房地产评估论文3000字怎么写
中信海洋直升机股份有限公司 转让哈尔滨基地房地产资产评估报告书 中承华评报字（2004）第033号 中信海洋直升机股份有限公司： 中信海洋直升机股份有限公司（以下简称“中信海直”）拟将其拥有的哈尔滨基地房地产进行转让。北京中承华资产评估有限公司（以下简称“中承华”）接受中信海直的委托，对其拟转让的上述房地产———位于哈尔滨市香坊区赣水路32号的中信海直哈尔滨基地0－7层办公楼进行了评估工作，对委托评估的房地产在2004年4月30日这一评估基准日所表现的市场公允价值进行评定估算，为委托方从事上述行为提供价值参考。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方及资产占有方概况 （一）委托方及资产占有方： 委托方：中信海洋直升机股份有限公司 注册地址：广东省深圳市罗湖区解放西路188号农业银行大厦19楼 注册资本：人民币25680万元 营业执照号码：1000001003124（6－1） 法定代表人：李士林 企业类型：股份有限公司（上市） 中信海直是经中国国际信托投资公司以资计字〔1998〕 20号文批准，以中国中海直总公司为主要发起人，同时联合中国海洋石油南海东部公司、中信国安有限公司、中航黑河民机技贸中心、广东南油经济发展公司、深圳市友联运输实业有限公司、深圳名商室外运动俱乐部有限公司共同发起，在原中国海洋直升机专业公司基础上，通过改组改制而设立的股份有限公司。经中国证券监督管理委员会以证监发行字〔2000〕90号文批复，中信海直于2000年7月3日在深圳证券交易所以上网定价发行方式向社会公众增量发行人民币普通股6，000万股，同年7月31日，该公司6000万人民币普通股在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码0099，发行时总股本为19，600万股。 经营范围是：为国内外用户提供陆上石油服务、海洋石油服务、人工降水、医疗救护、航空探矿、航空摄影、空中广告、海洋监测、渔业飞行、气象探测、科学实验、城市消防、空中巡查、航空护林、空中拍照方面的飞行服务、飞行场站服务设施；直升机、二手飞机、报废飞机、航空设备、器材及零配件的出口业务；直升机、航空设备、器材及零配件、机场场站设备的进口业务；接受委托代理上述进出口业务；与外国航空公司签定有关租用直升机、固定翼飞机及飞行员、机械师的合同；自营和代理除国家组织统一联合经营的16种出口商品和国家实行核定公司经营的14种进口商品以外的商品及技术的进出口业务；开展”三来一补”、进料加工业务、对销贸易和转口贸易；直升机机体、动力装置、机载设备、特种作业设备的维修；石油化工产品的仓储、陆路运输；投资企业所需设备、材料及生产产品的销售（国家有专项专营规定的除外）。 （二）资产概况： 1、基本情况 本次拟转让的房地产为中信海直哈尔滨基地办公用房地产楼，该房地产位于哈尔滨市香坊区赣水路32号（香坊区赣水路与民航路交口处），该地区为哈尔滨市开发区商业发达地段，周边分布多处商业服务及居住用房。该房地产西侧毗邻帝王大厦（商住 综合楼）、福顺天天大酒店（五星级），北临昆仑商城、鸿祥名苑、金桂园、名人府邸等商住小区，及世纪联华大型超市；东临市证券登记公司、名仕高尔夫、新加坡大酒店（五星级）、星河国际（高级商住综合楼）、华风世贸广场等哈市知名企业及商业物业。向北可见亚洲第一高钢塔（全钢结构）———龙塔，周边人文及商业氛围良好。 该房地产南北朝向，正门朝北，正面基本为长方形，内廊式，沿赣水路为短边，沿民航路为长边。该地产所在的整个大厦分成ABC三部分，现使用者依次为省卫生厅、北方天鹅和中信海直哈尔滨基地三家，各家的入口分开。楼后面是省商检局家属住宅。本地段以昆仑商城为核心，以饮食和娱乐业最为繁荣。 被评估房地产所在大楼地上12层，地下1层，为钢筋混凝土框架结构，建筑占地为共用，其分摊的土地面积为504．83平方米，该房产标准层高3．3米，底层层高4．2米，主体结构竣工于1998年12月，中信海直哈尔滨基地拥有0－7层（地下1至地上7层）部分，待估建筑面积为6562．77平方米，于1999年4月左右入住办公。 2、产权状况 该房地产产权证齐备、规范，其中：房产证编号为哈房权证开国字第00045595号，国有土地使用权证书号为哈国用（2002）字第52735号，证载权利人均为中信海直哈尔滨基地。 3、附属设施及内外装修 该房地产底层正立面外墙以花岗岩贴面为主，其他立面以防水涂料为主。内部电梯前厅、楼梯间及公共走道：花岗岩地面、轻钢龙骨、墙面乳胶漆、花岗石踢脚、腰线镶榉木线、不锈钢楼梯扶手。榉木包门，双层白铝合金推拉窗。卫生间铺有墙砖、地板砖，天棚采用PVC板吊顶，普通国产洁具。该房产有2部LG原厂电梯，载重1000KG，仅通达7层。房屋水、电、照明设施齐全，采暖热源来自开发区热网。 一层门厅主要为造形龙骨及石膏板、枫木门贴榉木板亚光漆、天棚石膏顶角线、窗台板西班牙米黄理石，全玻璃包不锈钢感应式自动门。二三层主要为轻钢龙骨吊顶、纸面石膏板、棚面刮大白、棚面乳胶漆、包柱立邦漆、窗帘盒、榉木汽包罩、榉木窗台板／踢脚线，室内以石塑地板砖为主。四层至七层主要为：卫生间墙面镶瓷砖、卫生间PVC面层和棚角线、汽包罩刷防火漆、榉木门窗台、壁纸。 4、使用情况 目前，该房地产第7层由中信海直哈尔滨基地办公使用，地下1层用作食堂及部分楼层少量房间用做库房及闲置，其余楼层对外出租。经现场勘察，房屋主体结构均完好，附属设施使用功能正常。 二、评估目的 中信海直拟将其拥有的中信海直哈尔滨基地房地产进行转让。北京中承华资产评估有限公司接受中信海直的委托，对上述拟转让房地产进行了评估工作，对委托评估的房地产在2004年4月30日这一评估基准日所表现的市场公允价值进行评定估算，为委托方从事上述行为提供价值参考。 上述资产转让行为已经中信海直董事会决议批准。 三、评估范围 本次资产评估范围为位于哈尔滨市香坊区赣水路32号的中信海直办公楼0－7层，总建筑面积6562．77平方米。上述待估房地产基准日账面原值28，441，952．60元，账面净值25，534，073．55元。 四、评估基准日 资产评估基准日为2004年4月30日。本次评估的作价标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。 五、评估原则 中承华在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，遵循资产评估独立性、客观性、科学性的工作原则及资产持续经营、替代性、公开市场等原则，强调评估程序的科学性，取价标准的公正性、资产状态确认的现实性，以公正、客观、科学地评定估算评估对象在评估基准日之公允市场价值。 六、评估依据 ●法规依据 1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》； 2、原国家国有资产管理局国资办发【1992】36号《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、原国家国有资产管理局（1996）23号《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、财政部财评字〔1999〕91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知； 5、财政部财评字〔1999〕91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知； 6、财政部2001年第14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》； 7、中国注册会计师协会协〔2003〕18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》； 8、《中华人民共和国土地管理法》； 9、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》； 10、《中华人民共和国城市房地产管理法》。 ●行为依据 1、中信海直关于资产转让的董事会决议； 2、中承华公司与委托方签订的《资产评估委托约定函》。 ●产权依据 1、 中信海直提供的国有土地使用证、房屋所有权证。 ●取价依据 1、哈尔滨当地建筑装饰工程造价信息等资料； 2、评估人员调查获取的哈尔滨当地房地产市场价格信息等。 ●参考资料及其他 1、与中信海直资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证等资料； 2、评估人员现场勘察记录底稿； 3、评估人员收集的其他资料。 七、评估过程 在评估过程中，中承华对评估资产进行了较为详细的清查，并按照公认的评估原则，对委托方提供的法律性文件及相关资料进行验证审核，进行对资产的实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及其他有必要且可能实施的资产评估程序。 1、中承华在接受委托后，即确定了有关的资产评估人员并与委托方相关工作人员就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论，并设计了测算底稿。 2、收集和整理评估对象（房地产）市场交易价格信息。 3、对于房屋进行现场勘察记录，核实法律文件以及实际使用状况。评估人员对待估房产作了详细的勘查，主要是查看房屋的现状，各部位外观质量、装修的标准和完好程度以及该房产的周边区域状况。经勘查的情况如下： （1）基础承载能力良好，没有出现不均匀沉降等异常现象； （2）主体承重结构强度良好，具有继续承力和使用的功能； （3）内、外装修基本完好，无破损现象，但已显陈旧； （4）附属设施齐全，现正常使用； （5）其他部位未见异常情况。 4、依据评估人员在评估现场勘察的结论，再进行必要的市场调查，掌握市场行情，选取可比实例，分析影响市场价值的各项因素，最终测算得到委托评估资产的评估值。 5、针对测算的结果，我们按照规范化要求编制资产评估报告。评估结果及相关资产评估报告按公司规定程序进行三级复核，全部审核意见反馈回项目组，项目组在此基础上进行进一步的修订。最后由项目组完成并提交报告。 八、评估方法及测算说明 该房地产位于哈尔滨市南岗区和香坊区交界地带，为哈尔滨开发区的边缘地带，但所处地段商业服务业云集，我们根据转让房地产所处区位并结合法定办公用途等特点，通过调查近期哈尔滨市房地产交易市场上能够找到，且具有可对比性的交易案例，对该房地产采用市场比较法进行评估，由于选择的交易价格均不含房屋内部精装修，所以在上述比较修正后结果的基础上再加上待估房屋内部精装修的价值，得到整个办公楼的评估值。即，市场比较法房地产评估价值 ＝ 房地产主体价值＋装修价值。 市场比较法评估首先是选择市场同区域近期销售的与待估房地产类似的房地产作为参照物，从时间因素、交易因素、区域因素、个别因素等方面找出待估房产与每个参照物之间的差异。然后据此对参照物的交易价格进行调整，再通过综合分析，调整确定待估房产的评估值。 （一）待估房地产概况描述 1、区域因素 （1）地理位置及繁华程度：待估房地产位于哈市香坊区赣水路32号，为赣水路与民航路交汇处，属开发区繁华地段。赣水路两侧商服务业云集，这里距离哈市著名的旅游观光景点———龙塔及开发区广场仅数百米之遥，周边自然景观良好，待估房地产具有独特的人文景观及良好的商业氛围。 （2）基础设施完善程度：待估房产所在地区水、电、气、热等基础设施完善； （3）公共设施完善程度：待估房产所在地区公共设施完善，福顺天天大酒店（五星级）、昆仑商城（餐饮一条街）、世纪联华大型超市、名仕高尔夫、新加坡大酒店（五星级）、星河国际（高级商住综合楼）、华风世贸广场等哈市知名商业物业及省医院、省祖研医院等公共设施和医疗机构； （4）交通便捷度：待估房产所在区域道路通达，交通便捷。在赣水路、鸿祥路、黄河路上有27路、72路、86路、205路等多条公共汽车线路经过，并在距此100米之内设有车站。 （5）环境质量、周围景观：待估房产所在区域无污染，城市景观设施较好，但本项目绿化率不高； （6）区域规划：商业、公企（办公）和住宅。 2、个别因素 （1）建筑物新旧程度：待估房产已建成5年，现正常使用，但内、外装修已陈旧； （2）装修条件：待估房产一层门厅主要为造形龙骨及石膏板、枫木门贴榉木板亚光漆、天棚石膏顶角线、窗台板西班牙米黄理石，全玻璃包不锈钢感应式自动门。二三层主要为轻钢龙骨吊顶、纸面石膏板、棚面刮大白、棚面乳胶漆、包柱立邦漆、窗帘盒、榉木汽包罩、榉木窗台板／踢脚线，室内以石塑地板砖为主。四层至七层主要为：卫生间墙面镶瓷砖、卫生间PVC面层和棚角线、汽包罩刷防火漆、榉木门窗台、壁纸。 （3）设施设备条件：待估房产安装有两部LG原厂电梯，附属水、电、照明及消防设施齐全； （4）平面布置：按办公用途设计，但房间可改造布置； （5）楼层：0－－7层； （6）朝向：南北向。 （二）评估分析计算 根据评估目的和待估房产的情况本次采用市场比较法。即选择哈尔滨市房地产交易市场上与待估房产结构、功能类似的，具有较强相关性和替代性的房地产交易实例作为参照物，再对委估资产与参照物在区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等方面的差异进行比较和修正，评估出待估资产的市场价格。 ●计算主体评估价值 可比实例1：赣水路36号办公楼 该办公楼与北航天鹅航空公司办公楼及被评估房地产于同期建成，并与被评估的房地产呈对称分布。地上12层，地下1层，南北朝向，采用钢筋混凝土框架结构，建筑占地为2，200平方米，房屋总建筑面积为10，780平方米。该房产标准层高3．3米，底层层高4．2米，主体结构竣工于1998年12月，内部简单装修，该房产于1999年10月入住办公。经调查该房产原系省国土资源厅所有，2001年省国土资源厅将该房产作价后同哈市一民营企业进行了资产置换；2003年11月该企业又将此房地产作价置换给了省卫生厅，根据对交易情况的调查，由于该区域日益成熟，该类物业目前市场交易单价约为3800元／平方米，为正常交易价格。 可比实例2：金桂园B栋2单元办公用房 金桂园位于哈市南岗区长江路、鸿祥路、汉水路、衡山路交汇区域，是哈尔滨开发区内大型人文成熟社区之一，凭借良好的地理及自然环境该小区内的房产适应性较强，适宜为商住综合用途。在历届房展会上该小区曾多次入选“哈市十大精品住宅小区”。本实例位于金桂园B栋2单元8层，南北朝向，为办公用途（由住宅改动形成）。本例房屋为板式高层，总层数为16层，每个单元配1部电梯。该房产于2001年9月末竣工，本可比实例房产位于第8层，该房产建筑面积为194平方米，室内净高3米。其外墙采用高级面砖贴面，高级实木窗、防盗门，配有楼宇智能综合布线系统，无内装修。采用双路供电系统，由开发区热网供暖，照明、消防、通风等各项设施齐全。2003年4月该房产售出价格为72．8万元，折合单价为3753元／平方米。经调查本案例属于正常交易。 可比实例3：金桂园B栋3单元办公用房 金桂园位于哈市南岗区长江路、鸿祥路、汉水路、衡山路交汇区域，是哈尔滨开发区内大型人文成熟社区之一，凭借良好的地理及自然环境该小区内的房产适应性较强，适宜为商住综合用途。在历届房展会上该小区曾多次入选“哈市十大精品住宅小区”。本实例位于金桂园B栋3单元13层，南北朝向，为办公用途（由住宅改动形成）。本例房屋为板式高层，总层数为16层，每个单元配1部电梯。该房产于2001年9月末竣工，本可比实例房产位于第8层，该房产建筑面积为194平方米，室内净高3米。其外墙采用高级面砖贴面，高级实木窗、防盗门，配有楼宇智能综合布线系统，无内装修。采用双路供电系统，由开发区热网供暖，照明、消防、通风等各项设施齐全。2003年10月该房产售出价格为55．1万元，折合单价为3853元／平方米。经调查本案例属于正常交易。 交易案例与待估房产的概况比较如下表： 评估对象与比较案例的比较因素条件说明见下表： 1、进行时间因素修正 交易日期修正系数＝评估基准日价格指数／比较实例交易时点价格指数 设定可比实例交易时点价格指数为100，各可比实例交易日期与评估基准日相距较近，市场价格变化很小，无需进行交易日期修正，故修正系数均为100／100。 2、进行交易因素修正 交易情况修正系数＝待估房地产的正常交易情况指数／比较实例的交易情况指数 设定待估房地产的正常交易情况指数为100，待估房地产与可比实例1、2、3均为现房，可正常交易，故对可比实例1、2、3而言交易因素修正系数均为100／100。 3、进行区域因素修正 区域因素修正系数＝估价对象区域因素指数／比较实例的区域因素指数。待估房产和可比实例的区域因素见上表。 4、进行个别因素修正 个别因素修正系数＝估价对象个别因素指数／比较实例的个别因素指数。待估房产和可比实例的区域因素见上表。 比较因素条件指数见下表： 5、计算公开市场价值 比准价格＝交易案例价格×交易条件修正系数×时间因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 进行各项因素修正及确定比准价值的具体情况见下表： 金额单位：人民币元／平方米 考虑到可比实例中实例2及实例3为商住两用物业，并非纯粹的办公类物业，因此我们采取对经修正后的比准售价加权平均得到待估办公楼主体的单价，分别赋予三个实例房地产修正后的比准价格50％：25％：25％的权重。即被评估的中信海直哈尔滨基地办公用房地产的主体平均市场单价为（3876×50％＋3708×25％＋3806×25％）＝3816．5元／平方米，取整为3817元／平方米。该价格系房地合一的主体市场价格。 主体评估总价＝评估单价×建筑面积 ＝3817元／平方米×6562．77平方米 ＝25，050，093元 取整为25，050，000元。 6、计算装修的价值 整个办公楼的内部精装修是由原龙江通航公司另外委托设计和施工的，不在合作建房的价格之内，同时计算房屋本体时的所选取的房屋案例均为不含内部精装修的价格的情况，鉴于此我们对装修工程现值采用成本法进行评估。 该办公楼于1998年底建成，原龙江通航公司装修后于1999年4月左右正式入住办公。我们取得了其全部的装修合同，经审核后的结算装修总造价为300万元，对其中主要的装修合同均由北方航空作过逐项审核。经过调查我们发现1999年4月至2001年10月哈市装饰材料市场价格较为平稳，而且期间物价水平也较平稳。在2001年年末至2003年6月期间，受房屋开发销售情况及“非典”等因素的影响哈市装饰材料价格水平平均约有5％的回落，但2003年6月至评估基准日时点，全年平均又约有5％的涨幅。同时我们结合被评估的房产实际装饰标准，其装饰程度属于中等办公装饰，根据估价经验判定其完全重置单价约在500元／平米左右，因此我们以该房屋装修的决算价格300万元作为装修的重置全价。该装修工程用于办公，其经济使用寿命参照业内的惯例定为10年，已使用5年，从现场察看其磨损情况属正常使用，则装修的成新率按年限法确定。 装修工程的成新率＝（1－已使用年限／经济寿命年限）×100％ ＝（1－5／10）×100％＝50％ 故装修工程的评估值＝3，000，000×50％＝1，500，000元。 7、计算房地产整体评估值 中信海直哈尔滨基地办公楼评估价值＝主体价值＋装修价值 ＝ 25，050，000＋1，500，000 ＝26，550，000元． 折合评估单价：4046元／平方米。 九、评估结论 在实施了上述资产评估程序和方法后，我们确定待估房地产在2004年4月30日所表现的市场公允价值为贰仟陆佰伍拾伍万元整（人民币26，550，000元）。 十、特别事项说明 1、本报告所称“评估价值”是依据所评估的资产在现有用途不变、持续经营条件下以及在评估基准日所表现的特定经济环境前提下，根据公开市场原则确定的现行公允市场价值，本评估结果是对2004年4月30日这一基准日被评资产公开市场价值的的客观公允反映，中承华对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。 2、我们没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。 3、本报告仅供委托人为本报告所列明的评估目使用。评估报告书的使用权归委托方所有。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上，也不得用于本报告所述评估目的之外的其他目的。 4、本报告中，我们的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属不发表意见，也不作确认或保证。我们对委托方和资产占有方提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和资产占有方负责。 5、我们的评估值是包含土地价值的房地合一的市场公允价值，未考虑评估目的实现后办理房屋所有权证和土地使用权证变更过程中可能发生的的费用；对可能产生的纠纷不承担任何责任。 6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。 十一、评估基准日期后重大事项 1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。 2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。 十二、评估报告法律效力 1、本报告提出的评估结果在颇大程度上依赖委托方及资产占有方提供的资料。 2、本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。 3、本报告专为委托方所使用，并为本报告所列明目的而作。除按规定送给有关政府管理部门外，本报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。 4、在不考虑本报告所述之限制条件的情况下，本评估结论依据国家有关规定，评估结果有效期为一年，从评估基准日起计算，即从2004年4月30日起至2005年4月29日止，超过一年，需重新进行资产评估。 十三、评估报告提出日期 本评估报告的提出日期为2004年5月17日。 法定代表或授权人：周军 经办注册资产评估师：周军 经办注册资产评估师：马海啸 北京中承华资产评估有限公司 2004年5月17日
