我国房价上涨原因论文参考文献

城市人口越来越多

近几年来，我国的房价一直呈现着持续上涨、居高不下的态势，已成为政府亟待解决的首要问题和人民十分关注的问题。为此，2003年以来国务院陆续出台了一系列宏观调控政策，建设部等部委也开展了对房地产市场的专项治理，以期房屋市场价格的稳定。但是几年过去了，住房价格仍然不断攀高，不仅大城市和沿海发达地区的房价涨势强劲，而且在中小城市和欠发达地区的房价也大幅上涨，且大有愈演愈烈之势。例如北京的回龙观地区，2001年，普通商品房每平米的价格约在2800元左右，2004年的价格每平米约为3600元左右，现在则每平米为9000元以上。据统计，今年5月份，全国70个大中城市房价同比上涨，其中北京、深圳、温州、广西北海等城市的房价涨幅已超过1 0%以上。显然，目前我国的房屋价格已背离了商品的价值规律，超出了绝大多数人的购买能力，是不正常的。究其原因，既有房地产供给结构的不合理、市场需求增加、土地资源稀缺等内在原因，也有市场上大量游资与投机者对房地产价格的炒作、开发商哄抬房价等外在原因，情况是复杂的，造成房屋价格飞涨的原因是多方面的。主要原因有以下5个方面。供需矛盾造成房价上涨过去，我国是一个住房困难的大国，人均居住面积较低，居住状况不尽人意。改革开放以来，随着经济的繁荣、房地产业的兴起，人均住房面积大幅提升，使我国告别了城镇住房短缺的时代，同时也大大刺激了人们对住房的需求。一是国民经济的发展，人们收入的增长，激发了城镇居民对住房的新需求。从近些年的房地产市场可以看出，许多居民改善住房的需求在不断增长，小居换大居，旧房换新房，许多居民在积极地改善自己的住房条件和居住环境。据调查，约有相当多的居民、特别是一些年轻的居民有购房打算，他们称，如果有可能的话，是准备购买住房的。此外，城市改造拆迁，涌现出大量无房居民，所有这些都对新住房提出了需求。二是流动人口的增长对住宅产生巨大需求。在市场经济条件下，大量流动人口的出现对城镇住房的租赁、购买提出了巨大需求，以北京、上海、广州等城市为例，各自城市的外来流动人口多达 300万到400余万，如此大量的流动人口，不但成为了这些城市房屋租赁市场的消费主体，也壮大了新房购买者的队伍。据笔者了解，这些人中的一些稍有成就者，在所在城市购买住房者是屡见不鲜的。三是城市新增人口对住房的需求。四是对一些大城市及发达地区的沿海城市来说，房屋的购买者有相当一部分来自其它地区，甚至来自国外。从住房的供给情况看，近年来，房地产投资虽然仍在增长，但增速有所回落。住房供给相对较少，人们对住房的需求日益增长，使得供求关系失衡，必然会形成供需矛盾，使住房的价格因需求而上涨。地价上涨推动房价上涨由于我国人多地少，土地稀缺及其不可再生性，使得土地的买卖竞争愈来愈激烈，导致土地价格不断攀升。从近几年的土地、房屋市场价格来看，土地出让价格的增长幅度大于房屋价格增长的幅度。在现实中我们往往可以看到，当一块土地要出售时，往往会有十几个甚至几十个土地购买者参与竞拍。有的地块在经过一番激烈的竞拍之后，有时竟能拍出一个天价来，而这些地价款必然要摊入房屋的价格中。此外，近年来，建筑材料的增长也增加了房屋的成本。炒买炒卖造成房价攀升据笔者了解，炒买炒卖房产的现象在许多城市都是存在的，把购置房产作为一种投资的消费者也在逐渐增加。这些人购房的目的并不是为了居住，而是为了投资、倒卖。他们认为，买卖房屋比炒股风险小，更稳定，更合算，为此，他们有的利用自己手中雄厚的资金，有的向他人大量借贷，有的则通过银行贷款购买房屋。他们购房后，要么出租，要么一手进、一手出，要么寻找机会以更高的价格卖出，从中获取较大利益。他们与开发商、代理商互动，向房地产市场发出错误信息，干扰房地产市场的正常秩序，造成或助长房屋价格的攀升。开发商捂盘惜售抬高房价从近几年房地产市场的情况看，囤积土地、房屋、捂盘惜售已成为部分房地产开发商最常用的抬高房价赚取更高利润的手段。这些开发商为获取更大利润，想方设法囤积土地、空置房屋、捂盘惜售或捂盘不售，制造房屋越来越紧缺的假象，并借机抬高房屋价格。有的房地产开发商则在楼房开盘时，花钱顾人排队购房，造成虚假的“抢购”声势，使一些购房者产生错觉，加入“抢购”行列，随之开发商便抬高房屋价格。还有的房地产开发商与代理商相勾结，随意抬高售房价格。如北京西五环某一房地产开发小区，2006年4月，该小区楼房开盘时每平方米为6300 元；同年底每平方米上升为8000元；2007年5月每平方米上升为9600元。从中可以看出，这种价格的飞涨全是人为哄抬起来的，是极不正常的。经济适用房、廉租房建设不足应该看到，住房是一种不同于其他社会商品的、具有社会保障功能的特殊商品，它既是商品，又应更多地体现其社会的特殊保障功能。因此，各国政府在开发住房这一商品时，是十分重视其社会保障功能的。在我国，住房的保障功能主要体现在对低收入家庭的经济适用房、廉租房制度上，而从我国这些年的房地产开发来看，显然，对经济适用房和廉租房的开发比例太低，抓得也不紧，没有把优先开发经济适用房、廉租房、限价房作为房地产开发的重点。以北京来说，该市于2006年初公布了在三年内要建2000万平方米的各种类型的保障性住房，但时至今日，除西三旗限价房和宋庄地块有动静外，其他项目都无动静，照这样下去，恐怕低收入家庭要想得到一套经济适用房或廉租房是很困难的。在这种情况下，相当一部分低收入家庭在近期看不到解决保障性住房的希望，便无奈地选择借钱购房，本人身边就有两个这样的例子。无疑，这部分人加入购房者行列，客观上进一步加大了供求矛盾。住房问题是关系到民生的重要问题，也是关系到创建和谐社会的重要问题，对此，党中央、国务院历来是很重视的。相信，随着国家对房地产市场宏观调控力度的加大，解决低收入家庭保障性住房等一系列新政策的出台，加上央行升息、提高准备金率、控制信贷投放节奏等措施的采取，我国的房价会逐渐稳定的。

