物业管理论文外文文献
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Chapter 6: Property Management Functions (I) 第六章 物业管理职能（一） Having looked at how requirements for management vary by property type, we will now examine a manager’s day-to-day duties in more detail. Like many working people, a property manager wakes up in the morning, dresses for work, eats breakfast, and drives to an office (either on or off the managed premises). Once there, what does he or she do? We will first list all of the functions and then cover the most important ones in greater detail. 在看到随物业类型不同管理要求的变化之后，我们现在详细查看一个物业经理日常职责。如许多工作的人一样，物业经理早上起床，穿上职业装，吃早饭，然后开车去办公室（在或者不再所管理的物业内）。在那里，他或者她又做些什么？我们先列出所有的职能，然后详述最重要部分。 MAKING A MANAGEMENT PLAN As the agent of the property owner, the property manager is bound to carry out the owner’s objectives. Making explicit those objectives is the first step in creating a management plan. As we have seen, properties under paid management may be very small, or they may be multimillion-dollar complexes. A management plan can be equally simple or elaborate, as suits the scope of management and the market area of a property. Regardless on size, it is important to make a plan (which could range from a handwritten half page to 50 pages typed and bound, depending on the project…). Here we should note that a management plan for any size property contains three points: (1) an analysis of the competitive environment; (2) an analysis of the property itself, and (3) enumeration of the owner’s objectives and recommendations for achieving them. 制定管理计划 作为业主的代理人，物业经理有责任实现业主的目标。创建管理计划的第一步是使这些目标明晰化。如我们所看到，付费管理的物业可能很小，或者可能是数百万美元的建筑群落。管理计划可以相等地简单或者精细，与物业的市场区域和管理的范围相适应。无所谓大小，重要的是制定计划（可能从手写的半页纸到打印且装订好的50页，依项目而定……）。这里我们需注意用于任何大小物业的管理计划包含三点：（1）一份竞争环境的分析；（2）一份物业本身的分析；和（3）列举业主的目标及实现它们的建议。 MAKING A BUDGET A manager collects money, pays the bills, and sends what is left to the owner in millions or hundreds. A budget is essential for two reasons: (1) to regulate cash flow that is , to make sure sufficient cash is on hand to meet obligations like taxes, mortgage payments, operating expenses, and special capital improvements (., new roof) when needed; and (2) to measure performance to act as a standard for measuring the manager’s success in meeting objectives. 制定预算 物业经理筹钱，付账，然后把或多或少的结余结算给业主。预算是必要的，有两个原因：（1）调节现金流，用来确保手头有充足现金以应付必须时的如税收，抵押金，运营费用，及特别设备改建（如，新屋顶）这些负担；及（2）在会议目的中做为权衡表现的标准用来衡量物业经理成功与否。 PAYING EXPENSES; KEEPING BOOKS AND RECORDS The property manager must see to it that operating expenses, real estate taxes, insurance premiums, and mortgage payments are paid when due. Depending on the arrangement, a manager may be authorized to sign checks or may only prepare a list of payments for the owner’s attention. The manager also keeps records of income and outlays and works with the owner’s accountant in preparing annual financial statements and tax returns. The manager may also be responsible for reports required by government authorities. 支付费用、保留记录 物业经理务必保证运营花费，房地产税，保险费，抵押金到期时已经支付。取决于安排，物业经理可能被授权签署支票或者仅仅预备一张让业主留意的费用列表。物业经理也要保留收益和费用的记录，和在准备年度财政陈述和退税时和业主的会计协同工作。物业经理可能同样要为官方要求的报告负责。 Chapter 7: Property Management Functions (II) 第七章 物业管理职能（二） Showing and renting space Although marketing real estate is a function distinct from managing it, the two are often combined in the hands of the property manager or management firm. In the case of apartment buildings, the manager actually on the site (the resident manager) usually shows vacant apartments and may handle lease negotiations as well. In the case of commercial or office space, leasing is often performed by specialists within a property management firm or may be handled by a separate brokerage firm. 展示和出租空间 尽管买卖房地产是不同于管理的一个职能，两者通常合并在一起交由物业经理或者管理公司负责。就公寓建筑来说，物业经理实际上在现场（常驻经理）通常展示空闲公寓，并且可能还经手租约谈判。就商业或者办公空间来说，出租通常由物业管理公司内部的专家来完成，或者可能交由别的经纪公司。 Because of the importance of leasing and the expertise and special effort required to do it well, a property manager who handles the lease function often receives a commission over and above his regular management fee. The leasing function can be classified into three steps, all or some of which may be performed by the property manager or management firm. 出于出租的重要性和要把它做好的特别努力及专家意见，经手出租的物业经理通常会收到超过或者高于正常管理酬金的一份佣金。出租职能可以分为三步，所有的或者某步可能由物业经理或管理公司来完成。 SETTING RENTAL LEVELS. A rent schedule should be established with the objective of maximizing future rental income from the property. Setting rents is far from an exact science: it calls for the exercise of good judgment based on a knowledge of rent rates and available space in comparable buildings as well as the features, functions, and benefits of both the subject property and competing space. A technique used by many professional property managers is the base-unit-rate approach. This involves choosing a standard unit in an apartment building (., a two-bedroom apartment on the sixth floor) or a specified number of square feet in an office or derived from a study of the market with adjustments for differences between the particular property and its competition. (For example, a newer building normally commands higher rent for space than an older building, all other things being equal.) Within the particular building, rent rates will vary depending on the relative merits and deficiencies of each unit. For example, space on higher floors usually floors offer the amenities of less street noise and a better view. 