学校论文系统完整版查重报告下载
初次接触新鲜事物，每个人都会觉得陌生，这是很正常的。关于学生毕业设计论文研究也是如此，尤其是对本科生，因为我们大部分本科生都没有进行接触过论文，只是在毕业时突然被告知要写毕业论文，便开始匆忙准备论文通过写作，许多同学会都不知道怎么做。 当然，毕业论文查重也是如此，也会觉得茫然，下面就给大家讲讲毕业论文查重的流程，让大家对这个问题有个大概的了解。 1、首先选择可靠的网站，选择自己熟悉的或者是根据前辈和老师的推荐进行选择，最好使用和学校相同的论文查重系统。 可以使用论文查重系统查重之后，论文查重报告可以为自己的论文修改提供很好的参考，而且查重成本低且有机会不花钱。非常的棒。 2、进入论文查重网站后，选择适合论文的查重入口来进行查重，以知网论文查重系统为准，不同的论文类型有不同的知网查重类型。接着上传论文提交，付款查重得用，等候检测完成即可。 3、检测完成后，可以下载论文查重报告，查看自己的论文是否合格。
可以自行下载，找不到的话可以去问问学校负责的管理员。可以自己进行保存下载到本地的，只要是被学校的管理员允许的话。知网查重只有简洁版也能看到重复部分，简洁版相对于普通查重报告来说，信息会更加简单明了，但是也包含了查重过后的重要信息，包括哪些部分是重复的。如果想要得到查重报告，用户必须先登录知网，然后在首页选择合适的查重系统，进入后提交自己的论文，等待半个小时到一个小时的时间即可得到查重报告，用户可以选择下载检测报告到电脑本地上进行保存。
在首页下方选择合适的论文查重系统。步骤：1、用户进入维普查重首页后，在首页下方选择合适的论文查重系统，注意查看自己的论文是否符合查重系统的标准。2、在查重界面输入论文题目和论文作者，并将待检测论文上传至查重系统中，点击提交检测按钮。3、等待30分钟，60分钟左右的查重时间，查重完成后，用户在查重界面点击下载检测报告按钮，输入查重订单编号，点击查询结果，最后下载论文查重报告单至用户电脑中。
第 1 步：你先百度 cncnki查重 然后直接点击进入知网检测系统第 2 步：选择知网本科PMLC论文查重第 3 步：提交论文以后请等待1小时左右（高峰期排队2小时左右）第 4 步：等待一定时间去凭订单号下载报告，还是打开cncnki查重最后下载报告就OK啦！
论文查重报告视频完整版
论文查重是完成论文整体写作的必要环节，但对于刚接触论文的同学来说，应该有很多东西是他们缺乏了解，不知道如何处理的。那么，关于论文查重的步骤具体包括哪些？推荐同学们使用PaperBye论文查重系统，数据范围包括，硕博研究生论文，本科毕业论文，课程作业论文，活动征文，会议论文，专利，图书专著等各领域数据，目前推出，永久免费版，不限制篇数，不限制字数，每天可以免费查重。
1.首先要做的是选择一个可靠的论文检测系统，如知网、paperbye等搜索排名比较靠前的查重系统，这些都是值得我们信赖的。不过需要注意的是，知网不对个人开放，我们一般用知网查体重，这是学校提供的检测入口。而paperbye等检测系统可以随时、多次提交检测，还支持在线改重。
2.论文查重系统建议最好选择在官网提交，可以在网站注册或者直接登录自己的账号，然后就可以点击查重入口查重了。但需要注意的是，提交查重后有增值服务接口，增值服务都是要扣字数的。记得删除不必要的服务，然后提交重复检查。
3.之后输入论文的相关信息，点击上传论文。上传论文时，要注意文档的格式是否正确。如果对应检测系统要求word文档，就不要上传成PDF格式，如果不按照要求来，很可能检测结果会有偏差，不够准确。
4.论文查重的时间一般是10到30分钟。查重结束后，我们可以下载纸质查重报告。
5.收到论文检验报告后，我们需要做的就是根据检验报告中的内容对纸张进行有针对性的修改，修改完成后再检查一遍复印件，步骤也与上述内容一致。
万方论文查重报告主要包含以下4项数据，学校一般是看总相似比，本科硕博版看总相似比，通用版职称版看的是去除本人已发表的相似比。1.总相似比≈送检论文与检测范围全部数据相似部分的字数/送检论文总字数2.参考文献相似比≈送检论文与其参考文献相似部分的字数/送检论文总字数3.排除参考文献相似比=总相似比-参考文献相似比4.剩余相似比≈总相似比-典型片段总相似比
每份论文查重报告都会有一个编号，我们可以用独有的检测报告编号在查重平台官网进行验证，这个编号有利于避免伪造或者论文被盗取，论文查重报告最重要的是正文的标注，论文查重报告中，会对不同重复度的文字进行不同颜色的标注。
