宜信租赁农机案例研究论文
专访宜信创始人、CEO唐宁
导语：作为新金融业态的代表，宜信公司自始至终都把为中国创新、创业群体服务作为自己的使命之一。宜信创始人、CEO唐宁日前在接受《经济参考报》记者专访时表示，宜信自身的DNA就和“双创”直接相关，而宜信也正在通过旗下宜信财富私募股权投资母基金、高成长企业债以及翼启云服等多个业务板块来支持中国创新、创业企业的发展。“应该说，宜信不论是过去、现在还是未来的战略都将与创新、创业有直接关系。”唐宁说。
私募投资母基金连接“新旧”动能
“在我看来，创新创业企业大致可分为两类：一类是一小部分‘明日之星’企业，比如下一个谷歌这样的企业；另一类是其他一些快乐的中小微企业，它们有自身安身立命和发展的本领，也在为社会提供相应的服务，但是他们可能无法成为下一个谷歌。”唐宁说，这两类不同的企业所需要的金融服务是不同的，而宜信也通过其自身不同的业务板块来为这两类企业提供不同的金融服务。
在唐宁看来，“明日之星”企业的成长需要大量的资金作为有效推动力，股权融资是最直接有效的融资手段，同时，这些企业还需要一些战略规划、人才选择、运营推广等增值服务。为此，宜信财富通过宜信财富私募股权投资母基金、宜天使（股权众筹平台）等板块直接或间接为这些初创企业提供成长壮大所需的资金扶持与一系列投后增值服务。
“一些在传统行业有一定成就的企业家往往在面临经济转型时会很迷茫，过去的商业模式可能已经无法维系，但是如果将资金直接投入到新的商业模式中去，又面临较高风险。而宜信财富私募股权投资母基金实际上就在创新和传统两种经济模式之间架起了一座桥梁：在母基金模式下，高净值或超高净值客户通过传统经济模式创造的财富，能够汇集起来投给优秀的创投基金，创投基金再投入到优秀的创新企业中。这相当于用旧经济的成果来支持新经济动能，同时又为个人投资者有效分散投资风险，非常有价值。”唐宁说。
梳理宜信财富的产品类别，宜信财富作为国内最早介入市场化母基金研究和实践的机构投资者之一，已经形成了宜信财富私募股权投资母基金、宜信财富资本市场投资母基金、宜信财富房地产投资母基金等多款产品系列。
据悉，宜信财富私募股权投资母基金团队成员多来自国内外大型知名投资机构，如凯雷、摩根士丹利、高盛、瑞士信贷、Grosvenor Capital Management、麦格理资本投资银行部、IFC风险投资基金、C—III Capital、Greenfield Partners等，拥有高度专业化的行业背景、长期直接股权投资经验，熟知全球顶级投资机构的运作规律和投资价值。母基金的投资团队能够帮助投资者进行专业、有效的尽职调查，判断投资机会，把握投资质量，并以行业分散、阶段分散、地域分散和多管理人的“四分散”方式将资金加以科学配置。在帮助投资者实现中长期价值投资的同时，有效调动了社会闲置资金流通，为创新创业企业提供资金。除此之外，宜信还成立了新金融产业投资基金，更多地聚焦于金融科技领域，将宜信在金融、技术等领域的创新与积累，输出给更多的金融科技企业，为“双创”构建更持续有力的金融驱动引擎。
众筹、企业债为“双创”提供武器
除了私募股权投资母基金之外，宜信财富还通过宜天使（股权众筹平台）和高成长企业债（满足高成长初创企业融资需求）两个业务板块为创新创业企业提供资金“武器”。
在2015年的演讲中，唐宁就曾数次提及股权众筹，而在2016年2月的美国旧金山，唐宁也直接宣称“未来十年都持续看好众筹行业”，并认为“众筹作为股权投资的类别，宜信在这方面的能力是非常强的”。2017年初，宜信旗下互联网非公开股权融资平台AngelEase宜天使2。0版本正式推出，其目的正是“帮助天使项目对接天使投资人”
“我们希望让中国的天使投资人感受到做天使投资这件事特别爽，包括帮他们找到越来越多的好投资机会，帮他们更好的管理自己的投资项目等等。”唐宁说。