设置出租等级 以最大化物业未来的出租收益为目标建立出租日程。设置租金不是一门精密科学：它需要基于可以比较的建筑物的出租费用和可用空间，同样如所属物业和竞争空间的特色，功能和利益的这些学问的良好判断力。许多专业物业经理所采用的一种方法是基本单元等级逼近。这包括选择公寓建筑内一个标准单元（如，六层的两卧公寓）或者一个办公室的指定平方英尺数或者得自带有对特定物业和它的竞争对象的差别的调整的市场研究。（比如，较新建筑通常要求比较旧建筑更高的对空间的租金，在其他都相同的情况下。）在特定建筑内，出租费用取决于各单元的相对优点和不足而变化。比如，高层空间通常要由于没有街道噪音和更好的风景租金更高。 SOLICITING PROSPECTS The second step in the leasing process is to advertise space in appropriate media (whether billboards, newspapers, radio, or television) and show in a perfunctory way, this task should properly be regarded as the time for intensive personal selling on the part of the leasing agent. To sell space effectively, the leasing agent must not only be familiar with every detail of the property being shown, but also should ascertain the precise needs and desires of the prospect. 征集可能的客户 出租过程的第二步是为所出租空间在合适媒体登广告（无论是广告牌，报纸，电台，电视）。如果只是敷衍了事，这个任务可能会被认为出租代理的一次过分的人员推销。要有效的出售空间，出租代理要不仅熟悉展示物业的每个细节，也要探知这些可能的客户的精确需要和期望。 NEGOTIATING AND EXECUTING LEASES Finally, the property manager will be involved, to a greater or lesser extent, in the negotiation and execution of the lease. In the case of an apartment project, where standard form leases are used and little negotiation normally occurs, the manager may perform the entire process. On the other hand, a long-term lease of several floors in a major office building will require the efforts of both legal counsel and the owner. Even here, however, the property manager plays an important preliminary role because of his initial contacts with the tenant. 谈判和执行租约 最后，在租约的谈判和执行上或多或少对物业经理来说有些棘手。就公寓项目来说，采用标准形式的租约，正常地很少有谈判，物业经理完成整个过程。另一方面，一个主要办公建筑的多层长期租约需要业主和法律顾问双方的努力。甚至在这时，物业经理还是有初步的重要作用，由于他和承租人最初的合同。
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物流财务管理论文外国文献综述
现代物流：企业财务管理的新领地 王立明 【摘要】过度竞争的市场环境压力使企业纷纷寻找新的财务亮点，并将目光由生产领域转向流通领域。现代物流是企业最后的也是最有希望的降低成本、提高利润的环节，更是企业财务管理的强力支撑。它既为企业财务管理改革与创新带来了新的机遇，也提出了新的挑战。本文为做好现代物流的财务管理，提出了新的思路和有效措施。 在市场经济环境中，自主经营、自负盈亏，实现资产保值增值，达到预期利润指标，是企业财务管理的基本目标和永恒主题。但激烈竞争的市场环境，使企业财务承担着越来越大的压力。局限于传统的财务管理领域和操作流程，已很难保证利润目标的实现。 一、现代物流：财务管理的新领地 社会生产力的迅速提高，科技的飞跃进步，卖方市场向买方市场的全面转化，使企业所处的市场环境更加复杂多变，企业间竞争的重心和形式亦在不断变化。第二次世界大战以前，企业竞争集中体现在产量或产值上，但20世纪60年代至70年代，转向以价格竞争为主，80年代转为质量竞争，90年代又转向以服务竞争为主线。 进入21世纪，由于社会产品空前丰富，不同企业产品趋于同质化，企业以质量和服务取得竞争优势愈来愈难。而惨烈的价格战往往造成两败俱伤或数败俱伤，更加压缩了原本已不大的利润空间，使企业财务状况雪上加霜。 过度竞争的环境压力使企业纷纷寻找新的财务亮点，并将目光由生产领域转向流通领域，这便是现代物流诞生和发展的财务背景。依据著名经济学家罗纳德·科斯的产权理论和交易成本概念，道格拉斯·诺斯将生产成本划分为转型成本（主要指产品加工成本）和交易成本。而且认为，物流环节创造了产品75%的价值，这就是为什么国外厂商把物流当作企业最后的也是最有希望的降低成本、提高利润的环节。 全面建设社会主义市场经济体制和实施现代企业制度，将企业推向市场舞台。扩大对外开放和加入WTO，开阔了企业经营和财务管理的视野，企业财务比以往任何时候都更加关注原材料、能源、设备、零部件、外协件乃至产品的流通成本，纷纷将目光转向现代物流，且不乏成功案例。跻身世界企业500强的青岛海尔集团，积极引进现代物流理念，且从1999年开始，将采购、仓储和配送职能统一整合，成立海尔物流推进本部，实行一体化供应链管理，取得显著经济效益。每年降低采购成本5%，仓储面积减少88%，库存资金减少63%，覆盖全国市场的产品配送时间不超过4天，大大压缩了产品营销费用，树立起提供优质产品和服务的企业形象，培育了大批忠诚用户。不仅制造业成功运用了现代物流技术，降低成本，提高利润，中国邮政在2003年也成立了中邮物流有限公司，利用遍布全国，联通世界的邮政网络优势，广泛采用信息技术，积极拓展以一多（多批次），二高（高附加值、高时效），三小（体积小、重量小、批量小）为特征的“精益物流”市场，为中国邮政走出财务困境，全面扭亏增盈发挥了不容低估的作用。 因此，笔者有充分理由认为：现代物流，既是企业财务管理的新领域，更是企业财务管理的强力支撑。 二、我国企业物流发展的三个阶段 为了有效做好企业物流的财务管理，我们应对我国企业物流的由来和现状有所把握。总体而言，我国企业引入“物流”这一经营理念和管理手段较晚，企业物流发展大体经历了三个阶段： 第一阶段是20世纪80年代，属起始阶段。企业将物流理解为企业内部的成本中心，主要承担原材料和产品的运输、发货、配货，以及生产流水线的数量和质量控制。制造业着力介绍和推广的“看板管理”，便是典型的企业内部物流。“看板管理”由日本丰田汽车公司最早创出，将“看板”作为传达生产指令、反馈执行情况的工具，由最后一道工序步步向前追溯，直至原材料采购部门，做到“准时运送、准时领取、准时制造”，保证了各道工序同步运行，大大提高了生产效率和产品质量。“看板管理”使产品制造流程和成本形成过程更加清晰，各道工序、各个环节之间的相互关系和责任更加明确，使成本管理进入生产全过程，科学合理地制定和控制由原材料采购开始，到产品总装出厂的各个环节的成本，从财务管理角度着眼，较之传统的“成本分摊”前进了一大步。 第二阶段从上世纪末到本世纪初，对企业内外物流资源进行整合，使企业物流进入专业化。原来物流是渗透到生产、运营、营销等过程中，随着精细化生产、精准化运营和市场竞争的激烈，企业开始建立专业的物流基地和物流中心，譬如前文提到的1999年海尔集团组建的物流推进本部、中国邮政2003年成立的中邮物流有限公司，均标志着真正进入现代物流时代。现代物流与传统物流不同，现代物流基于电话、传真、互联网的应用，把超大量的企业内外产品、市场物资、财务等信息进行整合、分发，大大降低了物流成本。而传统的物流过程极其繁复，仅从销售着眼，企业产品从生产线下来，先入工厂仓库，再进入批发、零售，最后到达消费者手中，这长长的销售链往往多达十几个环节，至少停留五、六个仓库，经过十次以上装卸，不仅大大增加了产品流通成本，而且延误了产品到达消费者的时间，还容易造成装运、仓储事故。我国物流先进企业——三联集团的物流费用率只有，而国内百货业的此项费用率通常为3%以上，最高可达40%。 第三阶段从2004年开始，我国物流先进企业开始市场化、社会化运营尝试。 为了强化企业市场地位、提高企业获利能力，更快更好地向客户提供产品和服务至关重要。国际著名企业无不从物流业务流程、组织机构、企业资源管理系统等方面进行物流重组，与供应商、销售商和物流商建立合作关系，通过物流外包集中核心业务，提高生产效率、服务水平和市场适应能力，近年国内知名企业也纷纷效仿。三联商社以家电连锁经营为核心，与海尔、海信、科龙、西门子等数十家上游供应商，下游百余家销售商以及多家金融企业建立家电电子商务联盟，通过互联网进行采购、物流、数据汇总等业务活动，实现商流、信息流、物流全面集成，信息共享，大幅度降低流通成本，提高分销效率。三联的订单处理由原来的2160分钟（约天）缩短到5分钟，减少物流成本，配送及时率达99%。厦华彩电与三联物流合作，在山东省的仓库由原先的4个减为现在的1个，库存资金占有率减少60%，销售额却以60%的速度增长。 在企业物流迈向市场化的进程中，可以实现物流从单一的储运功能向多元化功能扩张，衍生出现货市场交易功能、仓单质押功能、信息服务功能等，变据点经营为网络经营，真正将企业经营网络由企业内延伸至企业外，甚至由国内延伸至国外。所有这些，都为企业财务管理改革与创新带来了新的机遇，也提出了新的挑战。 三、做好现代物流的财务管理 现代物流通过企业管理信息系统，设置信息平台，将企业的生产管理、供应管理、销售管理、价格管理、库存管理、批次管理、账期管理等有效联结，融为一体，保证了企业内外各部门、各分系统信息的及时准确，尤其是相关数据的一致性，既给企业财务管理带来了方便，同时又增大了财务管理的难度。做好现代物流的财务管理，要有新的思路和有效措施。