房地产市场营销论文5000字怎么写

房地产市场营销论文5000字

引言中国经济的快速发展以及十六大提出了我国将向小康社会过渡，中国的房地产市场前景广阔。但是，要想在市场中占有一席之地必须掌握现代的营销理论对实践中的问题进行分析论证才能找到更好地解决问题的方法。第一章理论概述第一节房地产营销的基础知识一、房地产营销的概念市场营销译自英文marketing一词。最早产生于美国，1960年美国市场营销协会（AMA）定义委员会的定义：市场营销是把产品或服务从生产者引导到消费者或用户所进行的一切企业活动。房地产市场营销是通过房地产市场交换满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程。它有以下几层涵义：1、房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和劳务的需求。2、既包括现实需求也包括潜在需求。3、房地产市场营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动。4、房地产营销的手段是开展综合的营销活动。房地产营销是市场营销的一个重要分支，是建立在市场营销理论体系上的。在房地产营销的运用上主要由政府管理部门和房地产开发商。政府部门主要作为市场管理者对市场行为的监督以及对房地产开发商进行指导，披露市场供给需求信息，制定相关策略以利于社会稳定和经济发展。房地产开发商主要是发现市场机会，进行营销管理活动。１９９０年，美国企业营销专家劳特朋提出了４Ｃ理论，４Ｃ即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、企业与消费者的有效沟通。４Ｃ理论的营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品。二、房地产市场长久以来国内对住房的要求就是能够遮风避雨就行了，但是，随着社会的发展以及我国城市化进程的加快，房地产市场不仅仅局限于提供给人们遮风避雨的场所，而在引领住宅文化潮流上更是不遗余力。房地产有其区别于其它产品的特点。房地产的特点：1、地域的固定性和耐久性土地是房地产产品最重要的生产资料，由于土地的永久性和固定性，所以房地产的地点是固定的。而且房地产的自然寿命通常都超过50年，甚至于美国独立战争时建造的房子仍在使用，很多房地产都是由于经济的因素而重建或废弃。2、土地资源的相对稀缺性土地资源是不可再生资源，人类在改造自然的过程中使得部分的土地资源遭受破坏。随着人口的增加，人类将要进一步加快土地利用的步伐，但是我们只有一个家，地球的陆地面积不会有大的增加，虽然通过填海造地人们在一些经济发达地区增加了面积，但是，世界上沙漠的面积增在加大，人类在未来的可利用土地面积将会变得越来越少。3、使用价值上的收益性、不可替代性和永续性人的一天有1/3的时间是用于休眠的，而人的一天中留在建筑物中时间还远远不止。今天，虽然科技异常发达，但是人类仍未能发明一种产品以替代房地产在人类生活中的重要地位。4、交换关系上的高价值性和增值性房地产产品是多种劳动产品的综合，其所需要的生产资料种类和数量多，所需工艺复杂，所以这就决定了房地产的价值高的特点。同时，由于用于房地产产品生产的土地资源是不可再生的，在人类利用土地资源的过程中，土地资源将会显出物以希为贵的规律。然而，房地产的增值同时还取决于人们的心理预期。由于房地产的自身特点，房地产的市场供给与市场需求又有区别于其它产品的特点。房地产市场的需求特点:1、房地产需求的广泛性衣食住行是人们不可或缺的基本生活活动。无论是用于生活还是生产，人们都需要房地产产品。2、市场需求的多样性人的个性特征决定了要求有不同的房地产产品来满足其不同的要求，有用于生产的也有用于投资的。3、市场需求的永续性这是房地产使用价值上的必备性和不可替代性决定的，因为房地产是人们生活和社会生产的物质基矗它不会因为技术的进步而被淘汰，而是随着人们生活水平的提高、社会文明的进步，人们对房地产产品的要求也越来越高。4、市场需求的融资性由于房地产的价格昂贵，人们难以全部支付购房款，这就产生了由贷款和信用支持的融资活动。5、房地产消费的长期性房地产是高价值性的产品，同时它的寿命也很长，所以房地产消费是长期性的。6、市场需求富有弹性房地产市场的供给特点：1、市场供给缺乏弹性由于房地产具有位置固定，土地资源稀缺，使用价值的不可替代性和开发建设周期长的特点，不论市场需求量有多大，价格有多高，市场供给量不可能在短时间内发生较大变化。2、市场供给区域性房地产产品的地点固定性决定了房地产产品只能提供给它的生产地点，所以房地产的流通过程中只有商流而没有物流。3、市场调节的不完全性我国的房地产市场现在仍有部分为公有住房，而且有的地区仍未按规定发放住房供公积金。人们根深蒂固的住房观念是阻碍市场化进程的关键，现在仍有不少人认为住房应该由政府无偿提供，这就难以启动住房的消费发展，市场的调节作用就不明显。由于我国的经济发展在东部沿海地区比较快中西部比较慢，所以我国房地产市场的成熟度在东部和西部、在城镇和农村都存在较大的差距。在房地产营销实践中，这些地区与民族的差异是不可能被忽略的。现代地产营销理论是现代营销理论与地产营销实践的结合，只有在平衡分析中国的实际情况才能在营销实践中做得更好。第二节房地产营销管理一、房地产营销环境房地产营销环境分析是整个营销活动的首要环节，是房地产企业进行营销决策、实现营销目标的基矗现代营销的观念的核心是以消费者为中心，企业营销活动的出发点是消费者的需求。要分析研究并满足消费者需求，必须对市场营销环境作透彻分析。房地产市场营销环境分析就是影响房地产企业的市场和营销活动的参与者和影响力。它是房地产企业的生存空间，是企业营销活动的基础和条件，其显著特征是营销环境的动态性。企业要能动地去适应环境。房地产市场营销的微观环境是指直接影响和制约房地产企业营销活动的环境因素，包括企业、供应者、营销中介、骨科、竞争者和社会公众。市场营销的宏观环境是指间接影响企业与制约房地产企业营销活动的社会力量，又称间接营销环境，它包括人口因素、经济因素、自然因素、科学技术因素、政治和法律因素、社会文化因素等。

