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职业经纪人毕业论文

发布时间:2024-07-02 20:59:03

职业经纪人毕业论文

本科的还是硕士的?本人可帮你

别人写也基本上都是从网上down的,你不如自己看看写,更符合你自己的要求,给你两个网站。

因为现在孩子们追星热情高涨,喜欢某个明星的孩子们常常会有“我要去**公司做**的经纪人啊...助理也好啊...实在不行打杂也可以啊...”之类的想法。最近几年很多的选秀节目也进一步促进了这一想法人群的壮大啊(有理想是好的,因为喜欢某人而萌生的理想某种意义上来说也是高尚的,不是吗?) 我是学美术专业的,但是一个月前,有一个毕业学姐到我们学校宣传强化班,她现在是上海戏剧学院编导专业的学生,据说现在也在接一些零碎的编导方面的工作。 虽然和我的专业没什么关系,但是听到“编导”一词还是忍不住性混了起来,好像找到新的人生目标似的飞奔过去听了(fan都对涉及娱乐圈的东西比较敏感)。 简单的几句解释,拿到一张薄薄的宣传单。 两种培训方向,第一种是编导专业,这个就不用解释了,编剧导演啥的,我觉得这是很有能力的人才吃的饭。第二种是艺管专业,这个就更不用解释了,孩子们最向往的,明星经纪人,明星助理。 强化班是开在北京的,不用说,要到北京,也许半年,也许是一年,如果我没有记错的情况下,最贵的一种强化班是三四万,也许还要多。是所谓的签约性质,保证你能考上**大学。 后来马上迅速的瞄了一下个相关大学的录取线,中央戏剧学院——400分,不得不说当时有一种肾上腺素快速分泌的感觉,其反应不亚于看鬼片,有一种这么多年都了的感觉涌上心头:我这么多年累死累活的学美术是吃饱了撑的啊,美术还这么难考,你看人家这专业,最好的学校400分就成。可是事实是这样的么?今年的高考成绩已经下来的,有一个姐姐考了521分,他报的就是这个编导专业,是山工艺的编导专业,老师都说稳拿了吧,但是这位姐姐说他很忐忑,很危险,刚卡线。所以说中戏的400可能只是一个底线,甚至只是一个提档线。 在就是专业要求了,强换班的训练主要就是训练写作,影视评论之类的,一写就是几千字的那种,这种东西要拿高分不仅角度要专业,文采也很重要,天底下作文写的好的,尤其是议论文写的好的人太多了,我的作文天赋早就在小学毕业之后灰飞烟灭了。 再者就是,我听说在内地最大的经济公司,一个小小的助理,英语要求必须过8级,我这辈子最痛恨的除了数学就是英语了,|有多少人能累死累活的搞到八级啊,而且助理工作又是娱乐圈的底层,工资也不高,前景比较堪忧。 最后也是最重要的,那就是个人素质了,心里素质、社交能力、观察能力,很多因素的限制。就凭我这“不敢跟陌生人说话”的素质,还是算了吧。再就不的不说,个人的仪容仪表、气质、穿衣品味也很重要,因为毕竟有时候要代表你的艺人去交涉。 许多人毕业后都从事了无关专业的工作!所以希望有这种想法的fan们,当然啦,大多数都素90后了,一定要慎重哦,毕竟未来是自己的未来,人生是自己的人生,当然了,如果你人生的全部意义就是可以和**艺人一起的话,那你从现在就要开始全方位的努力了,这是很有挑战性的工作哦,不同于一般上班族,会更多彩的,但是一定不要盲目的疯狂的追星哦。

既然你已经定好了题目,想必已经明确了写作目的和意义.如果还没有明确,应该首先想明白.接下来就应该回答一些具体问题了.如:什么是家族式企业?她在管理模式上的优点与缺点有哪些?是否有必要引入职业经理人?引入职业经理人的障碍有哪些?最后提出你的对策.这就完了.只要你有理有据,写出8000字应该是很轻松的.如果你想写10万字的,也不成问题.