就我国大多数企业而言，主要应注意以下几方面： （一）合理的目标设置 先进的企业物流系统，是以最简单的方式、最低的成本，实现预定的产品生产、营销和服务。为了实现整体目标，要设置科学的指标体系，建立相应的数学模型，对模型予以优化，对可供选择的不同物流方案予以比较和取舍。模型就是把优化要求和限制转化为计算机可以接受的语言和程序，在保证真实的前提下，应尽量加以简化，所用的各种实测和统计数据必须准确、及时和口径一致。 本文为全文原貌 未安装PDF浏览器下载安装 原版全文 【摘要】过度竞争的市场环境压力使企业纷纷寻找新的财务亮点，并将目光由生产领域转向流通领域。现代物流是企业最后的也是最有希望的降低成本、提高利润的环节，更是企业财务管理的强力支撑。它既为企业财务管理改革与创新带来了新的机遇，也提出了新的挑战。本文为做好现代物流的财务管理，提出了新的思路和有效措施。 在市场经济环境中，自主经营、自负盈亏，实现资产保值增值，达到预期利润指标，是企业财务管理的基本目标和永恒主题。但激烈竞争的市场环境，使企业财务承担着越来越大的压力。局限于传统的财务管理领域和操作流程，已很难保证利润目标的实现。 一、现代物流：财务管理的新领地 社会生产力的迅速提高，科技的飞跃进步，卖方市场向买方市场的全面转化，使企业所处的市场环境更加复杂多变，企业间竞争的重心和形式亦在不断变化。第二次世界大战以前，企业竞争集中体现在产量或产值上，但20世纪60年代至70年代，转向以价格竞争为主，80年代转为质量竞争，90年代又转向以服务竞争为主线。 进入21世纪，由于社会产品空前丰富，不同企业产品趋于同质化，企业以质量和服务取得竞争优势愈来愈难。而惨烈的价格战往往造成两败俱伤或数败俱伤，更加压缩了原本已不大的利润空间，使企业财务状况雪上加霜。 过度竞争的环境压力使企业纷纷寻找新的财务亮点，并将目光由生产领域转向流通领域，这便是现代物流诞生和发展的财务背景。依据著名经济学家罗纳德·科斯的产权理论和交易成本概念，道格拉斯·诺斯将生产成本划分为转型成本（主要指产品加工成本）和交易成本。而且认为，物流环节创造了产品75%的价值，这就是为什么国外厂商把物流当作企业最后的也是最有希望的降低成本、提高利润的环节。 全面建设社会主义市场经济体制和实施现代企业制度，将企业推向市场舞台。扩大对外开放和加入WTO，开阔了企业经营和财务管理的视野，企业财务比以往任何时候都更加关注原材料、能源、设备、零部件、外协件乃至产品的流通成本，纷纷将目光转向现代物流，且不乏成功案例。跻身世界企业500强的青岛海尔集团，积极引进现代物流理念，且从1999年开始，将采购、仓储和配送职能统一整合，成立海尔物流推进本部，实行一体化供应链管理，取得显著经济效益。每年降低采购成本5%，仓储面积减少88%，库存资金减少63%，覆盖全国市场的产品配送时间不超过4天，大大压缩了产品营销费用，树立起提供优质产品和服务的企业形象，培育了大批忠诚用户。不仅制造业成功运用了现代物流技术，降低成本，提高利润，中国邮政在2003年也成立了中邮物流有限公司，利用遍布全国，联通世界的邮政网络优势，广泛采用信息技术，积极拓展以一多（多批次），二高（高附加值、高时效），三小（体积小、重量小、批量小）为特征的“精益物流”市场，为中国邮政走出财务困境，全面扭亏增盈发挥了不容低估的作用。 因此，笔者有充分理由认为：现代物流，既是企业财务管理的新领域，更是企业财务管理的强力支撑。 二、我国企业物流发展的三个阶段 为了有效做好企业物流的财务管理，我们应对我国企业物流的由来和现状有所把握。总体而言，我国企业引入“物流”这一经营理念和管理手段较晚，企业物流发展大体经历了三个阶段： 第一阶段是20世纪80年代，属起始阶段。企业将物流理解为企业内部的成本中心，主要承担原材料和产品的运输、发货、配货，以及生产流水线的数量和质量控制。制造业着力介绍和推广的“看板管理”，便是典型的企业内部物流。“看板管理”由日本丰田汽车公司最早创出，将“看板”作为传达生产指令、反馈执行情况的工具，由最后一道工序步步向前追溯，直至原材料采购部门，做到“准时运送、准时领取、准时制造”，保证了各道工序同步运行，大大提高了生产效率和产品质量。“看板管理”使产品制造流程和成本形成过程更加清晰，各道工序、各个环节之间的相互关系和责任更加明确，使成本管理进入生产全过程，科学合理地制定和控制由原材料采购开始，到产品总装出厂的各个环节的成本，从财务管理角度着眼，较之传统的“成本分摊”前进了一大步。 第二阶段从上世纪末到本世纪初，对企业内外物流资源进行整合，使企业物流进入专业化。原来物流是渗透到生产、运营、营销等过程中，随着精细化生产、精准化运营和市场竞争的激烈，企业开始建立专业的物流基地和物流中心，譬如前文提到的1999年海尔集团组建的物流推进本部、中国邮政2003年成立的中邮物流有限公司，均标志着真正进入现代物流时代。现代物流与传统物流不同，现代物流基于电话、传真、互联网的应用，把超大量的企业内外产品、市场物资、财务等信息进行整合、分发，大大降低了物流成本。而传统的物流过程极其繁复，仅从销售着眼，企业产品从生产线下来，先入工厂仓库，再进入批发、零售，最后到达消费者手中，这长长的销售链往往多达十几个环节，至少停留五、六个仓库，经过十次以上装卸，不仅大大增加了产品流通成本，而且延误了产品到达消费者的时间，还容易造成装运、仓储事故。我国物流先进企业——三联集团的物流费用率只有，而国内百货业的此项费用率通常为3%以上，最高可达40%。 第三阶段从2004年开始，我国物流先进企业开始市场化、社会化运营尝试。 为了强化企业市场地位、提高企业获利能力，更快更好地向客户提供产品和服务至关重要。国际著名企业无不从物流业务流程、组织机构、企业资源管理系统等方面进行物流重组，与供应商、销售商和物流商建立合作关系，通过物流外包集中核心业务，提高生产效率、服务水平和市场适应能力，近年国内知名企业也纷纷效仿。三联商社以家电连锁经营为核心，与海尔、海信、科龙、西门子等数十家上游供应商，下游百余家销售商以及多家金融企业建立家电电子商务联盟，通过互联网进行采购、物流、数据汇总等业务活动，实现商流、信息流、物流全面集成，信息共享，大幅度降低流通成本，提高分销效率。三联的订单处理由原来的2160分钟（约天）缩短到5分钟，减少物流成本，配送及时率达99%。厦华彩电与三联物流合作，在山东省的仓库由原先的4个减为现在的1个，库存资金占有率减少60%，销售额却以60%的速度增长。 在企业物流迈向市场化的进程中，可以实现物流从单一的储运功能向多元化功能扩张，衍生出现货市场交易功能、仓单质押功能、信息服务功能等，变据点经营为网络经营，真正将企业经营网络由企业内延伸至企业外，甚至由国内延伸至国外。所有这些，都为企业财务管理改革与创新带来了新的机遇，也提出了新的挑战。 三、做好现代物流的财务管理 现代物流通过企业管理信息系统，设置信息平台，将企业的生产管理、供应管理、销售管理、价格管理、库存管理、批次管理、账期管理等有效联结，融为一体，保证了企业内外各部门、各分系统信息的及时准确，尤其是相关数据的一致性，既给企业财务管理带来了方便，同时又增大了财务管理的难度。做好现代物流的财务管理，要有新的思路和有效措施。就我国大多数企业而言，主要应注意以下几方面： （一）合理的目标设置 先进的企业物流系统，是以最简单的方式、最低的成本，实现预定的产品生产、营销和服务。为了实现整体目标，要设置科学的指标体系，建立相应的数学模型，对模型予以优化，对可供选择的不同物流方案予以比较和取舍。模型就是把优化要求和限制转化为计算机可以接受的语言和程序，在保证真实的前提下，应尽量加以简化，所用的各种实测和统计数据必须准确、及时和口径一致。 本文为全文原貌 未安装PDF浏览器下载安装 原版全文 企业若成立诸如“物流改造攻关小组”的专门组织，负责筹划和设计新的物流方案，一定要吸收财务管理人员参加，并发挥他们的重要作用。不要忘记：控制成本，提高利润，既是企业引入现代物流的目的，也是检验物流改造成功与否的唯一标尺。 （二）有效的财务度量 物流方案的优化是靠计算机予以计算、模拟和比较的，因此算法结构必须能够被各个物流系统理解和识别，并且具有良好的弹性，使用时能应对各种可能性，与其他系统相协调。例如货物运输涉及到不同的批量、车型或装车容量，乃至仓储和道路条件，发生的运费必然不同，应在计算中予以反映和选择，并留有伸缩余地。 财务度量既要有效量化，又要简明易算。不要误认为有了计算机，就可把计算模型和公式搞得很庞杂，造成数据收集、汇总和使用的困难。还要注意与企业以往财务数据的相容和接轨。 （三）适宜的投资回报 现代物流的应用可使企业有效降低成本，获得更大的利润空间，但物流优化需要大量的资金、技术和人才。企业必须综合考虑投入和产出两个方面，做好成本价值估算，力求准确预算投资回报。经验表明，在应用现代物流技术初期，企业对使用物流优化技术的设计和运营成本大都存在低估倾向。为正确计算投资回报，在实施优化方案之前，要根据关键绩效指标测定基础状况，以将实施物流优化方案后的结果与基准状态予以比较，并且持续监测物流系统的行为绩效。 由于精细化生产、精准化运营要求企业小批量采购、小批量生产和小批量运输，势必提高货物的供应、销售和运转频率，从而增大企业的物流成本。单个企业尤其是中小企业很难实现物流的“规模经济”，要求专业的物流公司提供物流服务，可能比企业自营物流更为节省。若企业应用物流技术、自建和优化物流系统的投资不能获得满意回报，突破追求小而全的传统思路，委托提供集成物流服务的第三方物流公司，不失为明智的选择。因专业物流公司较之生产企业或商场，可通过综合配货、混装运输来减少或消除返程空车率，巨大的配送批量便可享受规模经济，于是更具成本优势。一般来讲，企业内部物流不可能“外包”，所以与第三方物流公司合作时，要注意企业内、外物流的时空协调，并统一做好财务管理。 （四）恰当的财务软件 现代物流始终与信息化相伴，依靠计算机系统予以指挥和协调，物流的财务管理也必须以系统思想为指导，开发和使用恰当的财务软件。这既包括对物流优化的财务评估，又包括对物流系统的日常财务管理。在大多数情况下，很难找到适合企业自身的“通用软件”，需聘请专业的软件开发商，对企业物流系统做出专门设计，或将“通用软件”作针对性的改进。在具体做法上，一要统筹兼顾，做出全面、系统的财务管理程序，而不要局限于某个物流作业环节或局部问题；二要注意财务软件的可行性和兼容性。财务指标要能量化、财务数据要便于收集、计算、汇总方法要简单易行；还要注重和整个企业管理系统的统一对接，以及企业物流系统优化和计算机系统的升级。 物流财务管理软件交付使用，仅是企业与软件开发商合作的第一步。在物流作业的每个环节，时刻会出现意外情况，可能是使用不当，或者是软件设计自身缺陷所致。所以要注重财务软件的日常维护，确保正常运行。 （五）及时的人员培训 不论是物流技术的不断优化，还是物流领域的日常财务管理，都需要高素质的企业财务管理人员。这些高素质的企业员工不仅需要了解企业财务的相关法规和准则，有丰富的日常财务管理知识和经验，还要熟练掌握计算机应用技术，以便适应现代系统化、信息化的财务管理。 企业可采用“请进来”、“送出去”两种途径，培训自己的财务人才，有效实施物流财务管理。既可请专家和优秀的实务工作者来企业作项目、开发软件和办培训班（中小企业可联合办培训）；也可将财务骨干送到大专院校、科研院所尤其是现代物流成功企业进修。 人员培训十分重要，应早订规划，教育先行，以适应和推进企业物流的持续优化。 本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。本文为全文原貌 未安装PDF浏览器下载安装 原版全文 现代物流：企业财务管理的新领地 王立明