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我国房地产价格影响因素研究摘要：房地产价格的影响因素可以从宏观和微观两个层面进行考察，本文研究发现居民可支配收入与房价关系不大，推动我国房价快速上涨的主要因素是人民币升值及其预期和房价前期增长率，利率对房价则会产生显著抑制作用。汇率机制并没有显著变化，对房价上涨起到了支持，而利率作为宏观经济指标对于房地产价格指数的影响作用在不同的时期具有不同的表现效力。关键词：房地产价格；宏观经济变量；Panel-date模型一、引言及相关研究2003年以来，我国各地区房地产价格均出现了不同程度的上涨，2003至2005年全国房屋销售价格指数分别为，和（相比于去年同期）。2005年全国房价平均上涨，其中有19个地区房价涨幅超过了全国水平，有26个省市房价的涨幅超过了两位数。2005年7月21日，我国开始实行汇改，这一政策的实施结束了人民币盯住美元10年的历史，人民币兑美元汇率不断升值，一定程度上对中国房地产市场带来直接或间接的影响。在此之前，市场对人民币升值的预期效应早已传递到了中国的房地产市场。海内外大量资金进入我国房地产市场，房价更是如脱缰野马，一路飙升。原文链接：房地产价格波动影响因素文献综述近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市场，以确保房地产快速且健康地发展，国家自2003年以来出台大量的政策对房地产市场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从心。以此为背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。一、国外的相关研究房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格影响因素的研究主要集中在以下两个方面：1、形成均衡价格的动力因素；2、供需因素对房地产价格影响的实证分析。原文链接：房地产价格影响因素浅析自2000年市场复苏后，上海市的住房价格进入新一轮波动周期中的上涨阶段。虽然前期因受到国家宏观调控的影响，房价较阶段性高点已有所回落且目前处在一种较稳定的盘整状态，但是从当前影响市场供需和房价决定的基本因素和结构性变革考察，上海市的房价运行整体上仍然处在上升周期中，并没有显示出步入衰退阶段的迹象，就此而言，目前的市场形势反映出上海住房市场在宏观调控后成功实现了软着陆，房价正通过盘整方式来等待基本因素的赶超。于是，认识前一阶段房价变动的成因和未来的变化趋势，仍必须立足于住房的现状与发展阶段、经济与收入增长、人口结构等主要基本因素和宏观层次上的金融制度改革、住房制度改革、土地制度改革等重大结构性变革。原文链接：对影响我国房地产价格因素的研究[摘要]：近年来，我国房地产价格持续攀升，其原因是多方面的。各地区快速经济增长是引起我国近些年来房地产价格快速上升的主要动力；大量FDI流入房地产、国内贷款的快速增加和建筑成本的上升也是我国房地产价格快速上升的重要原因；而人口和土地成本对房地产价格影响则相对较小。文章最后针对各因素对我国房地产价格上涨的影响提出了一些建议。[关键词]：房地产价格；影响因素；外商直接投资一、引言自1998年房改以来。我国房地产业进入了快速发展通道，房地产业的蓬勃兴起为我国国民经济的高速增长做出了巨大贡献，但在房地产业快速发展的同时也带来了房地产价格的飞速上升。根据统计局的统计资料显示，在2006年，全国商品房平均售价达到了3367元/平方米，比1999年上涨了64％，年平均上涨了9％以上。房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。房价的上涨引起了广大人民群众的关注，一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。在这种形势下，中国政府采取了一系列措施。例如，连续的提高对房地产市场贷款利率，提高房贷首付，以及采取更为激烈的手段——提高银行存款准备金率，其目的就是为了抑制房地产价格上涨过快。原文链接：