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我这里有个房地产销售培训全集希望能给你带来帮助第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括2 房地产销售培训全集（终极）几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。二、房地产的特征▲房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。▲房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层 多层住宅为4-6层  小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层  16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。三、房屋建筑结构分类标准类型内容编号名称 1 钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2 钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3 钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4 混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5 砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6 其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等四、房地产专业名词1、常用名词（阴影部分应重点掌握）◆五证：建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；建设工程开工证；国有土地使用证；商品房预售许可证；◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政3 府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为0）◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2m以上（含2m）的永久建筑。◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为8〈建筑密度为80%〉）◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 ◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；◆公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。◆道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 ◆道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 ◆玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。◆毛坯房是指没有装修的房。◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，#4 可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。 2、房子的种类◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 ◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。五、房地产面积的测算1、计算全部建筑面积有哪些？1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在20米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在20米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在20米以上部分的外围水平面积计算。5 15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。3、不计算建筑面积的有那些?1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等室外爬梯。3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。第二章市场调研一、房地产市场调研的含义房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。二、房地产市场调研的重要性a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提；b) 是销售稳定和提高的基础；c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法；d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。三、市场调研的内容1．地段（地点、交通、环境等）2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）5．面积与户型（面积与户型配比情况）6．周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等）7．价格（起价、均价、最高价）8．推广策略（现场促销方式、广告推广方式）9．销售情况（销售率等）10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）11．客户群体（客户群体分布情况）12．楼盘优、劣势等四、调研方法1．网络调查法通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。2．电话调查法直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3．亲临现场调查法亲临现场调查法可采用以下几种方法：1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。

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企业诚信营销初探【摘要】本文探讨了企业开展诚信营销的必要性，并从找出我国企业诚信营销方面存在的问题与提出解决问题的方法等方面对诚信营销实施进行了专门研究。【关键词】诚信;诚信营销;策略一、我国企业诚信营销发展的必然性1、诚信营销是社会进步的必然要求随着社会的进步，人们的道德水准也不断提高，目前人们普遍认识到，市场营销道德的最根本的准则应是维护和增进全社会和人民的长远利益。而要做到这一点，贯彻诚信营销又是核心环节。为了最大限度满足消费者的需要和社会长远利益的需要，也为了企业自身的生存和发展，企业实施诚信营销是时代进步的必然要求。2、诚信营销是企业实施可持续发展战略的必然约束企业要实现可持续发展，实施诚信营销是其中十分有效的途径。通过实施诚信营销，迫使企业时刻从消费者身心健康出发，尽最大限度重视消费者的健康，同时力求减少和避免环境污染，充分注意自然生态平衡，保护和节约自然资源，维护人类社会的长远利益。由此可见，实施可持续发展战略迫使企业必须实施诚信营销。3、诚信营销是市场竞争规范化的必然结果由于生产力的飞速发展，生产效率的快速提高，市场出现了买方市场，因而市场竞争异常激烈。在这样激烈的竞争中，尤其是我国处于建立社会主义市场经济初期，法制建设还不甚完善的条件下，各个企业为了求生存争发展，在市场上争占一席之地，在营销中纷纷使出浑身解数，甚至采用了如请客、送礼、回扣、贿赂、搭售、窃取商业情报、蓄意贬低竞争对手的广告宣传等不正当竞争手法。4、诚信营销是企业占领市场的有力武器任何一个企业都可能把市场占有率最大化作为自己的营销目标之一。然而，企业如何提高自己的市场占有率呢?不同的企业有不同的招数。在当前市场竞争异常激烈的情况下，消费者有更多的选择余地，随着消费者越来越理性、成熟，加上家庭收入和消费水平的不断提高，优选信誉好、讲诚信的经营者必将成为一种趋势。二、我国企业诚信营销中存在的一些问题及其原因分析1、我国企业诚信营销存在的一些问题(1)企业没有树立符合市场经济要求的诚信观。一部分企业见利忘义，急于致富，不受商业伦理道德的约束，抛弃了诚信经商的传统，不择手段地追求利润，致使商业行为中出现了种种损害消费者利益的欺诈行为。(2)产权不明晰。产权不明晰，企业无需对自己的行为承担责任，其行为必然短期化，自然也就不再重视诚信。(3)信息不对称。在拥有信息方面，消费者是弱势群体，而企业可以利用这方面的优势从事损害消费者利益的活动。(4)政策多变，地方保护主义严重。一些相关政府部门，尤其是一些地方政府出于地方保护的需要，直接以行政手段干预企业的行为，公开袒护本地企业的失信行为，助长了企业失信。(5)法律环境不完善。目前我国法律环境的现状是:对不讲信誉的企业监督和处罚力度小，有法不依，执法不严，客观上纵容了企业的失信行为。2、我国企业诚信营销缺乏的原因分析随着市场经济的发展，诚信问题越来越为人们所重视，且现实的经济生活中有些企业存在着大量的诚信问题。我国企业诚信营销缺乏的原因主要有以下几点:(1)市场经济发展还不成熟:市场经济以物质利益作为人们行为的驱动机制，是趋利经济，容易滋生欺诈经营。利大大干，利小小干，无利不干，是市场经济趋利性的本质表现。因此，市场经济有其积极的一面，也有其消极的一面。(2)道德容易失控:道德是行为规范的总和。企业为社会提供的是产品，产品的品质和数量与人民身心健康休戚相关。为社会提供更多更好的产品，必然要求组织成员树立以人为本的观念，将外在的道德原则内化为自己的道德品质和自我需求。(3)企业对短期利益追求过火:事实证明，巨额广告投入确实能带来“惊天动地”的效果。