房产经纪人行业毕业论文

房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级是由国家垄断的市场。北京房地产一级市场的状况即将在全国第一个推出土地一级开发招标办法的北京市,可以说是目前土地一级开发企业参与热情最高的城市。目前,北京市土地一级开发招投标政策已经获得了北京市国土资源局内部审批通过。“文件正在报经北京市主要领导审阅批准,”北京市国土资源局内部人士告诉记者,“这个政策如果正式出台,将会是全国第一个此类规定。” 她解释说,虽然这个文件只是部门规章,但要由北京市人民政府主要负责人审阅才公布实行,这样做主要考虑内容的敏感性和创造性。如果没有变化,这个政策会很快出台。该负责人表示。蓄势待发所谓土地一级开发,是指按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设,按期达到土地出让标准的土地开发行为。一级开发权将通过招投标方式确定开发企业。而在以前,和其他城市一样,北京市的土地一级开发工作主要是政府来完成,不管是农用地转征后的土地一级开发,还是国有用地生地变熟地的开发,都是由政府主管部门来做。随着我国土地市场化步伐的加快,很多城市土地一级开发也出现了转变。中国人民大学土地管理系曲卫东副教授介绍,这样由政府部门垄断来做的土地一级开发变成了三种情况:一是仍由地方政府主导来做,这在目前很多市场化程度不是很高的中小城市仍存在;二是国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做,政府和企业或储备机构在土地收益上有一个分成,比如上海、杭州等地;三是政府委托企业来做,政府负责管理和监督。近年来,北京市土地一级开发市场化实验摸索步伐很快。北京市国土资源局相关负责人向记者介绍,从开发模式来说,北京市目前土地一级开发主要是后两种:北京市土地整理储备中心作为北京市国土资源局直属事业单位,做一部分土地一级开发;此外越来越多的开发企业也逐步参与土地一级开发,而且这已经成为一个市场趋势。在这个过程中,无论是政府主管部门还是参与土地一级开发的企业,都积累了一些经验和成果,这也是北京市出台土地一级开发招标政策的背景。从北京市土地一级开发项目的性质来看,北京市目前土地一级开发的项目多是两种情况:一是在2004年“8·31”之后没有过关的项目,根据当时政府文件,这些土地仍由原来项目的拥有者进行土地一级开发,开发成熟后进入北京市土地整理储备中心以公开方式出让,原项目拥有者可以参加竞争;二是区县政府和开发企业签订的土地一级协议。“如果区县政府与开发企业签订的协议和市国土资源局即将出台的土地一级开发招标等政策没有很大出入的话,这些开发企业还将继续进行这些土地一级开发项目。”相关负责人表示。“土地一级开发市场化将是发展方向。”北京市土地整理储备中心主要负责人表示,“未来政府将管住两个方面:一是哪些土地可以进入一级市场开发,二是哪些已经开发成熟的土地进入交易市场。北京市土地整理储备中心更多的就是代表政府扮演这样一种管理和监督的角色。”同时,她还强调,目前来说,两类土地的一级开发还不适宜进入市场由企业来做:一是政府指定的土地一级开发项目,比如地铁沿线、政府重点用地项目、新城开发、城中村改造项目等,这些项目土地或社会敏感性强,或意义重大,一段时间内仍由政府部门操作或指定国有大开发企业来做;二是一些国有企业自有用地的一级开发,从实际情况出发仍由企业自己来做。考验刚刚开始对开发企业来说,除了参与土地一级开发有一定的利润外,也是企业曲线拿地的一种方式。多家企业负责人在接受记者采访时这样表示。“现在,很多开发企业都瞄着土地一级开发。”北京阳光100房地产开发公司常务副总经理范小冲告诉记者,虽然一级开发完成后,土地仍会拿到二级市场进行正常的招拍挂,但是,由于开发商参与前期的工作,相当清楚地块的各方面情况,尤其在土地成本核算方面占据绝对优势。实施招标制后,土地的一级开发与二级开发市场可望真正实现各自独立,通过一级开发实现一二级联动的可能性大大下降。可以说土地市场化势不可挡,但并不表示一蹴而就。当开发企业积极参与、政府部门积极探索的时候,专家和企业家也清醒地看到了其存在的弊端。范小冲表示,要让人们认识到土地一级开发市场化的重要性和必要性,观念的转变必不可少,“这不是一个简单的说教问题,是一个很紧迫的事情。”范小冲认为,土地一级开发市场的节奏、价格和成败,对土地出让有至关重要的决定作用,“观念跟不上,土地一级开发市场化的很多事情只能停留于表面,暗箱操作的事情也不能从根本上杜绝。”而在曲卫东的眼里,事情远没有那么简单,“首先土地一级开发并不简单是一个生地变熟地的过程,可能还牵涉到农地转征、拆迁补偿等社会问题;其次,一级开发也涉及到土地功能规划、区域协调发展等问题,并不是一个简单的工程概念。”曲卫东一直强调,土地一级开发应该是一个系统工程,应该全面看待这个问题。“经济适用住房的投资回报为3%,土地一级开发的回报是8%,所以,对开发企业的利润空间的制定应该是一个很科学的事情。”他甚至建议,可以通过供地方式明确给开发企业参与一级开发加以回报。房地产二级市场房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地,进入流通领域进行交易的市场。北京房地产二级市场的状况九部委的新政出台至今已有一个月的时间,用夸张些的比喻说,这个酷热多雨的夏季对于二手房市场却有如寒冬来临。二手市场在面临“5年之内征收交易税”的阵痛当中,又接连承受了亦庄率先对“个人出售住房征收20%个人所得税”的噩耗,刚红火起来的二手房市场遭到当头棒喝,交易量下降、挂牌量下降、咨询量下降等势头不仅让二手房市场再度降温,而且部分经纪公司抵挡不住新政的力度(查看地图)也不同程度地收缩门店或干脆关门休息。可以说京城二手房市场继去年“6·1”之后,再次被卷入冰川季。营业税20%个税扑朔迷离的5年营业税究竟影响了谁?新政规定:对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税,这究竟对市场产生了什么影响?21世纪不动产的专家表示,营业税对市场的影响基本可以分为三个梯队:低端市场内由于流通多为建造较早的房子,建造年代甚至在10年以上,因此基本不受5年营业税的影响,交易量和交易价格没有明显的变化;中端市场的房源主体为5年内的次新房,正好是新政的袭击目标,因此中端市场的供应量和价格都存在着不同程度的变化;而高端市场的表现较好,尤其是地段成熟的公寓仍然持续稳步上扬,而别墅价格则有较明显的上升。20%个税遭到多方“臭鸡蛋”据悉,亦庄已经开始对个人出售住房强制征收20%个人所得税,该动作引起了二手市场的一片哗然。去年,七部委细则刚刚出台不久,6月1日成为两年内期限的二手房交易缴纳营业税的起点,北京市随即又开始在朝阳、海淀等区强制征收二手房交易的个人所得税,市场上的交易量应声而跌,6月份的交易量相比5月份下降27%,其中二手商品房的交易更是萎缩了31%,该事件被业内人士戏称为“6·1”事件。但此次强制征收个税却落得个虎头蛇尾,实施两周后就改为自主申报,而该政策曾先后在杭州、南京、青岛等地的试行也都不了了之。千万家房地产经纪总经理华国强认为,“二手房个税征收政策过去就一直因各种原因而从未得到过有效的执行,去年的强制征收最后也因市场的强烈反对而不了了之,这次亦庄征收个税同样不可能在北京普及。”准备将手中一套位于亦庄的Townhouse出手的林先生说:“作为卖房人肯定不希望由于个税和营业税等因素降低自己的收入,那只能靠提高售价来转移损失,但不明白为什么亦庄要单独实行强制征收个税,觉得不公平。”二级市场正处于成长阶段,对于政策的敏感性相对新房更强。来自美丽家园的统计显示:自6月中下旬开始,连续数日办理房产过户、免税手续的数量是平日里的2~3倍,交易双方纷纷表明已听说了强征个税的消息,所以希望尽快办理过户手续,从而避免交易成本的增加。由于营业税的实施增加了卖方的成本,因此进入6月以来二手市场普遍呈现出了观望的迹象。二手市场房源骤降新政对二手市场最大的影响可能就是抑制了房源的放量。应该说,从此次政策对于营业税征收时限由原来的2年延长至5年的本意来看,主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求,从而达到缓和供需矛盾的目的;但是,这是在基于房地产市场只存在增量房(或商品房)市场的前提下才会产生的,因为该政策不会对房产的供给产生影响。然而,当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活,这其中很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给;但是,营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时,更多的是阻碍了二手房源的供给。“链家地产”市场总监金育松认为,营业税征收时限的延长,使得一部分房产出售者的成本增加,出售意愿降低,从而导致房源放量减少;特别是,在当前北京二手房市场中将近50%左右的存量房在5年以内,其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%,所占比重相当大,在这部分业主的出售成本增加、出售意愿降低的情况下,这部分房源方量的减少对整个二手房市场的成交量将会造成致命的打击,成交量将严重下挫。