房价高的原因论文参考文献

一方面，房地产是一个很特殊的行业，尤其对我国来说。我国近二三十年的高速增长与房地产业的发展是密不可分的。中国人多地少，城市化水平较低，随着经济的发展，人民生活水平的提高以及城市化进程的加快，人们对住房的需求加速释放，经济越发达的地区房价就越高，进而推升土地转让价格的高企。这是终端消费需求的原因。另一方面，房地产业是中国经济的三驾马车之一，各级政府部门不希望房价下跌，这不只是因为房地产对其它产业具有较大的辐射带动作用，更有其深层次的原因。GDP总额是由各级地方政府完成的，而地方政府在选择产业方向时，一般都会选择建设周期短、见效快的行业，以求在较短的任期内积累最大程度的政绩，房地产业无疑是他们的最佳选择。因此，地方政府不希望房价下跌，那样直接影响土地出让价格，影响地方GDP。这是管理层面的原因。最后，房地产开发企业，不仅不希望房价下跌，而且希望涨的越大越好，越快越好。甚至市场情况不景气的情况下，捂盘惜售，人为操纵房价，及使冒着资金链断裂的风险也再所不惜，因为他们吃准了政府不会冒着损失GDP的风险调控房价。这是经营层面的原因。

居民购房热情高涨，背后银行到底占了多大的角色？

在这两年全国各地房地产价格普遍上涨中，开发商一直是受益群体。但是，房价居高位后，他们的处境就有些微妙，行为开始怪异。一方面，城市土地和房屋建设的许多资源还掌握在政府及其官员手上，经过七八年的发展，许多开发商与当地政府官员保持了良好的关系，再加其工作团队的不断专业化，开发商事实上已成为区域商品住房开发的垄断者。另一方面，房价高位也引起金融部门的关注，他们的前期开发资金越来越难以获得。后期的出售一旦遇到房价下跌或销售不畅，将损失惨重。因此，在违反商业道德和法律的前提下，一些开发商用各种方法来刺激销售。比如要求公司员工及其亲戚预购房屋，制造房屋畅销假象；将商品房不断倒手，制造当地商品房销售景气度高的气氛；还有就是密谋分阶段抬价，各个待售楼盘轮番提价，最后每家开发商都“无奈”地将房价一起抬到一个新高位。最近新华社一篇文章称，南京某新城区开发商大量囤房炒房的现象很普遍，各类违规手段无所不用其极。当地两个楼盘联手上调房价，每平方米一夜间增长了1000元，也促使周边房价竞相攀高。房价上涨要追溯到“温州炒房团”行为。“温州炒房团”一词在2004年在媒体上出现。自90年代后期，温州这个城市就逐步进入公众视野。温州人以商人的雄心和团结，在中国掀起一次又一次有争议的商业活动。从2001年开始，温州人浩浩荡荡进入杭州、上海等地，置下一栋栋商品房。一些来自内地的工人专职替温州人排队购房赚薪水，成为许多沿海城市人当年常见的情景。虽然上海市很快地出台遏止楼市炒号炒楼的措施，但温州人的行为还是打开了潘多拉之盒。当时一些分析人士认为，温州人的炒房的资金量还不足以影响整个中国的房市，但会触发后续资金，包括国际游资的进入，从而快速抬高房地产价格。看来，这是很有先见之明的。以往商品房完全是个人消费品，今天已演变为一种投资，甚至投机品。至迟在2006年初，中国的口岸检查部门发现了一个异常现象，实际货物进出口价格远小于最终的结算价格。这里面裹着大量非贸易目的资金进入中国。这些资金都流向何处呢？中国人民银行的报告认为，外资在内地房地产市场中所占的比重已达到15%。截至2006年11月，境外房地产基金对内地20个房地产项目投入了16亿1300万美元。而仲量联行的报告认为，2006年中国房地产市场的交易额达到了90亿美元，增幅高达69%；其中，来自于海外全球基金的投资比例便高达60%，增幅约55%。除此之外，大量的直接投资，包括香港的地产商资金，进入内地房地产。对于中国土地资源的配置，许多人可能会惊讶于以下事实：一方面是各城市的商品房住宅用地的拍卖价不断攀高，另一方面是大量土地以零地价给企业使用，加上税收优惠，土地其实是负价卖出的。为何出现这种现象？原因就在于前者拍卖的土地出让金可以纳入地方政府的预算外收入，而发展工业产生的增值不仅可以增加GDP为官员政绩加砖，同时工业带来的税收也会提升地方政府财力。因此，在考虑土地资源的配置方面，官员考虑的是政绩，而非代表百姓利益。这就不难发现为何房地产降温措施没有奏效，反而是越调控价格越高。房价下跌、地价下降，地方政府的利益直接受损，因此与地方政府利益有损的廉租房迟迟不见大动静。新加坡的组屋制度，中国称之为廉租房。中国学者及官员的考察报告汗牛充栋。较大量的廉租房不仅可解决一部分人的住房，降低商业房地产的需要，而且还会迫使当前房价有所回落。但如前所述，地方政府利益有可能受损。

