租房市场的参考文献论文

一旦上了大学，基本上离开了家长的视线，而且大学管的比较宽松，大学生的生活相对来说比较有自主性。于是，校外租房这个带点异样色彩的词语变成大学校园里的牛皮癣。存在即道理。不管怎么批判，大学生的校外租房市场只会蒸蒸日上，那么我们不妨从根源来探讨下这个问题。首先，是大学生为什么要租房？一是带点荷尔蒙冲动的大学情侣。大学里成双成对的现象比比皆是，青春期里的长久压抑，在大学得到了家长的睁一只眼闭一只眼变相肯定，于是马上爆发了。但大学情侣的脸皮比较薄，很多耳鬓厮磨的情话，感觉需要在一个封闭的空间里才行。所以，零花钱本就不多的两人一核算，一个月去几次小旅馆，差不多也能租房了，还不如弄个小窝呢。二是个人的需求。大学寝室的人数为4—8人，由于大家来自五湖四海，生活习惯多少有点差异，总有些同学忍受不了室友的小毛病，尤其是有洁癖的男生，那么没办法，只好搬出去。还有就是大三准备考研。考验需要一个安静的环境，虽说平常都泡在图书馆，但睡觉的时候总得来寝室吧？可有的寝室关灯较晚，少数服从多数，因此校外租房必不可少，或许还会找一两个考验的小伙伴，一起做个伴，学习时彼此鼓励，看完书一起回去，也挺好。大学生校外租房大概就这两种情况，赞成还是反对当然要分情况讨论。站在家长的立场上来看，如果是个女儿，一般会反对吧，毕竟在家长的心里，女生天生在恋爱里吃亏，毕业季失恋，才不想好白菜被猪拱了。至于是个男生，可能就没这方面顾虑了，因为在家长心里，最终走向婚姻殿堂皆大欢喜，失恋了也没多大关系，要不怎么说男生在失恋后长大呢？而个人原因外出租房的，家长们就极不放心了，特别是女生。要知道，大学生经常很晚回去，可大学校外租房又不是很贵，理所当然环境不怎么好，安全问题就得不到保障了。

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提供一些《我国房地产市场的发展趋势和经营取向》毕业论文的参考文献，供写作参考。[1] 成蹊. 当前房地产形势判断和2009年市场趋势分析[J]. 住宅产业, 2009,(01) . [2] 孟昭莉. 中国房地产市场分析报告[J]. 中国中小企业, 2009,(01) . [3] 朱中一. 当前的房地产市场形势及发展趋势[J]. 中国房地信息, 2008,(12) . [4] 张宏. 美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势[J]. 合作经济与科技, 2009,(03) . [5]次贷危机对中国房地产市场的启示[J]. 中国建材资讯, 2009,(01) . [6] 易宪容. 当前国内房地产市场形势分析与对策[J]. 理论前沿, 2009,(03) . [7] 张金娟. 我国房地产市场的问题及未来发展探讨[J]. 当代经济, 2009,(04) . [8] 肖元真,夏惠干. 2009年,房地产业持续发展的政策环境和对策[J]. 上海房地, 2009,(01) . [9] 正直. 房市降价可回春——对房地产市场购销现状及房价发展趋势的分析[J]. 价格与市场, 2009,(01) . [10] 冯国亮. 绿色地产：房地产业可持续发展的必由之路[J]. 住宅产业, 2009,(01) .

北京租房市场研究论文

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说明了北京的房价受到了很好的调控，很多的人离开了北京，已经去了其他地方发展了，北京的人流量不是那么的大了。