据美丽家园的数据统计,进入6月以来,房源挂牌量以平均每周15%的下降速度递减,客户对政策和市场走势的咨询量显著增加,持币观望气氛比较凝重。6月二手房市场的成交量有大幅下降,环比下降近40%。第四周出现小幅回调虽然各个数据普遍显示二手市场的低迷,但美丽家园的数据仍然得到了令人欣喜的迹象:从每周的数据统计可以看出,二级市场虽尚未摆脱政策的影响,但从6月第四周的监控数据来看,市场已经开始出现松动并且有缓慢回暖迹象。自第四周开始,二手房的房源量、客户量与交易量均出现不同程度的回升,尽管回升幅度并不明显,集中在1%~4%左右。但值得欣慰的是,与去年同期七部委出台新政导致市场出现近三个月的市场低迷相比,消费者面对此次突发的市场变化显得更为从容。今年6月份的二手房成交量与去年同期相比尚有小幅度的增加,主要原因在于人们对政策的敏感性降低,刚性需求仍占据市场主导地位,投资型消费比例较小,多数自住型购房者对二手房需求量仍具潜力。热点新兴区域遭遇当头棒喝对于此次政策,不同区域的二手房市场有着不同的细微变化。受影响较大的区域主要是商品房遍及的新兴热点交易地区如望京、万柳、双井等区域,这些区域内的大部分二手房属于营业税征收范围内,大部分房主采取观望态度或转租为售以避免减少收益。从21世纪不动产目前的交易数据分析,热点区域处于观望期状态的人群增多,房源投放量总体下降在30%左右。另一个市场现象是,买主除了观望或转入租赁市场以外,有一部分中端买主将目光由二手投向了新楼盘,尤其是四环以外的新盘。双井地区房源减少成交价格上升21世纪不动产CBD地区富力城(查看地图)的加盟店主刘女士表示,根据6月前半个月成交量来看,相比4月份的成交量下降约20%左右,房源量减少20%左右,需求量并无明显变化。这是由于在富力城二手房交易中,70%的客户都是一次性付款,说明自住需求的人较多,因此“新政”后需求量没有太大变化。总体来说,价格仍然稳中有升,“新政”后房子成交均价由4月份的11000元/平方米上升到12000元/平方米。这证实了此前21世纪不动产专家所预测的观点“成熟热点区域二手房交易将继续上涨”。望京亚运村买卖双方均下降在望京地区,由于望京的二手房多属于中端物业,普遍是在1998年到2000年的房产,且供应量较充足,因此受新政对于5年的房产影响较大。21世纪不动产望京蓝天新城店长曹先生说:“6·1新政”后卖方总体下降40%,买方下降20%,这部分人大都已由买卖进入租赁市场。北京亚运村地区作为奥运经济催生的热点区域,其房产年龄已过10岁,但由于交易频繁,交易主体的产权证的领取多在5年以内。以华侨公寓为例,其中50%以上的房产为多次交易,因此5年营业税也对该地区产生了影响。据21世纪不动产北京区域天鼎龙加盟店业务经理刘女士说:该门店总体的卖方委托量下降了50%,买方下降了70%。老牌居住区表现平稳在一些5年以上已购公房相对较多、二级市场发展相对成熟的传统交易热点区域如安贞、团结湖、学院路、北太平庄等区域,市场表现则比较平稳。这些区域凭借良好的生活配套以及商业设施依然是消费者需求的热点,成交量仅有小幅度下滑,这主要与政策对人们心理预期的影响有关。“新政”后二手房的大部分成交结果是购房者承担了营业税的转嫁,和去年“新政”后的市场类似,目前二手房成交价格呈现出以6%左右比例的上涨局面。其中价格上涨的现象不仅体现在营业税征收范围内的次新房领域中,不在征收范围内的房源价格也呈现上涨趋势,这主要是由于房主的跟风和比照心理。所以此次政策在某种程度上变相促进了二手房价格的整体上扬。四类房产凸显购买价值城区低总价房:抗跌性很强房产投资置业的一个不变规律就是“地段”,地段的优劣决定了房产价值的上升空间或者是房产的抗跌性能,应该说,京城三环内的房产就是具备了房产投资的地段稀缺性能,特别是总价在40万元以内的低价位房产稀缺性更加显现。虽然此次九部委中规定新建商品房那个套型建筑面积在90平方米以下的比例不能低于70%,意味着未来中小户型房产的供给会增加;但是,新建商品房的供应绝大部分都集中在五环以外,与城区的小户型需求不会形成很强的替代性,最关键的还在于三环内小户型的房产租务市场在城区商业中心的支撑下必将是长期的活跃。急转房:投资机遇不容错过急转房是指业主由于某种特殊原因需要在极短时间内出手的房屋。根据“链家地产”近期的一项二手房消费者的调查显示,由于急需用钱等目的而出售手中房产的业主占到了9%,特别是针对当前房产市场环境趋紧的情况下,这一比例还正在增加,这就意味着有很多数量的急转房可供投资者进行投资。“链家地产”认为,如果能够碰上有业主急于出售房产的话,千万不要错过机会,应该尽量在第一时间抓住成交机会,急转房的投资机遇不容错过。因为在一般情况下,由于业主急于融资,不得不在考虑融资的时间机会成本和变现的难易程度上将自己的房产价值打折,所以急转房的价格要比市场价格低一些,可以说,买下急转房的时刻就是投资者开始赢利的时刻。拍卖房:该出手时就出手时下,拍卖房正在兴起,目前,银行正在进行企业化改革,其中重要的一环就是尽快处置、盘活不良信贷资产,为了加快清理速度,银行对一些属于不良贷款的抵押房产进行集中拍卖,从拍卖房的市场供给上看,还是有许多拍卖房可供投资者选择的。并且,二手按揭业务参与到了抵押房产拍卖的领域中,只要具备按揭条件的普通市民皆可以申请该业务,这使得更多的人可以参与到房产的拍卖,使得投资拍卖房的门槛和成本降低。以拍卖的形式购买二手房的最大优点就是投资者可以自主定价,自主定价意味着投资者可以对自己的投资成本、投资决策拥有主动权,而这正是成功投资的基础。通常情况下,由于银行急于清理不良资产,希望尽快将抵押物变现以消除流动性风险,所以,通过拍卖取得的二手房产价格都比市场价格低10%左右。目前,拍卖市场置业竞争不是很激烈,这对置业投资者来讲是个利好,况且由于二手按揭业务才刚刚开始参与到了抵押房产拍卖的领域中,现金支付还是主流,对于手头有富余现金的投资者来说是个好机会。慧眼挑选清盘房清盘房就是楼房卖到最后剩下的少数几套房,给人的直观感觉是“被人挑选到最后剩下的”,一般都认为,剩下的就是不好的,开发商都不卖,进入二级市场作为二手房来卖,肯定是无利可图的。但是,事实恰恰相反,只要用投资的眼光仔细打量和挑选,清盘房还是很有投资价值的。首先,房屋已经建成,没有晚交楼和烂尾的风险,并且这样的交易一般通过经纪公司来进行代理,在产权、交易资金安全上都有了基本的保障,对于置业投资者来说这就回避了最大的风险;其次,清盘房价格基本回落到了实处,开盘售楼前期轰轰烈烈的炒作造成的价格虚高已经不复存在了,在价格泡沫被挤掉后,这时购买不仅能够降低投资资金的总量,还避免了“刚买就贬值”的尴尬,同时获得的是房产升值的巨大空间。况且,有一些清盘房所处地段还是比较优越的,将来出租或者出售应该都不成问题。其实,对于想要将房屋出租的投资者,只要房屋所处的区域社区成熟,居住氛围浓厚,投资客自己再投入一定的资金进行简易装修即可吸引广大租客,而房子的质量、品位并不见得非得无可挑剔,过得去就行了。走势 新政带来另类生机实际上,“新政”对二手市场的影响从长期来看,仍然是机遇大于压力。在刚刚结束的21世纪不动产杭州区域为其三周年庆典举办的“房地产服务业创新与发展论坛”上,杭州区域董事长、浙江大学房地产研究中心主任赵杭生表示:年的营业税将会在一段时间内被市场消化并接受,而刚性的市场需求不可抑制,因此市场前景仍然向好。此外,“新政”对一手房90平方米70%的总量控制,必然导致二手房市场在大户型、高品质房源方面交易的向好。赵杭生同时以自身经历表示,经历了2005年长三角的楼市洗礼,杭州区域仍然一路发展壮大,成为当地市场的领军房产企业,因此他对二手市场的整体持乐观态度。在当天的论坛中,房地产协会副会长顾云昌也明确提出:“中国市场是一个卖方市场,即需求旺盛,我曾经说过中国的房地产市场是挡不住的需求,既有增值性需求,也有投资性需求。”而在这样一个巨大的市场中,“房地产服务业和房地产业的健康发展密切相关。越是一个成熟的市场经济,房地产服务业越发达,通过创新带来持续发展的道路必将是房地产服务业的康庄大道。”而美丽家园则认为,随着市场的日趋成熟,一、二级联动更加活跃,双方的变化必然会导致市场的整体变动。因为随着“建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上规定”的推出,新房市场的供应结构将发生很大改变,具有不同需求的购房者的关注角度也会发生一定变化。原来关注二手房市场中小户型的购房者纷纷寄希望于未来大量的90平方米新房,但是小户型新房与相同品质的二手房相比意味着购房成本增加、总价增加,居住密度也会有所提高,且新盘多分布在距离市中心较远的边缘地带,真正能够满足资金能力有限的购房者的可选新房并不多。因此,美丽家园预计,二手房凭借其地理位置优越、小区建设完善、交易成本相对较低等种种优势,会使得这部分购房者中相当一部分人群再度回到二手房市场。而随着未来大户型住宅供应的减少,二手房市场中90平方米至120平方米甚至更大面积的户型成交比例和成交价格将在未来呈现上涨空间。综上所述,美丽家园相关人士预测,虽然短期内有一部分购房者会持币观望或等待新房,但是最终的成交仍会体现在二手房市场。政策调整后,买卖双方都处于半清醒半彷徨的状态,真正走向理性尚需时日,此时也正需要正确的宏观引导,新政的初衷和目的是讨伐投资者和稳定房价,短期的波动不能代表前景灰暗,现实市场的回暖和正规发展的趋势证明二手房市场不会就此沉沦,而是即将担负起房地产市场交易的重担,成为消费者梯次置业的科学选择。