一、城镇土地资源的稀缺性土地是一种公共资源，具有不可再生性，特别是一些大城市的土地资源更是非常稀缺。正因为土地的稀缺和需求紧张，所以导致土地价格越来越高。开发商标地的价格高了，自然会把高成本计算到房价中，所以房价就越来越高。二、城镇化的加快发展以前中国是个农业大国，劳动力主要集中在农村。现在随着城镇化的加快发展，很多人都涌进城市寻找就业机会。越来越多的年轻人选择留在了城市，他们选择了在城市扎根，成家立业，在城市买房是首要前提，因此促进了房产的销售，刺激了房价的提高。还有一些人是为了解决孩子上学的问题不得不努力拼搏在城市买房，这样也是房价居高不下的原因之一。三、经济发展依赖房地产每个地方的发展都离不开经济，而房地产是地方发展的主要经济来源，国家的发展也离不开房地产。房地产占GDP的比例大，房地产的波动也直接关系到GDP。房地产可以带动整个经济产业链，例如建材、机械、装修、家居、纺织、家电等行业。四、人的观念转变和买涨不买跌的心理预期中国的房价是丈母娘炒起来的，这话也不是完全没有依据。以前的人结婚对于物质的追求比较少，追求的是情投意合。而现在的人结婚房子成了标配，有些丈母娘面对没有房子的，一切都免谈。很多人为了结婚不得不在城市买房，这也会促进房价的扶摇直上。还有一些中国人的心理就是买涨不买跌，他们认为贵的就是好的，价格越高越是争相购买，降价的时候反而无人问津。