然而任何成功的品牌都要有较高的知名度和忠诚度来支撑。企业短期的大力宣传只是提升了品牌的知名度，而没有提升品牌的忠诚度，品牌的忠诚度需要历史的沉淀，它是长时间的结晶、长过程的升华。(4)信息不对称造成企业失信:在信息不对称的条件下，单个经营企业坚持诚信可以看作是一种风险。也就是说，在信息不对称的有限博弈中，任何一方都没有诚信的动力。骗一把就跑是信息不对称有限博弈状态下常见的现象。只有信息通畅、重复博弈才能建立起诚信营销的机制。三、实施诚信营销的策略1、政府应采取的策略诚信营销的环境建设要从道德基础和制度建设保障两个方面着手解决。具体如下:(1)树立企业的诚信意识。诚信可以为企业赢得更多的合作者，创造更多的商机和经济效益。只有以消费者的利益为中心，企业才能诚实守信，不做欺骗消费者的不乏行为。(2)明晰产权制度。产权制度的基本功能就是提供一个稳定的预期和重复博弈的规则，所以产权制度是建立诚信的基础和保障。(3)建立信用和信息传输系统。要改变目前企业诚信环境差的局面，就要建立通畅的信用和信息传输系统。通过公开诚信信息，使不讲诚信的企业失去市场，最终被淘汰出局。(4)规范政府行为，打击地方保护主义。要使企业对未来形成稳定的预期，就要加快政府职能的转变，实行政企分开，避免政府介入直接交易行为。(5)完善法律法规，加大惩罚力度。当企业不讲诚信损害到消费者权益时，消费者可以用法律讨回权益，让不讲诚信的企业付出代价。2、企业应采取的策略(1)产品诚信。从产品的广义角度看，产品包括有形的实体和无形的服务，产品的质量是企业的生命，因此要求产品的性能、寿命、安全等指数都符合国家技术标准或行业标准。(2)价格诚信。价格是企业赢得市场的有效武器，也是一把双刃剑，运用得好，可以促进企业的发展，运用得不好，使企业迅速陷入困境。在市场竞争激烈的时代，不少企业利用各种虚假的优惠价、折扣价、处理价、甩卖价、出口转内销价欺骗消费者。(3)分销诚信。企业具备了知名度、美誉度和忠诚度，也就打开了产品的销路，但要实现正常的销售还离不了渠道管理的畅通，因此企业不仅要与消费者搞好关系，还要与分销商建立长期良好的合作关系。产品在流转过程中，生产企业要与流通企业(经销商)建立长期良好的伙伴合作关系，这种关系的建立需要诚信来维持。(4)促销诚信。改革开放以来，随着市场经济的发展，企业的促销—55—企业诚信营销初探经营管理《新西部》02期活动十分活跃。但是，一些企业的促销活动也存在一些不规范的行为，主要集中在五个方面:一是不实宣传;二是价格欺诈;三是限制消费者合法权益;四是缺乏安全管理措施;五是违反商业道德，操作有违社会善良风俗的促销活动。3、员工诚信员工诚信是指企业的员工，包括企业的高层，都要按照诚信的要求做事，参与到企业的诚信建设中来。企业领导和全体员工都要不断学习，牢固树立诚信的思想，并把诚信思想化为具体的行为:一是要提供诚信产品和服务，对企业不符合诚信的行为进行坚决的抵制，并积极进行上报，不生产、销售劣质产品，不污染环境，不提供虚假证明等。二是对于本企业的产品、服务等都要亲自购买、亲自使用，特别是企业的管理层，要先将自己塑造成企业的忠诚客户。4、加强营销道德建设，构建营销诚信文化诚实守信是中国传统文化的重要内容之一，要求人们诚善于心，言行一致。孔子曾指出“与朋友交，言则有信”、“信则人任焉”。在当代中国背景下，诚信是一种特别稀缺的资源，能够提升企业的竞争力，树立良好的企业形象，有效地吸引顾客。因此，企业在营销过程中，应该加强职业操守的修炼，忠于职守，诚信待人，诚信服务，建立一种诚信理念，构建企业营销诚信文化。然而诚信文化建设是一个系统工程，不是一朝一夕就能建成的，需要假以时日，长年累月地坚持下去，以人为本，视诚信重于泰山，对人民负责，对国家负责。在营销诚信文化建设中，要特别重视企业一把手的诚信及诚信意识的培养，树立诚信经营的观念。四、结论任何企业不重视诚信营销，就不会有持久的原动力。而一个企业若不造成自己的诚信优势，则不能形成持久的竞争力。在此同时，由于社会的进步，企业生存和发展的要求，以及过剩经济的来临与市场竞争的加剧，加之消费者自我保护意识的加强，企业经营者树立诚信营销理念和制定与其相适应的相关政策，并以此来指导企业的生产经营活动就成为一种必然趋势。【参考文献】[1] 林祖华市场营销十大新趋势[J]商业时代(理论版)，12-[2] 陈向军论企业诚信营销[J]商业时代，22-[3] 刘卫东诚信是企业发展的根基[J]时代汽车，1-[4] 郝渊晓转轨期我国营销环境与企业诚信营销[N]西安邮电学院学报，18-[5] 刘金锋论诚信营销产生的必然性[J]商业时代， 7-[6] 尚爱英浅谈诚信与企业发展的关系[J]沿海企业与科技，15-[7] 刘辉培植企业诚信文化探索[N]河北经贸大学学报，28-希望对你有用处@

1 房地产市场营销概述 1 房地产市场营销的概念 2 房地产市场营销的特征 3 房地产市场营销的内容 2 房地产市场营销策略分析 1 产品策略分析 2 价格策略分析 3 渠道策略 4 促销策略3 房地产市场营销创新 1 意识创新 2 设计创新 3 产品创新 4 手段创新

