照检查，发现问题及时处理，检查合格后由绘图仪绘出标准分幅图。八、地形图上内容的表示要求 测量控制点1、测区内C、D、E级GPS点(包括用等级GPS联测过的控制点)和一级GPS点和一、二级导线点，一律按点位坐标展绘在图上，保证控制点与周围相关地物的位置准确性。一级GPS点用《图式》符号表示。2、图根点、测图增补的测站不进入图形系统，但须提供成果表和电子文件。3、等级水准点应根据点之记在实地量取其至三个明显地物点间的水平距离（按 ㎝ 级精度）后，准确标注于编辑图上。4、四等以上水准点和经四等以上水准联测的控制点，高程注至 m，用GPS静化大地水准面拟合的高程、等外水准高程和光电高程导线施测的高程，高程注至 m。 居民地及设施1、居民地是地形图的主要地物要素。为了准确反映实地各个房屋的外围轮廓和建筑特征，房屋均以墙基外角为准测绘（墙基外角距地平面小于1m时，以房角为准进行测绘）。2、房屋上的各种装饰性建筑及设施一般不表示，如储水罐，用户安装的卫星接收天线等。3、居民地房院落内的小花坛、水池、小菜地等不表示。4、房顶的电梯间、楼梯间、棚不表示。5、一层房屋在图上不注层次，统一在图外附注: “图内未注层次的房屋均为一层”。砖瓦结构的房子图内不注记，统一在图外附注：“图内未注建材性质的房屋均为砖”。6、一般居民住房不注建材性质。钢筋混凝土框架式结构的房屋要加注“砼”，混合结构的商品宿舍楼主体部分和企事业单位较大的房屋注“混”。7、有顶无墙或只有简易维护物，一面借助其他建筑，其他三面无墙或只有简易维护物的建筑可用棚房表示。8、对于住宅居民区院落内的违章搭建的小棚房，其高度远低于正常围墙高度的一律不表示。9、部队营房无法进入内部测绘，可伪装表示。10、对在规定测图期限内正做地基工程建设，且实地不易区分其具体层次分割线和测定房屋外墙角线位置的建筑中房屋，可用地类界概略绘出其范围，并加注“××建筑工地”。11、对于图上不易区分的院落，应在对应位置加注“院”，对于图上小于6mm2的院落可综合表示成房屋。12、当院子有玻璃或其他透明材料封顶时，以普通房屋表示。13、凡用油毛毡、石棉瓦、塑料制品等材料作屋顶和用铁皮构建的房屋均用简易房屋表示。14、居民楼底层的车库或储藏室，高度大于，均要计入层数。对房屋楼层高度底于的假楼层不计入层数。15、柱廊、门廊、檐廊、悬空通廊、建筑物下的通道，按图式的相应符号表示。16、居民地内房前屋后面积大于图上6mm2的牲口房要表示，并加注“牲”。公共厕所以围墙为轮廓线，用细实线表示成一个封闭的多边形，并加注“厕”字，农村居民地各家自用、简陋的厕所可直接用简单房屋表示。17、从一楼开始完全封闭的阳台、内阳台、连地阳台按房屋表示，挑阳台用虚线表示，长度小于5m的不表示。18、街道两侧不正规的石棉瓦小雨棚、临时建筑物、装饰性的建筑物等不表示。正规的停车棚，图上大于12mm2 用棚房符号表示。19、房屋一般不综合，应逐个测绘。房屋毗连、庭院套递，分割困难时，应根据房屋和屋脊的形态不同，屋脊高低不一，屋脊前后不齐等因素进行分割表示，不允许成片合并。20、各种室外楼梯、台阶宽度大于或梯步大于三级的应表示。凉台、雨罩均应测绘，各单位和较大的居民区大院的大门门顶应表示、居民院落门顶、门墩不
浅谈测绘新技术在房产测绘中的应用论文
1 引言