通常红色和橙色字体表示的是重复内容，提醒你这些都是需要修改的，而绿色字体则表示是合格的暂未发现有重复。
绿色：原创部分，表示没有检测到相似语句;
红色：重度抄袭部分，相似度70%~100%，强烈建议修改;
橙色：轻度抄袭部分，相似度40%~70%
当然不同的论文查重系统，标注会有一定的差异，但是在论文查重报告中一般都会有说明，不同颜色代表什么样的意思，我们只需要仔细查阅就可以。
扩展资料：
查重报告的意义：
一、检测学术不端
所谓的论文查重，就是通过相关的检测软件，检查你的论文和别人已经发表并且上传到学术期刊网站（如中国知网等）中的文章，是否有过高的重合度。如果重合度过高，比如超过30％，不同大学和期刊的具体标准不一，一般都以5％、10％、15％、30％为门槛。
那么就会认定你的文章有抄袭行为，也就是说，存在学术不端行为，学校可能就不允许你进行论文答辩，或者期刊不会接收你的文章。它考查的是一个人的学术道德问题。可以说，检测学术不端是学术论文最直接的目的。
二、防止侵犯别人的知识产权
如果你的论文被机器检测到重复率过高，一般就可以认为存在着学术不端行为，意即你的学术论文写作过程中，抄袭（或者不适当地引用）了已有的研究成果。学术成果可以看作研究者的知识产权产品，是原作者知识和智慧的结晶，它是作者的劳动成果。
如果你在论文写作过程中，将别人已经发表的文章中的部分内容复制过来为己所用，侵犯了别人的知识产权，它和偷窃没有什么本质区别。论文查重，可以在很大程度上防止这种侵犯他人知识产权的行为，有利于保护知识产品创作者的正当权益。
三、促进学术研究的健康发展
论文查重的直接目的是检测学术不端，而其终极意义便是促进学术研究的发展。首先，通过论文查重而禁止抄袭，可以对学生或者研究人员形成一定的约束机制，督促他（她）们在学术研究中更加努力地做出原创贡献，这可以直接促进学术研究的进步；
其次，通过保护别人的知识产权，人们的劳动成果得到尊重，整个社会将有更大的激励去创造知识，并可能从这种创造性活动中获得收益。这样，整个国家的学术研究才会不断进步。
先知论文检测上有目前权威的各个平台。1，根据高校论文检测平台----【先知论文检测】平台上认证的系统有7个左右。2，每个查重系统，都有其优劣性。有的数据库不同，有的价格太贵。3，我说个数据给你参考吧，维普17%，知网测的25%（只是针对这篇论文）。4，也有测维普27%，知网16%的。这跟数据库有关系。5，也跟论文有关系，如果知网刚好搜录了一篇和你论文有关的文章，当时维普没搜录，那用知网测就危险了，反过来也是一样的。5，最后如果还不放心，可以用跟学校相同的平台检测下。上面的几个平台，在高校论文检测平台上都有，直接在上面检测就可以了，也很方便。知网检测，就是用一定的算法将你的论文和知网数据库中已收录的论文进行对比，从而得出你论文中哪些部分涉嫌抄袭。目前的对比库有：中国学术期刊网络出版总库中国博士学位论文全文数据库/中国优秀硕士学位论文全文数据库中国重要会议论文全文数据库中国重要报纸全文数据库中国专利全文数据库互联网资源英文数据库(涵盖期刊、博硕、会议的英文数据以及德国Springer、英国Taylor&Francis 期刊数据库等)港澳台学术文献库优先出版文献库互联网文档资源论文查重
论文查重报告没有完整版
对查重这个词大家并不陌生，近年来论文查重十分火爆，这也让市场上踊跃出现了很多查重系统。而且现在的论文查重系统也在不断升级，以前无法实现的功能现在基本上都能实现。那么现在有很多读者遇到的一个问题就是，查重查不到的论文是怎么回事？以下就和paperfree小编一起来了解一下。 一、查重查不到的论文是怎么回事？ 如果有同学遇到查重找不到的论文，可能有以下原因。首先，这篇文章没有包含在查重的数据库中，也可能是查重时论文格式设置错误，导致论文检测系统无法检测。另一个是查重时论文题目和作者信息输入错误。如果遇到查重找不到的论文，不要紧张，想想小编之前有没有提到过几个问题。查重需要注意什么？ 二、查重需要注意什么？ 首先，查重系统的选择非常关键。可靠的论文检测系统可以让你得到一份可靠的论文查重报告，你可以根据这份检测报告修改你的论文。查重前，你应该先了解你学校的查重要求，根据学校的查重要求，将需要查重的部分上传到论文查重系统进行检测。最后查重结果出来后，如果大家的重复率达不到学校的指定要求，一定要端正态度，积极降重。只有把重复率降到学校要求的重复率，才有机会参加答辩。