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论销售人员应具备的素质　　摘要 : 在市场经济条件下，营销人员是企业营销活动的主体，其综合素质与能力、整体形象与修养是否优良，将直接影响到企业的营销成果和经济效益。因此，培养和拥有一支在基本素质与能力上符合营销职业要求的营销人员队伍，是完成营销任务，达到营销目标的关键。　　关键词 : 营销人员 ; 素质 ; 能力结构　　在市场经济条件下，市场竞争日益激烈，众多企业和企业领导者越来越意识到企业的营销优势比企业的生产优势更为重要。要取得企业的营销优势就必须拥有一支精明强干、素质与能力俱佳的营销队伍。而每一个立志从事营销事业并为之献身的营销人员都必须明白 : 营销人员素质与能力不仅是决定营销人员事业成败的基本条件，同时也是企业能否发展，创造良好经济效益的关键。营销人员素质包含的内容十分广泛，本文就营销人员的思想素质、业务素质、身体素质、心理素质及能力结构素质等方面展开论述。　　一、营销人员的思想素质营销人员在营销活动中，可以说掌握着企业命运，这就要求营销人员必须具有较高的思想素质，才能做好企业的营销工作。具体要求有以下几点 :　　必须具有强烈的事业心　　在工作中成就卓越的营销人员，都十分热爱自己的工作，具有强烈的事业和责任感。事业心就是在从事的专业上投入全部精力，努力使自己在工作中做出成绩，报效祖国和人民。具有强烈事业心的人，会把事业的成功看得比物质的报酬更为重要，事业成功所带来的愉悦胜过物质报酬的许多倍。具体来讲，营销人员的事业心主要表现为 : 有献身于营销事业的精神，不怕困难，富有挑战精神，在工作中任劳任怨，全心全意为顾客和用户服务，有取得事业成功的必胜信念和决心，把满足市场和顾客的需要视为己任。　　营销是一种职业，更是一种事业，是对社会、对企业发展有重要影响的事业。营销人员在工作中恪守职业道德，塑造良好的企业形象和自身形象，探索搞好营销的规律，展示营销艺术，创造营销业绩来推动营销事业的发展，进而充分体现自身的价值。强烈的事业心可以产生强大的动力，因为这种动力来自于自我实现的这种高级需要，在这种需要的精神推动下，营销人员可以忍受各种艰难困苦，忘我地工作。强烈的事业心可以形成高度的责任感，这种责任感使营销人员充分认识到自己工作的价值，促使营销人员忠于自己所从事的事业，忠于自己的企业，忠于自己的顾客，把全部精力投入到营销工作中。强烈的事业心可以激发营销人员的荣誉感和成就感，只有把自己的一切与事业有机地结合为一体，才会享受到营销成功、事业发展的喜悦。　　具有良好的职业道德　　营销人员必须具有良好的职业道德。因为营销活动不仅是一种个人行为，更是一种社会行为，营销人员必须正确理解自己的工作对社会的影响及具有的社会意义，同时承担应尽的责任。　　主要表现在以下几方面关系的处理上 :　　(1) 营销人员与企业。营销人员应该热爱自己的企业，对企业必须忠诚，不能利用营销工作的便利条件，搞私下交易，更不能做有损企业利益的事情和损公肥私。为人处世光明磊落，洁身自爱，维护自己的名誉，更要维护企业的信誉和利益。作自己的朋友，对顾客要一视同仁，要做到平等待客，童叟无欺。不论业务量大小，不管买卖是否成功，都要热情为顾客提供满意周到的服务，必须诚相见，充分考虑顾客的实际需要与利益，这样才能取得顾客的信任，促使营销工作的成功。心诚意对待顾客，以自己朴实的品格与顾客坦诚求、期望的事情，要全力诚心去帮助解决，要尽早尽快地提供服务 ;　　[ 2 ] 顾客接受自己的产品，要怀着感激的心情与顾客洽谈 ;　　[ 3 ] 营销人员要尊重顾客的想法、知识、人格、职业与地位，认真地听取顾客的意见。　　(3) 营销人员与竞争对手。营销人员在进行市场竞争时，决不可以贬低别的企业来抬高自己，要进行公平竞争，在竞争中提高自己的能力。总而言之，在职业道德方面，一个优秀的营销人员，应做到以下几点 :　　[ 1 ] 奉公守法，忠于职守 ;　　[ 2 ] 热爱企业，对企业忠诚，维护企业信誉，不损公肥私 ;　　[ 3 ] 把顾客当作自己的朋友，与同行进行公平竞争 ; [ 4 ] 注意勤俭节约，不要挥霍浪费，尽量降低营销费用 ; [ 5 ] 不搞行贿受贿的违法行为。正确的经营作风针、政策，正确处理好国家、集体和个人之间的关系，要以现代营销观念来指导自己的业务活动，把为顾客服务的营销观念放在重要的位置上。在营销活动中，充分考虑顾客的需求，为顾客提供全面销工作的要求，提高营销业绩，在激烈的市场竞争中立于不败之地。　　二、营销人员的业务素质周到的服务。这样，才能适应现代营销环境和营一名优秀的营销人员必须掌握系统的业务知识，营销人员的业务知识越广博越好。一般来讲，这种业务知识体系主要有以下几个方面 :　　与营销工作相关的专业学科知识广泛，其基本理论知识包括市场营销学、消费心理学、商品信息学、经济学、经济法学、财会学、金融学、企业管理学、公共关系学、广告学、推销学、谈判学及市场调研与预测学等。　　有关本企业的知识　　2) 营销人员与顾客。营销人员要把顾客当况应当十分熟悉，这一方面是为了满足顾客的要求，另一方面也是为了使营销活动体现企业的方针政策，完成企业的总目标。这方面的知识主要包括 : 企业的性质、隶属关系、历史沿革、企业在同行中的地位、企业的经营方针、企业的规章制度、企业的生产规模与生产能力、企业的营销政策和价格策略、企业的服务内容、企业的交货方式和结算方式等。　　有关本企业产品的知识在与顾客的关系中必须做到 :　　[ 1 ] 对顾客要营销人员不是产品设计人员，更不是技术专家，不可能掌握产品的全部知识，营销人员至少要掌握顾客想了解的有关本企业产品的信息。因为顾客在购买产品之前，总是要设法了解产品的相关情况，以减少购买的风险。所以顾客喜欢能为其提供大量信息的营销人员，更相信对产品精通并表现出权威性的营销人员。这样就要求营销人员不仅要推销产品，更重要的是首先推销知识。一般而言，营销人员应对自己企业的产品以下方面有全面的了解和掌握 : 原材料及主要部件的质量、生产过程及生产工艺技术、产品的性能、产品的品质、产品的使用特点、产品的维修与保养知识、产品的售后保证措施等。　　