我国房地产发展现状分析[摘要] 随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的住宅问题日益成为民众关心的焦点，也成为党和政府对民生问题关注的热点之一。随着我国市场化的推进，房地产已经成为拉动经济增长的支柱产业。本文通过对我国房地产市场的形势、房价的分析，提出房地产发展策略。[关键词] 房地产房价发展策略一、2008 年我国房地产市场形势1 . 商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势2005 年～2007 年，北京市土地供应稳步增长，商品住宅供应却逐年减少，北京市场闲置土地数量可观。2008 年，政府加强整治闲置土地，开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅放量，相信“奥运停工”亦无法阻挡住宅放量大趋势。2 . 购房郊区化趋势加快北京市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房市升温中。北京市历年郊区( 城市发展新区+ 生态涵养发展区) 成交比重。2 0 0 7 年1 月～1 0 月，北京市郊区成交比重较去年同期增加个百分点，其中，近郊区( 城市发展新区) 成交比重较去年同期()增加个百分点。3 . 一手住宅房价持续上涨经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，2008 年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。4.“90m2,70%”政策效力在2008 年逐步凸显“90m2,70%”政策颁布已一年有余，2007 年90m2 以下供应比重仍然较低，仅占19%，而曾因该政策延迟入市的项目将在2008年陆续上市，小户型放量。9 0 m 2 以上户型价格明显高于小户型，而随着“90m 2,70% ”政策效力的显现，大户型稀缺，推动其价格进一步高涨。二、房地产价格目前，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10 年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。1 . 房价涨幅逐月回落“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。 “购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”据统计，今年1 月～5 月，4 0 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降、。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1 月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5 次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”2 . 超出国民消费能力“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”根据全国6 . 5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6 . 3 % ，远低于房价近几年的增长幅度。同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为万平方米，同比下降；上海商品房销售面积比去年同期下降；深圳新建商品房销售面积万平方米，同比减少。三、房地产发展策略1.新型房地产营销模式GIS/VRGIS 应用于房地产业，可以直观地表示楼盘位置、空间分布及其分层分户图，可以对楼盘基础设施及其销售情况等大量数据进行查询、统计。通过G I S 电子地图可以使购房者任意放大缩小地图，自由地在地图上漫游。从而为房地产管理和决策提供依据。V R 虚拟现实技术应用到房地产业后，将文字、声音、二维图形图像、三维动画结合，能将几年后才能建成的小区，在电脑上建成。客户可以从任意角度来观察房间的效果，还可以按自己选择的任意路径进行漫游，可以引导观众进入真实感和可视化，达到最完善的地步。2 . 加强物业品牌的管理及宣传作为服务这种无形的商品没有类似其他有形商品的质量评价标准，检验服务质量的惟一标准是业主的满意程度。制定标准化的物业品牌管理手册，将服务过程规范化，逐渐培养业主对物业品牌的信任度和忠诚度。此外，针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。3. 房地产品牌战略随着消费者的“品牌意识”，房地产领域的品牌理念日渐升温。消费者对于情感表达、个性展现抑等附加价值的追求愈加强烈。房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值/价格比。随着购房者的成熟，产品服务成为房地产品牌创建的重要因素，应贯穿于售前、售中和售后全程，主要体现在以客户为中心，满足需要，增加品牌的高附加值。同时，房地产是综合性很强的文化产业，是城市文化及城市景观的重要组成部分。房地产企业创建品牌是一项长期、艰巨、复杂的系统工作，必须要有准确的市场调研，科学的品牌策略和定位，坚持不断的品牌创新及无微不至的品牌管理和维护。参考文献:[1]鲜超:中国房地产发展现状分析[J].合作经济与科技,2007(9)[ 2 ]张晓瑞董亥宁: 中国房地产发展现状和趋势[ J ] . 产权导刊,2008(6)[ 3 ]孟晓苏:中国房地产业发展的理论与政策研究[M].北京:经济管理出版社,2002