1、使用了假的论文查重网站市面上出售知网检测的商家有很多，也甚至存在一些非经营性虚假信息。如果是假的知网检测系统报告，那么检测结果自然不同，我们应该知道如何去识别知网的真实性。2、论文查重网站的版本号不一致为了解决不同类型的论文，网络系统的内部也分成许多版本。3、检测时间因为知网检测数据库不时更新，如果检测时间间隔过长，可能会导致结果的不准确性。一般建议的时间间隔3-7天，这样不仅检测结果准确，并修改论文的时间是准确的。4、大学有本地库高校自建数据库进行查重一般比较少，即使有，也只有少数。5、两次毕业论文不一样这里是指两种情况，一种是内容提交，另一种是提交的文件的格式。
首先，需要下载安装PDF阅读器，然后用浏览器打开知网查重报告单，在浏览器右上角选择“文件”会出现一个选择框，再点击打印；点击打印后，会出现打印细节设置，设置好信息后直接选择打印，然后页面会跳出PDF保存信息，设置保存位置和文件名后，便可以成功打印保存PDF版知网查重报告单。 扩展资料 首先，需要下载安装PDF阅读器，用浏览器打开知网查重报告单，在浏览器右上角选择“文件”会出现一个选择框，再点击打印；点击打印后，会出现打印细节设置，设置好信息后直接选择打印，然后页面会跳出PDF保存信息，设置保存位置和文件名后，便可以成功打印保存PDF版知网查重报告单。查重的报告单也是有许多的，最先便是论文的基本信息，作者的基本信息，以及论文比对的'范围等等这些。接着检验结果，检验的结果通常是去掉本人发表论文和相关参考文献的最大论文复制比。另外跨语言检测结果，通常这些要求并不是很严谨，最终也是要看一下的总文字的重复率。论文递交时也要求将论文的查重报告单一起递交上去，证明论文的原创性。
基本学校对论文的格式都是有着具体要求的。我们需要按照学校的规定进行调整。确保我们的论文在查重时不会因为格式问题而造成不通过的情况发生。学校的查重系统会根据学生提交的论文格式，对论文章节目录进行切分。然后自动检测。系统检测时，只有格式正确的论文才能识别检测，否则会影响重复率。因此，我们在写作中，一定要保证论文格式和引用格式的规范。严格按照学校要求走。可以直接识别Word格式，在论文检测系统检测论文之前，必须对PDF或其他文件格式的文章进行转换。在学校的查重系统中，PDF或者其他文件格式的转换会有一些偏差，如果学校没有对这方面有具体的规定。我们尽量的使用WORD文档来进行查重。
学校论文检测系统如何下载报告单
方法如下：
1、首先在浏览器地址栏输入知网的网站，或直接百度搜索找到知网。进入中国知网页面后，再单击【高级检索】。
2、在高级检索页面的【作者】和【作者单位】栏目处输入作者的姓名、单位全称或学校全称，输入完成之后单击【检索】，在排序选项里单击【发表时间】将搜索结果按年限排序。
3、选中需要检索的论文，再单击【导出／参考文献】。
4、接着会跳转到文献管理中心导出的页面，该页面中再次选中需要检索的论文，单击【导出／参考文献】。
5、最后会跳转到文献输出页面。单击【打印】即可。
报告说明
在学术论文、期刊发表中，只有稿件被收录了，才是论文成功发表的最终标志。但如何证明稿件被收录了呢？那就需要检索报告。检索报告是证明稿件是否被收录最直接的证据。
不是所有的期刊都需要开具检索报告，目前需要开具检索报告的数据库主要有以下几个：SCIE、SSCI、EI 、CSSCI和CSCD，只有被这些数据库收录的稿件才需要打印检索报告，其他数据库则无需打印。
论文的检测一般需要以下步骤：1、用户进入论文检测首页，在首页中先查看每个查重系统的描述，之后点击选择合适的论文检测系统。2、进入检测页面后，输入论文的题目和作者后，点击开始上传按钮，将论文上传至查重系统中，确认无误后，点击提交检测按钮。3、等待30分钟-60分钟左右的查重时间后，用户点击下载检测报告按钮，输入论文查重订单编号，用户即可下载论文查重报告单至电脑本地中。