《国外物流成本研究前沿及进展》《商业研究》2006年第23期 作者：黄湘民 刘大成 周阳方 综述：国外物流成本研究主要关注微观企业物流层面的实证研究。相关研究主要集中于供应商选择策略、企业物流／配送系统设计、库存／仓储订货及优化策略、运输策略／路径选择、物流设施规划／选址、逆向／回收物流规划等专门领域，充分反映出国外物流成本研究的实用性倾向。研究表明，国外现有研究成果散落于各个学科和问题领域，建立一个系统性的理论研究框架具有重要意义。 《企业物流成本控制研究综述》作者：徐宏斌， 薛恒新， 吴士亮 - 《科学学与科学技术管理》, 2007年第八期总结了企业物流成本控制的内容、理论及方法，指出了现行控制体系存在的主要问题，并探讨了企业物流成本控制的研究方向。 《企业物流成本核算研究综述》《物流科技》2007年第30卷第3期总结企业物流成本核算的内容、模式及方法,指出现行核算体系存在的主要问题,并探讨企业物流成本核算的研究方向. 《物流企业管理实务》谢雪梅主编/2010年07月/北京理工大学出版社本书主要以企业物流管理为研究对象，所涉及的内容是从事物流管理应该具备的最基本的实全书主要介绍了物流管理基础知识，仓储管理知识，库存管理知识，运输管理知识，配送管理知识搬运装卸和流通加工的方法，物流信息管理技术，物流供应链关系，现代物流与电子商务等内容。写的目的，就是将当代世界物流管理的一般运作方法和管理技术较为全面地介绍给读者。 《物流企业资本运营与管理 》唐渊，李卫红编著/2006年06月/中国物资出版社本书结合我国资本市场的发展现状，从物流企业的实际需求出发，力求系统全面地阐述物流企业资本运营与管理的基本理论和知识。 本书在内容安排上大致可以分为三个部分，第一部分系统介绍了资本运营的基本内涵、目标、内容、规则以及意义；第二部分围绕着物流企业的资本运营，结合实际具体介绍了物流企业资本运营中的各个环节；第三部分则介绍了目前国际国内物流企业资本运营的经典案例。
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物流管理企业外包毕业论文引言
物流专业实践教学质量直接影响着高校物流专业高级人才培养的质量,要提升物流专业人才竞争优势,必须不断开创物流专业实践教学的蓝海,本文 总结 成都信息工程学院四年校企合作实践教学 经验 ,探讨如何利用企业资源开辟物流专业实践教学的蓝海。下面是我为大家推荐的物流 毕业 论文，供大家参考。 物流毕业论文篇一：《铁路物流管理的几点浅思》 0引言 铁路运输作为我国物流行业的重要载体，具有运输覆盖面广、受干扰因素小等诸多优点，尤其是随着近年来高速铁路运输网络的快速发展，更是使得铁路物流行业得到空前发展，且在我国整个物流体系中占据着越来越重要的位置。但是，由于目前铁路物流企业还存在经营格局分散、信息流通不畅、服务模式单一，难以满足不同客户的运输需求等一系列问题，造成铁路物流的整体市场占有率还相对偏低。由此可见，现代铁路物流网络还需进一步优化，提升铁路物流企业的管理水平，进而使得铁路物流管理更好的为我国的经济发展服务。 1铁路物流企业的发展现状及面临的挑战 铁路物流网络资源分散 铁路作为推动我国国民经济发展的重要力量，其运输线路和站点遍布全国各地，物流基础设施相对比较完备，将全国各大城市紧密连接在一起，物流网络具有强大的运输能力。在铁路物流方面，目前各铁路局已成立相关铁路快运管理部门，但是由于受局域分管、协调统配等因素的影响，铁路物流一站式服务较弱使得铁路物流网络资源相对分散，铁路物流管理中间环节过多，办理业务的时效性差，不同地区的物流服务点之间的沟通缺乏协调性，尚无法实现高效调配，一旦出现问题，不能及时高效的进行处理和问题的反馈，因而也就不能满足现代物流行业发展的需要。尤其是当抢占一些大中城市的市场份额时，铁路物流企业行业较为分散的网络资源布局很难占据优势，不利于管理水平的提升，从而导致了铁路物流企业的核心竞争力难以提高。 库存管理水平不高 现代物流管理要求基于供应链实行零库存管理。但是，对于铁路物流企业而言，库存管理水平还比较低，运输资源和设备浪费现象比较严重。尤其是传统的铁路物流管理模式导致一站式到达服务较弱、周转次数较多，在延长运输时间的同时还造成了大量额外成本的支出。另外，铁路物流企业在面对铁路突发事故时，不是及时采取有效 措施 进行协调或者改道以保证物流工作的顺利进行，而是往往采取等到事故问题解决之后才开展物流工作，造成库存积压，工作效率大幅降低，严重降低了客户的满意度，非常不利于铁路物流行业管理水平和服务质量的提升。 整个铁路物流系统整合度较低 长期以来，我国铁路系统都处于垄断状态，全国铁路运输系统都由国家所有，各地区铁路局对所在地铁路运输系统进行分别管理，导致我国整个铁路物流系统的整合程度非常低，铁路物流管理的效率低下。主要表现在各地区铁路局往往只负责自己的货品、材料、物资的运输和管理，而对其他铁路局的货物则难以统配协调，不能做到高时效管理，同时也没有完善的管理制度，最终导致了货物运输速度慢、不易查询等问题，物流信息不能得到及时的反馈。再加上现代铁路物流管理还没有和电子商务进行高效的融合，物流周转信息不能得到及时的反馈和共享，大大降低了铁路物流运输和管理效率，市场竞争力难以得到提升。 2提升铁路物流 企业管理 水平的对策和建议 优化铁路物流网络布局 运输网络是提升铁路物流管理水平的一个关键因素，然而铁路线的固定性就严重降低了铁路物流的灵活性，因此，必须通过采取优化铁路运输网络布局、提高服务网点覆盖率的方式来满足铁路运输服务的需求，在时间和空间上满足不同客户的多种需求。最重要的是做好铁路物流网络的建设规划工作，根据各地区铁路运输的实际情况，优化铁路物流节点的布局，根据需要适当减少不必要的中间环节，优化管理机制，最终实现跨局、夸层级间的沟协调通和物流工作的高效调配，从而有效节约时间，提高物流业务的办理效率，增加整个铁路物流管理过程的衔接性。另外，随着近年来高铁运输的快速发展，铁路物流应该紧紧抓住这一机遇，快速发展高铁运输，提高货物运输速度和效率，并有效结合地区优势合理设置现代物流中心，提供延伸服务，以最大限度满足人们的需求，同时还能达到促进当地经济发展的目的。 优化铁路物流库存管理模式 铁路物流企业要做好库存控制，尽量减少库存，并朝着零库存的目标进行库存管理模式发展，从而有效降低企业成本，提高物资周转效率。还要加强对供应商和需求方的管理，使整个物流管理系统能够高效运行。 基于供应链开展现代铁路物流服务 基于供应链开展现代铁路物流管理和服务，可以大大降低企业物流成本，提高物流服务水平。传统的铁路物流管理大多停留于运输和配送等操作层面上，当出现了基于过程的现代供应链管理之后，可以使铁路运输中各相关单位和部门都参与到物流活动的规划和协作中来，同时还可以有效延伸铁路服务范围，优化铁路物流服务发展模式，比如对于大型综合性货运站可向综合性物流中心发展，开展一体化服务;规模较小的货运站可发展为集货或分货中心;将物流服务的切入点融入供应链，深入到企业的生产销售 渠道 中，进而提高铁路物流的管理水平和服务质量。 3小结 综上，铁路运输是我国国民经济发展的重要支柱，政府及铁路部门应该加强对现代铁路物流的管理和资源整合，优化铁路物流的网络布局，加强库存管理，不断适应现代化物流管理模式，基于供应链开展现代铁路物流服务，还要积极建立信息化铁路物流服务平台，为广大用户提供更为方便快捷的服务，进而提高整个铁路物流行业的管理水平和服务质量，在整个物流行业中占据优势。 物流毕业论文篇二：《试谈高职物流管理专业与区域经济的对接》 高等职业 教育 更侧重于教育的职业属性，国家目前大力发展高等职业教育的初衷就是培养符合区域经济发展结构的一线人才，尤其是有可持续发展潜能的人才。国家教育部门还对未来的职业教育体系作了一系列的规划，如中高职的对接、高职高考的新模式、本科试点职业教育等等。国家密集出台这些政策，为高职教育发展描绘了前景蓝图，为各地的高职教育发展带来了新的契机。物流行业作为关系到国计民生的重要产业，各地都把发展物流行业作为重要的任务，物流行业的发展为其他行业的产业集群提供了基础，是各地吸引产业转移的重要保障。高职教育应该是开放的教育，强调教学过程中的工学结合，强调教学过程中的社会参与。物流管理专业作为很多高职院校的重要专业，应该把该专业作为试点，有效地与区域经济对接，使之成为高职教育中专业与社会和谐、互动发展的典范。 一、高职物流管理专业与区域经济互动的必要性 (一)落实国家职业教育精神、贯彻国家有关政策 “大力发展职业技术教育”首次出现在中共中央1985年《关于教育体制改革的决定》中，其后1991年、2002年、2005年三次国务院关于职业教育的决定都秉承了1985年的工作方针。2014年国务院决定遵循党的精神，提出“加快发展现代职业教育”。从“大力发展”到“加快发展”，这是我国职业教育发展工作方针的重大调整。各地区为了响应国家职业教育政策的调整，也纷纷进行政策的分解和落实。在2014年11月26日，湖北省委、省政府召开全省职业教育工作电视电话会议，湖北省委书记李鸿忠出席会议并作了重要的发言。会议认为，大力发展职业教育，是调整经济结构、加快经济发展的重要抓手，是促进就业、改善民生的重要举措，是“建成支点、走在前列”的重要保障。高职物流管理专业同样要贯彻落实国家精神，积极与区域内的企业开展多层次的合作。 (二)促进区域经济内物流行业的快速发展 物流这个概念引入中国的时间并不长，中国的物流企业都是原来的运输企业和仓储企业合并或者改制而来，从业人员整体素质较低，尤其是对物流行业的认知和发展方向意识较差，很多从业人员还停留在物流行业就是卡车加仓库的简单模式。中国物流行业普遍存在着粗放经营，衡量一个国家物流行业是否发达的重要指标就是整体的物流社会支出占GDP的比重，发达国家大约在8%左右，而中国达到了15%以上，从简单的数据看出，中国物流行业的发展还有着很大的提升空间，还需要进一步的整合和发展。物流行业的发展除了现金设施设备的运用、科技信息技术的引入、资本的扩充外，现代物流企业管理经营是企业实现核心竞争力的重要因素。提高经营管理水平就必须重视人才建设。物流行业除了一线的工人和高端管理人才外，最急需的就是中间的管理层，这部分人才刚好和高职物流管理专业培养的人才相符合。这部分人才的特征就是既懂一线操作又懂经营管理。高等职业院校的物流管理专业承担了培养地区物流人才的重要使命，通过学校的培养，培养学生具有一线物流行业的技能，如仓库的入库进库、物流配送工作、国际物流操作、商品维护、车辆调度和司机管理等等，除了这些技能外，还拥有一定的可持续发展能力，如 财务管理 、物流企业 人力资源管理 、物流企业 市场营销 、物流企业的未来战略管理等等。 (三)实现岗位与毕业生的有效对接 为了和区域经济对接，需要分析区域内物流人才需求的种类和规格，然后培养这些人才，为区域物流岗位提供源源不断的人才保证。如有的地区属于特大中心城市，商贸行业发达，快递行业发展人才缺口较大，通过与区域经济对接，可以把物流管理专业细分，重点培养快递人才;有的沿海地区，外向经济发达，为了和区域岗位对接，可以培养国际物流操作人才，在课程中重点突出港口物流、航运物流课程。物流管理专业提供人才保证，区域经济提供专业对口的岗位，专业建设和区域经济之间才能形成良好的互动发展。 二、促进高职物流管理专业与区域经济互动的建议 (一)人才培养方案的对接 人才培养方案是培养人才质量的重要保证，科学的人才培养方案需要经过严密的调研、讨论、实施、反馈、优化，通过不断的优化来提高人才培养方案的有效性。很多高职院校的物流管理专业在制定人才培养方案的时候出现了两大严重问题，除了抄袭本科学校的培养模式外，还有很多高职直接借鉴外地兄弟院校的方案。本科院校的物流管理专业人才培养方案与高职有着本质的区别，培养目标存在较大的差异。