这对租房市场造成了一定程度的内卷，大家都纷纷的降租金就希望有人入住。但是我觉得这样做也是起不了什么很好的效果。

住房租赁市场研究论文

·专著1、吴晓等.我国大城市流动人口居住空间解析——面向农民工的实证研究[M].南京：东南大学出版社,2010(ISBN978-7-5641-2323-9，万字).2、吴晓,魏羽力编.城市规划社会学[M].南京：东南大学出版社,2010(ISBN7-978-7-5641-1937-9，30万字，“城市规划原理丛书”出版规划教材).3、[英]维基·理查森.新乡土建筑[M].吴晓,于雷译.北京：中国建筑工业出版社，2004年3月(ISBN7-112-06059-1，60万字).4、[英]彼得·绍拉帕耶.现代建筑与数字化设计[M].吴晓,虞刚译.北京：中国建筑工业出版社，2007(ISBN7-112-08781-5，42万字).5、张彤,吴晓，陈宇等.绿色北欧：可持续发展的城市与建筑（中英双语）[M].南京：东南大学出版社,2009(ISBN978-7-5641-1387-2，万字，“十一五”国家重点图书出版规划教材).6、吴明伟,吴晓等.我国城市化背景下的流动人口聚居形态研究——以江苏省为例[M].南京：东南大学出版社，2005(ISBN7-5641-0035-4，24万字).7、[英]彼德·布伦德尔·琼斯.现代建筑设计案例[M].魏羽力,吴晓译.北京：中国建筑工业出版社，2005(ISBN7-112-06926-2，40万字).8、阳建强,吴晓,孔令龙等编.东南大学建筑学院城市规划专业学生优秀作业选(2002-2007)[M].南京：东南大学出版社,2008(ISBN-1，58万字).9、王建国,刘博敏,阳建强,吴晓等编.城市设计[M].北京：中国建筑工业出版社,2009(ISBN978-7-112-10621-9，62万字，普通高等教育土建学科专业“十一五”规划教材，国内第一本根据全国高等学校城市规划专业城市设计课程教学要求而编写的重要教材).·论文和书中章节1、吴晓.城市公园系统小议[J].新建筑,1999（6），、吴晓.规划开发中的“守法”和“执法”问题[J].城市规划, 2000（3）.3、吴晓,吴明伟.小商品市场的规划建设初探[J].新建筑，2000（4）.4、吴晓，马红杰.“边缘城市”的形成和形态初探[J].华中建筑，2000（4）.5、吴晓.城市中的“农村社区”——流动人口聚居区的现状与整合研究[J].城市规划，2001（12）.6、吴晓,张靖.公共住宅：香港和新加坡的政策性差异透视[J].城市规划,2002（3）.7、吴晓,吴明伟.物质性手段：作为我国流动人口聚居区一种整合思路的探析[J].城市规划汇刊, 2002（2）.8、吴晓.当前我国有形市场的发展方向浅析[J].东南大学学报（哲学社会科学版）,2002（2）9、吴晓.“边缘社区”探察——我国流动人口聚居区的现状特征透析[J].城市规划,2003（7）.10、吴晓.再审新乡土建筑——读维基·理查森的《新乡土建筑》有感[J].新建筑,2003（6）.11、吴晓，吴明伟.国内外流动人口聚居区之比较[J].规划师，2003（12）.12、吴明伟，吴晓，刘博敏，雒建利. 打造城市喧嚣中的“后花苑”——上虞市曹娥老区改造及曹娥景区的修建性详细规划[J]. 城市规划,2004（1）.13、吴晓.“城中村”现状调查与整合[J].规划师,2004（5）.14、吴晓,王承慧.本科转型教学中的住区规划课程[J].规划师,2005（3）.15、王承慧,吴晓,权亚玲,巢耀明.东南大学城市规划专业三年级设计教学改革实践[J].规划师,2005（4）.16、吴晓.南京经济适用住房建设现状调查[J].建筑学报,2005（4）.17、吴晓译.一件未问世的作品：汉斯·夏隆的曼海姆国家剧院方案[J].建筑师,2005（5）.18、吴晓，吴明伟，徐伟. 基于车行体验的公路沿线景观建构研究——以同三高速公路射阳连接段的景观控制性规划为例[J].中国园林,2005（11）.19、吴晓,魏羽力译.北欧建筑师希古德·莱维伦茨述评——以圣彼得教堂设计为例[J].新建筑, 2006（6）.20、吴晓译.历史视野中的乡土建筑——一种充满质疑的建筑[J].建筑师,2006（6）.21、吴晓,吴明伟,徐伟.基于旅游功能策划的景区规划——以射阳岛区的总体规划为例.城市规划,2007（10）.22、吴晓,虞刚.关于数字技术在当代建筑设计中应用的再思考——读《现代建筑与数字化设计》一书有感[J].建筑学报,2007（5）.23、吴晓,魏羽力.关于城市设计与现有规划体系衔接的思考[J].规划师,2007（6）.24、吴晓,顾震弘编译.Bo01欧洲住宅展览会，马尔默,瑞典[J].