房价上涨的成因及对策研究论文

中国房地产市场价格过高的原因及对策：摘要：针对我国房地产价格过高上涨过快的问题，从政府、房地产企业、房地产购买需求和外部因素四个方面分析了我国房价过高过快上涨的原因，提出了稳定房价的对策建议。关键词：房地产泡沫：成本推上、国际游资、经济适用房一、近年来我国房地产价格持续快速上涨我国自1998年开始实施新型住房制度，即以住房分配货币化为起点，逐步建立私有产权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度，有效拉动了社会需求，刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。然而，随着中国房地产市场的发展，各种矛盾也逐渐暴露，特别是高房价问题。过去的2007年，房地产价格经历了快速上升阶段，各省城市房价不断攀升，截止到2007年12月，国家统计局国房景气指数连续8个月上升，创下2004年2月以来新高。不断走高的房地产价格，尤其在一些大城市，已远超大多数居民的购买能力。房地产价格的快速上涨已成为我国经济平稳运行中的突出问题。从房地产业在国民经济中所占比重以及该产业同其他产业的关联度大小来看，房地产业在国民经济中所占比重不断增加；房地产产业的产业链长，波及面广，国民经济中的绝大部分产业和房地产业都有关联关系；此外，房地产业还关系到民生问题。驱动房地产价格上涨的因素主要有：国民经济的持续快速增长，居民收入增长加快；城市化进程的加快及我国人口结构因素；较为宽松的信贷政策；人民币升值的预期。人民币近年来兑美元不断升值，随着美元不断贬值，人民币成了避风港，房地产行业作为不可贸易品部门，必然会吸引大量外资，从而推动其价格上涨；房地产升值预期的形成导致开发商囤积土地、捂盘惜售再加上土地供给缺乏弹性，导致供给减少，供需矛盾加剧，促使房地产价格上涨。以上因素是房地产价格不断上涨的主要因素。可见，房地产价格的上涨既有经济发展带来的必然因素，同时还存在一些不确定因素。全面房改以来，原本为体制因素压抑下的购房需求爆发出来，加之20世纪末扩大内需的一系列政策，房地产价格一涨再涨。 1999—2009年间，房屋销售价格指数呈明显上升趋势。据国家发改委、国家统计局调查，2009年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨。在国家大力打压下，我国房地产价格不降反升。房价过高过快增长引发了房地产泡沫。由于房地产虚拟需求过度膨胀导致房地产价格相对于理论价格的非平稳性上涨，当经济快速发展，财政状况好转时，盲目或有目的地投机房地产，而产生房地产价格暴涨现象被称为房地产泡沫。当价格上涨到一定程度泡沫破裂，价格就会急剧下降。因而需要根据泡沫的具体成因采取有效对策，控制房地产价格继续大幅上涨。二、近期我国房地产价格持续快速上涨的原因 1.政府方面有关房地产的各种现行制度在执行过程中有许多不规范之处。虽然国家出台了很多鼓励中低价房产，特别是经济适用房的开发政策，但是，还存在很多不完善之处，实际操作过程中也缺乏有效的监督管理。 2.房地产企业方面 (1)房地产市场具有高交易成本特征，存在投机炒作问题。与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作，对这个问题有很多种解释，但归根结底在于房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得特别突出。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。虽然房地产市场这种高交易成本特征可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化，但仍然会一定程度地存在，相应地市场投机炒作问题总是存在，因而依靠市场自身不可能解决投机炒作问题。 (2)房地产具有一定的垄断性特征，能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制，尽管可以有两套价格相同的商品房，但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠市场力量来消除。 (3)开发成本。 ①土地使用成本上升。城市土地使用权无偿划拨和有偿出让是我国城市用地供应的两种形式。近年来，土地使用成本持续上升。首先，土地批租制度存在明显的缺陷。城市土地使用权有偿出让就是土地批租制，是指在土地所有权属于国家的前提下，土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。使用权取得时，用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付，短期内会造成地价过高，间接抬高了房价。其次，土地出让过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨。土地批租价格成为少数不法之徒进行权钱交易的资本。在销售时转嫁给了购房者，提高了房价。 ②开发企业融资成本上升。近年来，为了打压房地产泡沫，制止房地产过度开发，管理部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成新建房地产项目融资成本上升。对此，开发企业的反应无非两种：一是减少开发量，二是提高已建房产价格，以求尽快回笼资金，从而提高了房价。可见，如果调控力度过猛，调控手段过于生硬，不仅不能达到预期的效果，甚至可能适得其反。 (4)需求方面。 ①城市化进程加快，家庭规模缩小。随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。家庭规模是指家庭平均人口数。家庭规模与住房价格变化方向相反。随着经济发展和人们生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向。根据我国人口普查数据，1982年我国家庭平均人口为人，2004年则降到人左右，表明我国家庭规模20多年来急剧变小，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。 ②社会心理因素。当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值，于是争相购买，推动价格继续上升。再加上投机者利用市场信息的不对称，宣扬房价继续上涨的观点，形成大规模跟风购买，造成短期内房价非正常上涨。另外，国家为了控制房地产开发过热，采取了一系列措施，但从普通消费者看，这些政策只意味着“开发商的资金和土地都受到了限制，只能通过提价来保持高收益”，于是争相购买，推动房价继续上涨。

因为我国的人口多，房子少，而且我国对于土地的把控比较强，很多房地产商买一块土地就要花不少钱，房价自然就高。

统计学作为一门综合性很强的学科，其运用范围非常广泛，不少学生在写作统计学论文时，都困在了选题这一步，其实就统计学而言，可供作为论文题目的热词有很多，如：企业管理、实证研究、统计估计、统计分析、计算机应用、支持向量机、数学模型、GIS、多元分析、统计报表等等，学术堂精选了20个优质“统计学毕业论文题目”，供大家参考。1、药品检验中常用的统计学方法及其应用2、应用统计学在现实生活中的应用分析3、浅谈统计学在金融领域的应用4、统计学在实验室质量控制中的应用5、论应用统计学PDTR教学模式的必要性和可行性6、水产生物统计学课程中学生统计思维能力与应用意识的培养研究7、地质统计学在某铜矿床资源量估算中的应用熊8、基于地质统计学的采空区储量估算9、密井网条件下地质统计学岩性反演在河道砂体预测中的应用10、地质统计学在稀土矿储量计算研究应用11、地质统计学在矿床品位估算中的应用研究12、地质统计学在细脉型矿体模拟中的应用:以新疆梅岭-红石铜矿为例13、地质统计学地震反演技术在溱潼南华地区薄砂层的预测应用14、朝阳沟油田扶余油层组深度域地质统计学反演15、基于DMine软件下地质统计学在矿山储量计算中的应用