据悉，通过严格合规风控审查和内部投决机制，宜天使精选优质项目上线，为天使投资人带来专业的投资信息服务，并利用平台资源支持项目提高成功机率，以期提高投资者收益。募集完成后，宜天使将提供包括有限合伙企业工商变更、入资项目方持续的信息披露等后续增值服务，项目退出时还会协助投资人制定并优化退出路径，并提供历史年报查询等服务。
同时，AngelEase宜天使平台会为初创企业提供多渠道营销推广：项目路演宣传、品牌推广、宜信财富高净值客户群推广人才招募、重点合作客户推荐、法律、财务顾问咨询等增值服务。
在宜天使平台之外，宜信财富还推出高成长企业债，运用“股债联动”的方式，来支持和满足创业企业成长中的资金需求。
“有的企业在拿到投资机构的股权投资资金之后，实际上还需要一些长期资金，但是他们又感觉股权融资不是太灵活或者说价格不合适，这时候债务融资对他们而言可能更加合适。”唐宁说。
“翼启云服”专注中小微企业供应链融资
在唐宁看来，并非只有做大才叫创业成功，在一些“大花”之外，还开满了各色“小花”，这才一同组合起一个春天的生态，一个健康的经济体。唐宁把自己青睐的那些“小花”，称为“千千万万快乐的小微企业”。而宜信也通过普惠金融衍生的各种金融模式等来支持这部分小微企业。
“在法国、在日本有很多极具匠人精神的小微企业，几十年上百年只为做最好的巧克力、最好的寿司、最好的米饭，这种生存状态其实正是未来中国很多小微企业所应追求的目标，但在中国，小微企业平均生存周期只有两三年。”唐宁说，他希望，通过大家共同的努力，能在未来让小微企业“活得更长一些”。
以“翼启云服”为例，作为宜信普惠理念在企业级的延伸，以供应链及产业链中快速成长的中小微企业为中心，搭建便捷、安全、稳定、风险可控的开放式供应链融资服务平台，真正让宜信普惠服务形成更完美的闭环。 按照宜信公司的规划，“翼启云服”计划在三年内为超过两万家中小微企业筹集资金200亿元。
唐宁说：“中小微企业最典型的问题就是融资难。过去的解决方案往往伴随着抵押、考察、研究、审核等一系列繁杂过程，随着时间流逝也贻误了商机。但通过金融科技的手段，企业可以实时提交运营、管理数据，金融机构运用大数据技术进行分析、评估，从而大幅提高借款效率，使企业更好地把握商机。”
唐宁还表示，宜信推出翼启云服云平台，就是希望能够帮助企业提供一揽子金融服务，在企业需要钱的时候，可以通过对企业交易数据的梳理，助力企业获得信用借款；而在企业资金充裕的时候，还可以帮助其完成现金管理，比如企业理财和购买相应的企业保险。
记者从宜信公司了解到，“翼启云服”旗下有几大业务条线，比如以核心企业为中心、为上下游链属企业提供线上融资服务，服务于中国全产业链的中小微企业的“供应链金融—翼启融”；专注于中国商超产业布局的金融服务产品，将为中国商超产业链数十万中小微供应商企业提供线上融资服务的“产业链金融—商超贷”；与国内主流银行无缝对接，为广大企业客户提供简便安全的跨银行资金流动性管理平台的“现金罗盘”等。唐宁介绍说，“翼启云服”的一个重要合作伙伴就是每日生鲜。他表示，“翼启云服”为每日优鲜构建生鲜电商供应链新生态提供了强有力的金融服务支持，上游供货商因此得到更灵活、快捷的资金回转，传统生鲜电商行业的“畸形”链条才得以破解，由此达到平台的良性运转。
创新模式促金融服务下沉
在唐宁看来，中国的中小微企业的融资需求是多样的，而宜信也一直在不断尝试为中小微企业甚至有资金需求的`个人提供“贴身的、贴心的和合口”的金融服务。
在此驱动下，宜信不断通过模式创新将金融服务下沉，切实将其融入不同场景以满足多样化普惠金融需求。