内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。 关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。 本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 与土地问题相关的制度安排与制度建设 土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。 在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。 与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。 我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 合理的税费安排 在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。 项目审批中的交易费用 房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。 招投标中的交易费用 在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。 工程造价管理中的交易费用 做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。 与媒体有关的交易费用 媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。 我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！ 参考资料： 谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)
学术论文是科学或者社会研究工作者在学术书籍或学术期刊上刊登的呈现自己研究成果的文章。学术论文往往强调原创性的工作总结，但也可以是对前人工作总结的回顾及做出评价，后者也往往被称为综述性文章（Review）。学术论文的出版正在经历着重大变化，出现了从传统的印刷版到网络上电子格式的兴起。论文中最重要的就是论点、论据和论证，所以在写作中，一定要对这三点加以重视。论文写作，简单的说，就是大专院校毕业论文的写作，包含着本科生的学士论文，研究生的硕士论文，博士生的博士论文，延伸到了职称论文的写作以及科技论文的写作。一般来说，论文写作，即高校毕业生，科技工作者以及各科研机构，事业单位工作人员，依据一定的论文格式和字数要求，对学习和工作的学术总结和创新。[1]论文一般由题名、作者、摘要、关键词、正文、参考文献和附录等部分组成，其中部分组成（例如附录）可有可无。论文各组成的排序为：题名、作者、摘要、关键词、英文题名、英文摘要、英文关键词、正文、参考文献和附录和致谢。下面按论文的结构顺序依次叙述。题目(一)论文——题目科学论文都有题目，不能“无题”。论文题目一般20字左右。题目大小应与内容符合，尽量不设副题，不用第1报、第2报之类。论文题目都用直叙口气，不用惊叹号或问号，也不能将科学论文题目写成广告语或新闻报道用语。命题方式简明扼要，提纲挈领。英文题名方法①英文题名以短语为主要形式，尤以名词短语最常见，即题名基本上由一个或几个名词加上其前置和（或）后置定语构成；短语型题名要确定好中心词，再进行前后修饰。各个词的顺序很重要，词序不当，会导致表达不准。②一般不要用陈述句，因为题名主要起标示作用，而陈述句容易使题名具有判断式的语义，且不够精炼和醒目。少数情况（评述性、综述性和驳斥性）下可以用疑问句做题名，因为疑问句有探讨性语气，易引起读者兴趣。③同一篇论文的英文题名与中文题名内容上应一致，但不等于说词语要一一对应。在许多情况下，个别非实质性的词可以省略或变动。④国外科技期刊一般对题名字数有所限制，有的规定题名不超过2行，每行不超过42个印刷符号和空格；有的要求题名不超过14个词。这些规定可供我们参考。⑤在论文的英文题名中。凡可用可不用的冠词均不用。署名(二)论文——署名科学论文应该署真名和真实的工作单位。主要体现责任、成果归属并便于后人追踪研究。严格意义上的论文作者是指对选题、论证、查阅文献、方案设计、建立方法、实验操作、整理资料、归纳总结、撰写成文等全过程负责的人，应该是能解答论文的有关问题者。往往把参加工作的人全部列上，那就应该以贡献大小依次排列。论文署名应征得本人同意。学术指导人根据实际情况既可以列为论文作者，也可以一般致谢。行政领导人一般不署名。引言(三)论文——引言是论文引人入胜之言，很重要，要写好。一段好的论文引言常能使读者明白你这份工作的发展历程和在这一研究方向中的位置。要写出论文立题依据、基础、背景、研究目的。要复习必要的文献、写明问题的发展。文字要简练。材料方法(四)论文——材料和方法按规定如实写出实验对象、器材、动物和试剂及其规格，写出实验方法、指标、判断标准等，写出实验设计、分组、统计方法等。这些按杂志对论文投稿规定办即可。实验结果(五)论文——实验结果应高度归纳，精心分析，合乎逻辑地铺述。应该去粗取精，去伪存真，但不能因不符合自己的意图而主观取舍，更不能弄虚作假。只有在技术不熟练或仪器不稳定时期所得的数据、在技术故障或操作错误时所得的数据和不符合实验条件时所得的数据才能废弃不用。而且必须在发现问题当时就在原始记录上注明原因，不能在总结处理时因不合常态而任意剔除。废弃这类数据时应将在同样条件下、同一时期的实验数据一并废弃，不能只废弃不合己意者。实验结果的整理应紧扣主题，删繁就简，有些数据不一定适合于这一篇论文，可留作它用，不要硬行拼凑到一篇论文中。论文行文应尽量采用专业术语。能用表的不要用图，可以不用图表的最好不要用图表，以免多占篇幅，增加排版困难。文、表、图互不重复。实验中的偶然现象和意外变故等特殊情况应作必要的交代，不要随意丢弃。讨论(六)论文——讨论是论文中比较重要，也是比较难写的一部分。应统观全局，抓住主要的有争议问题，从感性认识提高到理性认识进行论说。要对实验结果作出分析、推理，而不要重复叙述实验结果。应着重对国内外相关文献中的结果与观点作出讨论，表明自己的观点，尤其不应回避相对立的观点。论文的讨论中可以提出假设，提出本题的发展设想，但分寸应该恰当，不能写成“科幻”或“畅想”。结论(七)论文——结语或结论论文的结语应写出明确可靠的结果，写出确凿的结论。论文的文字应简洁，可逐条写出。不要用“小结”之类含糊其辞的词。参考文献(八)论文——参考义献这是论文中很重要、也是存在问题较多的一部分。列出论文参考文献的目的是让读者了解论文研究命题的来龙去脉，便于查找，同时也是尊重前人劳动，对自己的工作有准确的定位。因此这里既有技术问题，也有科学道德问题。一篇论文中几乎自始至终都有需要引用参考文献之处。如论文引言中应引上对本题最重要、最直接有关的文献;在方法中应引上所采用或借鉴的方法；在结果中有时要引上与文献对比的资料；在讨论中更应引上与论文有关的各种支持的或有矛盾的结果或观点等。
房地产评估论文3000字怎么写的
因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。 国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。 有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。 涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。 在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。
内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。 关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。 本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 与土地问题相关的制度安排与制度建设 土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。 在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。 与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。 我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 合理的税费安排 在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。 项目审批中的交易费用 房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。 招投标中的交易费用 在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。 工程造价管理中的交易费用 做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。 与媒体有关的交易费用 媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。 我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！ 参考资料： 谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)
是啊，就按你的要求，估计得自己写，很浪费脑细胞的，再说了，就是按照你的要求给你写了，对你来说又有什么意义呢？你要写的这些题目网上资料都很多，你可以自己搜搜，然后整理下，并不困难的啊，就是需要自己劳动一点，呵呵我就是做房地产行业的小兵，本人不知天高地厚的给您一个建议，自己的事情尽量自己去完成、独立完成，呵呵
今天晚上建议你着看CCTV2的"经济半小时"吧!一连放了几天了一场比地震更大的风暴正在来临!而这仅仅是开始!
房地产评估论文3000字体怎么写
你好，可以参考下面：1．房地产估价和经纪数据信息的开发利用（1）房地产估价和经纪机构数据信息及其管理和利用现状；（2）国内外房地产数据信息开发利用经验介绍；（3）房地产估价和经纪机构数据信息的挖掘、整合及利用构想；（4）房地产数据标准建立与应用。2．房地产税收估价及其对房地产估价和经纪行业的影响（1）房地产批量评估技术；（2）房地产交易环节税收评估经验介绍；（3）房地产估价、经纪机构如何为房地产税收服务；（4）房地产评税制度及其对房地产估价和经纪行业的影响。3．房地产经纪、估价企业战略合作与创新（1）高新技术在房地产经纪、估价中的应用；（2）房地产经纪、估价产业价值链提升及企业转型；（3）房地产经纪、估价企业的创新发展之路；（4）当前房地产市场形势及房地产经纪、估价企业发展战略。希望能对你有所帮助，望采纳噢！
这个是要看期刊的要求，每个期刊都是不一样的要求，先是要选择好期刊