主要是因为国内的人太多了。而且土地资源是有限的。通常都是因为有社会因素，环境因素，家庭因素以及本性因素决定。

农资涨价原因及对策研究论文

农资价格上涨，成本增加，会给我们生活带来很大影响。生活成本增加，物价上涨，生活质量下降，我们期待美好的生活，希望领导关心这些事情，关心民生问题。

农副产品价格上涨及其政策农产品价格的起落不仅影响农产品的需求，对生产的刺激作用更为明显。历年来，农产品的生产量在排除气候因素的前提下总在随着价格的波动而起伏，价格高了，农产品的生产面积增加，生产资料上的投入相对加大，农民从中获得的收入也相应增加；反之，价格下跌，农民的收入随之下降。一、当前我市农产品价格上涨情况及其原因根据我市农产品生产价格抽样调查显示，前三季农产品生产价格综合指数为（以上年同期为100，下同），比上年同期上涨，其中：农业、林业、畜牧业和渔业产品生产价格指数分别为、、和，我市主要农产品生产价格全面上扬，走势呈现以下特点：（一）种植业产品价格大幅上涨前三季度，在粮、棉、油、菜、果价格全线上涨的拉动下，我市种植业产品价格同比上涨。 1、粮食价格继续保持高位运行前三季度，我市谷物（原粮）生产价格同比上涨。其中，早籼稻、晚籼稻价格为每公斤元和元，同比上涨和，小麦价格为元/公斤，同比上涨，玉米价格涨势强劲，同比上涨。 2、油料价格大幅上扬今年前三季度，我市油料价格较去年同期上涨。其中花生上涨，芝麻上涨，油菜籽价格涨势突出，同比上涨。 3、蔬菜价格上涨受供求关系及天气变化影响，今年前三季度我市蔬菜价格小幅上扬，同比涨幅为。其中瓜菜类价格上涨，茄果菜类价格上涨，水生菜类价格上涨，菜用豆类价格上涨，而食用菌类价格下跌。（二）林业产品生产价格上涨随着市场对林产品需求的不断增加以及林业部门对成材林砍伐控制力度的加大，我市林产品生产价格继续保持上涨态势。木材价格上涨，竹材价格上涨。（三）畜牧业产品生产价格大幅上涨前三季度，我市畜牧业产品价格在生猪价格持续走高的影响下大幅上涨个百分点。分季度来看，一季度上涨个百分点，二季度加速上扬，上涨个百分点，三季度上涨个百分点，较一季度涨幅扩大个百分点。综上所述，今年我市农产品价格走势增幅较大，除受政策、供求关系等多方面因素影响外，其上涨原因还有以下几点：第一，成本推动的影响。一是原材料的大幅上涨。这是目前农副产品价格一路走高的重要推动力，玉米和鱼粉是养殖业主要饲料原料。从去年以来，玉米和进口鱼粉价格是持续上升的态势，只在个别月份略有回调。今年1－9月份玉米价格连续9个月保持在元/公斤以上，平均价格为元，同比上涨。豆粕和育肥猪、肉鸡、蛋鸡配合饲料价格也有不同程度的上涨，涨幅分别为和、、。目前的饲料价格自从2006年初涨价以来，到今年9月份就一直没有下降过，每吨饲料上涨了200元，一头肉猪的成本基本上有80%至90%都要花费在饲料的购买上，饲料原料价格的上涨，直接推动了养殖成本和主要畜产品价格的上升。二是农资大幅涨价。化肥、农药等农资价格持续在高位运行。化肥价格涨幅20%—30%，农药价格涨幅达15%-20%。第二，数量短缺的影响。由于前两年生猪养殖过剩、价格持续低迷、饲料价格持续上涨等原因，严重打击了养殖户的积极性。2006年末生猪存栏量下降，其中能繁殖母猪淘汰现象尤为突出，同比下降，时下猪苗少，价格相当高，所以即使肉价上涨，不少人也觉得投资风险大而不愿重新养猪。猪源紧张、猪价上涨带来了一系列连锁效应。售商进货贵，市场竞争激烈又不敢大幅提升零售价，利润因此大幅下降，甚至亏本，不少档口干脆暂时不卖猪肉。猪肉贵了，市民转吃冻肉、鸡、鸡蛋、牛肉、水产等，也带旺了这些产品的销售，但最后使得这些产品价格也大幅上涨，整个肉菜市场涨声一片。可见，生猪存栏量下降，货源减少是导致市场猪肉供求紧张的主要因素。自然灾害和疫情在一定程度上也加剧供求矛盾。第三，中间成本抬升的影响。农副产品调控偏弱，在农副产品销售的终端领域，深受流通成本影响。近几年，汽油、柴油不断上涨，及对运输车辆限重限载等因素影响，导致流通成本不断增加，进而推动农副产品价格上涨。第四，品质差异的影响。随着生活水平的提高，人们对农产品的品种、质量提出了更高的要求，高品质、无污染的农产品越来越受青睐。随着优质、无公害农产品生产规模的扩大，其对农产品价格的影响也越来越大； 2004年以来农民主要是靠“涨价增收”和“增产增收”。当前农民增收是建立在相对较高基础上的，农村发展面临的最大问题仍然是农民增收困难，农产品生产价格上涨影响目前农业生产、农民增收的因素主要包括以下几个方面： 1、农业生产资料价格持续上涨最令人担忧。从今年前三季度住户调查资料情况看，农业生产资料价格平均上涨％，其中化肥价格上涨％。