论文查重是完成论文整个写作的必要环节，但对于第一次接触论文的学生来说，应该有很多事情缺乏理解，不知道如何处理，那么论文检测的步骤是什么呢？接下来介绍一下相关内容。 检测论文的步骤。 1.首先要做的是选择一个可靠的论文检测系统，比如paperfree、papertime值得我们信赖，但需要注意的是，学校内部查重系统不对外开放，我们使用学校系统查重一般是学校提供的检测入口；但是，Paperfree等检测系统可以随时多次检测。 2.选择论文检测网站后，可以在选定的论文检测网站上注册或直接登录账户，然后点击查重入口查重。但需要注意的是，查重入口一般有几个不同的分类，如本科论文检测、职称论文检测等。注意不要点错。 3.然后输入论文的相关信息，点击上传论文。上传论文时，要注意论文的格式是否正确。如果论文检测系统要求word文档，不要上传到PDF格式，因为这对检测结果也有很大影响。 4.论文检测时间一般为10-30分钟。检测结束后，我们可以下载论文检测报告。 5.拿到论文测试报告后，我们需要做的是根据测试报告中的内容对论文进行有针对性的修改，修改完成后再次进行检测和修改，步骤与上述内容一致。
检测报告下载和打印方式如下论文的检测报告可以在所选择的查重系统官网上进行下载和打印。用户只需要登陆系统官网，将要进行查重的论文上传至系统，系统就会自动对文章进行对比检测，一般检测过程只需要半个小时左右即可完成，检测完成后网页会提示用户进行下载报告或打印报告，这样就可以得到论文检测报告了。检测报告中被认定为重复的部分会以红色字体的形式展现给用户。这里还需要注意的一点是，论文检测报告会以压缩包的形式下载到用户电脑上，所以一定要确保电脑上有相应的解压软件，这样检测报告才能被顺利打开。
完整版经济学毕业论文下载
摘 要]人有理性的1面，也有非理性的1面。经济学是以人的理性作为其分析问题的出发点的，而心理学在非理性领域的研究拓展了对人的行为的研究，探索人类行为之后的动机。“消费者对特定的感觉意象与衍生意义的权重，决定了他们购物的具体指向”，本文对消费者品牌选择进行心理解析。[关键词]品牌 心理学探求消费者品牌选择的基本原因，马斯洛的需求层次论。人类的需求并不是平行和同等重要的，而呈现1定的台阶，只有低层次的需求得到1定程度的满足，较高的需求才会成为激励因素。品牌内涵的发展也正是沿着“功能性-象征性-体验性”的途径演进的，从关注产品或服务的使用价值、满足生理、安全上的需求，到追求情感、身份、尊重，然后把目光投入“通过品牌向他人展示自我”，获得1种心理上温馨美好的感受、遐想。消费者是如何理解品牌的？我们发现很多人在走进商场的时候，事先对购买什么牌子的商品是有1些考虑的。这种现象相当普遍，另外消费者在购物时还存在着1种规律，即商品档次越高，购买的现象越普遍。从心理角度讲，名牌的心理效应就是反应在消费者认你的牌子，去买你的东西，达到这个效应，你的牌子就差不多成为名牌的行列了。品牌选购过程的心理学分析“来自心理学家的1项调查分析结果表明：从人们接受到外界信息中，83%的印象通过眼睛，11%借助听觉，3。5%依赖触摸，其余的源于味觉和嗅觉”。因此，在品牌的设计和传播上，要给顾客足够的刺激强度，形成“视觉冲击力”和“轰动效应”。在品牌的认知上，心理学研究表明，“人们对品牌的认知需要和谐，即有关同1品牌的信息应该是相近或相容的。”否则，就会出现费斯汀格（L·Festinger，斯坦福大学社会心理学家）所称的“认知失调”（Cognitive Dissonance），即当人们发现自己的信念与行为不1致时而感到焦虑的精神状态。“获得人们的认同是品牌真正的价值所在”，调整这种失调，可以采取改变“导致不协调因素的重要性；个人认为他对这些因素的影响程度；不协调可能带来的后果。”(斯蒂芬·P·罗宾斯)。利用知名心理学家史金纳（B·F·Skinner）的强化理论，可以对厂商和经销商希望的行为给予外在的激励(或惩罚)，使之形成购买习惯或惰性。在品牌联想上，认知心理学中的记忆网络模型认为，人的记忆就像1张网1样有许多联系着的节点(每1个节点就是1个记忆单元，是用来表达每1条信息的固定点的)。当人在2个节点之间以某种有意义的方式进行信息加工时，其之间的联系就建立起来了，之后，联系和节点之间就可以被激活(这里的节点可以是关于企业的信息)。品牌是串联起的故事集，动人、温馨、令人浮想联翩。同时利用心理学中的以点带面和迁移效应(心理学研究证明，人们对陌生的事物总带有观望和不信任的心理)进行品牌的延伸，在产品(服务)之间互通、互感。品牌体验需要“指消费者需要（消费产品）是为了追求感官上的愉快、体验上的多样化与在认知上的新奇刺激”。这成为现时和未来品牌建设的理论基点，约瑟夫·派恩II认为体验经济将成为未来的主流经济形态。关于品牌的态度和信念“人的态度(Attitude)形成的基础是经验，其1般是在与对象的直接接触中形成的，从第1次接触开始，然后是随之而来的体验；态度形成的另1个信息来源是广告。”