农业职业经理人毕业论文

管理学毕业论文参考

1、论企业核心竞争力

[提示]核心竞争力的理论渊源;核心竞争力的基本内涵及理论体系;该理论的基本命题研究,如积累性学识、路径依赖、边际搜寻、能力演进和起源,等等;创新与核心竞争力;企业专业化、多元化和战略联盟发展与核心竞争力;企业战略理论的新发展--核心竞争力的管理;我国企业核心竞争力现状、问题分析以及如何提升企业核心竞争力;核心竞争力的比较方法研究。

2、现代管理理论热点问题研究

[提示](1)学习型组织问题研究:学习型组织的类型;学习型组织的特点和功能;学习型组织的结构和管理;学习型组织的设计原则;如何培育和建立学习型组织。

(2)企业团队管理:群体的特点与结构;群体规范与劳动效率;团队与群体的关系;如何塑造高效的团队;团队成员间的合作与协调;团队的领导者与团队的管理。

(3)企业家与职业经理人问题研究:企业家人力资本的作用;企业家特征及企业家阶层的形成;企业家特点及企业家生存环境研究;企业家成长模式;中国企业家特点及相关问题研究。

(4)项目管理:项目管理的基本程序、内容及研究方法;项目管理中涉及的人际关系、沟通技巧等主观经验问题研究;项目管理风险分析;如何提升项目管理者的能力和技巧。

(5)企业联盟问题研究:联盟的类型及形式;联盟的作用及特点;战略联盟与学习型联盟组织的特征;联盟战略模式的理论分析;中国人世以后,联盟企业的发展模式。

3、消费者行为研究

[提示]消费者心理分析;消费者购买行为模型;流行时尚研究;针对消费心理的各种营销模式;影响消费心理的社会因素(文化、习俗、生活方式等);未来消费心理变化趋势分析及企业营销模式。

4、现代商务谈判

[提示]谈判基本问题研究;谈判的理论分析;谈判的基本原则与规则;谈判中的心理分析;商务谈判的策略技巧研究。

5、激励理论的研究

[提示]激励理论的产生与发展;激励机制;有代表性的激励理论分析与评价;激励理论的应用(如何提高激励的有效性)。

6、领导理论的研究

[提示]领导者的素质;影响领导行为的因素;如何提高领导的有效性。

7、组织发展与变革

[提示]组织行为合理化的标准;组织发展与变革的动因;组织发展与变革的阻力与对策;组织发展与变革的模式;组织发展的新趋势。

8、企业文化模式研究

[提示](1)目前我国许多企业在进行企业文化建设时存在一个误区:"文化是个筐,什么都可以往里装"。对企业文化的构建应该有一个正确的指导,按照"战略+文化=卓?quot;的指导思想,选择或培养适合本企业生存和发展的文化内涵。