市场知识营销人员必须正确理解和执行国家的有关方营销人员的活力来自于市场，价值体现在市场，了解市场运行的基本原理和营销活动规律，是企业及营销人员获得成功的重要基础。由于营销活动涉及各种各样的主体和客体，有着十分复杂的方式和内容，所以要求营销人员掌握的市场知识十分广泛。如 : 市场经济的基本原理、市场营销及推销的策略与方法、市场调研及预测的方法与实际操作、供求关系的变化规律、客户的基本情况、增加销量的途径、准客户和潜在客户的情况等方面的知识。　　顾客方面的知识营销必须以满足顾客的需要为目的，营销人员必须随时了解和分析顾客的需求情况及变化趋势，了解需要本企业产品的顾客有哪些及市场需求量有多大，分析顾客中谁是购买的决策者、影响者、执行者和产品的使用者。除此以外还要对顾客的购买动机、购买习惯、购买过程和购买方式等进行了解，以便运用相应的营销对策和技巧。　　竞争对手的知识与营销工作相关的专业学科知识涉及面非常营销人员对外是企业的代表，对本企业的情市场经济就是竞争，在竞争中实现优胜劣汰要使企业在竞争中立于不败之地，营销人员首当其冲地担负着了解竞争对手的重要职责。营销人员通过对顾客的接触和市场信息的分析，对竞争对手的产品特点、营销策略及与之相关的生产规模、产品价格、服务方式、结算办法等方面有所了解，且越详细越好。将竞争对手的情况掌握得越清楚，在市场竞争中就越能争取主动。　　三、营销人员的身心素质营销人员要出色地完成营销任务，必须具备良好的心理素质和健康的身体素质。　　心理素质　　良好的心理素质是营销人员获得成功的必备条件，具体要有以下几个方面 :　　(1) 开朗友善的性格。营销工作是在市场上独立开展活动，自己解决所遇到的各种问题。这就要求营销人员必须活泼开朗，反应敏捷，善于交际，适应各种不同的生活条件和工作环境，在新的环境里不感到拘束，能很快和别人接近，并使顾客产生好感和信任感，高兴与你交往，这样才能提高工作效率，获得营销工作的成功。反之，一个不善交际，沉默寡言，行动迟缓的人，则很难与顾客沟通，最终不利于营销工作的开展。　　(2) 意志坚定的信念。营销工作是一项独立进行的工作，遇到问题必须自己想办法、作决策，这就要求营销人员必须善于独立发现问题，独立分析问题，独立解决问题。在突发事件和紧急情况下镇定自若，处理果断，只有这样，才能胜任营销工作，在工作中独当一面。　　(3) 充满必胜的自信。充满自信是对营销人员职业心理的基本要求。自信心理实际上是一种对自己意志方面的自我暗示，这是营销人员的精神支柱。一个人有了自信心，才会产生自信力，坚信事业能成功，并进而激发出极大的勇气，敢于面对挑战，勇于开拓进取，最终创造出优秀业绩。同时营销工作并非四平八稳的工作，而是具有一定的风险。在艰难曲折、竞争激烈的营销道路上，只有具备自信心理，在遇到问题时，才会临危不乱、处变不惊，表现出令人敬佩的大将风度，才能凭借智慧和毅力，通过拚搏，争取良好的收益。如果没有自信心，在危机面前就会缺乏应变能力，显得惊慌失措，失去成功的机会。　　身体素质现代市场竞争异常激烈，营销人员工作既艰苦又繁忙。表面上看他们走南闯北，又吃又喝，显得轻松潇洒。在实际工作中，营销工作非常艰辛，营销人员为拜访客户，要东奔西走，商务谈判既紧张又艰难，各种应酬往往占用很多休息时间，得不到很好的休息。而且绝大部分工作又远离家乡、亲人和企业，孤身奋战，也就是说营销工作兼具体力劳动和智力劳动之苦。所以营销人员必须具有良好的身体素质和健康的体魄，没有健康的身体，营销人员是很难完成营销任务的。　　四、营销人员的能力结构素质营销职业的特点是以人为工作对象，而与人打交道是最复杂、最高深的艺术。优秀的营销人员应该在学习和实践中锻炼自己的能力。具体讲营销人员的能力结构应包括以下几个方面 :　　敏锐的洞察能力　　新产品、新广告、新观念、新技术之所以有魅力，主要在其 “新” 营销人员在具体的营销活动，中，若要有吸引力也必须 “新” 。营销人员在工作过程中的创新，有赖于营销人员对新鲜事物的敏感，要求营销人员必须具有超凡的洞察能力。这是营销人员了解顾客心理和准确判断顾客特征的必要前提。顾客在与营销人员的洽谈中，往往掩饰自己的某些真实意图，也会使用各种购买技巧，目的是在交易过程中获得尽可能多的利益。具备敏锐的洞察能力，才能看清顾客的真实意图，获得营销的成功。　　准确的判断能力在商务谈判过程中，顾客受到各种渠道信息的干扰和环境因素的影响，其心态经常处于变化之中。营销人员应具有及时抓住对方心理变化的能力，随时应付各种情景 ; 要准确地了解顾客的愿望需求爱好、职业及购买习惯等 ; 对企业的产品能帮助顾客解决什么问题，营销人员必须做到心中有数 ; 能非常圆满地解答顾客的疑问，同时可用事实来加以证明。　　出色的表演能力营销人员从接近顾客到与其洽谈必须耗费心血和心机。在有限的时间内，顾客可能不情愿停止他的工作与你长时间面谈，这就要求营销人员在有限的时间内，熟练地演示所推销的产品，通过演示来吸引顾客的注意力，使之对产品产生兴趣。同时，营销人员可以借助一些宣传资料和其他的器具，向顾客宣传展示自己企业的产品。这里的关键是能否拥有吸引顾客的演示技术，这种技术包括营销人员的语言表达能力等。　　成功的说服能力营销就是合情入理的说服。自己不能同意的见解，就不可能让对方接受。成功的说服能力建立在以下 3 个要素的基础上 :　　( 1) 营销人员必须相信自己所推销的产品 ;　　( 2) 营销人员必须相信自己所代表的企业 ;　　( 3) 营销人员必须相信自己。只有在此基础之上，才能产生说服顾客的积极性。　　