内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。 关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。 本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 与土地问题相关的制度安排与制度建设 土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。 在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。 与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。 我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 合理的税费安排 在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。 项目审批中的交易费用 房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。 招投标中的交易费用 在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。 工程造价管理中的交易费用 做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。 与媒体有关的交易费用 媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。 我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！ 参考资料： 谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)
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房地产资产评估论文3000字
中信海洋直升机股份有限公司 转让哈尔滨基地房地产资产评估报告书 中承华评报字（2004）第033号 中信海洋直升机股份有限公司： 中信海洋直升机股份有限公司（以下简称“中信海直”）拟将其拥有的哈尔滨基地房地产进行转让。北京中承华资产评估有限公司（以下简称“中承华”）接受中信海直的委托，对其拟转让的上述房地产———位于哈尔滨市香坊区赣水路32号的中信海直哈尔滨基地0－7层办公楼进行了评估工作，对委托评估的房地产在2004年4月30日这一评估基准日所表现的市场公允价值进行评定估算，为委托方从事上述行为提供价值参考。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方及资产占有方概况 （一）委托方及资产占有方： 委托方：中信海洋直升机股份有限公司 注册地址：广东省深圳市罗湖区解放西路188号农业银行大厦19楼 注册资本：人民币25680万元 营业执照号码：1000001003124（6－1） 法定代表人：李士林 企业类型：股份有限公司（上市） 中信海直是经中国国际信托投资公司以资计字〔1998〕 20号文批准，以中国中海直总公司为主要发起人，同时联合中国海洋石油南海东部公司、中信国安有限公司、中航黑河民机技贸中心、广东南油经济发展公司、深圳市友联运输实业有限公司、深圳名商室外运动俱乐部有限公司共同发起，在原中国海洋直升机专业公司基础上，通过改组改制而设立的股份有限公司。经中国证券监督管理委员会以证监发行字〔2000〕90号文批复，中信海直于2000年7月3日在深圳证券交易所以上网定价发行方式向社会公众增量发行人民币普通股6，000万股，同年7月31日，该公司6000万人民币普通股在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码0099，发行时总股本为19，600万股。 经营范围是：为国内外用户提供陆上石油服务、海洋石油服务、人工降水、医疗救护、航空探矿、航空摄影、空中广告、海洋监测、渔业飞行、气象探测、科学实验、城市消防、空中巡查、航空护林、空中拍照方面的飞行服务、飞行场站服务设施；直升机、二手飞机、报废飞机、航空设备、器材及零配件的出口业务；直升机、航空设备、器材及零配件、机场场站设备的进口业务；接受委托代理上述进出口业务；与外国航空公司签定有关租用直升机、固定翼飞机及飞行员、机械师的合同；自营和代理除国家组织统一联合经营的16种出口商品和国家实行核定公司经营的14种进口商品以外的商品及技术的进出口业务；开展”三来一补”、进料加工业务、对销贸易和转口贸易；直升机机体、动力装置、机载设备、特种作业设备的维修；石油化工产品的仓储、陆路运输；投资企业所需设备、材料及生产产品的销售（国家有专项专营规定的除外）。 （二）资产概况： 1、基本情况 本次拟转让的房地产为中信海直哈尔滨基地办公用房地产楼，该房地产位于哈尔滨市香坊区赣水路32号（香坊区赣水路与民航路交口处），该地区为哈尔滨市开发区商业发达地段，周边分布多处商业服务及居住用房。该房地产西侧毗邻帝王大厦（商住 综合楼）、福顺天天大酒店（五星级），北临昆仑商城、鸿祥名苑、金桂园、名人府邸等商住小区，及世纪联华大型超市；东临市证券登记公司、名仕高尔夫、新加坡大酒店（五星级）、星河国际（高级商住综合楼）、华风世贸广场等哈市知名企业及商业物业。向北可见亚洲第一高钢塔（全钢结构）———龙塔，周边人文及商业氛围良好。 该房地产南北朝向，正门朝北，正面基本为长方形，内廊式，沿赣水路为短边，沿民航路为长边。该地产所在的整个大厦分成ABC三部分，现使用者依次为省卫生厅、北方天鹅和中信海直哈尔滨基地三家，各家的入口分开。楼后面是省商检局家属住宅。本地段以昆仑商城为核心，以饮食和娱乐业最为繁荣。 被评估房地产所在大楼地上12层，地下1层，为钢筋混凝土框架结构，建筑占地为共用，其分摊的土地面积为504．83平方米，该房产标准层高3．3米，底层层高4．2米，主体结构竣工于1998年12月，中信海直哈尔滨基地拥有0－7层（地下1至地上7层）部分，待估建筑面积为6562．77平方米，于1999年4月左右入住办公。 2、产权状况 该房地产产权证齐备、规范，其中：房产证编号为哈房权证开国字第00045595号，国有土地使用权证书号为哈国用（2002）字第52735号，证载权利人均为中信海直哈尔滨基地。 3、附属设施及内外装修 该房地产底层正立面外墙以花岗岩贴面为主，其他立面以防水涂料为主。内部电梯前厅、楼梯间及公共走道：花岗岩地面、轻钢龙骨、墙面乳胶漆、花岗石踢脚、腰线镶榉木线、不锈钢楼梯扶手。榉木包门，双层白铝合金推拉窗。卫生间铺有墙砖、地板砖，天棚采用PVC板吊顶，普通国产洁具。该房产有2部LG原厂电梯，载重1000KG，仅通达7层。房屋水、电、照明设施齐全，采暖热源来自开发区热网。 一层门厅主要为造形龙骨及石膏板、枫木门贴榉木板亚光漆、天棚石膏顶角线、窗台板西班牙米黄理石，全玻璃包不锈钢感应式自动门。二三层主要为轻钢龙骨吊顶、纸面石膏板、棚面刮大白、棚面乳胶漆、包柱立邦漆、窗帘盒、榉木汽包罩、榉木窗台板／踢脚线，室内以石塑地板砖为主。四层至七层主要为：卫生间墙面镶瓷砖、卫生间PVC面层和棚角线、汽包罩刷防火漆、榉木门窗台、壁纸。 4、使用情况 目前，该房地产第7层由中信海直哈尔滨基地办公使用，地下1层用作食堂及部分楼层少量房间用做库房及闲置，其余楼层对外出租。经现场勘察，房屋主体结构均完好，附属设施使用功能正常。 二、评估目的 中信海直拟将其拥有的中信海直哈尔滨基地房地产进行转让。北京中承华资产评估有限公司接受中信海直的委托，对上述拟转让房地产进行了评估工作，对委托评估的房地产在2004年4月30日这一评估基准日所表现的市场公允价值进行评定估算，为委托方从事上述行为提供价值参考。 上述资产转让行为已经中信海直董事会决议批准。 三、评估范围 本次资产评估范围为位于哈尔滨市香坊区赣水路32号的中信海直办公楼0－7层，总建筑面积6562．77平方米。上述待估房地产基准日账面原值28，441，952．60元，账面净值25，534，073．55元。 四、评估基准日 资产评估基准日为2004年4月30日。本次评估的作价标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。 五、评估原则 中承华在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，遵循资产评估独立性、客观性、科学性的工作原则及资产持续经营、替代性、公开市场等原则，强调评估程序的科学性，取价标准的公正性、资产状态确认的现实性，以公正、客观、科学地评定估算评估对象在评估基准日之公允市场价值。 六、评估依据 ●法规依据 1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》； 2、原国家国有资产管理局国资办发【1992】36号《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、原国家国有资产管理局（1996）23号《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、财政部财评字〔1999〕91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知； 5、财政部财评字〔1999〕91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知； 6、财政部2001年第14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》； 7、中国注册会计师协会协〔2003〕18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》； 8、《中华人民共和国土地管理法》； 9、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》； 10、《中华人民共和国城市房地产管理法》。 ●行为依据 1、中信海直关于资产转让的董事会决议； 2、中承华公司与委托方签订的《资产评估委托约定函》。 ●产权依据 1、 中信海直提供的国有土地使用证、房屋所有权证。 ●取价依据 1、哈尔滨当地建筑装饰工程造价信息等资料； 2、评估人员调查获取的哈尔滨当地房地产市场价格信息等。 ●参考资料及其他 1、与中信海直资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证等资料； 2、评估人员现场勘察记录底稿； 3、评估人员收集的其他资料。 七、评估过程 在评估过程中，中承华对评估资产进行了较为详细的清查，并按照公认的评估原则，对委托方提供的法律性文件及相关资料进行验证审核，进行对资产的实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及其他有必要且可能实施的资产评估程序。 1、中承华在接受委托后，即确定了有关的资产评估人员并与委托方相关工作人员就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论，并设计了测算底稿。 2、收集和整理评估对象（房地产）市场交易价格信息。 3、对于房屋进行现场勘察记录，核实法律文件以及实际使用状况。评估人员对待估房产作了详细的勘查，主要是查看房屋的现状，各部位外观质量、装修的标准和完好程度以及该房产的周边区域状况。经勘查的情况如下： （1）基础承载能力良好，没有出现不均匀沉降等异常现象； （2）主体承重结构强度良好，具有继续承力和使用的功能； （3）内、外装修基本完好，无破损现象，但已显陈旧； （4）附属设施齐全，现正常使用； （5）其他部位未见异常情况。 4、依据评估人员在评估现场勘察的结论，再进行必要的市场调查，掌握市场行情，选取可比实例，分析影响市场价值的各项因素，最终测算得到委托评估资产的评估值。 5、针对测算的结果，我们按照规范化要求编制资产评估报告。评估结果及相关资产评估报告按公司规定程序进行三级复核，全部审核意见反馈回项目组，项目组在此基础上进行进一步的修订。最后由项目组完成并提交报告。 