世界建筑,2007（7）.25、吴晓,顾震弘编译.维基实验新区,赫尔辛基,芬兰.世界建筑,2007（7）.26、吴晓,顾震弘编译.哈默比湖城, 斯德哥尔摩,瑞典.世界建筑,2007（7）.27、吴晓,施梁.斯德哥尔摩的“地下艺术长廊”浅析——以地铁站点的艺术陈设设计为例[J].华中建筑,2007（7）.28、高源,杜嵘,吴晓.东南大学-代尔夫特大学建筑联合教学成果介绍评析[J].华中建筑,2007（9）.29、吴晓,阳建强.瑞典高校建筑学科的教学体系探察——以皇家工学院（KTH）的建筑与环境学院为例[J].华中建筑,2007（12）.30、吴晓,谢泉.瑞典皇家工学院的校园演化与空间环境探析——以KTH的历史性主校区（Valhallavägen）为例[J].新建筑,2007（6）.31、施梁,吴晓.作为公共艺术形态的城市雕塑[J].东南大学学报（哲学社会科学版）,2007年（3）.32、吴晓,吴明伟.美国快速城市化背景下的贫民窟整治初探[J].城市规划,2008（2）.33、吴晓.立足于求租群体的住房租赁市场探察——以南京为例[J].东南大学学报（哲学社会科学版）,2008（2）.34、吴晓,孙静.欧洲“移动谷”的演化与建设初探——瑞典著名的Kista科技园区考察[J].新建筑,2008（3）.35、孙静,谢泉,吴晓.基于文化环境建构的校园雕塑建设研究——以东南大学、南京大学、南京师范大学老校区为例[J].规划师,2008（6）.36、吴晓,阳建强.住区规划中的城市设计应用初探[J].城市规划,2008（7）.37、高源,吴晓,杜嵘.中荷联合教学的回顾与评述——东南大学建筑学院与荷兰代尔夫特大学建筑学院[J].新建筑,2008（5）.38、王承慧,吴晓,巢耀明.适应时代需求的住区规划“转型教学”模式研究[J].城市·环境·设计,2008（11）.39、吴晓,吴珏,王慧等.现代化浪潮中少数民族聚居区的变迁实考[J].规划师,2008（9）.40、吴晓.斯德哥尔摩战后新城的规划建设及其启示.华中建筑,2008（9）.41、吴晓.北欧科学园区的规划与建设研究——以瑞典和芬兰的高科技园区为例[J].现代城市研究, 2008（10）.42、吴晓,汪晓茜.芬兰生态型居住区探察——以赫尔辛基的Viikki实验新区为例[J].建筑学报,2008（11）.43、吴晓,吴明伟.小商品市场的形成、发展与建设[J].城市规划,2009（2）.44、吴晓.北欧生态型城镇的规划建设及思考[J].城市规划,2009（7）.45、吴晓,王湘君,高军军.生态导向下环境评估方法在北欧城镇建设中的应用初探[J].建筑学报（学术论文专刊）,2009（2）.46、吴晓,高军军,孙世界.基于GIS平台的城市色彩规划与引导初探[J].规划师,2009（7）.47、魏羽力,吴晓.从伽考农庄看雨果·赫林的有机建筑观[J].新建筑,2009（2）.48、高军军,吴晓.大城市中心区楼宇经济的实证研究[J].现代城市研究,2009（9）.49、徐卞融,吴晓.城市广场与城市交通的关联研究[J].华中建筑,2009（2）.50、陈薇,王承慧,吴晓.道路遗产与历史城市保护——以南京为例[J].建筑与文化,2009（5）.51、吴晓,王承慧,王艳红.大运河遗产保护规划（市一级）的总体思路探析[J].城市规划,2010（9）.52、徐卞融,吴晓.基于“居住-就业”视角的南京市流动人口职住空间分离量化[J].城市规划学刊,2010（5）.53、徐卞融,吴晓.基于“居住-就业”视角的南京市流动人口空间分异研究[J].规划师,2010（7）.54、魏羽力,吴晓.斯普利特：从宫殿到城市[J].建筑师,2010（2）.55、吴晓.我国进城农民居住空间的微观探析及其对策研究——以南京市的租居型外来工为例[J].现代城市研究,2010（6）.56、吴晓,王承慧.公共住宅——作为我国进城农民一种安置手段的思索[J].新建筑,2010（3）.57、徐华林,吴晓.大城市商业中心空间形态演变的实证解析[J].新建筑,2010（2）.58、吴晓,王松杰,方宇.基于GIS数字平台的大尺度空间密度导控[J].建筑与文化,2010（10）.59、吴晓,徐卞融,孙世界.城市景观视野下雕塑建设的系统性导控初探[J].建筑与文化,2010（2）.60、王松杰,吴晓.城市中的雕塑[J].建筑与文化,2010（7）.61、方宇,吴晓.南京历史性校园空间格局的演变——以东南大学、南京大学、南京师范大学老校区为例[J].建筑与文化,2011（11）.62、吴晓.我的城市居所在哪里？——农民工居住空间的供给刍议[J].城市规划,2011（1）.