这说明态度是可以在后天的学习中形成或改变的，其途径为：“简单重复”（重复暴露的2因素理论模型；熟悉强化了态度）；“经典的或工具的条件化学习” （刺激反映和体验）；“观察的学习”（在任何1个组织中，人们倾向将“重要的他人”视为行为表率）以及“信息加工”（消费者对特定产品或劳务信息掌握得越多、信息可信度越大，便越可能对它产生更强烈的态度）。消费者信念（Belief），是“消费者持有的关于事物的属性及其利益的知识”。对同1事物顾客可能有不同的信念，从而影响顾客的态度。如认为名牌产品或服务设计精良、品质卓越。“有了这个信念，消费者就有了1种积极情感的体验，也就是相信这个品牌的东西能满足其需求”。那么，如何影响信念呢？心理学同样认为信念和态度1样，可以通过后天的学习加以改变。这正是企业所希望的，也是努力加以利用或改变的。如何提高品牌对消费者的影响力度呢？有1个途径就是广告的重复策略。现在1部分人认为重复越多越好。因为重复越多，知名度会越强。从心理学的理论，这叫重复暴露的2因素理论模型。根据这个理论，假设你的广告不断地重复，每1次重复在心理上有两个因素在起作用，积极因素和乏味因素。当你重复若干次时，积极因素的效果很快上去。然后，你继续重复，该效果开始减少，乏味因素开始出现，它的表现作用小，但是当重复到1定次数以后，效果便明显了。当这两个相互作用时，会出现1曲线，表明在1开始效果与重复的次数成正比，超过1定次数后再重复，就会适得其反，产生反面效果，这是心理学的1个理论。品牌美誉度不是简单取决于产品那个实物的物理、化学的特性，还要考虑到人的价值观体系。我们做独特卖点的时候，不能仅限制在产品的物理、化学特性这些“理性”层面。而要考虑这个卖点和消费者心理的特点这两者是否1致，从感性即“非理性的”角度研究消费者的心理。所以，品牌美誉度必须要有1个信念，有了这个信念，消费者有1种积极情感的体验，也就是相信这个品牌的东西能满足其需求。心理学上的光环（晕轮）效应和选择性知觉对品牌的影响情人眼里出西施，意乱情迷，光环萦绕。心理学研究认为，人对环境的性质的认识往往存在这种“光环（或称之为晕轮）效应”，根据第1印象或者某1方面的优缺点，铺陈开来，由点推面，形成整体上的认知。这对品牌的沟通有建设性的意义，注重“第1印象”、坚持高标准、形象统1、理念连贯，让顾客晕得长久、痴迷。我们有这样的体会，茫茫人海中找人，并不会不知所措，而会选择性地分配眼球，有的放矢，这在心理学上称之为选择性知觉。网络的应用和普及，消费者选择渠道增多，什么是消费者选择的焦点呢？无疑强势品牌会秋波频频逼入眼睑，启示为制造品牌CIS的亮点。参考文献[1]陈洪，品牌形象树立的消费心理因素[J]。 中国广告， 2000，(06)[2]卢利，商品品牌形象分析：心理学视角[J]。 当代经理人(下旬刊) 2006，(07)[3]钟华，柳燕。浅析消费者的品牌偏好[J]财经界(下半月)，2006，(01)[4]樊春阳，葛新旗，基于消费心理学的企业营销策略浅析[J]，安徽农业科学，2007，(27)[5]李庆春，论品牌个性对消费者的影响以及品牌营销策略[J]，当代经理人(中旬刊)， 2006，(07)[6]焦璇、吕建红、陈毅文。品牌形象系统的因素结构[J]，心理学报， 2004，(03)[7]丁家永，从心理学角度谈名牌价值与创建名牌战略[J]，机电信息， 2006，(02)[8]许晓勇、吕建红、陈毅文，品牌形象的消费行为学研究[J]，心理科学进展， 2003，(04)
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经济学毕业论文范文
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经济学毕业论文
一、 房地产业的现状与问题
近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。
1、房地产投资稳步上升，地域热点显现
发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现和8%的高增长率，其中投资贡献率高达左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的，逐步上升至2001年的(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。
从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为，， 和，房地产开发投资增长率分别为 ，，和，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。
房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，
其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。
从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为
主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，，30%，，和。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?
2、销售率空置率，地域分化明显
近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。
但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。
仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。
3、价格基本平稳，结构变化突出
2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为、、、、和，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。
可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。
因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。
4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧
实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。
圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?
5、房地产信贷发展 有喜也有忧
房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。
从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。
那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。
此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。
二、防范房地产泡沫的举措
上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：
1、从土地源头入手，规范土地市场
土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。
2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场
近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。
3、完善房地产金融体制 防患于未然
我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。
4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战
21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
主要参考文献：
徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。
林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。
刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。