八、评估方法及测算说明 该房地产位于哈尔滨市南岗区和香坊区交界地带，为哈尔滨开发区的边缘地带，但所处地段商业服务业云集，我们根据转让房地产所处区位并结合法定办公用途等特点，通过调查近期哈尔滨市房地产交易市场上能够找到，且具有可对比性的交易案例，对该房地产采用市场比较法进行评估，由于选择的交易价格均不含房屋内部精装修，所以在上述比较修正后结果的基础上再加上待估房屋内部精装修的价值，得到整个办公楼的评估值。即，市场比较法房地产评估价值 ＝ 房地产主体价值＋装修价值。 市场比较法评估首先是选择市场同区域近期销售的与待估房地产类似的房地产作为参照物，从时间因素、交易因素、区域因素、个别因素等方面找出待估房产与每个参照物之间的差异。然后据此对参照物的交易价格进行调整，再通过综合分析，调整确定待估房产的评估值。 （一）待估房地产概况描述 1、区域因素 （1）地理位置及繁华程度：待估房地产位于哈市香坊区赣水路32号，为赣水路与民航路交汇处，属开发区繁华地段。赣水路两侧商服务业云集，这里距离哈市著名的旅游观光景点———龙塔及开发区广场仅数百米之遥，周边自然景观良好，待估房地产具有独特的人文景观及良好的商业氛围。 （2）基础设施完善程度：待估房产所在地区水、电、气、热等基础设施完善； （3）公共设施完善程度：待估房产所在地区公共设施完善，福顺天天大酒店（五星级）、昆仑商城（餐饮一条街）、世纪联华大型超市、名仕高尔夫、新加坡大酒店（五星级）、星河国际（高级商住综合楼）、华风世贸广场等哈市知名商业物业及省医院、省祖研医院等公共设施和医疗机构； （4）交通便捷度：待估房产所在区域道路通达，交通便捷。在赣水路、鸿祥路、黄河路上有27路、72路、86路、205路等多条公共汽车线路经过，并在距此100米之内设有车站。 （5）环境质量、周围景观：待估房产所在区域无污染，城市景观设施较好，但本项目绿化率不高； （6）区域规划：商业、公企（办公）和住宅。 2、个别因素 （1）建筑物新旧程度：待估房产已建成5年，现正常使用，但内、外装修已陈旧； （2）装修条件：待估房产一层门厅主要为造形龙骨及石膏板、枫木门贴榉木板亚光漆、天棚石膏顶角线、窗台板西班牙米黄理石，全玻璃包不锈钢感应式自动门。二三层主要为轻钢龙骨吊顶、纸面石膏板、棚面刮大白、棚面乳胶漆、包柱立邦漆、窗帘盒、榉木汽包罩、榉木窗台板／踢脚线，室内以石塑地板砖为主。四层至七层主要为：卫生间墙面镶瓷砖、卫生间PVC面层和棚角线、汽包罩刷防火漆、榉木门窗台、壁纸。 （3）设施设备条件：待估房产安装有两部LG原厂电梯，附属水、电、照明及消防设施齐全； （4）平面布置：按办公用途设计，但房间可改造布置； （5）楼层：0－－7层； （6）朝向：南北向。 （二）评估分析计算 根据评估目的和待估房产的情况本次采用市场比较法。即选择哈尔滨市房地产交易市场上与待估房产结构、功能类似的，具有较强相关性和替代性的房地产交易实例作为参照物，再对委估资产与参照物在区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等方面的差异进行比较和修正，评估出待估资产的市场价格。 ●计算主体评估价值 可比实例1：赣水路36号办公楼 该办公楼与北航天鹅航空公司办公楼及被评估房地产于同期建成，并与被评估的房地产呈对称分布。地上12层，地下1层，南北朝向，采用钢筋混凝土框架结构，建筑占地为2，200平方米，房屋总建筑面积为10，780平方米。该房产标准层高3．3米，底层层高4．2米，主体结构竣工于1998年12月，内部简单装修，该房产于1999年10月入住办公。经调查该房产原系省国土资源厅所有，2001年省国土资源厅将该房产作价后同哈市一民营企业进行了资产置换；2003年11月该企业又将此房地产作价置换给了省卫生厅，根据对交易情况的调查，由于该区域日益成熟，该类物业目前市场交易单价约为3800元／平方米，为正常交易价格。 可比实例2：金桂园B栋2单元办公用房 金桂园位于哈市南岗区长江路、鸿祥路、汉水路、衡山路交汇区域，是哈尔滨开发区内大型人文成熟社区之一，凭借良好的地理及自然环境该小区内的房产适应性较强，适宜为商住综合用途。在历届房展会上该小区曾多次入选“哈市十大精品住宅小区”。本实例位于金桂园B栋2单元8层，南北朝向，为办公用途（由住宅改动形成）。本例房屋为板式高层，总层数为16层，每个单元配1部电梯。该房产于2001年9月末竣工，本可比实例房产位于第8层，该房产建筑面积为194平方米，室内净高3米。其外墙采用高级面砖贴面，高级实木窗、防盗门，配有楼宇智能综合布线系统，无内装修。采用双路供电系统，由开发区热网供暖，照明、消防、通风等各项设施齐全。2003年4月该房产售出价格为72．8万元，折合单价为3753元／平方米。经调查本案例属于正常交易。 可比实例3：金桂园B栋3单元办公用房 金桂园位于哈市南岗区长江路、鸿祥路、汉水路、衡山路交汇区域，是哈尔滨开发区内大型人文成熟社区之一，凭借良好的地理及自然环境该小区内的房产适应性较强，适宜为商住综合用途。在历届房展会上该小区曾多次入选“哈市十大精品住宅小区”。本实例位于金桂园B栋3单元13层，南北朝向，为办公用途（由住宅改动形成）。本例房屋为板式高层，总层数为16层，每个单元配1部电梯。该房产于2001年9月末竣工，本可比实例房产位于第8层，该房产建筑面积为194平方米，室内净高3米。其外墙采用高级面砖贴面，高级实木窗、防盗门，配有楼宇智能综合布线系统，无内装修。采用双路供电系统，由开发区热网供暖，照明、消防、通风等各项设施齐全。2003年10月该房产售出价格为55．1万元，折合单价为3853元／平方米。经调查本案例属于正常交易。 交易案例与待估房产的概况比较如下表： 评估对象与比较案例的比较因素条件说明见下表： 1、进行时间因素修正 交易日期修正系数＝评估基准日价格指数／比较实例交易时点价格指数 设定可比实例交易时点价格指数为100，各可比实例交易日期与评估基准日相距较近，市场价格变化很小，无需进行交易日期修正，故修正系数均为100／100。 2、进行交易因素修正 交易情况修正系数＝待估房地产的正常交易情况指数／比较实例的交易情况指数 设定待估房地产的正常交易情况指数为100，待估房地产与可比实例1、2、3均为现房，可正常交易，故对可比实例1、2、3而言交易因素修正系数均为100／100。 3、进行区域因素修正 区域因素修正系数＝估价对象区域因素指数／比较实例的区域因素指数。待估房产和可比实例的区域因素见上表。 4、进行个别因素修正 个别因素修正系数＝估价对象个别因素指数／比较实例的个别因素指数。待估房产和可比实例的区域因素见上表。 比较因素条件指数见下表： 5、计算公开市场价值 比准价格＝交易案例价格×交易条件修正系数×时间因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 进行各项因素修正及确定比准价值的具体情况见下表： 金额单位：人民币元／平方米 考虑到可比实例中实例2及实例3为商住两用物业，并非纯粹的办公类物业，因此我们采取对经修正后的比准售价加权平均得到待估办公楼主体的单价，分别赋予三个实例房地产修正后的比准价格50％：25％：25％的权重。即被评估的中信海直哈尔滨基地办公用房地产的主体平均市场单价为（3876×50％＋3708×25％＋3806×25％）＝3816．5元／平方米，取整为3817元／平方米。该价格系房地合一的主体市场价格。 主体评估总价＝评估单价×建筑面积 ＝3817元／平方米×6562．77平方米 ＝25，050，093元 取整为25，050，000元。 6、计算装修的价值 整个办公楼的内部精装修是由原龙江通航公司另外委托设计和施工的，不在合作建房的价格之内，同时计算房屋本体时的所选取的房屋案例均为不含内部精装修的价格的情况，鉴于此我们对装修工程现值采用成本法进行评估。 该办公楼于1998年底建成，原龙江通航公司装修后于1999年4月左右正式入住办公。我们取得了其全部的装修合同，经审核后的结算装修总造价为300万元，对其中主要的装修合同均由北方航空作过逐项审核。经过调查我们发现1999年4月至2001年10月哈市装饰材料市场价格较为平稳，而且期间物价水平也较平稳。在2001年年末至2003年6月期间，受房屋开发销售情况及“非典”等因素的影响哈市装饰材料价格水平平均约有5％的回落，但2003年6月至评估基准日时点，全年平均又约有5％的涨幅。同时我们结合被评估的房产实际装饰标准，其装饰程度属于中等办公装饰，根据估价经验判定其完全重置单价约在500元／平米左右，因此我们以该房屋装修的决算价格300万元作为装修的重置全价。该装修工程用于办公，其经济使用寿命参照业内的惯例定为10年，已使用5年，从现场察看其磨损情况属正常使用，则装修的成新率按年限法确定。 装修工程的成新率＝（1－已使用年限／经济寿命年限）×100％ ＝（1－5／10）×100％＝50％ 故装修工程的评估值＝3，000，000×50％＝1，500，000元。 7、计算房地产整体评估值 中信海直哈尔滨基地办公楼评估价值＝主体价值＋装修价值 ＝ 25，050，000＋1，500，000 ＝26，550，000元． 折合评估单价：4046元／平方米。 九、评估结论 在实施了上述资产评估程序和方法后，我们确定待估房地产在2004年4月30日所表现的市场公允价值为贰仟陆佰伍拾伍万元整（人民币26，550，000元）。 十、特别事项说明 1、本报告所称“评估价值”是依据所评估的资产在现有用途不变、持续经营条件下以及在评估基准日所表现的特定经济环境前提下，根据公开市场原则确定的现行公允市场价值，本评估结果是对2004年4月30日这一基准日被评资产公开市场价值的的客观公允反映，中承华对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。 2、我们没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。 3、本报告仅供委托人为本报告所列明的评估目使用。评估报告书的使用权归委托方所有。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上，也不得用于本报告所述评估目的之外的其他目的。 4、本报告中，我们的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属不发表意见，也不作确认或保证。我们对委托方和资产占有方提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和资产占有方负责。 5、我们的评估值是包含土地价值的房地合一的市场公允价值，未考虑评估目的实现后办理房屋所有权证和土地使用权证变更过程中可能发生的的费用；对可能产生的纠纷不承担任何责任。 6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。 十一、评估基准日期后重大事项 1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。 2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。 十二、评估报告法律效力 1、本报告提出的评估结果在颇大程度上依赖委托方及资产占有方提供的资料。 2、本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。 3、本报告专为委托方所使用，并为本报告所列明目的而作。除按规定送给有关政府管理部门外，本报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。 4、在不考虑本报告所述之限制条件的情况下，本评估结论依据国家有关规定，评估结果有效期为一年，从评估基准日起计算，即从2004年4月30日起至2005年4月29日止，超过一年，需重新进行资产评估。 十三、评估报告提出日期 本评估报告的提出日期为2004年5月17日。 法定代表或授权人：周军 经办注册资产评估师：周军 经办注册资产评估师：马海啸 北京中承华资产评估有限公司 2004年5月17日