本科物流管理专业侧重管理、规划以及未来学术能力的挖掘，而高职培养的是从事物流行业一线工作的人才。而借鉴其他地区兄弟院校的方案虽然培养目标可能一致，但是在服务区域经济方面存在较大的问题。为了促进高职物流管理专业与区域经济的互动，必须要以学校自身条件和现状、区域经济和产业结构出发，通过走访区域内的企业、访谈企业从业人员等调研活动，在职业专家的引导下，制定出因地制宜的高职物流管理专业的人才培养方案。科学的人才培养方案首先要分析区域内的物流人才数量需求状况和未来趋势，为专业招生规模提供参考。其次要分析区域内的物流岗位，以及物流岗位所需要的实际技能，把课程和岗位对应，最终形成专业基础课程、核心能力课程以及拓展能力课程。最后还要分析区域物流企业的劳动力供应状况，为学生实习寻找机会，尤其是在物流高峰期，通过输送人才帮助企业缓解用工压力，形成理论、实训和顶岗实践的职业教育体系。 (二)师资的对接 目前高职院校物流管理专业的师资虽然学历和职称都较高，但是最突出的问题就是实践能力的缺乏，虽然高职院校为提高物流管理专业教师的实践能力作了很多努力和措施，但是成效一般。为了在短时间内改变这种状况，通过对区域经济内的物流企业调研，引入企业人员到课堂是一个很好的 方法 。企业人员对学校师资的补充可以分为三个层次。第一个层次是企业领导，他们到学校的教学活动主要是以专题讲座展开，通过领导的现身说法，谈论物流行业的特点和未来的发展方向，提高学生学习的积极性。第二个层次是一线熟练操作人员，他们在学校主要可以从事实验指导工作，如每学期空出一周时间来进行课程实训，那么他们就可以在一个星期内教会学生实际工作中的主要技能，如仓储工作技能、物流企业工作平台操作技能、快递行业从业技能等等。第三个层次是企业专家，这些专家不仅具有较强的工作实践经历，而且还有较高的学历和职称，如高级工程师、高级经济师。高职院校可以把部分课程直接外包给他们，让他们从事该课程的全部教学，如物流设施设备、物流现代信息技术等等。 (三)教学过程的对接 教学过程的对接强调企业参与整个教学过程。一般说来可以有三个模式：企业见习参观、企业顶岗实训和举办企业订单班。企业见习参观是指教师带领学生到企业参观学习，为了让学生对物流行业有一个感性的认识，对某些物流操作有一个大致的思想轮廓，在课程开设前可以进行相关的企业参观或者是认知实习。如讲授国际物流课程的时候就可以带领学生到相关的国际物流企业参观，通过对企业的参观，让学生对整个国际物流操作有一个全面的认识，知晓国际物流的重要环节和节点。企业顶岗实训就是安排一个月甚至更长时间的企业真实工作，安排真实的工作任务，让学生投入到实际的工作中去，这就是国家提倡的工学结合交替学习。为了让区域内的物流企业个性化地培养学生，订单班是一个很好的尝试，订单班强调公共专业课程和企业课程的平衡，在学习完物流管理重要的专业课程后，加入企业课程，把企业新员工培训、企业的在职培训放到课程中去，做到物流管理订单班的学生毕业后直接能够上岗，节约了企业人力资源的招聘、培训成本，也减轻了毕业生的就业压力，改变了高职学生就业难的局面。 (四)证书的对接 国家目前在很多行业制定了从业标准并且展开了相关的考试，考试合格即可以颁发相关的职业资格证书，就整个物流行业而言，目前也推出了相关的职业资格考试。为了让高职物流管理专业的学生能够具备相关的行业资格，学校教学要把证书的获得作为课程成绩，甚至是毕业的必要条件之一。目前很多物流企业比较推崇的行业证书有：物流师证书、报关员证书、报检员证书、国际货运代理从业资格证书、危险货物操纵员证书、快递员从业资格证书等等。 三、结束语 高职教育的发展必须建立在区域经济发展和区域企业合作的基础上，高职院校物流管理专业要对社会开放，结合区域经济的发展，与区内企业紧密互动，不负国家对高职教育的历史使命，为区域提供人才保证，促进区域经济物流行业发展，打造一批不仅在区域内有名气，而且享誉国际的物流企业品牌。 物流毕业论文篇三：《电子商务下的物流与物流管理》 摘 要：近几年来，电子商务作为一种新的商务模式给人类带来了一次史无前例的产业改革，这次改革的结果是将人类真正带入信息社会。然而在电子商务的发展过程中，人们发现，作为支持有形商品网上商务活动的物流不仅已成为有形商品网上商务活动的一个障碍，而且也已成为有形商品网上商务活动能否顺利进行的一个关键因素。因而物流已成为电子商务发展中亟待解决的问题。 关键词：电子商务 物流 管理 1.现代物流是电子商务发展的必备条件 现代物流技术为电子商务快速推广创造了条件 电子商务是各参与方之间以电子方式完成的业务交易。通常，每笔成功的电子商务交易都会涉及到四个方面：商品所有权的转移、货币的支付、有关信息的获取与应用和商品本身的转交，即商流、资金流、信息流和物流。其中，商流是本质，物流是基础，信息流是桥梁，资金流是目的。每天在全球范围内发生着数以百万计的商业交易，每一笔商业交易的背后都伴随着物流和信息流，贸易伙伴需要这些信息以便对产品进行发送、跟踪、分拣、接收、存储、提货以及包装等。在信息化高度发展的电子商务时代，物流与信息流的相互配合变得越来越重要，在供应链管理中必然要用到越来越多的现代物流技术。 物流技术是指与物流要素活动有关的所有专业技术的总称，包括各种操作方法、管理技能等，如流通加工技术、物品包装技术、物品标识技术、物品实时跟踪技术等。物流技术还包括物流规划、物流评价、物流设计、物流策略等。当计算机 网络技术 的应用普及后，物流技术中综合了许多现代技术，如GIS、GPS、EDI、Bar Code等。物流业在采用某些现代信息技术方面的成功经验和规范集成，为电子商务的推广普及铺平了道路。 物流配送体系是电子商务的支持系统 现代物流配送可以为电子商务用户提供多方面的服务，根据电子商务的特点，对整个物流配送体系实行统一的信息化管理，按照用户网上输入对订货要求，物流配送企业在物流基地进行理货、配货作业，并根据计算机选择的最优送货路线将配号的货物送交收货人。先进的配送方式对物流企业提高服务质量、降低物流成本、优化社会库存配置，从而提高企业的经济效益及社会效益具有重要意义。现代配送作为物流的一种有效地组织方式，代表了现代市场营销的发展方向，是对传统物流方式的革命。 物流配送系统提高了社会经济运行效率 物流配送企业采用网络化的计算机技术和现代化的硬件设备、软件系统及先进的管理手段，严格按照用户的订货要求进行分类、编配、整理、分工、配货等一些列理货工作，定时、定点、定量地交给各类用户，买足其对商品的需求。物流配送以一种全新的面貌，成为流通领域革新的先锋，代表了现代市场营销的主方向。新型物流配送比传统物流方式更容易实现信息化、自动化、现代化、社会化、智能化、简单化，使货畅其流，物尽其用，既能减少生产企业库存、加速资金周转、提高物流效率、降低物流成本，又能刺激社会需求，促进经济的健康发展。 2.电子商务对物流配送的要求 提高信息化程度 物流配送信息化表现为物流信息收集的数据库化和代码化、物流信息处理的电子化合计算机化、信息传递的标准化和实时化、物流信息存储的数字化等。因此，条码技术、数据库技术、电子订货系统、电子数据交换、射频技术、管理信息系统、企业资源计划等先进的管理策略，应在我国的物流配送企业大力推广运用。 完善物流管理系统功能，提高售后服务质量 针对网上购物出现的送货时间过长以及迟迟没有货源的现象，作为电子商务公司，为了能更好的服务顾客，应加强顾客和供货商之间的信息交流和反馈。这样既能给用户节约订单处理费用，又可以节约用户的时间，逐渐提高人们对网上购物的信任感，使得电子商务良性、稳步发展。 降低配送服务价格 在我国发展电子商务的过程中，实现大规模的网上购物一直困难重重，物流配送费用偏高，特别是零售型的网上交易，为每个客户实现送货上门是高成本的，必须努力降低成本，解决电子商务公司与物流配送企业之间在配送服务价格方面的矛盾。 完善法律政策 针对电子商务物流配送出现的种种问题，政府有关部门应该积极研究电子商务的特点，迅速制定有针对性的法律、法规和政策，以规范电子商务活动，增加企业和广大消费者对电子商务的信任感。 积极反战第三方物流企业 “第三方物流”一般在物流管理经验、人才、技术、理念等方面都具有一定的优势，能够对电子商务交易中供求双方的所有物流活动进行全权代理，同时第三方物流资金雄厚，具有建立在现代信息网络技术基础上的物流管理软件，可以充分利用现代物流技术，保证客户在任何时间、任何地点查看货物及获得配套的服务，参与电子商务交易的双方可以把物流委托给专业物流企业，专心于电子市场的开拓和商务效率的提高。 建立全国物流公共信息平台，发展第四方物流 第四方物流能提供综合的供应链解决方案，以整合社会物流资源，提高我国物流产业的综合协同能力。 3.电子商务企业选择物流模式应考虑的因素 电子商务企业在进行物流决策时，应根据自己的需要和资源条件，综合考虑以下主要因素，慎重选择物流模式，以提高企业的市场竞争力。 物流对企业成功的影响度和企业对物流的管理能力 物流对企业成功的重要度高，企业处理物 流的能力相对较低，则采用第三方物流;物流对企业成功的重要度较低，同事企业处理物流的能力也低，则采用外购物流服务;物流对企业成功度要求度很高，且企业处理物流能力也高，则采用自营物流。 企业对物流控制力的要求 越是竞争激烈的产业，企业越是要强化对供应和分销渠道的控制，此时企业应该自营物流。一般来说，主机厂或最终产品制造商兑渠道或供应链过程的控制力比较强，往往选择自营物流，即作为龙头企业来 组织全过程的物流活动和制定物流服务标准。 企业产品自身的物流特点 对于大宗工业品原料的回运或鲜活产品的分销，则应利用相对固定的专业物流服务供应商和短渠道物流;对全球市场的分销，宜采用地区性的专业物流公司提供支援;对产品线单一的或主机厂做配套产品的企业，则应在龙头企业统一下自营物流;对于技术性较强的物流服务如口岸物流服务，企业应采用委托代理的方式;对非标准设备的制造商来说，企业自营物流虽有利可图，但还是应该交给专业物流服务去做。 企业规模和实力 一般来说，大中型企业由于实力较雄厚，有能力建立自己的物流系统，制定合适的物流需求 计划，保证物流服务的质量。另外，还可以利用过剩的物流 网络资源拓展外部业务。而小企业则受人员、资金和 管理的资源的限制，物流管理效率难易提高。此时，企业为把资源用于主要的核心业务上，就应把物流管理交给第三方专业物流代理公司。 物流系统总成本 在选择物流模式时，必须弄清不同的模式物流系统总成本的情况。其计算成本是：物流系统总成本=总运输成本+库存维持费用+批量成本+总固定仓储费用+总变动仓储费用+订单处理和信息费用+顾客服务费用。 这些成本之间存在着二律背反现象：减少仓库数量时，可降低仓储费用，但会带来运输距离和次数的增加而导致运输费用增加。如果运输费用的增加部分超过了仓储费用的减少部分，总得物流成本反而增大。所以，在选择和设计物流系统时，要对物流系统的总成本加以论证，最后选择成本最小的物流系统。 第三方物流的客户服务能力 在选择物流模式时，考虑成本尽管很重要，但第三方物流为本企业及企业顾客提供服务的能力是选择物流服务至关重要的。也就是说，第三方物流在满足企业对原材料及时需求的能力和可靠性，企业应把第三方物流对自己的零售商和最终顾客不断变化的需求的反应能力等作为首要因素来考虑。 4.小结 电子商务的 发展，对物流的概念提出新的内涵。在计划 经济体制下的物资流通中，商流的实现是主要的，物流往往被肢解为几个分散独立的互不相干的环节，而不被重视。而像运输部门等一些部门，他们对自己所成都哪的物流工鞥 农业不十分清楚，似乎物流仅是物资供应部门的事，而物资供应部门也这样认为，所以就大建仓库，搞配送……而实际物流业是一个综合服务业，其综合服务能力表现为：物流各环节的服务能力;各种物流资源的整合能力;综合物流代理商的运营能力;供应链管理能力在服务理念上，不仅要重视商流服务，更要重视物流服务，不仅要重视各环节服务，更要重视综合服务。 猜你喜欢： 1. 有关物流毕业论文范文参考 2. 物流专业毕业论文范文 3. 关于物流专业毕业论文范文 4. 关于物流毕业论文范文 5. 3000字物流管理论文范文