(2)对优秀企业或成功企业的文化模式进行总结、分析和提炼,以便推广。

9、"扩展企业"运作研究

[提示](1)企业虚拟组织:企业之间的`联盟,达到准一体化运作(比如海尔的"工业王国")。这种经营组织形式可从虚拟开发(企业之间科研人员的虚拟组织)扩展到虚拟生产、虚拟销售、虚拟管理、虚拟服务等。

(2)在电子商务时代,传统的企业虚拟组织达到了升级。一条供应链上紧密联系的企业集合(B-B),在其经营组织过程中,信息技术的连接和控制起主要作用,能够达到生产经营的同步化运作,从而实现零库存。这样的企业集合被理论界称?quot;扩展企业"。

(3)描述其同步化运作过程和企业内部团队精神外化------企业团队。

10、企业协同效应研究

[提示](1)几乎所有的企业经营者都喜欢扩张,而不喜欢收缩,因而追求企业的规模扩大似乎是每个经营者的责任和义务。但是,究竟如何扩张呢?

(2)企业并不是规模越大越好,并不是规模越大越强。如果不存在资源互补的组合效果,如果不存在资源共用带来的范围经济性,那么其企业规模的扩大就是非理性的。

(3)需要研究一个小企业或大企业发展如何获得协调效应的战略性理论与方法。

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文化经纪毕业论文

自己在“百度网页”里面输入如何促进体育产业的发展等等,下载来自己改改,帮助扩散思维,我想没有人帮写吧!那么难

在经管学院的,会参与项目多一些,案例较多。在学硕中,学理性的东西较多,就是论文写作。艺术硕士花费较高,自己选择吧。

(1)文化经纪活动的广泛性;(2)文化经纪主体只提供服务,不从事直接经营;(3)文化经纪人与演员、运动员、模特等艺人之间一般有契约关系;(4)文化经纪活动的报酬是“佣金”;