第6章无形资产评估方法的应用案例分析通过以上论述，对于高新企业无形资产评估的方法有一定了解，以下，本论文列举一个例子，作为案例分析，对重庆远达环保(集团)有限公司所拥有的无形资产进行评估。东方资产评估事务所有限公司接受重庆九龙电力股份有限公司的委托，对为满足重庆九龙电力股份有限公司拟转让其持有重庆远达环保(集团)有限公司部分股权事宜所涉及的重庆远达环保(集团)有限公司之权益性资本(净资产)价值进行了评估工作，对重庆远达环保(集团)有限公司权益性资本(净资产)和无形资产价值在评估基准日2002年4月30日所表现的市场价值作出了公允反映。1委托方及资产占有方简介委托方企业名称:重庆九龙电力股份有限公司注册地址:重庆市高新技术开发区九龙园区盘龙村113号注册资本:人民币16，725万元法定代表人:叶明企业类型:股份有限公司(上市公司)资产占有方企业名称:重庆远达环保(集团)有限公司注册地址:重庆市经济技术开发区月一桂工业园区法定代表人:罗维注册资本:人民币8，000万元2评估目的为满足重庆九龙电力股份有限公司拟转让其持有重庆远达环保(集团)有限公司部分股权事宜所涉及的重庆远达环保(集团)有限公司在评估基准日2002年4月30日之权益性资本(净资产)和价值无形资产价值提供参考意3评估范围和对象重庆远达环保(集团)有限公司在评估基准日2002年4月30日资产负债表所列示的全部资产、相关负债和无形资产。4评估基准日本项目的评估基准日2002年4月30日。评估中采用的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。5评估原则本次资产评估遵循国家及行业规定的公认原则，依据国家有关资产评估的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估之独立性、客观性、科学性的工作原则及资产持续经营、替代性、公)l-市场等原则，强调评估程序的科学性，取价标准的公正性、资产状态确认的现时性。公正、客观、科学地反映评估对象在评估基准日之公允市价，维护投资主体的合法权益。6评估依据行为依据重庆九龙电力股份有限公司资产评估委托书法律依据(1)、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》及其施行细则;(2)、中国资产评估协会「1996」3号《资产评估操作规范意见(试行)》;(3)、财政部财评字「1999」91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;(4)、((中华人民共和国公司法》;(5)、《企业会计准则》、《股份有限公司会计制度》;产权依据土地使用权权证。7评估方法考虑到本次评估目的和公司持续经营的基本假设以及评估对象资产特征，本项目资产评估方法采用收益现值法。无形资产二企业整体资产一货币资产一有形资产本次按收益途径评估，采用公司自由现金流量评估的方法。其评估对象是重庆远达环保(集团)有限公司的无形资产。在评估得出企业整体资产价值，减去货币资产价值和有形资产价值后，即得重庆远达环保(集团)有限公司的整体无形资产的价值，然后对其整体无形资产的价值进行分割，确定其分类无形资产价值。1企业整体资产价值使用公司自由现金流量作为全部投资性资产的收益指标，其公式为:公司自由现金流二净收益十利息费用(1一税率)+折旧和摊销一资本性支出一营运资本增加额十优先股股利(6一1)首先，根据企业经营历史以及发展趋势，测算其未来五年的公司自由现金流。其次，假定企业从第六年开始，仍可持续经营一个较长时期，在这个时期中企业的收益保持与其第五年的等额公司自山现金流。分别将两部分的收益进行折现处理，然后加总求和测算出企业整体价值。见表6一1。3)股东期望报酬率瓦，取同类5家涉足环保行业上市公司2001年净资产收益率的平均值，即风二1183;(4)风险因子八，取同类5家涉足环保行业上市公司2001年4月30日至评估基准日的风险因子系数几何平均值，即戏=0786;(5)D/(D+E)取基准日付息债务与投资性资产的比值，为2506;(6)E/(D十劝取基准日所有者权益与投资性资产的比值，为7494;(7)所得税税率按下二15%。将上述各值分别代入式(8)、(7)和式(4)，即有所以，重庆远达环保(集团)有限公司之公司整体价值在评估基准日2002年4月30日所表现的市场价值为25，07万元同时，经过评估，重庆远达环保(集团)有限公司的货币资产和有形资产在评估基准日2002年4月30日所表现的市场价值为00万元。所以重庆远达环保(集团)有限公司无形资产在评估基准日2002年4月30日所表现的市场价值为07万元。3无形资产的分割重庆远达环保(集团)有限公司成立于1999年2月，是重庆市科委批准的高新技术企业、国家环保总局支持的国家重点骨干环保企业、国家环保产业发展(重庆)基地烟气脱硫技术开发和成套设备生产的牵头单位、中国环保产业协会理事成员单位。主营业务为:承接环境保护工程总承包及常规燃煤锅炉、火电机组烟气脱硫工程及相关附属工程的施工;城市污水处理、垃圾治理项目的投资、经营管理以及工程项目的总承包等。评估人员经过认真调查研究，进行分析计算出无形资产的价值为，，05万元。在评估过程中，评估人员认为这价值是由很多方面构成，通过与企业高级管理人员的多次交流与座谈，进行行业业绩及结构分析，确定带来收益的无形资产5种，它们是烟气脱硫技术(FGD)，高效活性污泥复合系统除磷脱氮技术，“远达环保”的商标，客户网络，管理水平。只所以能够带来超额收益的直接原因是价格高于其他环保企业的同类产品价格(有垄断加价的因素)，销售量增幅较大，竞争力在逐年提高，企业生产经营成本费用在逐年降低。采用AHP法组合分割，建立了如下层次结构:经营各部门高级管理人员，讲解填表意图及要求。调查表收集后，发现基本评价结果都是相近的，整理出比较判断矩阵，并进行排序计算。计算过程如下:次单排序权重计算及一致性检验
随着我国市场经济改革逐步深入，民营和外资等经济发展很快，为提高资源配置效率和经济运行质量，各种企业间的收购兼并逐渐增多。加入世界贸易组织后，国有、集体企业要改制，国有经济退出竞争性行业，其他经济成分要进入，证券市场资产重组、购并事件越来越多。这些都牵涉到如何对有关资产进行资产评估的问题。对被购并资产进行合理地估价，使收购兼并顺利完成，让国有、集体企业顺利改制，减少国有资产流失，就显得至关重要。在上市公司并购重组中，无一例外都会涉及到资产定价问题，而资产评估因其客观、公允的立场，在估价方面的专业判断，往往成为交易双方确定交易价格的主要依据。
房地产评估论文3000字体
中信海洋直升机股份有限公司 转让哈尔滨基地房地产资产评估报告书 中承华评报字（2004）第033号 中信海洋直升机股份有限公司： 中信海洋直升机股份有限公司（以下简称“中信海直”）拟将其拥有的哈尔滨基地房地产进行转让。北京中承华资产评估有限公司（以下简称“中承华”）接受中信海直的委托，对其拟转让的上述房地产———位于哈尔滨市香坊区赣水路32号的中信海直哈尔滨基地0－7层办公楼进行了评估工作，对委托评估的房地产在2004年4月30日这一评估基准日所表现的市场公允价值进行评定估算，为委托方从事上述行为提供价值参考。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方及资产占有方概况 （一）委托方及资产占有方： 委托方：中信海洋直升机股份有限公司 注册地址：广东省深圳市罗湖区解放西路188号农业银行大厦19楼 注册资本：人民币25680万元 营业执照号码：1000001003124（6－1） 法定代表人：李士林 企业类型：股份有限公司（上市） 中信海直是经中国国际信托投资公司以资计字〔1998〕 20号文批准，以中国中海直总公司为主要发起人，同时联合中国海洋石油南海东部公司、中信国安有限公司、中航黑河民机技贸中心、广东南油经济发展公司、深圳市友联运输实业有限公司、深圳名商室外运动俱乐部有限公司共同发起，在原中国海洋直升机专业公司基础上，通过改组改制而设立的股份有限公司。经中国证券监督管理委员会以证监发行字〔2000〕90号文批复，中信海直于2000年7月3日在深圳证券交易所以上网定价发行方式向社会公众增量发行人民币普通股6，000万股，同年7月31日，该公司6000万人民币普通股在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码0099，发行时总股本为19，600万股。 经营范围是：为国内外用户提供陆上石油服务、海洋石油服务、人工降水、医疗救护、航空探矿、航空摄影、空中广告、海洋监测、渔业飞行、气象探测、科学实验、城市消防、空中巡查、航空护林、空中拍照方面的飞行服务、飞行场站服务设施；直升机、二手飞机、报废飞机、航空设备、器材及零配件的出口业务；直升机、航空设备、器材及零配件、机场场站设备的进口业务；接受委托代理上述进出口业务；与外国航空公司签定有关租用直升机、固定翼飞机及飞行员、机械师的合同；自营和代理除国家组织统一联合经营的16种出口商品和国家实行核定公司经营的14种进口商品以外的商品及技术的进出口业务；开展”三来一补”、进料加工业务、对销贸易和转口贸易；直升机机体、动力装置、机载设备、特种作业设备的维修；石油化工产品的仓储、陆路运输；投资企业所需设备、材料及生产产品的销售（国家有专项专营规定的除外）。 （二）资产概况： 1、基本情况 本次拟转让的房地产为中信海直哈尔滨基地办公用房地产楼，该房地产位于哈尔滨市香坊区赣水路32号（香坊区赣水路与民航路交口处），该地区为哈尔滨市开发区商业发达地段，周边分布多处商业服务及居住用房。该房地产西侧毗邻帝王大厦（商住 综合楼）、福顺天天大酒店（五星级），北临昆仑商城、鸿祥名苑、金桂园、名人府邸等商住小区，及世纪联华大型超市；东临市证券登记公司、名仕高尔夫、新加坡大酒店（五星级）、星河国际（高级商住综合楼）、华风世贸广场等哈市知名企业及商业物业。向北可见亚洲第一高钢塔（全钢结构）———龙塔，周边人文及商业氛围良好。 该房地产南北朝向，正门朝北，正面基本为长方形，内廊式，沿赣水路为短边，沿民航路为长边。该地产所在的整个大厦分成ABC三部分，现使用者依次为省卫生厅、北方天鹅和中信海直哈尔滨基地三家，各家的入口分开。楼后面是省商检局家属住宅。本地段以昆仑商城为核心，以饮食和娱乐业最为繁荣。 被评估房地产所在大楼地上12层，地下1层，为钢筋混凝土框架结构，建筑占地为共用，其分摊的土地面积为504．83平方米，该房产标准层高3．3米，底层层高4．2米，主体结构竣工于1998年12月，中信海直哈尔滨基地拥有0－7层（地下1至地上7层）部分，待估建筑面积为6562．77平方米，于1999年4月左右入住办公。 2、产权状况 该房地产产权证齐备、规范，其中：房产证编号为哈房权证开国字第00045595号，国有土地使用权证书号为哈国用（2002）字第52735号，证载权利人均为中信海直哈尔滨基地。 3、附属设施及内外装修 该房地产底层正立面外墙以花岗岩贴面为主，其他立面以防水涂料为主。