中小企业物流成本控制策略第1章引言. 研究背景. 研究目的. 研究方法. 5第2章物流成本管理理论综述. 企业物流成本的涵义与构成. 物流成本管理的作用. 物流成本管理的基本原理. 10第3章中小企业物流成本管理存在的问题. 物流信息化程度及管理落后. 企业物流信息化程度落后. 物流成本管理方法落后. 物流供应链成本过高. 运输费用过高. 包装费用过高. 存货商品储存费用较高. 传统的物流成本核算存在不足. 物流成本核算的目的不明确. 物流成本核算体系不完善. 物流成本核算与管理没有超出财务会计的范围. 物流成本核算的标准不统一. 13第4章中小企业物流成本控制的对策. 对策分析. 物流成本财务模式论. 物流成本模型控制论. 物流系统成本控制论. 物流成本控制措施论. 降低成本方法. 构建物流系统，实施科学管理. 优化流通过程，降低物流成本. 提升服务水平,降低物流成本. 实施协同运作，降低物流成本. 建立核算体系，明晰物流成本. 加强物流成本管理应明确的几个问题. 不能简单地认为降低物流成本就会带来效益。. 正确处理和协调降低物流成本与提高服务水平之间的关系。. 绿色物流战略. 物流外包. 19结束语. 20参考文献. 21
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物业管理论文最新文献
物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的物业管理论文，供大家参考。
【摘要】随着社会经济的快速发展和城镇化进程的加快，物业管理业在我国迅速发展，并日益成为一种不可忽视的社会管理和综合治理力量。本文简要分析了我国物业管理的现状和特点，即:物业管理行业发展速度快，物业管理领域不断拓展，物业管理行业逐步规范，促进人们住房观念的转变;探讨了当前我国比较普遍的“建管一体化”、由当地房管部门或本单位自主管理、按照现代企业制度建立的物业管理公司等三种物业管理模式，并就如何物业管理模式探索与创新提出了六方面建议:一是要积极转变思想观念，提高对物业管理的认识;二是要加强政府监管力度，明确各方权利和责任;三是要健全物业管理法律法规体系，提升物业管理规范化水平;四是要充分发挥业主委员会的作用，积极推进居民小区的自治管理;五是要加速引进竞争机制，培育物业管理市场;六是要大力开展人员培训，努力提高物管行业的服务水平。
【关键词】物业管理;模式;创新
近几年，随着我国社会经济和房地产市场的稳定发展，物业管理已成为经济体系中不可或缺的行业，并且事关百姓安居乐业和社会稳定发展，越来越受到各级政府部门的积极关注。目前，物业管理的服务层面也不断扩大，已经从清洁、保安、维修，延伸到商务娱乐教育等居民生活的方方面面。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。
一、我国物业管理发展的现状和特点
(一)物业管理行业发展速度快
经过20多年的发展，我国物业管理获得了非常迅速的发展，已经成为一支重要的社会管理力量。以浙江为例，据调查，杭州市在近10年的时间里，物业管理企业从2005年的314个增加到2014年的3517个，增长了10倍。2014年底，宁波市具有资质的物业服务企业有402家;温州市有物业企业288家;绍兴市有物业企业305家。湖州、台州、金华等市的企业数量也呈不断上升的态势。
(二)物业管理领域不断拓展
新世纪以来，我国物业管理服务领域由小到大，不断拓展，从普通商品房到房改房的老旧小区，从住宅物业到办公楼、大专院校和商业物业，从小型配套到大型公建，从单一类型物业到综合型物业，从纯市场的物业服务到机关、企事业单位后勤社会化的物业服务。物管范围逐年递增，逐年扩展，覆盖类型已涉及住宅、商业、办公楼、市场、医院、学校、广场、公园等各个方面。
(三)物业管理行业逐步规范
近年来，随着物业管理行业的发展，各级职能部门不断加强对物业管理政策制定和业务指导工作，制定了一系列规范发展物业管理的行政法规，《城市住宅物业管理办法》、《物业管理企业资质等级审批办法》、《城市物业管理服务收费暂行规定》等物业管理行政规章或行业规范先后制定、颁布和实施，对规范物业管理行为，推进物业管理行业的快速发展起到了重要作用。特别是2004年建设部颁发的《物业管理企业资质管理办法》的出台，使整个物业管理行业在原来规范运作的基础上又上了一个台阶。
(四)物业管理促进了人们住房观念的转变
对住宅小区和高层楼宇推行统一的专业化物业管理，确实给业主和物业使用人带来了诸多方便，使他们获得了安全、舒适、优美、卫生的生活、工作环境，从而使广大业主的住房消费观念发生了很多变化。通过近几年的发展，人们逐渐转变思想观念，对物管的接触日益增多，对物管职能作用的认识不断加深，使得物业管理越来越受到更多人的接受和认可，物业管理收费难度逐渐减少，收缴率逐步提高，更多的业主已经将物业管理开支视为日常生活不可缺少的住房消费。
二、我国物业管理服务的主要模式探析
不同类型的物业，使用性质存在明显的差异，管理和服务的内容也就各有侧重。目前，我国运用比较广泛的物业管理模式主要有以下三种:
(一)“建管一体化”的物管模式
开发商对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作。以浙江省杭州市为例，据相关调查结果显示，2%左右的企业属于开发单位出资成立的物业公司，它既能够充分发挥房产企业市场优势，实现开发、建设、管理的“一条龙服务”，实现物业管理与经营活动的有机结合;又能够通过实现良好的管理和提供优质的服务，来不断打造房地产开发企业商的信誉与品牌，进而不断提升物业本身的社会经济价值，提升商品房含金量、吸引力和销售量，从而产生更好的社会经济效益，反过来又为住房小区的物业管理工作顺利开展提供重要的财力支持，从而形成以房建养物业、以物业促开发的良性循环机制。物业企业全国前三强的绿城物业服务集团有限公司和万科物业发展有限公司就是其中的佼佼者。
(二)由房管部门或单位自主管理的物管模式
在行政型和福利型运行模式的影响日益减少的时代背景下，这种房管部门或单位自主管理的物管模式也面临着被淘汰的可能。这种模式下，管理对象多为老公房或单位福利房等中低档物业，物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。住户如有意见或公共设施出现损坏需要修理时，可以直接向本单位有关部门反映，通过行政管理途径使问题得到解决。由于此模式的单位后勤部门成立的物业管理公司不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，经营管理工作也受到较大限制，难以实行物管企业内部的职能分解和政企分离，使得物业管理公司的“造血”功能严重不足，从而难以真正形成现代化经营、市场化服务、社会化管理的现代物管新机制。
(三)按照现代企业制度建立物业公司的物管模式
物业管理公司是按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。它具有法人资格，根据合同接受业主的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应的报酬。这种模式的优点是管理思路清晰、市场意识强烈、服务对象明确、成本概念清楚、公司机制灵活、专业化程度比较高，管理效果相对较好，符合社会主义市场经济的要求，有强大的生命力。其主要弊端是管理费用比较高，很多中低收入居民承受不起。由于在物业管理体制法律关系、人们的消费理念、物业管理公司的经营服务意识与管理水平上还存在诸多问题，目前很多物业管理公司经营困难，处于非赢利状态。
三、加强现代物业管理模式的探索与创新
(一)进一步转变思想观念，深化对物业管理的认识
对物业管理问题定位要有一个新的认识，物业管理不仅是一个新型产业，更重要的是把它纳入社会管理的内容，要纳入综治工作中“社会矛盾化解”、“社会管理创新”等加以研究、探索。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。
(二)加强政府监管力度，明确各方权利和责任
政府相关部门在对物业管理行业进行监管的同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。要充分发挥业主委员会的作用，协助房产行政主管部门，强化对业主委员会的日常监督，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法做出决定，从而促进物业管理行业的有序、健康发展。解决开发商遗留问题，要靠物业公司自己和开发商“划清界限”，加强对业主宣传，明确开发商的责任和物业公司的责任。这样，物业公司能在开发商遗留问题方面减少与业主之间的矛盾。
(三)健全物业管理法律法规体系，提升物业管理规范化水平
物业管理企业既涉及与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。因此，政府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系，为物业管理持续发展保驾护航。例如:现行的法律法规已给予物业管理公司相应的权利。国家《物业管理条例》规定:“业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼”。对那些无理拒交物业管理费的业主，物业公司可通过司法途径来达到目的。但对诉讼成本较高，诉讼程序较为烦琐的问题，物业公司也不必却步，拿起法律武器，积极地去维护自身权力。
(四)充分发挥业主委员会的作用，积极推进小区内部的自治管理
国家《物业管理条例》规定:“业主大会在其职责范围内决定的对物业管理区域内的全体业主具有约束力。“业主委员会由业主大会会议选举产生”。“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。”物业主管部门应重视小区业委会的组建工作，并加以指导、帮助和协调。而经小区业主大会选举产生的业委会，应积极地去履行自己的职责，在协调小区矛盾、维护业主权益等方面发挥重要作用。
(五)加速引进竞争机制，培育物业管理市场
物业管理是市场经济的产物，只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。要加速竞争机制的形成，实现物业管理的规模化经营，实行品牌化发展战略。对物业管理公司实行优胜劣汰，有效的优化资源配置，节约管理成本，促进物业管理规范发展。此外，应明确建设与管理的责权利，逐步推进分业经营，改变物业管理依附于房地产开发的状况，使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体，从体制上解决建管不分的弊端，通过完善物业管理前期介入和接管验收制度，明晰物业管理各方的责权利。例如:笔者服务的浙江新成物业管理有限公司成立于2000年，由浙江广播电视集团投资组建，成立之初属于“建管一体化”模式，只服务集团内部。2002年走向市场化，经营方向上术有专攻，以企业、机关智能化办公研发大楼物业服务为经营方向，形成了自己的高端服务的品牌特色，目前管理物业面积100余万平方米，服务的客户有副省级国家机关大院、大型国企总部、上市公司总部，多处物业获得国家级、省级、市级荣誉，在杭州市物业管理行业中具有较高的知名度。