房产测绘是房屋管理工作的重要基础和依据之一，为房屋的产权、产籍管理提供房产及房屋用地的权属名称、界址范围、产权面积等资料，是产权登记及产权转移的重要依据，房产测绘成果具有法律效力;同时，房产测绘成果为房产评估、税费征收、开发交易抵押提供基础数据和依据，财政经济作用明显; 另外，房产测绘成果涉及大比例尺测绘的内容，可以作为城市基础地理信息更新的数据源，避免重复测绘和重复投入。可以看出，房产测绘作用重要、意义重大。
随着城市快速发展，各类综合建筑、异形建筑越来越多，如大型体育场馆和城市商业综合体的建设，为房产测绘工作带来了极大的难度，传统的测绘方法难于满足其测量要求，探讨新技术、新方法、新仪器在房产测量中的应用非常必要。
2 测绘新技术在房产测绘中的应用
2. 1 HZCORS在房产测绘中的应用
2. 1. 1 HZCORS简介
杭州市连续运行卫星定位综合服务系统( HZCORS) 是综合运用全球导航卫星系统( GNSS) 、计算机技术、现代移动通信技术、网络技术建成的现代测绘基准，由参考站网、数据通信网络、数据处理中心和用户四部分组成，各部分通过网络和移动通信技术连接为一个整体。HZCORS采用虚拟参考站技术，参考站网由杭州、余杭、萧山、临安、富阳、昌化、铜庐、建德、淳安九个连续运行GNSS 参考站组成。经过系统精度检核，HZCORS 实时动态定位测量精度水平方向优于± 3cm，高程方向优于± 5cm，在基础测绘、工程测量、城市规划、城乡建设等领域得到了广泛的应用。
2. 1. 2 HZCORS在房产测绘中的应用
在房产测绘的过程中需要进行控制测量工作，HZCORS 的应用，极大的方便了房产控制测量。当然，房产测绘控制测量的精度要求较高，末级平面控制网相邻控制点的相对点位中误差不超过± 0. 025m，最大误差不超过± 0. 05m，采用传统的CORS -RTK 测量模式难以满足其测量要求。可以在HZCORS 环境下，以HZCORS 基准站为起算点进行快速静态测量，该方法省去了寻找控制点、验证起算点精度的要求，无需在起算点架设仪器，节省了工作时间、减轻了劳动强度，提高了工作效率，同时，由于相邻控制点一般同步观测，相对精度较高，完全可以满足房产测绘平面控制点的精度要求。
同时，在房产平面图的测绘过程中，采用HZCORS 与全站仪相结合的方法，充分发挥彼此的.优势，在保证测量精度的同时，提高了工作效率。
2. 2 三维激光扫描技术在房产测绘中的应用
2. 2. 1 三维激光扫描技术工作原理
三维激光扫描系统集成了多种空间数据获取手段，由三维激光扫描仪、旋转平台、软件控制系统，数据处理中心、数码相机及电源等附件构成。测量时，由扫描仪发射激光脉冲，通过两块反光镜有序快速旋转，把激光脉冲按一定次序扫过目标区域，通过测量激光往返时间计算距离，编码器测量脉冲角度，最终得到测量对象的三维坐标。测量数据经过软件处理后，即可输出实体建模。三维激光扫描可以从事各类复杂大型、不规则、非标准的建筑的三维数据的采集，快速重构目标的三维模型。
2. 2. 2 三维激光扫描在房产测绘中的应用