亩均化肥支出为元，比上年增加元。由于化肥支出占农资总支出的30％以上，化肥价格的波动对种粮收益影响很大。还有水、电、柴油，这些农业生产资料的价格都在上涨，农民种粮成本不断增加。据计算，农资涨价使粮食平均每亩物资费用投入比上年增加20—40元。农业生产资料价格在继续上涨。一方面是农业生产资料生产受上游产品价格上涨的影响，降低农业生产资料生产成本的难度很大；另一方面，国际农业生产资料市场价格居高不下，尿素的价格甚至高于国内市场，对国内生产资料市场影响很大。 2、农产品价格上涨对农业生产、农民增收的作用显著下降。总体看来，农产品价格上涨是把“双刃剑”，是否对农民利好应分开看，一方面价格上涨是今年农民增收的重要因素。另一方面却对农业生产、农民增收有抑制作用。此次农副产品轮番上涨，农民由此得到的好处名义上很多，但实际上不一定有多少。上世纪80年代末粮食、猪肉也轮番上涨过，但最后受害的还是农民等广大中低收入者。具体分析，第一，牲猪等主要农产品价格上涨是今年农民增收的重要因素。前三季度，我市农民人均现金收入元，同比增长 %。由于猪价上涨，前三季度农民牧业现金收入人均增加了元，同比增长 %。应当清醒地认识到，虽然当前的生猪价格非常乐观，但同时养殖成本也不可低估。据悉，近期玉米等饲料原料市场价格又有上调，饲料成本居高不下，仔猪价格也在高位运行，加之夏季高温多雨，又进入猪病的高发多发季节，国内重大动物疫病时有发生，虽然这些疫情最后都得到了有效控制，但对于人们的消费心理却产生了很大的影响，进而波及到整个产业链的正常发展。此外，用工、环保等费用支出的加大，也拉动了生猪价格的上扬。就整体而言，近期所反映的畜禽产品价格波动是由阶段性的供需矛盾所致，并非完全由消费需求拉动。因此，在市场消费需求总量不会大幅度增加的情况下，随着畜禽存栏量的增加，仍会形成供大于求的局面。因此，对于受市场制肘的养殖业来说，面对当前利好形势，虽然后市值得期待，但对农业生产、农民增收的作用十分有限。第二，宏观上看，有关政府部门信息服务缺位使农产品价格上涨对农业生产、农民增收的作用显著下降。养猪业目前多数还是一家一户养殖，单个农户迫切需要在关键时刻获得信息指导，以在价格下跌时不伤元气，价格上涨时不盲目跟进，有效地避免损失，也有效地避免市场的大起大落。这是有关政府部门应尽的职责和可以提供的服务,为农村、农业和农民提供及时准确的生产和市场信息，就是当前最好的服务。现在肉价上涨自然也带动了生猪收购价上涨，这让一些养猪户喜出望外，很多人琢磨着购买价格不菲的仔猪加大补栏力度，期望着好行情持续长久。就在养猪户大量补栏，很多农民重新加入养猪业的时候，政府有关部门也应该及时出面，提供市场发展趋势和行情预测信息，让养猪“散户”们注意防范风险，千万别重蹈往年猪多肉贱收入减的覆辙。肉价的变化也说明了物极必反的道理，在这种情况下，政府有关部门除了提供信息，是否还应该考虑对畜牧业也采取一种保底收购的政策，给跌到价格低谷的畜牧业一个养精蓄锐、东山再起的机会，给市场一个稳定的原料来源，给养殖户一个稳定收入的预期，也给市场一个稳定有序的发展。 3、农产品生产价格上涨对粮食进一步增产有限。去年粮食增产，播种面积增加因素的作用占25%，单产提高因素的作用占75%。适宜的气候条件是上年单产提高的重要因素。受耕地面积的限制，数据显示，今年播种面积继续增加的空间已经很小。以上分析可知，今年农产品价格及其对农民增收的拉动效应呈稳中趋降形势，农产品价格上涨对农业增收的作用将明显下降。解决“三农”问题是建设社会主义新农村，构建和谐社会的重要内容，农民增收是“三农”问题的核心，而保持农产品价格平稳运行又是实现农民增收的关键。为保持农产品价格平稳运行应采取对策措施是：（一）稳定、完善和强化对农业的扶持政策，促进农业生产持续稳定的发展。进一步加大财政支农力度，加强农业基础设施建设，提高农业综合生产能力。继续对种粮农民实行直接补贴，增加良种补贴和农机具购置补贴，完善补贴政策和方式，以确保粮食等农副产品供给安全。（二）加快推进农产品市场体系建设。建立发达完善的市场体系是发挥市场机制形成合理农产品价格的必要条件，也是新农村建设的重要内容。必须加快推进农产品市场体系建设，完善基础设施，改善综合服务，增强流通能力，提高流通效率，创造更好的市场流通条件，有效实现农产品价值，拉动农业和农村经济持续发展。（三）抑制农业生产资料价格的过快上涨。农资价格上涨加大生产成本，降低生产效益，不利于农产品价格稳定和农民增收。应进一步落实对化肥农药生产的优惠政策，加强对化肥农药市场及价格的监管力度，净化市场环境，严厉打击哄抬农资价格和制售假冒伪劣农资的违法行为，遏制农资价格的过快上涨。