(六)大力开展人员培训，努力提高物管行业的服务水平
物管公司及相关部门应加大培训力度，提高从业人员专业素养，着力培养服务意识及经营意识。物业公司已经向特色服务、亲情服务、个性服务等领域拓展延伸。一方面，要切实转变思想观念，强化物业管理人员的服务意识，全心全意搞好优质服务。要借鉴国外或发达地区的经验，抓好培训，如物管行业市场化发展程度较高的香港，除了职前培训、在职培训、专题讲座等，还注重思想作风、遵纪守法、职业道德、服务态度等教育。对于管理人员，还注重学历提升和专业课程学习。相关部门应发挥行业协会的作用，进一步加大对物管人才的培训力度，改善目前物管人才难觅的状况，促进物管行业的持续、健康发展。另一方面，强化合作意识，加强物管与业主之间的沟通合作。物业管理的服务对象是人，物业管理要坚持以人为本的科学发展观，积极构建和谐与共的物管企业、无关人员和业务之间的良好关系，切实实现物业管理中的良性循环。例如:在假期的时候会为业主的小孩提供社区活动，业主上班时把小孩托付到客服中心，物管将带孩子去物业的各个部门体验学习，比如带到绿化部门去学习种花种草，以及学习一些书本上学不到的东西。此外，如果业主家有老年人，物业每天白天也会每隔3-4个小时打电话进行沟通或者上门照顾。同时应成立行业协会，多渠道吸纳专业人才，提升物业管理服务能力。建立起一支服务理念先进、服务技能高超、运作效率高的物管队伍。
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摘要：我国实施“营改增”是“十二五”期间重大的税制改革，对我国税务的发展产生了深远的影响。伴着“营改增”试点的深化和平稳的推广，辐射的范围和税种也日益渐多。服务业已经纳入“营改增”的实施范畴，物业管理公司属于服务业，且是最后进行“营改增”的行业，物业管理公司的机遇与挑战并存，亟需对“营改增”所带来的影响进行深度剖析。本文将参考其他行业“营改增”后给其行业发展所带来的影响和变化，梳理“营改增”对物业管理公司带来的影响，并在分析的基础上，提出相应的策略，为合理的税务筹划，避免税务风险，保证物业管理公司营业利润的平稳增长，为物业管理公司的长久可持续发展提供参考。
关键词：营改增;影响;对策;物业管理公司
我国从九十年代开始了营业税和增值税并行存在和征收的税务制度，但是随着经济全球化加速发展的大背景和我国社会主义市场经济的不断发展，尤其是加入WTO后与世界经济接轨的程度不断加深，新经济形势下，各种货物和劳务之间的分界线已经越来越不明显，两种税种同时征收的税制已经严重阻碍了我国经济的发展，对我国经济走向世界也产生了不利的影响。与此同时，我国在税制征收中也存在固有的制度缺陷，税制体系的改革势在必行。当前阶段物业管理行业的税负偏高，两种税种同时征收并存的局面让物业管理行业更是难以拓宽发展领域，对其物业管理行业松绑，使其税负更加公平合理是当前亟需解决的问题。在此背景下，企业开始进行“营改增”的改革。
一、“营改增”对物业管理公司影响的浅析
这几年随着“营改增”在我国不断的发展和完善，2016年作为“营改增”的收官之年，怎样使物业管理企业面对新的发展环境，克服掉负面影响，比如短期内税负会较大幅度的上升等问题，还需要全面的梳理其影响，做好应对税制改革后降低负面影响的工作，税制平稳的过度，这是物业管理企业在税务方面工作的关键点。“营改增”对我国物业管理公司带来的影响主要有以下几点。
(一)“营改增”能促进物业管理公司的可持续发展
我国“营改增”的税制改革的实施对推动我国经济结构的调整、推动物业管理的现代化发展有着重要的意义。但是现行的物业管理收费尚未形成制度化、规范化的体系，导致物业管理企业出现税负过重的现象。“营改增”实行后，物业管理行业将进一步加强内部管理，解决两税种并存征收时，抵扣混乱，抵扣链存在断层而导致税负加重的弊端。从企业长远发展看，“营改增”税制的实行使得企业税收更加统一，抵扣链条断层混乱现象逐步消失，可以抵扣的进行税额大幅度增加，减少企业的负担。因此，实施“营改增”后很明显的提高物业管理行业的持续经营水平。
(二)“营改增”对物业管理公司利润增减变动的影响
“营改增”的税制改革在短期内物业管理企业的税负会出现不降反增的反常现象。对小规模纳税来说，税率下降的情况下，增加了企业的利润收入。但是对大多数一般纳税人来说是很大不同的。首先从制度本身讲，我国此次“营改增”在增值税税率的基础上又增加了11%和6%的两档税率。直接结果是物业管理公司从原来5%的营业税税率，更变为6%的增值税，一定程度上会导致企业利润的减少。此外，不容忽视的一点是由于物业管理企业的营业成本中，绝大比例的成本由固定成本和人工薪酬为主的劳务成本，这些成本是不可能产生进项税额的，这就导致了公司可抵扣的进项税额相当少，双重作用之下，物业管理公司短期内税负会出现不降反增的现象。典型的例子是，物业管理企业保安、保洁人员的工资支出，食堂购买蔬菜等农产品难以获取增值税进项税的专项抵扣等都会在短期内增加公司的支出，对公司的利润产生一定的影响。
(三)“营改增”能够提高物业管理公司的财务管理
实施“营改增”税制改革后，这对进一步规范物业管理企业的财务核算和监督体系统一、统一财务核算口径、提高物业管理公司财务批露报告数据的真实可靠性等行为有着正面的作用。在进行税制改革后，物业管理公司面临的重复、混乱征税现象被解决，填补了征税漏洞，简化了财务核算，让给多企业获利，尤其是物业管理公司这种微利企业。此外，“营改增”的实行也对加快了调整物业管理行业的产业结构，扩大市场范围起着举足轻重的推动作用。
二、物业管理公司实施“营改增”税制改革后的建议和对策
(一)积极的做好税务筹划，为合理合法避税提供参考和建议
物业管理公司在实施“营改增”的过程中，必须及时了解和把握相关的税收政策的变动，提前基于政策法规进行合理有度税收筹划。首先，税收筹划要立足于本企业，着眼于本企业的实际经营活动，由专门的财务工作人员进行全局统筹规划。主要做到以下几点。首先要明确自身的定位，是小规模纳税人还是已经达到一般纳税人的认定标准。针对不同的纳税人，采取不同的策略。比如：对于小规模纳税企业，务必采取以酬金结算的收费模式来降低纳税的数额，相反对于一般纳税人，则采取包干、转包的模式来减少税额的支出，在采取不同的策略的时候一定要在国家法律法规的范围内争取最大额度的税收优惠，不可逾越法律的红线，造成企业和国家利益的流失。此外，还需要合理划分收入，因为不划分收入将从高税率征收，造成很多不必要的税负。与此同时，要合理的安排公司的经营活动和经营事项，选择合适的供应商和服务对象，争取更多的增值税进项税额的抵扣限度。
(二)物业管理公司要加大对增值税专用发票严格管理的力度
加大对增值税专用发票的管理是顺利实行“营改增”的前提，票据是增值税缴纳、抵扣的有力合法的凭证，这就对财务人员提出了较高的要求，企业财务人员务必要严格遵守我国对增值税征收的相关法律规章。此外，务必加强对增值税专用发票的严格管理，严格增值税专用发票的获取、流通、销废，依据企业有关制度进行。比如：对虚假增值税专用发票要及时向相关部门揭发，丢失增值税专用发票的需立刻向税务机关做备案等。增强对增值税专用发票各个环节的管理，强化税收风险观念和意识。
(三)提高物业管理公司财务管理水平，完善公司财务管理体系
在新的税务体系下，物业管理公司必须更新自身的管理理念，尤其是财务管理方面的观念和思想意识。企业的长远发展离不开良好配套的财务管理体系，一个公司管理水平的高低河大程度上取决于财务管理的水平。物业管理公司必须根据当前公司的实际情况和公司发展的战略目标，提高财务管理水平，完善自己的财务管理体系。因此，必须规范企业的财务管理制度，减少和防止企业非法现象，比如私自挪用资金等现象的发生，防止企业资金的非法流失。不容忽视的是还应该加强企业的财务监督，构建企业内部完善的控制机制。
(四)加强物业管理企业“营改增”行政模块的优化力度
加强物业管理企业“营改增”的顺利开展，离不开国家的宏观调控和引导。主要有：保持原有的财务税收补贴，保持对物业管理企业进行部分收入减免税收等积极的优惠措施，以保证物业管理企业的正常运转。此外，还需要扩大简易征收的范围，这也一定程度上缓解了物业管理企业的税收压力，增强其资金的持续运转。实施保障性住房，比如廉价公租房的税收优惠，通过降低廉租房用户的税收压力来策应物业管理企业税负的减免。最主要的是政府的一些列的补助要降低其财政专项资金补助的要求，惠及更多的物业管理公司。
三、总结
我国“营改增”的税制的改革，对物业管理公司的发展既是机遇也是挑战，因此当务之急是物业管理公司抓住机遇，积极的借助国家相关法规政策，筹划自身税务，完善和更新自身的财务管理体系，尽快融入到新的发展环境中，使其自身税务核算更加规范合理，以此提高公司整体管理水平，进而促进物业管理公司更好的发展。
参考文献：
[1]苏浩宁.“营改增”对物业管理行业的影响及应对策略[J].财经界，2016(4)：322-333.
[2]王晓晶.浅谈物业服务企业的营改增[J].商，2013(11)：171.
[3]吴鸿根.营改增对物业管理行业的影响及对策[J].财经界，2014(5)：46-47.
物业管理的本质是根据合同向业主提供高质量的综合性有偿服务,具有较强的团队工作性质,所以,在物业管理中建设有效能的团队对物业管理公司的工作绩效就显得很重要。下面是我为大家整理的有关物业管理论文，供大家参考。
摘要：对于企业的发展来说，只有保证产品的基本质量和相应服务质量才能实现整体企业的有效进步。而在基本的物业管理中，最重要的就是基础的管理质量，物业管理水平提升才能带动整体企业实现战略目标的达成。本文对物业管理的内涵进行了简要的分析，并对相关策略和服务在物业管理中的重要性进行了集中的阐释，旨在提升整体物业管理企业的认知模式。
关键词：服务;物业管理;重要性
一、物业管理服务的内涵
1.基本内涵。现代物业管理已经成为了社会各界关注的焦点，不仅关系到相关企业的发展，也关系到整体业主的切身利益。物业管理是发生在企业接受委托之后，在得到委托的同时，相应的物业管理企业就要保证基本的管理理念革新，要利用先进的管理理念进行整体管理项目的升级。在具体的物业管理中，还包括必要的合同签订、相关权责的划分以及物业管理有效价值的反馈等等，不仅要通过优质的服务进行项目的优化管理，也要为业主提供最为优良的生活环境。首先，物业管理的基本服务项目针对物业工程，要实现合理化的项目规划。物业管理的服务项目也要针对相对应的人群，不仅要对基础项目负责，也要对整体的业主负责。其次，物业管理是一项经营项目，要求相关企业在进行基础服务的基础上实现劳动价值的优化。并且由于服务管理是劳务和服务的综合，需要企业在提升自身使用效能的同时，进行服务性能的保值和升值。最后，对于企业来说，基础的物业管理不仅要求管理和服务的优化，也要保证基础经营项目的合理化，要与基本社区进行联合，实现特色化服务和高标准服务。同时，也要保证基础的中介和信托机制，实现合约约束下的权责分明。
2.主要内容。物业管理对于企业的经营来说是基础的服务项目，主要包括常规性服务、针对性服务以及委托性服务，针对不同人群形成不同形式的服务项目。
常规性服务.主要运行基本建筑维护和住宅装修监督，保证基础设施的完善和系统化，并且相应的管理人员也要对整体环境进行细致化的分管和监督，保证基础绿化管理以及住宅区内相关公共秩序的管理。对于物业管理人员来说，常规性服务的细化项目很多，需要对业主区域内车辆的停靠进行秩序的维护，也要保证代办性服务项目的顺利完成。另外，相关的管理人员也要妥善保管和建立基础档案，实现整体化的监督和管理。
针对性服务.除了常规性服务的相关规定，也要保证对于特定群体和单位的相关针对性服务，保证日常生活类、文化体育类、教育金融类等项目进行专业指导和服务，不仅能充分体现整体物业管理企业的专业度，也能在一定程度上促进整体管理的多样化发展。