下我国房地产行业 SWOT 分析我国房地产业发展制约因素分析由于发展的历史短，经验不足，以及体制等方面的原因，我国的房地产业发展将受到一定的制约。一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。在房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。随着房地产业向规范方面发展和竞争的加剧，特别是我们加入 WTO 之后，许多在过去有效的方法不再适用的新形势下，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍，很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高，差距将会更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的问题。三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交易规则；与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师事务所、律师事务所，贷款担保机构等等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业务不熟悉，难以承担房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理。四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系是在单位和职工之间，在全面实行货币化补贴住房，将住房卖给职工之后，单位不再承担出租房屋的业务，必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场，而在一些建立了房屋租赁市场的地区，在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应的管理政策。五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定，但这些法规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外，有法不依和无人执法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经营的效率和效益。六是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快，但由于一直忽视房屋科技的作用，房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想，提高房屋内在和外观质量方面都比较落后，很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功能、环境、服务等方面质量的要求。第二节我国房地产业发展的优势分析 1.国家的重视。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005 年城镇居民人均住宅面积增加到 22 平方米”（这是指建筑面积，按平方米建筑面积折合 1 平方米使用面积计算，为平方米使用面积），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。 2.房地产业与经济和社会发展目标一致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随有房地产业的大发展。 3.国家政策的支持。改革开放以来，特别是 1998 年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根据国家经济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。 4.人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。 5.房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了很大的进步。 6.房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。 7.社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。 8.我国已加入 WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。 9.大规模城镇化对房地产的推动。人口城镇化既是经济发展到一定阶级的必然产物,也是我国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国 13 亿人口中有 8 亿属于农村人口,目前我国城市化比例仅 30%,远低于发达国家 70%--80%的发展水平。而在人均 GDP800-1300 美元的阶级是人口城镇化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农村的消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经之路。积极稳妥推进城镇化是“十五”期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和政策性问题之一,未来每年城市化比例将增加一个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设,为房地产业的发展提供巨大商机。 10.西部大开发的积极影响。西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和全国房地产业的平衡发展。"十五"期间我国将加快实施西部大开发战略,加快中西部地区发展,将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求,区域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机,中西部地区房地产的发展有利于我国房地产业的平衡发展。 11.最重要的，就是我国即房地产的有效需求将逐渐升温。房地产有效需求的增长主要体现在住宅需求的增长,其主要因素有:首先,房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以及国家大力发展房地产金融,城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强,将极大提升房地产的有效需求。其次,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐步建立和完善,也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解,后顾之忧少了,敢于用手中的钱,以至未来的收入去购房。第三,住房抵押贷款和资产证券化等房地产金融的发展也将刺激居民的购买行为。第四,人们对住宅投资性消费动机的增强,也将为我国房地产业的中长期发展带来巨大商机,成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合理流动,将能动地创造出新的住房需求,白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐步加大。