体育产业在中国还是一项新兴产业,近年来,虽有一定发展,但步伐缓慢.加快新世纪中国体育产业的发展步伐,在全民健身的热潮中开辟与占据群众体育市场,使之尽快成为国民经济的新增长点,是当代中国体育肩负的时代责任,正是秉承这样的想法,笔者撰写了这篇论文.该文采用文献检索法首先对国内外体育产业发展现状进行了分析,找出中国体育产业发展徐缓的原因所在,提出发展以全民健身为特色的体育产业的必要性.其次,陈述了发展以全民健身为特色的体育产业的依据和优势条件,说明发展全民健身为特色的体育产业可行性.最后,对全民健身为特色的体育产业发展思想进行了研究.-------------------------------------------------------------------体育产业结合全民健身发展初探周婷婷(西南财经大学体育部四川成都610074)体育产业就是与体育运动有关的一切生产经营活动部门的总称。是由体育物质产品的生产和经营与体育服务产品的生产和经营两部分构成的,不仅包括健身娱乐,竞赛表演,咨询培训和体育经纪等服务性行业,而且也包括体育服装、体育器材、体育食品及体育饮料的生产和经营。目前,体育产业在发达国家发展迅速,已成为本国国民经济的新增长点,这些国家都依据本国特点,形成各有特色的体育产业。我国体育产业起步晚,发展步伐缓慢,加快新世纪体育产业的发展,是当代中国体育肩负的时代责任。1995年我国颁布并实施了《全民健身计划纲要》,几年来,在政府和社会各界的努力下,全民健身取得一定成效。在全民健身的热潮中开辟群众体育消费市场,发展体育产业,使这项利国利民的计划既成为国民体质建设工程,又成为启动国民体育消费的系统工程。鉴于以上缘由,笔者提出了“体育产业结合全民健身发展”。通过对这一论题的研究和探讨,有助于政府宏观规划体育产业的发展模式,使体育产业尽快成为我国的新的经济的增长点。l发展以全民健身为特色的体育产业的必要性1.1我国体育产业起步晚改革开放以后,确切地说,是在1992年的“中山会议”上才明确提出发展体育产业,经过10多年的实践,取得初步成效。目前,国内从事健身娱乐业、竞赛表演业、技术培训业的体育企业,体育产业经营性机72构2万多家,总投资额已超过2000亿人民币,年营业额超过600亿人民币。另外,每年各地举办的商业性竞赛和表演约有300~500次,营业额约8000万人民币,体育产业的产值出现了快速增长的势头。1.2发展以全民健身为特色的体育产业是必要的我国体育产业在近年来虽有一定发展,但与发达国家相比尚有较大差距。发达国家的体育产业发展经验也表明,要想体育产业成为本国国民经济的新的增长点,就必须根据本国国情,形成具有本国特色的体育产业。如意大利的“足球产业”,法国和韩国的健身娱乐业,日本和德国的体育用品业。我国正处于社会主义初级阶段,经济水平总体来说还比较低,在全民健身的热潮中开辟与占据群众体育市场,引导群众进行体育消费,发展体育产业,提高国民生产总值是必要的。2发展以全民健身为特色的体育产业思路2.1破除福利型体育体制,树立体育产业意识长期以来,我国的体育一直是一项福利事业和单纯的消费性事业。随着社会主义市场经济体制的建立,旧的体育体制受到了强烈冲击,过去形成的唯一依赖国家财政拨款发展体育事业且无偿向社会提供服务的格局已被打破,体育要发展,就必须适应市场经济的客观要求,树立体育产业意识,如学校、机关、企事业单位的公共体育设施对外开放,实行有偿服务,培训社会体育指导员队伍,对群众的健身活动实行有偿指导等等。2.2加强全民健身的宣传力度扩大健身群体目前,我国16岁以上的体育人口为24.6%,体育人口相对值较低。因此,体育传媒在全民健身开展中所起的作用显得非常重要,应利用一种有煽动性的口号来动员大家参加体育运动,同时应充分利用大众传播媒介如电视、广播等宣传全民健身运动,出版全民健身杂志和书籍以及各种宣传品,让全社会的人尽早加入到体育锻炼的队伍中来。2.3引导人们把余暇时间用于体育健身消费随着社会生产力的不断提高,社会生产向机械化、电器化、智能化发展以及家务劳动自动化,社会生产的工作时间逐渐缩短,人们的余暇时间大大增加。但是,人们在余暇时间的使用上,存在着较大的浪费。据统计,我国城市居民在每天的余暇时间里,无事可做的时间大约为48.77分钟,前苏联大约为9.3分钟,联帮德国大约为12.6分钟。据2001年中国群众体育现状调查表明,“缺乏余暇时间”是25"56岁人群未参加体育活动的首选原因,对56岁以上人群丽言:“缺乏余暇时间”也高居第2位。因此,要积极引导人们把余暇时间用于体育运动,参与健身消费,提高国民体质。2.4根据我国人民群众的实际消费水平引导群众进行体育消费开发适应大众需求的体育健身娱乐市场体育健身娱乐市场在发达国家体育产业中是一个规模最大、效益最好的市场。我国体育健身娱乐市场应围绕全民健身计划的推行,根据人们不同的需求,提供各种健康、科学、文明的体育服务。目前,我国正处在从温饱型向小康型过渡时期,人民生活水平不断提高。据2001年中国群众体育现状调查显示,羽毛球、乒乓球、游泳、体操、台球、健身器活动、体育舞蹈等为群众所喜爱,这些项目的消费价格处于中下档,绝大多数消费者能消费得起。但近几年,部分高档体育健身娱乐项目由于缺乏市场调查,增长过快,造成供给过剩。如一向被视为“贵族运动”的高尔夫球,据统计,海南省已批准了16家,已建成的有六、七家,一个球场至少要占地1200亩,建一个高尔夫球场约需资金1.2~2亿元,除了购买昂贵的会员证外,在海南每打一场高尔夫球至少要花费千元以下。这与我国绝大多数居民的消费水平极不相称。因此,应当根据我国人民群众的需求和实际消费水平,对于健身娱乐市场的投资,应重点放在大众经济能力能接受的中低档项目上,如健身健美、羽毛球、乒乓球、游泳等,适度发展高档体育健身娱乐项目,如高尔夫球、网球、保龄球等。732.5开发“经济实用”型的体育用品消费市场体育用品是人们进行体育运动最基本的物质条件与保证。近年来,随着参加体育锻炼、体闲活动的人数口益增多,对各种各样的健身器材、运动器械、服装、鞋帽等体育用品的需求量不断增长。据调查,目前在我国城市居民家庭月平均生活消费中,用于体育用品的消费支出为2.78%水平,如北京市民每月用于体育消费29.53元,西安市民每月为15.76元,无锡市民每月为17.19元,据调查,目前我国大多数城市居民对体育用品的消费观念趋势于“经济实用”型,对高档次体育用品的追求并不强烈。这主要是由于目前我国大多数居民的收入水平、消费结构、整体消费水平,以及我国广大居民的传统生活习惯、民俗等冈素决定的。根据这种情况,我们在开发体育用品市场的过程中,既要充分考虑到大多数消费者的现有经济和心理承受能力,又要充分考虑到不同层次、不同类型消费者的具体需求,在体育用品的品种、价格、档次上进行合理的搭配,以满足广大体育用品消费者的需求。2.6加强现有场馆利用率建设新场馆满足人民群众健身需求我国的体育场馆主要由体委系统的体育场馆、学校系统的体育场馆、企业系统的体育场馆和民营体育场馆4部分组成。随着全民健身运动的推广及体育产业化发展,人们健康观念发生了变化,健康意识增强了,“花钱买健康”成为一种消费时尚,但体育场馆不足,布局不合理,用地狭小,环境质量较差,设施陈旧,设备不配套,与体育场馆相关的交通矛盾等等问题都制约着人们的体育健身消费。2001年的中国群众体育现状调查组对“末参加体育活动的城乡居民”的调查结果显示,“缺乏体育设旖”选频率为23.03%,位居第二。因此,对于未开放的场馆要全面向社会开放,同时尽量改善配套设施,以满足人民群众的健身需求。2.7开发体育培训市场体育培训市场是体育主体市场的一部分。随着全民健身的深入人心,人们参加健身热情高涨,希望通过参加运动技术培训而掌握锻炼身体的知识和方法的人越来越多。据调查,希望参加体育锻炼而得到培训指导的人越来越多。据调查,希望参加体育锻炼而得到培训指导的人口比率为35.18%。而实际上体育锻炼有人指导的仅占28.3%,无人指导的高达71.27%。2000年中国群众体育现状调查组列出了14种原因供“未参加体育活动者”选择,经统计“不懂得锻炼方法”在排序中列第7位。因此,应对群众的健身运动加强指导,尤其在各健身娱乐场所、。钵育场馆应配备社会体育指导员,指导群众进行体育锻炼,提高群众体育锻炼的层次,从而吸引更多的自发锻炼者参与健身消费。参考文献:【1】詹建国.我国城市居民现阶段体育用品消费特征研究【J】.体育科学,2000(4):6"--9.【2】李朝晖.我国居民体育消费合理化问题初探【J】戚都体育学院学报,2000(4):23-~26.【3】付刚.影响我国体育产业发展的若干因素及对策【J】.湖南税务高等专科学校学报,2004(6):50,-一53.【4】董金国.论体育产业面临的机遇与挑战【J】.体育与科学,2001,22(2):36.37.[5】许红峰.2010年中国社会体育发展趋势[J】.中国体育科技,1999(5):2~13.【6】张岩.我国体育健身娱乐市场的现状与存在的问题【J】.成都体育学院学报,2000(1):14"-17.【7】7田克敉.我国体育产业的发展及其可行性分析【J】.北京体育大学学报,2000(3):308--一310.----------------------------------------------------------------我国城市社区实施全民健身与体育产业的联动发展探析陈宏(安徽财贸学院体育教学部,安徽蚌埠233041)摘要运用经济学有关理论,对城市社区中日益增长的体育发展势头进行分析,提出目前我国高速经济发展给社区体育产业提供了良好的发展环境,并从居民精神需求、体育消费、大众健身的实际出发,以及由扩大的社区体育市场结构变化给体育产业带来的发展空间,进一步阐明了城市社区全民健身目标的实施与体育产业间联动发展关系的可能性和必然性。关键词社区;全民健身;体育产业;体育消费;联动发展中图分类号:G80~05 文献标识码:A 文章编号:167卜1300(2003)03一0089—03Research伽the Joint Develo硼眦nt of Sp0Ins In山峪tryand Comm岫ity Body—Building for All People in ChinaCHEN Hong(The PhySical Training Dept,Anhui Institute of Finallce and Trade,Bengbu 233041,C}lina)Abstract:With full economic the。