灵活的应变能力营销人员要与形形色色的人打交道，在各种复杂甚至是突如其来的恶劣环境下，只用一种模式和姿态对待顾客是很难取得成功的，这就要求营销人员必须具有灵活机动的应变能力，做到在不丧失原则的前提下，能化复杂为简单，化干戈为玉帛，取得营销活动的成功。反之，如果营销人员缺乏灵活的应变能力，在处理错综复杂的情况时，则会束手无策而招致工作的失败。　　高超的交际能力营销人员的社交能力对企业的发展有特殊的作用，也是衡量是否适合营销工作的标志之一。因为营销人员是企业的外交官，是社会活动家。这就要求其必须具备与各种各样的人交际的能力，能够广交朋友。通过交往稳定老顾客，吸引新顾客，从而为企业产品打开广阔的市场。如果交际能力差，往往会人为地在自己与社会、自己与周围环境、自己与顾客之间设置一道心理屏障，这样就根本无法开展营销工作。　　良好的语言表达能力营销人员具有良好的语言表达能力，可以博得顾客的喜欢和友谊，使人乐于与之交往，从而广　　熟练的技术维修能力　　出色的协调和组织能力交朋友，有助于取得良好的营销业绩。营销人员的语言表达能力表现为语言要清晰、简洁、明了，合情合理，准确适度，能说服人、打动人，能激发起顾客的购买热情，形成良好的营销气氛，完成营销任务。营销人员在销售需要维修服务的产品时，仅用语言说服已不能促使顾客购买，还必须能够教会顾客对产品的操作使用方法，并掌握维修技术，以便随时为顾客维修。因为有的顾客不会使用产品，出了故障需要找人修理，要求营销人员及时给予解决。如果营销人员具有熟练的技术维修能力，随手解决问题，就会使顾客感到满意，从而赢得顾客的信任，使关系密切起来，取得营销的成功。营销人员在推销过程中，通常要开展宣传活动，做好用户的导购工作，美化营销环境，扩大企业的影响，适时进行产品展销和举行新闻发布会，散发相关材料等，这些工作都需要营销人员必须具有人与人之间、企业与用户之间、企业与工商、新闻等组织之间的协调能力，对新环境的适应能力，对各环节的组织能力等。没有出色的组织协调能力，就很难把营销活动搞得有声有色，有章有法，有条不紊。营销人员的素质与能力是多方面的，除以上所述之外，还包括良好的气质、完美的个性、丰富的学识、高雅的教养、真诚的情感等等。在具体的营销实践中，营销人员应努力加强自身修养，培养和提高个人整体素质和能力，力争成为一名优秀的营销工作者。

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公众供应者供应者供应者[①]房地产企业微观环境因素图在各种影响因素间将会相互影响，但是，并不需要死盯住每一个影响因素，我们在应对环境的影响时，最主要的是关注变化的影响因素所带来的影响。二、房地产市场调研和预测房地产市场信息是指在一定时间和条件下，反映房地产市场及其发展变化规律的状况的知识、消息、情报和资料的总称。房地产市场信息具体包括了房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场交易信息、房地产市场反馈信息等主要内容。房地产市场信息的特征：1、房地产市场信息具有社会性2、房地产市场信息具有多渠道、多层次性3、房地产市场信息具有灵敏性、时效性、流动性房地产市场管理者和房地产开发商对信息的利用程度和利用的方式是不一样的，政府角色可能更注重于房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场交易信息，但是作为企业，它将会更加看重房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场反馈信息。因为，企业是为了要盈利的，它所需要的信息要能够提供更多的竞争信息和顾客需求信息，但是政府作为房地产市场的宏观调控者就需要了解社会发展情况，以便做出指导性的决策三、购买者行为分析现代营销理念的核心常常从调查、了解和分析顾客的需求及其购买行为为起点，进而制定营销战略与策略。因为产品市场实际上就是一群有着相似需求的顾客，房地产企业与获取满意的市场份额和市场销售额，首先必须让顾客接受其产品，而顾客的购买行为又是以其需求为基础的。人的行为是受人的思想、情绪、感情、能力和行为动机等心理活动支配的，房地产购买者的行为受其心理活动支配，心理活动是如何起作用的呢？心理学家们有各种观点，按照“刺激――反应”学派的观点，人们行为的动机是一种内在心理活动过程，看不见，摸不着，像是一只“黑箱”是一个捉摸不透呢神秘过程。外部的刺激，通过黑箱（即心理活动过程）产生反应因其行为，只有通过对行为的研究，才能了解心理活动过程。这里所研究的是购买者对营销刺激和其他刺激的反应。进行购买这行为分析将能够有效地分辨顾客的购买动机和达到最终的购买行为。确认需要收集信息评估选择购买决定购后行为[③]研究人们的购买行动有利于了解潜在的购买对象所处的心理阶段，从而对购买者进行选择性的宣传，下图是购买行为的决策过程：四、房地产市场细分化和目标市场选择市场细分化是本世纪50年代中期美国学者温德尔?史密斯提出的一个新的概念。所谓房地产市场细分化是指根据房地产消费者之间需求与欲望的差异，把整个房地产市场划分为若干个具有大致相同的需求与欲望的消费者群，每一个消费者群成为一个房地产细分市常房地产市场细分化作为一种观念，是对现代房地产市场营销观念在认识上的一种深化。他的出现是房地产市场营销管理研究中继“消费者需求为中心观念”之后又一次革命，使房地产市场营销更趋完善和成熟。房地产市场细分化承认顾客对商品需求差异的客观存在认为房地产市场不仅依靠结构层次、流通领域及其他标志做粗泛的划分，以便从宏观角度为企业提供市场营销举措的科学依据。