分析篇周守亮我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接内容提要：房地产业价格波动会对消费行为产生影响，进而波及到期和未来的消费。因此，影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品我国整体宏观经济。本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在从而影响其储蓄和预算决策，结果便是会机制；其次， VAR 模型框架下，在通过脉冲响应函数和方差分解的方法，的决策，说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速，直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。房地产价格的上升会带来显著的并集中在短期；最后，提出了稳定房地产价格的对策。成本效应，进而影响到居民消费。因为，对于租房关键词：房地产价格消费传导机制 VAR 模型者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨作为国民经济支柱产业之一的房地产业，在我国经济增从但是，近年来房价上涨过快等一系列问题，紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升，长中的贡献很大。由于房地产价格的上涨，社区物业费，装而会使其减少消费。阻碍了我国宏观经济的健康发展。尤其是 2009 年，房地产业修费，停车费等水涨船高，居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出，从而推动相关地块的地价，房价快速上升。如中房地产价格的上升会导致企进而使得生活成本增加。另外，何遏制房价过快上涨，已经成为政府和百姓最关心的热点问业的运营成本的增加，这里所说的运营成本包括员工生活成题之一。房地产市场的健康稳定，不仅仅是一个行业的发展本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和房地产的消费能带动其问题，更关系到国计民生，百姓福利。使用费用，从而影响企业的经济行为。他各行业的发展，这种乘数效应会拉动内需，从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民，都是通过贷款的经济持续、快速、稳定的发展。因此，研究房地产价格波动与方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业消费的关系尤为重要。银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调控，贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大一、房地产价格波动对消费影响的内在机制量的货币，对市场的流动性造成巨大的冲击。流动性的过剩，房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济，其自必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候，中消费是重要渠道之一。房地产价格波动对消费影响的内在同样，如果房然会收紧腰包减少消费，而去购买保值的商品。机制主要有如下几点：地产价格飞涨超出人们的理性预期，银行会对风险进行严格 1．财富效应。房地产价格的波动会对供给者产生财富效管理，对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧应，具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的约束。上升进行了再融资，此时房地产价格的上升直接推动了实际财富的增加，扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然二、房地产业价格波动对消费影响的实证分析没有变现，即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消有出售或是进行再融资，但是这种由于房地产价格上升带来费品零售总额变动率 LSRt①，由于居民的消费主要受到消费大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加，从而扩大者的收入和财富水平的影响，因此，本文的解释变量除了选了边际消费倾向。而且，由于房地产价格的上涨，居民也会对择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可未来的产生一个良好的预期，增加当期消费。支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言，房地产价格的波动会对需季度的数据为样本，来分析房地产价格波动对消费的影响。求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大，截至 2．模型建立。建立计量模型之前，必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当稳性，如果数据是平稳的，则可以直接进行最小二乘估计；如中，大部分对房地产品具有刚性需求。对于租房者来说，房地果数据非平稳，则需检验各变量之间是否存在协整关系。结产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本，从而引起租果表明各变量的是非平稳的，而对序列的一阶差分以后是平金的上升，进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者，稳的。系，其基本思想是：如果两个（或两个以上）的时间序列是非房地产价格的上涨，会增加还款压力，从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数（上年同期＝100 减 100 ）来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的，但它们的某种线性组合却表现出平稳性，则这些变量之间存在长期稳定性，即协整关系。由于本文建立的系统包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方法。根据赤池信息准则（AIC 和施瓦茨准则）确定由）（SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系，并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ，）在整个 10 期的方差分解中，社会消费品零售总额变动率自身的滞后影响最大，这说明社会消费品零售总额变动率有很强的惯性，并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大一部分的生活必需品的消费。在收入和房价波动两个自变量当中，收入波动的对消费影响增加最快，从第 2 期的 0．486％增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳定， 2．5％左右。为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表从各变量之间的协整关系我们可以看出，城市人均可支配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响，而房地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时，社会消费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点；而当房地产价格增长率上升 1 个百分点时，社会消费品零售总额下降 1．211 并个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响，且弹性系数大于 1；而房地产价格的波动对消费行为的影响也非常明显，当房价上涨过快时，居民为了购买房子而节衣缩食，减少当前的消费支出，且这种减少当前的消费而增加未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内生变量当前和未来取值的影响，通过对解释变量的方差进行分解，提供在每一解释变量的方差中，其他解释变量所能解释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要性。脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。收入的波动是消费变动的先导因素，而房价的波动对消费的影响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲（图 1 ，）社会消费品响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应，且响应速度比较块，几乎在第 2 个季度就达到了最大值，并且衰减的速度也比较慢，一直延续到 7 期之后。房地产价格的波动不会对消费造成长期的影响，主要是因为居民已经将房地产价格的波动消化，并且理性预期房地产价格的未来波动。为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性，本文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出（表三、结论与对策建议根据实证研究结果，房地产价格波动分别与消费之间具房地产价格的上涨会迅速降低居民消费有长期的均衡关系。支出，从而有悖于我国目前扩大内需，维持经济稳定增长的基本方针。因此，控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因途径。另外，此，房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大，对于目前稳定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。保障性住房的增加，一方面会促进商品房市场的竞争，降低均衡价格；另一方面会迅速释放居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消费，从而扩大内需，带动我国国民经济持续、稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双重特性。由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的预期，选择房地产投资。因此，政府和央行应采取稳健的货币政策和财政政策，影响汇率，利率和通货膨胀的预期，进而改变资源配置，降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府积极配合下，通过贷款利率和税率的变化，对自住性消费和投机性消费进行差别化。完善商品房预售制度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费，盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序，严格房地产企业市场准入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法，抑制土地价格的过快上涨。依法查处闲置、囤积土地房源，捂盘惜售，哄抬房价等违法违规行为。参考文献：〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京：清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3）〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6）〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的实证检验〔J〕．经济问题，2007（7）〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实的影响分析—— 践，2009（8）（作者单位：东北财经大学）图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中，横轴表示冲击作用的滞后期间数（单位：季度，）纵轴表示社会消费品零售总额变动率，实线表示分别表示社会消费品零售总额变动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。