ries,this paper analyzeS the momentmn of the increaSing cCmmunity physical train—ing in urban areas and pOints out the gOOd environment for the development of comunity physicaI training induStryprOvided by the fast economic growth in China.From spiritual dernand of citizens,the c011S岫ption Of phySicaltraining,the pOpular phySicaltraining and the gOOd chances for the develOpm肌t of spOrts industry brought abOut bythe enlarged sports market,ths paper further diScusseS the possibilities and necessities of joint deVelopment of sportsindustry and the body—building for aU pe。ple in urban o。nⅡnunities.Key words:bOdy—building for all pe。ple,phySical training industry,cOnsurnption Of phySicaltraining,joint develop—ment. 、在我国实施全民健身计划过程中,“社会大众”作为全民健身的参与主体,通过参加体育活动,以满足强身健体、愉悦身心等要求。这一终极目标的实现,体现着主体与客体的统一,使社区全民健身不再是一般的物质消费,它主要是一种服务性消费,也是精神消费。体育产业属于提供服务消费的第三产业,健身场馆的提供、健身活动的组织、居民服务业、健身方法的咨询等等相关产业都属于体育产业的服务范畴。因此,社区全民健身的开展和体育产业之间必然存在着联动发展的依存关系。1 实施社区全民健身的社会效果与体育产业的关系1.1 参与主体的范围扩大化为体育产业提供了广阔市场城市社区全民健身是以促进人的全面健康发展为目的社会实践活动,它的主体和客体都是居民本收稿日期:2003—03一04作者简介:陈宏(1959一),男,安徽蚌埠市人,安徽财贸学院体育教学部,副教授。·89 ·万方数据第22卷解放军体育学院学报第3期身,而社区的全民健身终极目标是提高全民族的身心素质,减少疾病,强健精神,延长寿命。自1995年实施全民健计划以来,我国城市社区的群众对全民健身计划的认识和了解逐步加深,活动热情空前高涨,体育人口逐渐增多。据报道,北京、上海、广州等9座城市192个社区中,每天参加锻炼的总人数约为23万人,全年锻炼的达到8 395万人次,人们的健身、健康意识得到加强的达到80%。从我国的国情分析,全民健身的市场广泛,涉及12亿人口,潜力很大。在全民健身计划的正确引导下,全民参与体育活动人口逐年增加,各类体育市场逐步形成,使体育消费获得很大空间,体育产业,从政府经营为主到社会经营为主,国家、集体、个人积极投资体育,形成了新的格局,过去长期压抑的生产力得到了有效释放,极大地推动了体育产业的发展。1.2 城市居民体育消费结构的变化拉动了市场全民健身作为一种健康消费,本身亦是一种投资,既然是投资,必然有获利的可能,这种利益的实现就是全民健身的目标。目前,我国正处于从紧缩消费向适度消费过渡阶段,而在适度消费阶段,用于精神消费的支出也会相应增加。由于全民健身本身就包括德、智、体的全面健康和发展,因而全民健身不仅能提高国民身体素质,而且在提高国民文明素质方面也有独特作用。从人力资本投资角度讲,体育锻炼、健身是一种人力资本投资活动。因为它可以改善人们的健康状况,增长人们的劳动能力,延长人的寿命和工作时间,从而增加人们的收入。另一方面人们的锻炼健身活动,是在工作之余的闲暇时间进行的,它有利于疲劳的消除和体力的恢复;另外可以弥补眼前进行体育消费时的支出及时间占用的机会成本。因此,全民健身会成为新经济条件下的一种投资和消费趋势,并且为体育产业的发展积累大量的购买力。1.3 GDP的持续增长给大众化体育消费带来的机遇据中国社科院对“十五”期间中国社会经济总量的预测,从1999~2005年我国经济增长仍将保持较快增长势头,“十五”期间GDP年均增长率将保持在7.8%,城镇可支配收入将保持在年均增长5.32%,随着GDP和居民收入总量的不断增加,·90·我国潜在的国内体育消费需求巨大,对带动经济增长的作用也将是巨大的。经济生活水平的高低,决定着个人参与社区体育的程度,以及体育消费水平的高低。体育消费是现代社会生活消费的一部分,是居民消耗一定的消费资料和劳动以满足体育需求的过程。从国外体育产业的发展经验看,大众化体育在其中起了重大作用。美国是体育发达的高消费国家,1993年体育产业总产值超过700亿美元,成为美国最大的产业之一。1.4 体育产业的发展使社区体育组织成为一个重要的本体行业根据我国目前社会体育发展现状,培育和发展社区体育组织形式的条件已经逐步成熟,社区体育协会和社区俱乐部构成了社区体育组织体系。李岚清副总理指出:群众体育运动的开展最好由俱乐部和社区来组织。这无疑为体育产业带来了新的发展机遇,全民健身运动不同于一般的个体锻炼,它的本质是一种有计划的健康消费活动,社区体育组织的建立和完善,在管理体制和运行机制上有严格的组织形式和管理模式。在此框架内人们自然地集中和有序地按照计划进行健康消费,以社区组织形式来推动、管理和指导社区体育的开展。健身俱乐部作为体育产业的一个重要本体行业,将健身设备和健身指导与大众化的体育消费相结合,尽管它的普及和消费程度还不能完全大众化,但国家、地方的加大设施投入建设将为有组织的开展社区全民健身活动提供了有力的保证。2社区全民健身与体育产业联动发展符合市场经济要求2.1 社区全民健身计划的实施与市场经济体制改革要求相一致在市场经济条件下,体育作为社会资源的一种,必须纳入市场运行发展的轨道。随着居民收入水平的提高,大众体育意识的增强,人们更加关注运动,更加积极地投身于体育消费,以提高身体素质、健康水平及抗病能力。在市场经济条件下,就业体制逐渐转变为由劳动力市场的用工主体和就业主体双方选择决定。就企业而言,要想在激烈的竞争中立于不败,除有先进的设备之外,更要有高质量、训练有素的劳动者。目前企业都十分注重招聘万方数据第22卷陈宏:我国城市社区实施全民健身与体育产业的联动发展探析第3期职工的综合素质,这其中就包括他们的生理、心理、精神状态和抗病能力。因此,综合素质特别是身体素质的好坏对职工再就业起着重要的作用。我国社会保障制度的改革,特别是医疗制度的改革,使更多的人投身于体育消费,投身于全民健身,以提高自身的身体素质、健康水平及抗病能力。2.2 市场经济体制改革有助于加快体育产业化进程党的十四大确定了社会主义市场经济改革目标,也奠定了体育产业化的发展方向。体育产业化的基本含义是最大限度地使体育事业按产业方式运作,充分发挥体育自身的经济功能,扩展体育事业的空间和增强自我发展能力。实现行政方式办体育向产业方式办体育的转变,按市场经济的要求,将体育作为一项产业来开发经营。体育产业化的目的就是按社会主义市场经济的基本要求,组织体育事业的发展模式,各个协会、体育场馆、体育运动项目是构架体育产业发展模式的主体,而社区全民健身是体育产业社会化的基础,体育社会化、产业化要紧密结合、联动发展,以社会化促进产业化,以产业化带动社会化,实现全民健身计划就是通过体育社会化和产业化满足人民群众日益增长的体育要求。3结论与建议3.1 体育消费的大众化和社会化是联动发展的桥梁随着社会主义市场体制的建立和发展,我国城市居民的全民健身运动蓬勃发展,走上了社会化、产业化发展的道路,体育产业得到较大程度的发展,体育产业产值也逐年增长。在居民全民健身和体育产业联动关系中,体育消费的大众化和社会化起着桥梁和纽带作用。这种作用的发挥主要依赖市场机制本身的调节作用才能达到平衡。只有居民收人水平的提高,人们对体育健身、康复娱乐等方面的需求才能越来越强烈,体育消费支出在人均可支配收入中的比例才会逐步增加,这已成为体育市场发展的基础。反之,则达不到应有的消费水平,影响体育产业的稳步发展。只有以居民的体育消费为开发体育市场的立足点,我国的体育产业才得以健康与持续的发展。3.2 发挥政府的产业政策和宏观调控作用我国城市社区体育的发展,关系到国民身体素质的提高和全民健身计划的落实,同时也是体育经济发展和体育产业化的基础。但是,我国的体育市场机制正处于改革的过渡阶段,大众体育的发展尚不尽人意。据资料统计表明:目前我国体育场地共有60万个,总面积为6亿多平方米,人均0.65m2,公共体育设施只有4万多个,仅占2.8%,仅凭市场自身的调节能力还不能完全实现社区全民健身和体育产业的联动发展。由于基础性、普及性的大众体育具有“公共产品”的性质和特征,不能完全依靠个人来提供,必须由政府来承担这一任务。因此,政府的产业政策支持和宏观调控作用也是必不可少。3.3 完善体育市场体系,培育体育市场消费主体完善的体育市场体系是实现社区全民健身计划、满足居民体育消费、沟通体育消费与生产的桥梁,也是推动体育产业发展的动力。目前我国城市居民体育消费结构还不很合理。据国家统计局1998年统计表明,尽管家庭娱乐教育文化服务已排在整个社会生活消费支出的第二位,但含有体育消费内容的文娱服务消费人均只有103元,仅占总生活消费支出的2.38%,体育消费总体水平较低。其消费的主体是中、青年人居多,经济发达地区居民家庭体育消费是西部欠发达地区家庭消费的1.35倍。因此,我认为:(1)大力扶持能走向市场的体育项目,稳步发展对场地和经费投入要求不高的体育健身娱乐市场,以满足不同消费者的需求。(2)积极促进体育市场投资主体多元化,实现多种经济成份在体育市场中的并存,形成全社会共建我国体育市场新局面。(3)强化城市居民的体育消费意识,改变把体育作为纯福利性事业的观念,建立“花钱买健康”的新观念,真正使城市居民全民健身运动与体育产业实现联动发展。参考文献[1]张发强,等.体育经济[M].世界图书出版公司,2000[2]丁振峰.对我国体育消费现代的研究[J].体育科学,1993,(3)[3]黄卓,等.城镇居民全民健身状况综合评价方法研究[J].四川体育科学,2002,(4)[4]杨治.产业经济学导论[M].北京中国人民大学出版社,1995[5]刘可夫,王敏敏,扬年松.[M].解放军体育学院学报,----------------------------------------------------------------论文 不全在找我