坚定不移走自然发展的科学道路，鄙弃化肥和农药，大力提倡农业生态循环发展之路

当前的农资价格上涨成本增加，会给我们的生活带来什么影响？农业生产资料是农业生产的基本要素，其价格直接关系到农业生产的成本和效益，也直接影响到农民的收入。今年以来，受疫情影响，农膜、化肥、种子出厂价格不同程度上涨，而农资价格持续上涨，对农业生产和农民收入增加产生了负面影响。

《肥料价格新闻》指出，山西平遥县官方网站发表了一篇题为《平遥：农产品价格上涨对农业生产的影响》的文章，分析了农产品价格上涨的影响及其影响。农业生产成本增加了。以平遥县玉米年种植面积为例，平均每亩种子成本约为元，比上年增加约元，增幅超过10%。随着化肥价格的上涨，农业生产成本大幅上升，对农民持续稳定增收造成不利影响。农业收入普遍较低。虽然近年来国家采取了多种措施，实施耕地保肥补贴（67元/亩）、大型农机具购置补贴等政策惠及农民，保护农民种粮积极性，但与种植果树、蔬菜、蔬菜相比，种子价格一直在上涨，很难从根本上改变种植粮食的好处。

影响农业的长远发展。随着种子价格上涨，农民购买种子或采取观望态度，预计种子价格会下降。一些农民不得不改变种子收购方向，放弃高产优质新品种，以低价收购老品种，这不利于增加粮食产量，保障粮食安全。种子生产价格上涨导致种子成本上涨。今年以来，随着我国种子主产区新疆、甘肃等地的种子生产基地合同费、人工成本不断上升，种子生产成本不断上升，通过产业链传递到种子生产、销售企业，种子市场销售价格不断上涨。

运输成本的增加推高了生产资料的价格。近年来，由于疫情的影响和超载运输的双重因素，农资运输成本大幅上升，也在一定程度上促进了农资销售价格的上涨。玉米收购价格上涨，促进了粮食的积极性，扩大了种植面积，增加了种子需求。近年来，农民积极重新耕种土地，种植面积扩大。因此，对农业材料的需求增加，推高了农业材料的价格。

我国房价影响因素研究论文摘要

论文题目《房地产投资风险综合评价决策》关于房地产投资分析、风险分析就注定被伤害，

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一、需求增加的积极因素