租房论文参考文献

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你可以下载这些论文吗？序号篇名作者刊名年/期 1 论建设廉租房的新思路刘海迅中国建设信息 2009/04 2 安徽省建设厅督查组检查黄山市污水处理和廉租房建设中国建设信息 2009/03 3 为了“住有所居”——我省廉租房建设纪实周丽萍新长征 2009/02 4 国际经验与我国廉租房建设熊国平国际城市规划 2009/01 5 履行政府职责为百姓谋福祉——江西省经济适用住房和廉租房建设综述当代江西 2008/03 6 从新加坡住房模式看我国廉租房建设邓彤旭中国商界(下半月) 2008/11 7 上海市廉租房建设问题思考孙守清上海房地 2008/12 8 党派议政老城区改造政府纳言廉租房建设本刊记者北京观察 2008/12 9 北京市建设委员会北京市财政局北京住房公积金管理中心关于调整北京市廉租住房租房补贴标准有关问题的通知北京市人民政府公报 2008/06 10 论我国城镇的廉租房建设诸国安中国商界(下半月) 2008/05 11 浅论廉租房制度建设的必要性和具体措施黄忠黄冈职业技术学院学报 2008/03 12 中央支持中西部廉租房建设稀土信息 2008/07 13 每年300亿廉租房建设资金“瓶颈”待破春华城市住宅 2008/08 14 我国廉租房建设中的政府职能定位魏彤珊决策与信息(财经观察) 2008/05 15 我国廉租房制度建设研究汤大猛当代经济(下半月) 2008/06 16 我国廉租房建设中存在的问题及对策分析温利科技信息(科学教研) 2008/17 17 廉租房建设的融资困境及对策赵斌消费导刊 2008/12 18 借鉴香港“公屋”经验建设无“厅”的小套型经济适用房和廉租房刘海讯中国房地信息 2008/05 19 关于我国廉租房制度建设的几点思考张清荣特区经济 2008/05 20 我国廉租房建设的现状与思考乐娟商情(科学教育家) 2008/05

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房地产论文主要参考文献

在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！

主要参考文献(研究综述:作者,题目,杂志,卷号,页码)

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【拓展内容】

房地产论文范文

摘要：在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。

关键词：新形势；房地产营销；策略创新

1、房地产市场营销概述

房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。

2、新形势下的房地产营销问题

产品定位不合理

房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。

品牌意识不强

随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。

营销模式落后

我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。

3、房地产企业营销创新策略

注重市场定位

市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。

创新营销理念

房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。

树立品牌意识

房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。

创新营销模式

虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。

4、结束语

综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。

参考文献：

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房地产租赁市场毕业论文

1、论文题目：要求准确、简练、醒目、新颖。2、目录：目录是论文中主要段落的简表。（短篇论文不必列目录）3、提要：是文章主要内容的摘录，要求短、精、完整。字数少可几十字，多不超过三百字为宜。4、关键词或主题词：关键词是从论文的题名、提要和正文中选取出来的，是对表述论文的中心内容有实质意义的词汇。关键词是用作机系统标引论文内容特征的词语，便于信息系统汇集，以供读者检索。每篇论文一般选取3-8个词汇作为关键词，另起一行，排在“提要”的左下方。主题词是经过规范化的词，在确定主题词时，要对论文进行主题，依照标引和组配规则转换成主题词表中的规范词语。5、论文正文：（1）引言：引言又称前言、序言和导言，用在论文的开头。引言一般要概括地写出作者意图，说明选题的目的和意义, 并指出论文写作的范围。引言要短小精悍、紧扣主题。〈2）论文正文：正文是论文的主体，正文应包括论点、论据、论证过程和结论。主体部分包括以下内容：a.提出-论点；b.分析问题-论据和论证；c.解决问题-论证与步骤；d.结论。6、一篇论文的参考文献是将论文在和写作中可参考或引证的主要文献资料，列于论文的末尾。参考文献应另起一页，标注方式按《GB7714-87文后参考文献著录规则》进行。中文：标题--作者--出版物信息（版地、版者、版期）：作者--标题--出版物信息所列参考文献的要求是：（1）所列参考文献应是正式出版物，以便读者考证。（2）所列举的参考文献要标明序号、著作或文章的标题、作者、出版物信息。