委托性服务.对于物业管理来说，委托性服务是针对特定条件或者是特殊情况下的专项服务，需求的满足也比较单一，但是能及时性的完成整体的管理质量提升，只有做到细节和大局的合理化平衡，才能实现基础服务的标准化。在整体管理项目推进过程中，不仅要集中优化基础的常规性服务，也要对针对性服务和委托性服务提高认知，采取现代化的管理模式，选取机动灵活的管理机制。并且要求相关服务人员在服务过程中提高整体专业素质，并要以最为真诚和热情的服务态度进行相应管理项目。
二、物业管理中服务项目优化的策略分析
1.正确定位职业认知.在物业管理中，要对相关项目管理进行集中的优化，也要对基础管理人员进行意识和认知的提升，保证管理人员能清醒的认知到服务是物业管理的根本，并且要树立优化服务意识。要保证相关服务人员了解自身服务对象，了解基本服务项目人群的心理诉求。另外，相关管理人员要了解自身服务项目的具体工作流程和工作内容，并对基本的服务技能和服务要求进行集中提升。
2.正确了解职业特性.在推进整体服务管理过程中，要集中了解相关服务项目的基础特性，保证对于服务的综合性和广泛性进行基本的认知。对于物业管理来说，服务项目不是一时的，需要相关服务人员和企业进行长期的监督和管理，保证对项目进行持续性的关注和管理。另外，企业也要提升自身企业的基础竞争意识，在实际项目建立和推进过程中转变陈旧的管理理念，建立创新型监管机制和意识。企业不仅要优化基础企业的监管力度，也要集中提升相关人员的市场竞争意识，在创设专业团队的同时提升整体的服务质量。
三、新形势下物业管理的重要性
对于企业的发展来说，基本的物业管理就是保证整体企业正常运行的基石，只有将基础管理的服务质量和服务特性得到优化，才能充分优化整体项目的顺利推进。在物业管理中，基础的管理项目不仅包括管理和基础的经营，也要对业主和物业人进行细化的项目服务。物业管理基础质量的优劣主要取决于物业企业的基础素质，因此，在实际的管理服务提升项目中，不仅要提升企业内部的基础价值观，也要创建革新的职业理念和企业精神，只有高质量的服务输出才能实现整体企业管理价值的优化。如果企业内部的员工没有意识和认知的升级，相应的物业管理质量就会下降，管理的社会价值也就会随之降低。另外，在物业管理中企业要明确的认知服务对象是整体服务项目的运行核心，只有保证业主对于服务的满意度提升了，才能实现物业服务真正的价值提升。企业要集中巩固相关工作人员的服务意识，这样就可以实现业主需求的满足。建立以物业服务企业为服务内容和形式认可的基本支撑，就能有效实现企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，形成整体企业对于市场份额的分割。在服务质量提升的过程中，物业管理能够收获业主的信任和尊重，能实现进一步发展规划的推进和实施。企业要发展，就要集中力度在服务和质量提升上，用心服务，诚信服务，保证了物业管理体系的有效建构，能促进整体企业在市场中完成长远的战略发展目标，实现真正的正向增长。企业有了优质的业界口碑，就能在市场中拥有基础的发展资本，有了高效的发展服务效果，就有了根本的发展动力。
参考文献
1、关于我国物业管理模式的反思与再造张农科城市问题2012-05-27
2、住宅小区业主区分所有权问题研究——以物业管理服务纠纷解决为视角王伟吉林大学2012-12-01
摘要：技能竞赛已经成为我国现代职业教育提高办学质量的重要手段，但对于新兴的物业管理管理专业来说，由于行业发展的特殊行与局限性，致使技能竞赛模式不可简单模仿或照搬。本文以陕西高职院校为例，以职业技能竞赛为抓手，试图探索适合本教育层次物业管理专业教学改革的新模式、新思路，以期全面提升该专业学生的职业素养和实践技能水平。
关键词：技能竞赛;物业管理;新模式
一、物业管理领域技能竞赛现状分析
(一)行业现状
物业管理技能竞赛源于企业，具有一定的技术发展方向性和技能需求导向性。部分省市行业协会、各地各级资质的物业服务公司通常会借助技能大赛的举办来提升整个物业行业整体水平及企业团队综合职业素养及服务技能。行业竞赛等级里目前最高级别的行业竞赛属省级竞赛。困于物业管理行业在我国起步较晚，且地区发展不平衡，所以高级别的比赛只出现在经济较为发达、市场体系较为完善、行业发展较为成熟的部分一线城市。企业内部举办技能竞赛则是最常见的形式。虽然竞赛等级较低，但也能起到提升内部人员素质、强化服务理念、优化服务技术的重要作用。通常主要有基础知识竞赛和技能操作大赛。
(二)院校相关专业现状
近年来，全国各地高校根据物业管理行业对人才市场的巨大需求，纷纷开设物业管理专业，据统计，目前全国已经开设物业管理专业的院校不下103所，陕西39所高职中开办本专业的学校7所。面对新行业孕育出的新专业，各大院校在理论教学上一如既往的发挥学校优势，但随着物业管理行业的蓬勃发展，物业管理高等专业教育发展明显滞后于行业的发展，原有的教学体系模式相对滞后，课程设置已明显“传统”，培养的目标与现在社会的需求有所脱节。物业管理专业技能竞赛与其他一些专业竞赛有所不同，它首先受到整个行业发展现状的限制，大环境的不给力，致使行业企业、各大高校在专业技能竞赛方面出现得不到重视、或操作性较差、竞赛方式滞后等诸多问题。行业调查数据显示：现阶段本行业暂时没有省级或者更高级别的竞赛，陕西的7所高职院校，大部分院校依然以校内竞赛为主，而且就竞赛模式上来看，还停留在基础理论知识竞赛层面，鲜见将技能竞赛与教学改革深入联系在一起，系统的考虑课程体系建设、课程设计、实训基地建设等一系列重要问题。而这些问题是否妥善解决，直接关系着一个专业，乃至一个行业的健康、可持续发展。
二、技能竞赛模式的创新思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛新模式
物业管理专业竞赛作为实践教学体系的一部分，一方面可以用来补充和加强实践教学，另一方面也可以用来检验、修正理论和实践教学的结果。鉴于以上行业发展特点、技能竞赛在行业内的现状，在物业管理专业技能人才培养方案的指导下、对行情、校情、生情进行综合分析，最后提出适合高职院校物业管理专业技能竞赛新模式的宏观构想和思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”模式。
“专业大赛+课程小赛”：这是一条红线，贯穿始终。结合高职院校人才培养计划和行业发展现状，提出“大+小”竞赛模式。专业大赛不仅有效检验了教学成果，而且通过层层选拔，可使部分理论知识扎实、实际问题处理娴熟的综合型学生脱颖而出，便于针对性培养，为将来参加更高级别的国家级大赛奠定基础。与此同时，为了体现教学公平、提升学生总体水平、优化学生知识结构，将竞赛引入课堂，以学生喜闻乐见的方式，讲授知识、传授技能，形成课程小赛方案，有效弥补专业大赛覆盖面不足的缺陷。课程小赛一般由任课老师在课堂举行，用来考查一个知识点或一项具体技能，也可以是本门课的综合知识技能考查。此外，在课程小赛中可以尝试改革考核方式，完善考核机制。改变过去沿用“一考定音”式考核方式，采用过程性考核与终结性考核相结合的方式，注重学习过程的监控，建立以能力展示为主的考核方式，以学生的专业能力、方法能力、职业能力等为考核内容，对学生进行综合的、全面的、客观的评价。分阶段、有层次：任何事物都在发展变化的，我们必须站在发展的高度，以与时俱进的眼光去观察行业的发展动态、学校的发展趋势、教学改革的需求、竞赛各阶段的特点。依据学生实际情况，有针对性的对不同层次的学生开展难度不同的竞赛设计。笔者将物业管理专业发展阶段根据每个阶段不同特点划分为三个阶段：起步阶段(专业设立1—2年)、成长阶段(专业设立3—5年)、拓展阶段(专业设立5年及5年以后)。起步阶段(专业设立1—2年)：背景：该时期是摸着石头过河的特殊时期。物业行业发展大环境没有根本性变革;教师对高职教育体制较为陌生;师资队伍的专业化有待提高。
竞赛特点：竞赛不分大赛和小赛，专业竞赛设计以理论知识为主要考察点。但此阶段，重视行业企业的调研，邀请行业专家参与并重点培养学生自己组织和策划竞赛的能力。成长阶段(专业设立3—5年)背景：经过过去1—2年的摸索，专业教师对高职教育、行业和专业发展特点、发展趋势有了较为深刻、清晰的认识，特别是学校合作办学单位在人力、物力资源方面的有力支撑，帮助中青年教师队伍快速成长，使学生获得更多实践机会和专业行业管理知识。专业大赛竞赛特点：全面贯彻分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛设计思路。该阶段的“专业大赛”设计主要是围绕《物业管理专业教学体系课程模块与实训环节表》中的具体模块或实践环节而选定主题，具来讲，就是在上表中抽选一个实训专题或一个重要课程子模块，加以深挖或放大设计为专业大赛，例如物业服务礼仪专题竞赛、保洁管理竞赛等等。此外，该阶段校企合作比较稳定，所以从大赛的前期构思、中期筹备到举办中的各环节，合作办学单位可以全程参与，行业专家的加入必然在标准制定、技术支持、相关实践材料的提供及赛前培训等方面给予专业的支撑。
课程小赛特点：专业大赛选拔优秀学生重点培养，为参加更高级别的赛事、企业选拔人才以及学校知名度的提升方面效果显著。但是，教育应该具有“学有所教，有教无类”的公平性，为了弥补专业大赛受众面窄的缺陷，全面提升学生知识水平、素质修养，特别设计了“课程小赛”。成熟的小赛可以为下一个阶段的专业大赛提供专业知识或专业技能方面的支持。至于哪些课程适合“小赛”设计，并且可以尝试“以赛代考”的考核方式，笔者认为：知识性、专业性较强的课程均可在该阶段采用“小赛”的形式。拓展阶段(专业设立5年及以上)背景：经过5年的专业发展，学校、行业企业、专业教师都会有不同程度的进步甚至某些方面的飞跃。专业发展所需的人力、物力、财力将更加到位。
竞赛特点：深入校企交流与合作，扩大与兄弟院校同类专业横向联系，协同物业管理协会积极促成省、市级竞赛的开展。在竞赛主题的选择和设计上，可以选用综合竞赛的形式。综合大赛，可在《物业管理专业课程体系教学模块与实训环节表》中抽选多个实训专题或多个重要课程子模块进行组合，将知识和技能融合起来设计竞赛，考查学生知识的掌握程度和运用能力，大赛的规格视学校的实际条件而定。例如，物业服务费用的测算、物业管理方案编写和物业管理招投标就可以组合起来，设计为模拟物业管理招投标综合大赛，竞赛内容为一个完整的物业管理招投标过程，含规范的标书书写与招投标流程、完整的物业管理方案和准确的物业服务费报价;装修管理和消防管理可以组合起来设计为综合装修管理大赛，竞赛内容包含装修管理的程序、装修监管的工作重点、装修过程中的消防管理，以及装修纠纷解决模拟表演等等。设计竞赛方案时，针对高职学生“喜玩好动”的特点，还可考虑融专业竞赛、学生活动、实践作业等环节于一体，这样既贴近学生生活、可以增加竞赛趣味性，还可使多种任务同时完成。
三、后续思考
1.物业管理专业技能竞赛模式不能一味的照搬其他成熟或者比较成熟专业的竞赛模式，一定要根据行业发展现状、需求，结合学生人才培养方案，制定适合高职院校、学生特点、师资实际情况的科学的、稳健的、可持续性的竞赛方案。
2.无论是“专业大赛”还是“课程小赛”，都凝聚了教师的智慧和汗水，也包含了参与竞赛学生的不懈努力和创意。因此，在竞赛成果的展示方面，就不只是写一篇研究报告或几份实施方案，更应该重视竞赛开展过程中智慧和创意的应用及推广。
3.大部分合作办学企业会对职业院校技能竞赛给予支持和帮助，特别是在竞赛前的思路构建、竞赛中的全程参与方面贡献很大，因此，笔者认为校企合作应该向纵深发展，让更多的合作成果为企业提供服务，让更好的研究成果反哺企业，让学校与企业共同成长。
参考文献：
[1]焦红强.技能竞赛模式的创新战略分析[J].中国高校科技，2012(6).