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房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级是由国家垄断的市场。北京房地产一级市场的状况即将在全国第一个推出土地一级开发招标办法的北京市,可以说是目前土地一级开发企业参与热情最高的城市。目前,北京市土地一级开发招投标政策已经获得了北京市国土资源局内部审批通过。“文件正在报经北京市主要领导审阅批准,”北京市国土资源局内部人士告诉记者,“这个政策如果正式出台,将会是全国第一个此类规定。” 她解释说,虽然这个文件只是部门规章,但要由北京市人民政府主要负责人审阅才公布实行,这样做主要考虑内容的敏感性和创造性。如果没有变化,这个政策会很快出台。该负责人表示。蓄势待发所谓土地一级开发,是指按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设,按期达到土地出让标准的土地开发行为。一级开发权将通过招投标方式确定开发企业。而在以前,和其他城市一样,北京市的土地一级开发工作主要是政府来完成,不管是农用地转征后的土地一级开发,还是国有用地生地变熟地的开发,都是由政府主管部门来做。随着我国土地市场化步伐的加快,很多城市土地一级开发也出现了转变。中国人民大学土地管理系曲卫东副教授介绍,这样由政府部门垄断来做的土地一级开发变成了三种情况:一是仍由地方政府主导来做,这在目前很多市场化程度不是很高的中小城市仍存在;二是国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做,政府和企业或储备机构在土地收益上有一个分成,比如上海、杭州等地;三是政府委托企业来做,政府负责管理和监督。近年来,北京市土地一级开发市场化实验摸索步伐很快。北京市国土资源局相关负责人向记者介绍,从开发模式来说,北京市目前土地一级开发主要是后两种:北京市土地整理储备中心作为北京市国土资源局直属事业单位,做一部分土地一级开发;此外越来越多的开发企业也逐步参与土地一级开发,而且这已经成为一个市场趋势。在这个过程中,无论是政府主管部门还是参与土地一级开发的企业,都积累了一些经验和成果,这也是北京市出台土地一级开发招标政策的背景。从北京市土地一级开发项目的性质来看,北京市目前土地一级开发的项目多是两种情况:一是在2004年“8·31”之后没有过关的项目,根据当时政府文件,这些土地仍由原来项目的拥有者进行土地一级开发,开发成熟后进入北京市土地整理储备中心以公开方式出让,原项目拥有者可以参加竞争;二是区县政府和开发企业签订的土地一级协议。“如果区县政府与开发企业签订的协议和市国土资源局即将出台的土地一级开发招标等政策没有很大出入的话,这些开发企业还将继续进行这些土地一级开发项目。”相关负责人表示。“土地一级开发市场化将是发展方向。”北京市土地整理储备中心主要负责人表示,“未来政府将管住两个方面:一是哪些土地可以进入一级市场开发,二是哪些已经开发成熟的土地进入交易市场。北京市土地整理储备中心更多的就是代表政府扮演这样一种管理和监督的角色。”同时,她还强调,目前来说,两类土地的一级开发还不适宜进入市场由企业来做:一是政府指定的土地一级开发项目,比如地铁沿线、政府重点用地项目、新城开发、城中村改造项目等,这些项目土地或社会敏感性强,或意义重大,一段时间内仍由政府部门操作或指定国有大开发企业来做;二是一些国有企业自有用地的一级开发,从实际情况出发仍由企业自己来做。考验刚刚开始对开发企业来说,除了参与土地一级开发有一定的利润外,也是企业曲线拿地的一种方式。多家企业负责人在接受记者采访时这样表示。“现在,很多开发企业都瞄着土地一级开发。”北京阳光100房地产开发公司常务副总经理范小冲告诉记者,虽然一级开发完成后,土地仍会拿到二级市场进行正常的招拍挂,但是,由于开发商参与前期的工作,相当清楚地块的各方面情况,尤其在土地成本核算方面占据绝对优势。实施招标制后,土地的一级开发与二级开发市场可望真正实现各自独立,通过一级开发实现一二级联动的可能性大大下降。可以说土地市场化势不可挡,但并不表示一蹴而就。当开发企业积极参与、政府部门积极探索的时候,专家和企业家也清醒地看到了其存在的弊端。范小冲表示,要让人们认识到土地一级开发市场化的重要性和必要性,观念的转变必不可少,“这不是一个简单的说教问题,是一个很紧迫的事情。”范小冲认为,土地一级开发市场的节奏、价格和成败,对土地出让有至关重要的决定作用,“观念跟不上,土地一级开发市场化的很多事情只能停留于表面,暗箱操作的事情也不能从根本上杜绝。”而在曲卫东的眼里,事情远没有那么简单,“首先土地一级开发并不简单是一个生地变熟地的过程,可能还牵涉到农地转征、拆迁补偿等社会问题;其次,一级开发也涉及到土地功能规划、区域协调发展等问题,并不是一个简单的工程概念。”曲卫东一直强调,土地一级开发应该是一个系统工程,应该全面看待这个问题。“经济适用住房的投资回报为3%,土地一级开发的回报是8%,所以,对开发企业的利润空间的制定应该是一个很科学的事情。”他甚至建议,可以通过供地方式明确给开发企业参与一级开发加以回报。房地产二级市场房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地,进入流通领域进行交易的市场。北京房地产二级市场的状况九部委的新政出台至今已有一个月的时间,用夸张些的比喻说,这个酷热多雨的夏季对于二手房市场却有如寒冬来临。二手市场在面临“5年之内征收交易税”的阵痛当中,又接连承受了亦庄率先对“个人出售住房征收20%个人所得税”的噩耗,刚红火起来的二手房市场遭到当头棒喝,交易量下降、挂牌量下降、咨询量下降等势头不仅让二手房市场再度降温,而且部分经纪公司抵挡不住新政的力度(查看地图)也不同程度地收缩门店或干脆关门休息。可以说京城二手房市场继去年“6·1”之后,再次被卷入冰川季。营业税20%个税扑朔迷离的5年营业税究竟影响了谁?新政规定:对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税,这究竟对市场产生了什么影响?21世纪不动产的专家表示,营业税对市场的影响基本可以分为三个梯队:低端市场内由于流通多为建造较早的房子,建造年代甚至在10年以上,因此基本不受5年营业税的影响,交易量和交易价格没有明显的变化;中端市场的房源主体为5年内的次新房,正好是新政的袭击目标,因此中端市场的供应量和价格都存在着不同程度的变化;而高端市场的表现较好,尤其是地段成熟的公寓仍然持续稳步上扬,而别墅价格则有较明显的上升。20%个税遭到多方“臭鸡蛋”据悉,亦庄已经开始对个人出售住房强制征收20%个人所得税,该动作引起了二手市场的一片哗然。去年,七部委细则刚刚出台不久,6月1日成为两年内期限的二手房交易缴纳营业税的起点,北京市随即又开始在朝阳、海淀等区强制征收二手房交易的个人所得税,市场上的交易量应声而跌,6月份的交易量相比5月份下降27%,其中二手商品房的交易更是萎缩了31%,该事件被业内人士戏称为“6·1”事件。但此次强制征收个税却落得个虎头蛇尾,实施两周后就改为自主申报,而该政策曾先后在杭州、南京、青岛等地的试行也都不了了之。千万家房地产经纪总经理华国强认为,“二手房个税征收政策过去就一直因各种原因而从未得到过有效的执行,去年的强制征收最后也因市场的强烈反对而不了了之,这次亦庄征收个税同样不可能在北京普及。”准备将手中一套位于亦庄的Townhouse出手的林先生说:“作为卖房人肯定不希望由于个税和营业税等因素降低自己的收入,那只能靠提高售价来转移损失,但不明白为什么亦庄要单独实行强制征收个税,觉得不公平。”二级市场正处于成长阶段,对于政策的敏感性相对新房更强。来自美丽家园的统计显示:自6月中下旬开始,连续数日办理房产过户、免税手续的数量是平日里的2~3倍,交易双方纷纷表明已听说了强征个税的消息,所以希望尽快办理过户手续,从而避免交易成本的增加。由于营业税的实施增加了卖方的成本,因此进入6月以来二手市场普遍呈现出了观望的迹象。二手市场房源骤降新政对二手市场最大的影响可能就是抑制了房源的放量。应该说,从此次政策对于营业税征收时限由原来的2年延长至5年的本意来看,主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求,从而达到缓和供需矛盾的目的;但是,这是在基于房地产市场只存在增量房(或商品房)市场的前提下才会产生的,因为该政策不会对房产的供给产生影响。然而,当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活,这其中很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给;但是,营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时,更多的是阻碍了二手房源的供给。“链家地产”市场总监金育松认为,营业税征收时限的延长,使得一部分房产出售者的成本增加,出售意愿降低,从而导致房源放量减少;特别是,在当前北京二手房市场中将近50%左右的存量房在5年以内,其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%,所占比重相当大,在这部分业主的出售成本增加、出售意愿降低的情况下,这部分房源方量的减少对整个二手房市场的成交量将会造成致命的打击,成交量将严重下挫。据美丽家园的数据统计,进入6月以来,房源挂牌量以平均每周15%的下降速度递减,客户对政策和市场走势的咨询量显著增加,持币观望气氛比较凝重。6月二手房市场的成交量有大幅下降,环比下降近40%。第四周出现小幅回调虽然各个数据普遍显示二手市场的低迷,但美丽家园的数据仍然得到了令人欣喜的迹象:从每周的数据统计可以看出,二级市场虽尚未摆脱政策的影响,但从6月第四周的监控数据来看,市场已经开始出现松动并且有缓慢回暖迹象。自第四周开始,二手房的房源量、客户量与交易量均出现不同程度的回升,尽管回升幅度并不明显,集中在1%~4%左右。但值得欣慰的是,与去年同期七部委出台新政导致市场出现近三个月的市场低迷相比,消费者面对此次突发的市场变化显得更为从容。今年6月份的二手房成交量与去年同期相比尚有小幅度的增加,主要原因在于人们对政策的敏感性降低,刚性需求仍占据市场主导地位,投资型消费比例较小,多数自住型购房者对二手房需求量仍具潜力。热点新兴区域遭遇当头棒喝对于此次政策,不同区域的二手房市场有着不同的细微变化。受影响较大的区域主要是商品房遍及的新兴热点交易地区如望京、万柳、双井等区域,这些区域内的大部分二手房属于营业税征收范围内,大部分房主采取观望态度或转租为售以避免减少收益。从21世纪不动产目前的交易数据分析,热点区域处于观望期状态的人群增多,房源投放量总体下降在30%左右。另一个市场现象是,买主除了观望或转入租赁市场以外,有一部分中端买主将目光由二手投向了新楼盘,尤其是四环以外的新盘。双井地区房源减少成交价格上升21世纪不动产CBD地区富力城(查看地图)的加盟店主刘女士表示,根据6月前半个月成交量来看,相比4月份的成交量下降约20%左右,房源量减少20%左右,需求量并无明显变化。这是由于在富力城二手房交易中,70%的客户都是一次性付款,说明自住需求的人较多,因此“新政”后需求量没有太大变化。总体来说,价格仍然稳中有升,“新政”后房子成交均价由4月份的11000元/平方米上升到12000元/平方米。这证实了此前21世纪不动产专家所预测的观点“成熟热点区域二手房交易将继续上涨”。望京亚运村买卖双方均下降在望京地区,由于望京的二手房多属于中端物业,普遍是在1998年到2000年的房产,且供应量较充足,因此受新政对于5年的房产影响较大。21世纪不动产望京蓝天新城店长曹先生说:“6·1新政”后卖方总体下降40%,买方下降20%,这部分人大都已由买卖进入租赁市场。北京亚运村地区作为奥运经济催生的热点区域,其房产年龄已过10岁,但由于交易频繁,交易主体的产权证的领取多在5年以内。以华侨公寓为例,其中50%以上的房产为多次交易,因此5年营业税也对该地区产生了影响。据21世纪不动产北京区域天鼎龙加盟店业务经理刘女士说:该门店总体的卖方委托量下降了50%,买方下降了70%。老牌居住区表现平稳在一些5年以上已购公房相对较多、二级市场发展相对成熟的传统交易热点区域如安贞、团结湖、学院路、北太平庄等区域,市场表现则比较平稳。这些区域凭借良好的生活配套以及商业设施依然是消费者需求的热点,成交量仅有小幅度下滑,这主要与政策对人们心理预期的影响有关。“新政”后二手房的大部分成交结果是购房者承担了营业税的转嫁,和去年“新政”后的市场类似,目前二手房成交价格呈现出以6%左右比例的上涨局面。其中价格上涨的现象不仅体现在营业税征收范围内的次新房领域中,不在征收范围内的房源价格也呈现上涨趋势,这主要是由于房主的跟风和比照心理。所以此次政策在某种程度上变相促进了二手房价格的整体上扬。四类房产凸显购买价值城区低总价房:抗跌性很强房产投资置业的一个不变规律就是“地段”,地段的优劣决定了房产价值的上升空间或者是房产的抗跌性能,应该说,京城三环内的房产就是具备了房产投资的地段稀缺性能,特别是总价在40万元以内的低价位房产稀缺性更加显现。虽然此次九部委中规定新建商品房那个套型建筑面积在90平方米以下的比例不能低于70%,意味着未来中小户型房产的供给会增加;但是,新建商品房的供应绝大部分都集中在五环以外,与城区的小户型需求不会形成很强的替代性,最关键的还在于三环内小户型的房产租务市场在城区商业中心的支撑下必将是长期的活跃。急转房:投资机遇不容错过急转房是指业主由于某种特殊原因需要在极短时间内出手的房屋。根据“链家地产”近期的一项二手房消费者的调查显示,由于急需用钱等目的而出售手中房产的业主占到了9%,特别是针对当前房产市场环境趋紧的情况下,这一比例还正在增加,这就意味着有很多数量的急转房可供投资者进行投资。“链家地产”认为,如果能够碰上有业主急于出售房产的话,千万不要错过机会,应该尽量在第一时间抓住成交机会,急转房的投资机遇不容错过。因为在一般情况下,由于业主急于融资,不得不在考虑融资的时间机会成本和变现的难易程度上将自己的房产价值打折,所以急转房的价格要比市场价格低一些,可以说,买下急转房的时刻就是投资者开始赢利的时刻。拍卖房:该出手时就出手时下,拍卖房正在兴起,目前,银行正在进行企业化改革,其中重要的一环就是尽快处置、盘活不良信贷资产,为了加快清理速度,银行对一些属于不良贷款的抵押房产进行集中拍卖,从拍卖房的市场供给上看,还是有许多拍卖房可供投资者选择的。并且,二手按揭业务参与到了抵押房产拍卖的领域中,只要具备按揭条件的普通市民皆可以申请该业务,这使得更多的人可以参与到房产的拍卖,使得投资拍卖房的门槛和成本降低。以拍卖的形式购买二手房的最大优点就是投资者可以自主定价,自主定价意味着投资者可以对自己的投资成本、投资决策拥有主动权,而这正是成功投资的基础。通常情况下,由于银行急于清理不良资产,希望尽快将抵押物变现以消除流动性风险,所以,通过拍卖取得的二手房产价格都比市场价格低10%左右。目前,拍卖市场置业竞争不是很激烈,这对置业投资者来讲是个利好,况且由于二手按揭业务才刚刚开始参与到了抵押房产拍卖的领域中,现金支付还是主流,对于手头有富余现金的投资者来说是个好机会。慧眼挑选清盘房清盘房就是楼房卖到最后剩下的少数几套房,给人的直观感觉是“被人挑选到最后剩下的”,一般都认为,剩下的就是不好的,开发商都不卖,进入二级市场作为二手房来卖,肯定是无利可图的。但是,事实恰恰相反,只要用投资的眼光仔细打量和挑选,清盘房还是很有投资价值的。首先,房屋已经建成,没有晚交楼和烂尾的风险,并且这样的交易一般通过经纪公司来进行代理,在产权、交易资金安全上都有了基本的保障,对于置业投资者来说这就回避了最大的风险;其次,清盘房价格基本回落到了实处,开盘售楼前期轰轰烈烈的炒作造成的价格虚高已经不复存在了,在价格泡沫被挤掉后,这时购买不仅能够降低投资资金的总量,还避免了“刚买就贬值”的尴尬,同时获得的是房产升值的巨大空间。况且,有一些清盘房所处地段还是比较优越的,将来出租或者出售应该都不成问题。其实,对于想要将房屋出租的投资者,只要房屋所处的区域社区成熟,居住氛围浓厚,投资客自己再投入一定的资金进行简易装修即可吸引广大租客,而房子的质量、品位并不见得非得无可挑剔,过得去就行了。走势 新政带来另类生机实际上,“新政”对二手市场的影响从长期来看,仍然是机遇大于压力。在刚刚结束的21世纪不动产杭州区域为其三周年庆典举办的“房地产服务业创新与发展论坛”上,杭州区域董事长、浙江大学房地产研究中心主任赵杭生表示:年的营业税将会在一段时间内被市场消化并接受,而刚性的市场需求不可抑制,因此市场前景仍然向好。此外,“新政”对一手房90平方米70%的总量控制,必然导致二手房市场在大户型、高品质房源方面交易的向好。赵杭生同时以自身经历表示,经历了2005年长三角的楼市洗礼,杭州区域仍然一路发展壮大,成为当地市场的领军房产企业,因此他对二手市场的整体持乐观态度。在当天的论坛中,房地产协会副会长顾云昌也明确提出:“中国市场是一个卖方市场,即需求旺盛,我曾经说过中国的房地产市场是挡不住的需求,既有增值性需求,也有投资性需求。”而在这样一个巨大的市场中,“房地产服务业和房地产业的健康发展密切相关。越是一个成熟的市场经济,房地产服务业越发达,通过创新带来持续发展的道路必将是房地产服务业的康庄大道。”而美丽家园则认为,随着市场的日趋成熟,一、二级联动更加活跃,双方的变化必然会导致市场的整体变动。因为随着“建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上规定”的推出,新房市场的供应结构将发生很大改变,具有不同需求的购房者的关注角度也会发生一定变化。原来关注二手房市场中小户型的购房者纷纷寄希望于未来大量的90平方米新房,但是小户型新房与相同品质的二手房相比意味着购房成本增加、总价增加,居住密度也会有所提高,且新盘多分布在距离市中心较远的边缘地带,真正能够满足资金能力有限的购房者的可选新房并不多。因此,美丽家园预计,二手房凭借其地理位置优越、小区建设完善、交易成本相对较低等种种优势,会使得这部分购房者中相当一部分人群再度回到二手房市场。而随着未来大户型住宅供应的减少,二手房市场中90平方米至120平方米甚至更大面积的户型成交比例和成交价格将在未来呈现上涨空间。综上所述,美丽家园相关人士预测,虽然短期内有一部分购房者会持币观望或等待新房,但是最终的成交仍会体现在二手房市场。政策调整后,买卖双方都处于半清醒半彷徨的状态,真正走向理性尚需时日,此时也正需要正确的宏观引导,新政的初衷和目的是讨伐投资者和稳定房价,短期的波动不能代表前景灰暗,现实市场的回暖和正规发展的趋势证明二手房市场不会就此沉沦,而是即将担负起房地产市场交易的重担,成为消费者梯次置业的科学选择。

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