一市场供给趋势 1、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。 ②房地产供给将向多元化方向发展。配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。 ③商品住宅价格将稳中有降。近年来，商品住宅市场供过于求，依照供求规律，商品住宅价格应下降以刺激需求。商品住宅价格居高不下，供求规律在中国房地产市场中不起作用的主要原因是中国房地产市场是一个发育不完全的市场，其需求主体不是个体消费者，而是集团。1998年中国开始在全国范围内推行福利住房制度改革，规定了停止福利分房时间表，逐渐将个人住房消费推向商品房市场，商品房市场需求主体也将逐步由集团向个人转移，需求规律在房地产市场中作用逐渐增大。因此，在商品住宅大量积压的情况下，住宅价格当有逐步下调的可能。二市场需求预测 2000年底我国人均住房建筑面积平方米，正好处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30～35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加。大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。最近一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两、三年内愿意换购住房;己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年l亿平方米左右），今后10年，我国的住房建设有持续的发展。具体表现在投资和消费会同步增长（投资增速有可能减缓），加入WTO后，我国的房地产市场将逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。 ①加入WTO商业用房将会走俏。目前,外资企业对中国经济形势一般持观望态度，不少外国公司只在中国内地设办事处而非公司，并且除了大集团公司外，一般只租不买。入世后，关税等条件放宽，在中国投资有了保障，各种不同规模的外资企业具备了进入国内市场的条件和信心，可为写字楼和外销公寓市场提供一个可观的客户群。而房地产业由于其本身的不流动性，将导致“入世”后的房地产市场只有外销需求的扩大而不会有境外供给的直接增加。 ②普通居民住房需求继续增长。据统计，中国城镇居民人均住房面积只有10多平方米，中国城镇居民有5亿人，潜在需求很大，加上家庭规模小型化趋势，小户型市场将会增加。在福利分房制度下，普通居民的购房能力不足。从而使得房地产市场有效需求不足，实行货币分房以后，这种状况可望得到很大的改变。 ③城镇人口增加的市场需求量预测。当前,中国城市化水平为40%，城镇人口约亿。预计2020年城市化水平达到55%，全国人口14亿，城镇人口增至亿，城镇人口净增亿，按人均居面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需建设住房3亿平方米。 ④居住条件改善增加的市场需求。目前城镇居民住房人均居住面积为平方米，“十五”末要提高到22平方米，与发达国家有相当大的差距。如美国人均住房居住面积40平方米，欧洲45平方米，德国为38平方米，日本为31平方米，新加坡30平方米和台湾省28平方米，这都是使用面积。最保守估计，按2020年城镇人口达到亿人、每人增加4平方米计算，前20年为提高居住水平需求新建住房亿平方米，平均每年亿平方米。 ⑤拆迁改建增加的市场需求。预计每年需拆除重建1亿平方米。今后20年，每年需新建住房至少亿平方米。剔除重叠部分，中国未来20年每年住房需求大约维持在4～5亿平方米。三房地产配套体系发展趋势 ①房地产金融的完善和发展。房地产业是一个资金密集型产业，金融的介入是房地产业发展必不可少的条件。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，就中国目前情况来讲，这两种房地产金融业务发展很不均衡。开发信贷业务开展的时间比较长，业务量也比较大，有效地支持了中国房地产业的发展，但消费信贷的发展却还是近一两年的事。随着福利住房制度改革的推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务。1997年5月人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。从当前按揭业务发展现状看，还存在贷款时间短、贷款比例低、担保方式单调、风险回避不够的缺陷。可以预计，随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，房地产消费信贷业必将有迅速的发展，近期可以预计的是担保方式可能会有较大突破，如试行一次担保和引入保险机制。 ②住房一级市场将对房地产业发展起着越来越大的作用。现在对住房需求大的往往不是没钱无房户，而是有钱有房的人。这些人有房想扩大居住面积，办法之一就是换房，通过市场交易增加需求。据预测，住房实物分配切断后走向货币分配，个人收入将增加。全面开放一级市场所产生的效益要比切断实物分配产生增加量还要多。未来住房一级市场将充满活力，将是买方惜金挑剔的市场。住房是个人最大的消费品，买房货比三家，非常审慎。所以，房地产商要注重产品质量和品位、服务的提高。四 “十五”时期房地产行业发展 “十五”时期是中国房地产业蓬勃发展的时期。2000年中国城镇居民为亿人，人均住房建筑面积平方米(按2001年《中国统计年鉴》数据推算而得)，预计到2005年，全国城镇人口将达到亿人，按平均每人22平方米建筑面积推算，在“十五”期间需增加住房建筑面积28亿平方米；如果原有旧住宅每年按4%的比例拆迁重建，5年合计20%，总面积为18亿平方米；两者合计，“十五”时期需新建住宅46亿平方米。按2000年城镇商品住宅平均每平方米造价1000元计算，“十五”时期城镇住宅建设投资将达到亿元。如果按商品住宅占商品房面积的85%(1996～2000年平均数)推算，5年中城镇需要竣工商品房54亿平方米;按2000年商品房平均每平方米造价1139元(见2001年《中国统计年鉴》)计算，5年中商品房建设投资总额将达到亿元。“十五”时期全社会固定资产投资总额大约为221064亿元，商品房投资占其28%，表明房地产业在第十个五年计划的经济和社会发展中将占据显著的地位。

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