采用三维激光技术进行房产测绘时，首选进行测绘踏勘，选择合适的扫描站点，合理的扫描站点可以提高扫描效率，避免出现扫描漏洞;由于三维激光扫描通过标靶来建立测量坐标系，无需定向，仪器安置完成后即可开始扫描，扫描时需要设置合适的分辨率，避免扫描分辨率过高得到过多的冗余数据、过低扫描精度较差的情况，同时要求对标靶进行高精度扫描; 扫描完成后，使用扫描站点的三维坐标和结合标靶数据进行扫描数据配准，将扫描数据转换到大地坐标系下; 数据处理完成后，从点云数据中提取房产要素数据，并进行图形绘制，得到房产图件。地面三维激光扫描具有非接触测量、数据采样率高、主动发射扫描光源、高分辨率、高精度、数据兼容性好等优点，在人员无法到达的地点及结构复杂区域可以发挥传统测量模式无法比拟的优越性，丰富的点云数据可以真实的反映复杂结构建筑物的每一个细节，极大地缩短了外业工作时间，提高外业工作效率。由于获取的点云数据兼容性好，可以进行图形绘制及三维建模，在结构复杂、超大规模建筑物测绘时优势明显。
2. 3 免棱镜全站仪在房产测绘中的应用
2. 3. 1 免棱镜全站仪工作原理
免棱镜全站仪，相对于普通全站仪而言，无需协作式反射棱镜或接触式反射片，即可完成靶点三维坐标采集的坐标测量仪器，其常用光源均为LD 激光，适宜在测绘建筑物顶部等难以安置接触式反射设备的测区使用。同常规电子测距仪的原理基本类似，免棱镜全站仪测距均为采用脉冲波与相位波，用以实现目标点与仪器站间距离的测定，其中相位式测距的精度更高，而脉冲式测程更远。
2. 3. 2 免棱镜全站仪在房产测绘中的应用
免棱镜全站仪测量方法与普通全站仪类似，相对于普通全站仪而言，免棱镜全站仪具备以下优点: ①坐标采集过程较为简捷。在房产测绘中，免棱镜全站仪对于测程范围内的地物，无需前往放置接触式反射棱镜或反射片，即可在测站点完成目标靶点的坐标测量工作，降低了测绘工作强度，提高了危险场区测量的安全性; ②作业效率高，测量精度好。免棱镜全站仪测量时无需司镜人员协助，提高了测量的速度，同时针对高层悬空轮廓拐角等特征点，可以直接进行坐标测量，避免垂直人工投影照准或传统皮尺解析计算的误差来源，提升了观测的精度。
3 结论
目前，以连续运行卫星定位综合服务系统、三维激光扫描技术、免棱镜全站仪为代表的测绘新技术已经在房产测绘工作中得到了广泛的应用，保证测量精度的同时，提高了测量的效率，降低了劳动强度。但是，由于房产测绘的特殊性，与传统测量要求不同，需要采集大量的房产内部数据，包括地下室、楼梯间、电梯井、阳台等，传统的测绘方法必不可少。因此，在房产测绘的过程中，可以充分综合新技术与传统的测量方法，互相配合和补充，保证房产测绘成果的精度和可靠性。
目前，房产测绘成果已经成为城市基础地理信息的重要补充，然而，房产测绘要求与城市基础地理信息不同，如房产测绘成果不要求高程数据等。若使用房产测绘成果进行城市基础地理信息更新，技术设计在满足房产测绘要求的同时，需要充分考虑城市基础地理信息更新的要求。
房屋防水毕业论文
《浅谈建筑工程中防水工程的施工准备及应注意的问题》摘要:防水工程在建筑工程中具有基础性的地位,文章介绍了几种常用的和高分子合成的防水材料,包括刚性防水材料——防水混凝土、卷材防水材料——沥青防水卷材、高分子合成材料——涂膜防水材料,结合建筑实践经验总结出各种材料在施工时的准备条件和应该注意的施工质量问题。关键词:防水工程防水材料涂膜防水材料沥青防水卷材建筑工程 建筑工程防水是建筑产品的一项重要功能,是关系到建筑物的使用价值、使用条件及卫生条件,影响到人们的生产活动、工作生活质量,对保证工程质量具有重要的地位。随着社会生活条件的不断改善,人们越来越重视自己的生活质量,在防水条件上要求不断增高。近年来,伴随着社会科技的发展,新型防水材料及其应用技术发展迅速,并朝着由多层向单层、由热施工向冷施工的方向发展。面对科学技术的不断进步与更新,掌握防水工程的施工准备及质量问题显得尤为重要,对以后建筑工程的发展具有重大的意义。．．．．．．你留个邮箱，我发给你，3000多字，太长了。。。