内部电梯前厅、楼梯间及公共走道：花岗岩地面、轻钢龙骨、墙面乳胶漆、花岗石踢脚、腰线镶榉木线、不锈钢楼梯扶手。榉木包门，双层白铝合金推拉窗。卫生间铺有墙砖、地板砖，天棚采用PVC板吊顶，普通国产洁具。该房产有2部LG原厂电梯，载重1000KG，仅通达7层。房屋水、电、照明设施齐全，采暖热源来自开发区热网。 一层门厅主要为造形龙骨及石膏板、枫木门贴榉木板亚光漆、天棚石膏顶角线、窗台板西班牙米黄理石，全玻璃包不锈钢感应式自动门。二三层主要为轻钢龙骨吊顶、纸面石膏板、棚面刮大白、棚面乳胶漆、包柱立邦漆、窗帘盒、榉木汽包罩、榉木窗台板／踢脚线，室内以石塑地板砖为主。四层至七层主要为：卫生间墙面镶瓷砖、卫生间PVC面层和棚角线、汽包罩刷防火漆、榉木门窗台、壁纸。 4、使用情况 目前，该房地产第7层由中信海直哈尔滨基地办公使用，地下1层用作食堂及部分楼层少量房间用做库房及闲置，其余楼层对外出租。经现场勘察，房屋主体结构均完好，附属设施使用功能正常。 二、评估目的 中信海直拟将其拥有的中信海直哈尔滨基地房地产进行转让。北京中承华资产评估有限公司接受中信海直的委托，对上述拟转让房地产进行了评估工作，对委托评估的房地产在2004年4月30日这一评估基准日所表现的市场公允价值进行评定估算，为委托方从事上述行为提供价值参考。 上述资产转让行为已经中信海直董事会决议批准。 三、评估范围 本次资产评估范围为位于哈尔滨市香坊区赣水路32号的中信海直办公楼0－7层，总建筑面积6562．77平方米。上述待估房地产基准日账面原值28，441，952．60元，账面净值25，534，073．55元。 四、评估基准日 资产评估基准日为2004年4月30日。本次评估的作价标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。 五、评估原则 中承华在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，遵循资产评估独立性、客观性、科学性的工作原则及资产持续经营、替代性、公开市场等原则，强调评估程序的科学性，取价标准的公正性、资产状态确认的现实性，以公正、客观、科学地评定估算评估对象在评估基准日之公允市场价值。 六、评估依据 ●法规依据 1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》； 2、原国家国有资产管理局国资办发【1992】36号《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、原国家国有资产管理局（1996）23号《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、财政部财评字〔1999〕91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知； 5、财政部财评字〔1999〕91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知； 6、财政部2001年第14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》； 7、中国注册会计师协会协〔2003〕18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》； 8、《中华人民共和国土地管理法》； 9、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》； 10、《中华人民共和国城市房地产管理法》。 ●行为依据 1、中信海直关于资产转让的董事会决议； 2、中承华公司与委托方签订的《资产评估委托约定函》。 ●产权依据 1、 中信海直提供的国有土地使用证、房屋所有权证。 ●取价依据 1、哈尔滨当地建筑装饰工程造价信息等资料； 2、评估人员调查获取的哈尔滨当地房地产市场价格信息等。 ●参考资料及其他 1、与中信海直资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证等资料； 2、评估人员现场勘察记录底稿； 3、评估人员收集的其他资料。 七、评估过程 在评估过程中，中承华对评估资产进行了较为详细的清查，并按照公认的评估原则，对委托方提供的法律性文件及相关资料进行验证审核，进行对资产的实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及其他有必要且可能实施的资产评估程序。 1、中承华在接受委托后，即确定了有关的资产评估人员并与委托方相关工作人员就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论，并设计了测算底稿。 2、收集和整理评估对象（房地产）市场交易价格信息。 3、对于房屋进行现场勘察记录，核实法律文件以及实际使用状况。评估人员对待估房产作了详细的勘查，主要是查看房屋的现状，各部位外观质量、装修的标准和完好程度以及该房产的周边区域状况。经勘查的情况如下： （1）基础承载能力良好，没有出现不均匀沉降等异常现象； （2）主体承重结构强度良好，具有继续承力和使用的功能； （3）内、外装修基本完好，无破损现象，但已显陈旧； （4）附属设施齐全，现正常使用； （5）其他部位未见异常情况。 4、依据评估人员在评估现场勘察的结论，再进行必要的市场调查，掌握市场行情，选取可比实例，分析影响市场价值的各项因素，最终测算得到委托评估资产的评估值。 5、针对测算的结果，我们按照规范化要求编制资产评估报告。评估结果及相关资产评估报告按公司规定程序进行三级复核，全部审核意见反馈回项目组，项目组在此基础上进行进一步的修订。最后由项目组完成并提交报告。 八、评估方法及测算说明 该房地产位于哈尔滨市南岗区和香坊区交界地带，为哈尔滨开发区的边缘地带，但所处地段商业服务业云集，我们根据转让房地产所处区位并结合法定办公用途等特点，通过调查近期哈尔滨市房地产交易市场上能够找到，且具有可对比性的交易案例，对该房地产采用市场比较法进行评估，由于选择的交易价格均不含房屋内部精装修，所以在上述比较修正后结果的基础上再加上待估房屋内部精装修的价值，得到整个办公楼的评估值。即，市场比较法房地产评估价值 ＝ 房地产主体价值＋装修价值。 市场比较法评估首先是选择市场同区域近期销售的与待估房地产类似的房地产作为参照物，从时间因素、交易因素、区域因素、个别因素等方面找出待估房产与每个参照物之间的差异。然后据此对参照物的交易价格进行调整，再通过综合分析，调整确定待估房产的评估值。 （一）待估房地产概况描述 1、区域因素 （1）地理位置及繁华程度：待估房地产位于哈市香坊区赣水路32号，为赣水路与民航路交汇处，属开发区繁华地段。赣水路两侧商服务业云集，这里距离哈市著名的旅游观光景点———龙塔及开发区广场仅数百米之遥，周边自然景观良好，待估房地产具有独特的人文景观及良好的商业氛围。 （2）基础设施完善程度：待估房产所在地区水、电、气、热等基础设施完善； （3）公共设施完善程度：待估房产所在地区公共设施完善，福顺天天大酒店（五星级）、昆仑商城（餐饮一条街）、世纪联华大型超市、名仕高尔夫、新加坡大酒店（五星级）、星河国际（高级商住综合楼）、华风世贸广场等哈市知名商业物业及省医院、省祖研医院等公共设施和医疗机构； （4）交通便捷度：待估房产所在区域道路通达，交通便捷。在赣水路、鸿祥路、黄河路上有27路、72路、86路、205路等多条公共汽车线路经过，并在距此100米之内设有车站。 （5）环境质量、周围景观：待估房产所在区域无污染，城市景观设施较好，但本项目绿化率不高； （6）区域规划：商业、公企（办公）和住宅。 2、个别因素 （1）建筑物新旧程度：待估房产已建成5年，现正常使用，但内、外装修已陈旧； （2）装修条件：待估房产一层门厅主要为造形龙骨及石膏板、枫木门贴榉木板亚光漆、天棚石膏顶角线、窗台板西班牙米黄理石，全玻璃包不锈钢感应式自动门。二三层主要为轻钢龙骨吊顶、纸面石膏板、棚面刮大白、棚面乳胶漆、包柱立邦漆、窗帘盒、榉木汽包罩、榉木窗台板／踢脚线，室内以石塑地板砖为主。四层至七层主要为：卫生间墙面镶瓷砖、卫生间PVC面层和棚角线、汽包罩刷防火漆、榉木门窗台、壁纸。 （3）设施设备条件：待估房产安装有两部LG原厂电梯，附属水、电、照明及消防设施齐全； （4）平面布置：按办公用途设计，但房间可改造布置； （5）楼层：0－－7层； （6）朝向：南北向。 （二）评估分析计算 根据评估目的和待估房产的情况本次采用市场比较法。即选择哈尔滨市房地产交易市场上与待估房产结构、功能类似的，具有较强相关性和替代性的房地产交易实例作为参照物，再对委估资产与参照物在区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等方面的差异进行比较和修正，评估出待估资产的市场价格。 ●计算主体评估价值 可比实例1：赣水路36号办公楼 该办公楼与北航天鹅航空公司办公楼及被评估房地产于同期建成，并与被评估的房地产呈对称分布。地上12层，地下1层，南北朝向，采用钢筋混凝土框架结构，建筑占地为2，200平方米，房屋总建筑面积为10，780平方米。该房产标准层高3．3米，底层层高4．2米，主体结构竣工于1998年12月，内部简单装修，该房产于1999年10月入住办公。经调查该房产原系省国土资源厅所有，2001年省国土资源厅将该房产作价后同哈市一民营企业进行了资产置换；2003年11月该企业又将此房地产作价置换给了省卫生厅，根据对交易情况的调查，由于该区域日益成熟，该类物业目前市场交易单价约为3800元／平方米，为正常交易价格。 可比实例2：金桂园B栋2单元办公用房 金桂园位于哈市南岗区长江路、鸿祥路、汉水路、衡山路交汇区域，是哈尔滨开发区内大型人文成熟社区之一，凭借良好的地理及自然环境该小区内的房产适应性较强，适宜为商住综合用途。在历届房展会上该小区曾多次入选“哈市十大精品住宅小区”。本实例位于金桂园B栋2单元8层，南北朝向，为办公用途（由住宅改动形成）。本例房屋为板式高层，总层数为16层，每个单元配1部电梯。该房产于2001年9月末竣工，本可比实例房产位于第8层，该房产建筑面积为194平方米，室内净高3米。其外墙采用高级面砖贴面，高级实木窗、防盗门，配有楼宇智能综合布线系统，无内装修。采用双路供电系统，由开发区热网供暖，照明、消防、通风等各项设施齐全。2003年4月该房产售出价格为72．8万元，折合单价为3753元／平方米。经调查本案例属于正常交易。 可比实例3：金桂园B栋3单元办公用房 金桂园位于哈市南岗区长江路、鸿祥路、汉水路、衡山路交汇区域，是哈尔滨开发区内大型人文成熟社区之一，凭借良好的地理及自然环境该小区内的房产适应性较强，适宜为商住综合用途。在历届房展会上该小区曾多次入选“哈市十大精品住宅小区”。本实例位于金桂园B栋3单元13层，南北朝向，为办公用途（由住宅改动形成）。本例房屋为板式高层，总层数为16层，每个单元配1部电梯。该房产于2001年9月末竣工，本可比实例房产位于第8层，该房产建筑面积为194平方米，室内净高3米。其外墙采用高级面砖贴面，高级实木窗、防盗门，配有楼宇智能综合布线系统，无内装修。采用双路供电系统，由开发区热网供暖，照明、消防、通风等各项设施齐全。2003年10月该房产售出价格为55．1万元，折合单价为3853元／平方米。经调查本案例属于正常交易。 