房地产市场细分化的意义：1、市场细分化有利于房地产企业发现市场机会，选择最有效的目标市常2、市场细分化有利于房地产企业采取针对性的营销策略。3、市场细分化有利于集中企业资源，提高经济效益。但是，细分市场应该根据公司的资源进行，不能盲目的进行细化。在一个大的企业，进行细化是由其必要性的，但是在一个小的公司，其战略应该定位在一个市场上，而不是把市场分得很细，这样不利于集中资源。所以，在考虑目标市场细化时，我们应该考虑以下因素：1、企业的资源和能力2、产品的供求状况3、市场的同质性4、产品在生命周期中所处的阶段5、竞争对手的目标策略最终我们才能进行目标市场的定位，目标市场是企业最终要进入的市场，需要企业把它所有的资源投入到这一市场领域，但是通常我们要注意市场定位要服从于品牌战略。五、房地产产品战略房地产企业营销的首要目标就是要保证自己开发的房地产产品能够进入目标市场，受到消费者和用户的欢迎。使用产品战略就是为了最大的占尽市场份额，但是房地产产品除了实物产品外，其售货服务也是很重要的，这种售后服务就是物业管理。但是产品又分为三个层次：核心产品、有形产品、延伸产品。房地产中发展商所能提供的物业管理属于延伸产品的范围。但是，这种延伸产品又有可能不受到企业的支配，在我国物业管理的发展还处于初级阶段。虽然我国知名的房地产商能够提供最优良的物业服务，但是，最优良的物业服务不一定是适合中国的，只有居民能够支付得起的情况下才能够成为我国房地产发展商的追求目标。我国现在处在一个以产品开发为理念的时期，各种房地产的开发都围绕房地产项目展开宣传。但是营销理念已经发展到以消费者为中心，在没有对顾客的需求进行大范围的调查是不能开发出适销对路的产品的。我国的房地产开发从开始的突出产品功能转向了以环境为买点的市场营销理念。这标志着我国的房地产营销从产品观念向社会营销的转变。但是，我国的房地产营销在很多地方都还停留在产品观念。六、房地产定价策略房地产定价策略是房地产营销活动中极为重要的一部分，它与其他营销策略组和共同作用于营销目标。价格的合理与否直接关系到房地产企业的产品能否为消费者接受，市场占有率的高低和企业利润的多少，它是企业的主要竞争手段，使整个营销组合中最关键最活跃的因素。在对房地产产品定价中，可以对项目的整体收益警醒定价，也可以对某一产品进行具体分析定价。

呃可以通过几个案例找点灵感，比如成都的世纪姐

额，写起来比较容易，但是能写好，或者写得有现实意义就很难了。我就是做房地产的，建议你还是从但项目入题吧。用4P理论进行分析，最后得出一个建议。说真的，行业里看这些论文都会忍不住发笑，包括那些大学老师的类似题目，因为他们没有实践，搞不懂其中的困难。

房地产市场营销论文3000字

九、房地产营销组合在企业选择了目标市场以后它的任务就是利用营销组合策略配合往后的销售工作。美国哈佛大学教授鲍敦于1964年提出了营销组合的概念。房地产营销组合是指房地产企业可以控制的各种营销手段的综合运用。包括：产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略。房地产市场营销组合要有以下特点：1、可控性营销组合是要企业能够控制的因素，如果房地产企业不能主动控制这些因素就无营销组合可言。但是可控性并不意味着企业可以随意地进行营销组合，因为一方面市场需求对房地产企业营销活动起着决定性作用，另一方面营销活动受到市场需求和环境变化的影响和制约，它们都是企业不可控制的。2、复合性营销组合是多种因素的综合运用，各种因素又相互影响，而且，并不是每一种策略对每一个公司都合适，有的公司只能是由其中的一种或两种。但是有的公司能够综合运用几种。但是这几种策略的运用在不同的公司所占的权重也是不同的。3、动态性营销组合要因时因势而改变，既是企业的策略制定的再科学，但是随着环境的改变往往发生人所不能预料的事情，所以我们在运用营销组合策略的时候要经常性的检查环境的变化，及时反馈到营销部门以便对营销组合策略进行及时地调整。4、整合性房地产企业以消费者为核心进行营销活动，各种营销策略必须在营销目标的指导下组合成统一的整体，相互协调相互配合。市场营销组合在市场营销活动中居重要地位，具有十分积极的作用：1、市场营销组合是企业市场营销的基本活动。市场营销组合是实现市场营销目标的最佳途径。2、市场营销组合是制定企业市场营销战略的基矗企业营销战略对企业发展具有十分重要的意义，它是企业为实现长期营销目标而设计的行动规划，主要有营销目标和营销组和诸因素组成。通常企业根据其发展战略制定营销目标，在营销目标下确定营销组合。3、市场营销组合是赢得竞争的有力武器。营销组合是市场竞争策略的重要内容，成功的市场竞争策略是企业在顾客分析、竞争者分析、企业资源分析的基础上，确定企业的竞争策略，依据竞争策略制定相应的营销组合，使企业提供的产品和服务比竞争对手更适合消费者需要，赢得市场竞争的胜利。4、市场营销组合是协调企业内部力量的纽带。市场营销组合就是整体营销，它不仅要求有组合诸因素的协调配合，还要求企业各部门要以顾客为中心，协调行动，共同为满足顾客的需要而努力。十、房地产营销管理房地产营销管理的本质是围绕营销战略制定营销计划，在营销计划地指导下进行资源的优化利用，对反馈的问题进行分析改正，使其始终朝着既定的目标发展。房地产的营销管理主要有几方面的内容：房地产营销战略管理、房地产营销计划的制定与执行、房地产营销组织的规划与管理和房地产营销控制。普遍上房地产商只注重营销技巧的运用与管理，这里包括售楼处的布置、样板房的设计、促销手段的计划与使用、营销计划的制定、执行、检查、修正。