摘要:屋面防水工程是房屋建筑的一项重要工程,工程质量好坏关系到建筑物的使用寿命,还直接影响人民生产活动和生活的正常进行。据统计,导致屋面渗漏原因有几个方面:材料占20~22%,设计占18~26%,施工占45~48%,管理维护占6~15%。目前屋面防水出现许多新型材料,但是卷材防水层仍然占着重要位置,因此本文从设计和施工两个方面分别对屋面防水工程质量控制进行了阐述。 关键词:建筑工程;屋面卷材;防水设计;施工措施 1、屋面防水工程存在的主要问题 建筑房屋渗漏是建筑工程中存在的普遍质量通病,目前已引起了国家的高度重视,2000年起实施《建设工程质量管理条例》要求屋面防水工程防渗漏为5年。 造成这些通病的发生主要表现如下: 防水材料质量不符合要求 目前防水材料市场的基本状况仍处于鱼目混珠、真假难辨。特别是主导产品SBS改性沥青防水卷材受到的冲击最大。 设计单位不重视防水设计 防水层的选材本该由设计人员严格按《规范》要求进行设计。但因不少设计人员不熟悉防水材料的品质,使用要 求,随意套用施工图集。 材料优劣及质量控制意识不强 施工单位为顺利中标,常常采用压低中标价格的方法,这种情况下为谋取利润,只能使用价格较低的防水材料和不按正规的施工工序施工,因此质量难以保证。 建设单位的行为不规范 建设单位主导市场,多数建设单位一是认同伪劣产品并恶意压价,降低房屋成本谋取利润;二是对施工单位采购的材料不管不问,没有起到监督管理的责任。 2.提高防水设计质量 设计屋面防水应满足以下要求:1)屋面应形成连续的完全封闭的防水层;2)防水层不会因基层的开裂和接缝的移动而使防水层损坏破裂;3)防水层能承受因气候条件等外部因素引起的老化。 为了满足以上要求,屋面防水工程应从设计、施工、维护等多个方面采取综合措施。 设计指导思想明确 防水层设计应保证在规定使用年限内不渗漏,方案选择应充分考虑地区条件、材料资源、施工的可靠性及使用时易出现的问题。 设计防水层应考虑到整体结构 结构的变形会导致防水层的开裂,当地基沉降变形时,屋面防水层的整体性受沉降变形与温差变形叠加的控制,总变形超过防水层的延伸极限就会造成开裂而漏水,因此不同的地基采用不同的设防,增强结构的整体刚度。 3、屋面卷材防水施工前要做好以下几点工作 施工前的技术准备工作 屋面工程施工前,施工单位应组织技术管理人员会审屋面工程图纸,掌握施工图中的细部构造及有关技术要求并根据工程的实际情况编制屋面工程的施工方案并向班组进行技术交底。 对施工人员及施工程序的要求 屋面工程的防水必须由防水专业队伍施工并按施工工序、层次进行质量的自检、自查、自纠并且做好施工记录。 对防水材料的质量要求 防水材料进入施工现场后应附有出厂检验报告单及出厂合格证。施工单位按见证取样送样制度复检。经复检合格,提交复检试验报告合格单后方可在防水工程中使用。 4.保证屋面防水工程质量的要求 施工环境 为了保证施工操作以及卷材铺贴的质量,宜在+5℃～+35℃气温下施工;高聚物改性沥青以及高分子防水卷材不宜在负温施工,热熔法铺贴卷材可以在-100℃以上的气温条件下施工。雨、雪、霜、雾,或大气湿度过大,以及大风天气均不宜施工。
房屋拆迁毕业论文
首先确立自己的思路，然后加固知识
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