交易案例与待估房产的概况比较如下表： 评估对象与比较案例的比较因素条件说明见下表： 1、进行时间因素修正 交易日期修正系数＝评估基准日价格指数／比较实例交易时点价格指数 设定可比实例交易时点价格指数为100，各可比实例交易日期与评估基准日相距较近，市场价格变化很小，无需进行交易日期修正，故修正系数均为100／100。 2、进行交易因素修正 交易情况修正系数＝待估房地产的正常交易情况指数／比较实例的交易情况指数 设定待估房地产的正常交易情况指数为100，待估房地产与可比实例1、2、3均为现房，可正常交易，故对可比实例1、2、3而言交易因素修正系数均为100／100。 3、进行区域因素修正 区域因素修正系数＝估价对象区域因素指数／比较实例的区域因素指数。待估房产和可比实例的区域因素见上表。 4、进行个别因素修正 个别因素修正系数＝估价对象个别因素指数／比较实例的个别因素指数。待估房产和可比实例的区域因素见上表。 比较因素条件指数见下表： 5、计算公开市场价值 比准价格＝交易案例价格×交易条件修正系数×时间因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 进行各项因素修正及确定比准价值的具体情况见下表： 金额单位：人民币元／平方米 考虑到可比实例中实例2及实例3为商住两用物业，并非纯粹的办公类物业，因此我们采取对经修正后的比准售价加权平均得到待估办公楼主体的单价，分别赋予三个实例房地产修正后的比准价格50％：25％：25％的权重。即被评估的中信海直哈尔滨基地办公用房地产的主体平均市场单价为（3876×50％＋3708×25％＋3806×25％）＝3816．5元／平方米，取整为3817元／平方米。该价格系房地合一的主体市场价格。 主体评估总价＝评估单价×建筑面积 ＝3817元／平方米×6562．77平方米 ＝25，050，093元 取整为25，050，000元。 6、计算装修的价值 整个办公楼的内部精装修是由原龙江通航公司另外委托设计和施工的，不在合作建房的价格之内，同时计算房屋本体时的所选取的房屋案例均为不含内部精装修的价格的情况，鉴于此我们对装修工程现值采用成本法进行评估。 该办公楼于1998年底建成，原龙江通航公司装修后于1999年4月左右正式入住办公。我们取得了其全部的装修合同，经审核后的结算装修总造价为300万元，对其中主要的装修合同均由北方航空作过逐项审核。经过调查我们发现1999年4月至2001年10月哈市装饰材料市场价格较为平稳，而且期间物价水平也较平稳。在2001年年末至2003年6月期间，受房屋开发销售情况及“非典”等因素的影响哈市装饰材料价格水平平均约有5％的回落，但2003年6月至评估基准日时点，全年平均又约有5％的涨幅。同时我们结合被评估的房产实际装饰标准，其装饰程度属于中等办公装饰，根据估价经验判定其完全重置单价约在500元／平米左右，因此我们以该房屋装修的决算价格300万元作为装修的重置全价。该装修工程用于办公，其经济使用寿命参照业内的惯例定为10年，已使用5年，从现场察看其磨损情况属正常使用，则装修的成新率按年限法确定。 装修工程的成新率＝（1－已使用年限／经济寿命年限）×100％ ＝（1－5／10）×100％＝50％ 故装修工程的评估值＝3，000，000×50％＝1，500，000元。 7、计算房地产整体评估值 中信海直哈尔滨基地办公楼评估价值＝主体价值＋装修价值 ＝ 25，050，000＋1，500，000 ＝26，550，000元． 折合评估单价：4046元／平方米。 九、评估结论 在实施了上述资产评估程序和方法后，我们确定待估房地产在2004年4月30日所表现的市场公允价值为贰仟陆佰伍拾伍万元整（人民币26，550，000元）。 十、特别事项说明 1、本报告所称“评估价值”是依据所评估的资产在现有用途不变、持续经营条件下以及在评估基准日所表现的特定经济环境前提下，根据公开市场原则确定的现行公允市场价值，本评估结果是对2004年4月30日这一基准日被评资产公开市场价值的的客观公允反映，中承华对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。 2、我们没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。 3、本报告仅供委托人为本报告所列明的评估目使用。评估报告书的使用权归委托方所有。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上，也不得用于本报告所述评估目的之外的其他目的。 4、本报告中，我们的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属不发表意见，也不作确认或保证。我们对委托方和资产占有方提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和资产占有方负责。 5、我们的评估值是包含土地价值的房地合一的市场公允价值，未考虑评估目的实现后办理房屋所有权证和土地使用权证变更过程中可能发生的的费用；对可能产生的纠纷不承担任何责任。 6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。 十一、评估基准日期后重大事项 1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。 2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。 十二、评估报告法律效力 1、本报告提出的评估结果在颇大程度上依赖委托方及资产占有方提供的资料。 2、本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。 3、本报告专为委托方所使用，并为本报告所列明目的而作。除按规定送给有关政府管理部门外，本报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。 4、在不考虑本报告所述之限制条件的情况下，本评估结论依据国家有关规定，评估结果有效期为一年，从评估基准日起计算，即从2004年4月30日起至2005年4月29日止，超过一年，需重新进行资产评估。 十三、评估报告提出日期 本评估报告的提出日期为2004年5月17日。 法定代表或授权人：周军 经办注册资产评估师：周军 经办注册资产评估师：马海啸 北京中承华资产评估有限公司 2004年5月17日
学术论文是科学或者社会研究工作者在学术书籍或学术期刊上刊登的呈现自己研究成果的文章。学术论文往往强调原创性的工作总结，但也可以是对前人工作总结的回顾及做出评价，后者也往往被称为综述性文章（Review）。学术论文的出版正在经历着重大变化，出现了从传统的印刷版到网络上电子格式的兴起。论文中最重要的就是论点、论据和论证，所以在写作中，一定要对这三点加以重视。论文写作，简单的说，就是大专院校毕业论文的写作，包含着本科生的学士论文，研究生的硕士论文，博士生的博士论文，延伸到了职称论文的写作以及科技论文的写作。一般来说，论文写作，即高校毕业生，科技工作者以及各科研机构，事业单位工作人员，依据一定的论文格式和字数要求，对学习和工作的学术总结和创新。[1]论文一般由题名、作者、摘要、关键词、正文、参考文献和附录等部分组成，其中部分组成（例如附录）可有可无。论文各组成的排序为：题名、作者、摘要、关键词、英文题名、英文摘要、英文关键词、正文、参考文献和附录和致谢。下面按论文的结构顺序依次叙述。题目(一)论文——题目科学论文都有题目，不能“无题”。论文题目一般20字左右。题目大小应与内容符合，尽量不设副题，不用第1报、第2报之类。论文题目都用直叙口气，不用惊叹号或问号，也不能将科学论文题目写成广告语或新闻报道用语。命题方式简明扼要，提纲挈领。英文题名方法①英文题名以短语为主要形式，尤以名词短语最常见，即题名基本上由一个或几个名词加上其前置和（或）后置定语构成；短语型题名要确定好中心词，再进行前后修饰。各个词的顺序很重要，词序不当，会导致表达不准。②一般不要用陈述句，因为题名主要起标示作用，而陈述句容易使题名具有判断式的语义，且不够精炼和醒目。少数情况（评述性、综述性和驳斥性）下可以用疑问句做题名，因为疑问句有探讨性语气，易引起读者兴趣。③同一篇论文的英文题名与中文题名内容上应一致，但不等于说词语要一一对应。在许多情况下，个别非实质性的词可以省略或变动。④国外科技期刊一般对题名字数有所限制，有的规定题名不超过2行，每行不超过42个印刷符号和空格；有的要求题名不超过14个词。这些规定可供我们参考。⑤在论文的英文题名中。凡可用可不用的冠词均不用。署名(二)论文——署名科学论文应该署真名和真实的工作单位。主要体现责任、成果归属并便于后人追踪研究。严格意义上的论文作者是指对选题、论证、查阅文献、方案设计、建立方法、实验操作、整理资料、归纳总结、撰写成文等全过程负责的人，应该是能解答论文的有关问题者。往往把参加工作的人全部列上，那就应该以贡献大小依次排列。论文署名应征得本人同意。学术指导人根据实际情况既可以列为论文作者，也可以一般致谢。行政领导人一般不署名。引言(三)论文——引言是论文引人入胜之言，很重要，要写好。一段好的论文引言常能使读者明白你这份工作的发展历程和在这一研究方向中的位置。要写出论文立题依据、基础、背景、研究目的。要复习必要的文献、写明问题的发展。文字要简练。材料方法(四)论文——材料和方法按规定如实写出实验对象、器材、动物和试剂及其规格，写出实验方法、指标、判断标准等，写出实验设计、分组、统计方法等。这些按杂志对论文投稿规定办即可。实验结果(五)论文——实验结果应高度归纳，精心分析，合乎逻辑地铺述。应该去粗取精，去伪存真，但不能因不符合自己的意图而主观取舍，更不能弄虚作假。只有在技术不熟练或仪器不稳定时期所得的数据、在技术故障或操作错误时所得的数据和不符合实验条件时所得的数据才能废弃不用。而且必须在发现问题当时就在原始记录上注明原因，不能在总结处理时因不合常态而任意剔除。废弃这类数据时应将在同样条件下、同一时期的实验数据一并废弃，不能只废弃不合己意者。实验结果的整理应紧扣主题，删繁就简，有些数据不一定适合于这一篇论文，可留作它用，不要硬行拼凑到一篇论文中。论文行文应尽量采用专业术语。能用表的不要用图，可以不用图表的最好不要用图表，以免多占篇幅，增加排版困难。文、表、图互不重复。实验中的偶然现象和意外变故等特殊情况应作必要的交代，不要随意丢弃。讨论(六)论文——讨论是论文中比较重要，也是比较难写的一部分。应统观全局，抓住主要的有争议问题，从感性认识提高到理性认识进行论说。要对实验结果作出分析、推理，而不要重复叙述实验结果。应着重对国内外相关文献中的结果与观点作出讨论，表明自己的观点，尤其不应回避相对立的观点。论文的讨论中可以提出假设，提出本题的发展设想，但分寸应该恰当，不能写成“科幻”或“畅想”。结论(七)论文——结语或结论论文的结语应写出明确可靠的结果，写出确凿的结论。论文的文字应简洁，可逐条写出。不要用“小结”之类含糊其辞的词。参考文献(八)论文——参考义献这是论文中很重要、也是存在问题较多的一部分。列出论文参考文献的目的是让读者了解论文研究命题的来龙去脉，便于查找，同时也是尊重前人劳动，对自己的工作有准确的定位。因此这里既有技术问题，也有科学道德问题。一篇论文中几乎自始至终都有需要引用参考文献之处。如论文引言中应引上对本题最重要、最直接有关的文献;在方法中应引上所采用或借鉴的方法；在结果中有时要引上与文献对比的资料；在讨论中更应引上与论文有关的各种支持的或有矛盾的结果或观点等。