宜信普惠融资租赁业务在行业内一直处于领先地位，而且为不少身处的城乡的小微企业主提供了资金。数据显示，宜信普惠融资租赁业务中，涉农融资租赁客户遍及全国196个县市。另外，宜信普惠融资租赁业务涉及农机设备约14大类180种，可满足农业生产耕、种、收、深加工全流程需求。宜信还首创“活体”租赁项目，更将传统金融机构无法作为抵质押物的奶牛作为融资标的物，成功解决了养殖农户对购牛资金的刚性需求。
为了加强小微企业自身能力建设，宜信还推出了宜信V课。唐宁说，在美国，一个创业者如果有创业之心，但他不懂怎么创业，就可以参加美国中小微企业局举办的为期一年的培训，所谓“先培训再创业”，但是中国的创业培训相对较弱，很多创业者都是“直接杀进去”创业。
而宜信V课正是通过趣味性的课程内容、系统化的知识体系、碎片化的学习形式，为有创业、创新、创富梦想的人群提供陪伴式学习体验服务，打造属于创业者的学习分享互动平台。“这是一个培训的方式，采取短视频的方式，一般三到五分钟就讲解一个知识点，很多创业者大概上个洗手间的时间或是吃饭的时间看几眼，就能够学到东西。”唐宁说。
谈及在普惠金融领域和银行等金融机构的竞争问题，唐宁表示，小微企业的市场是非常巨大的，过往的服务覆盖是非常不充分的，这个市场的机会很多，有越来越多的机构想参与是好事。“各个机构各自有各自的禀赋，各自做好各自的工作，最终这个市场将形成百花齐放的格局。”他说。
租赁经营研究论文
汽车租赁是指在约定时间内租赁经营人将租赁汽车交付承租人使用，以取得租赁费用，不提供驾驶劳务的经营方式。 世界汽车租赁业起源于是20世纪的美国，经过半个世纪的发展，目前已经成为全球营业额近千亿美元的一个重要行业。在中国，随着整个社会消费水平的不断提高，汽车租赁从无到有取得了快速发展,虽然仅有十几年的历史，但也表现出巨大的发展潜力和良好的发展前景，特别是汽车租赁业所具有的对于中国汽车工业、汽车流通业、传统运输业,以及旅游业等相关行业发展的带动作用，更是其他行业所无法比拟的。从另一方面看,汽车租赁业在中国尚属起步阶段,租赁营业额较低,行业相关政策法规不配套,而且租赁企业的经营管理水平还有待提高。汽车租赁业对整个社会经济发展的特殊功能和优势尚未发挥出来。 纵观国内外租赁市场状况，对我市汽车租赁市场经营中存在的问题及对策进行如下分析： 一、存在问题 1.行业政策、法律法规不完善，造成行业管理滞后，使企业运作起来无章可循。 2.企业规模小,经营方式单一，管理水平低下。唐山较北京、上海等中心城市的租赁企业经营规模小。汽车租赁业作为资金密集型、科技密集型行业，小作坊式的规模带来的弊端显而易见。车辆周转期短，得不到很好的维护，加之配套设施较差，安全隐患较大。由于服务质量难有大的突破，相互间只能拼价格，造成恶性竞争。科技含量不足，企业或企业间网络化经营难以开展。此外，企业规模偏小，抵御市场经营风险能力也较弱。 3.外部环境制约租赁业发展。这里所讲外部环境一是指社会经济状况，租一辆车的费用每天不少于是200元，对于普通工薪阶层，难以承受，应急而已；二是指社会环境，包括社会治安和公民素质，这些因素关系到经营风险和管理难度，这是多年来汽车租赁企业难以回避的问题，也是制约该行业发展的重要原因。租、盗、逾期不还车、逾期不交费、租金无法收回、超出约定范围行使等屡有发生。在唐山几乎每家租赁企业都遇到过这些事件，有的中小企业因承受不起打击而导致企业倒闭或陷入困境。目前的防范办法就是不断增加对租车者的信誉考证条件使得租赁行业的市场被压缩在极少数消费群体上，但这不仅限制了业务发展，而且仍难以摆脱上述风险的阴影，整个业务过程却由此复杂化，工作效率降低。 二、解决对策 1.通过国家有关部门的努力，逐步建立和完善相应的政策法律法规，创造公平、公正的宏观发展环境。管理部门本着“总量控制，规范管理，规模经营，扶优限劣”的原则开展管理工作，加大宏观调控力度的前提下，增大科技含量。一方面大力培育市场的规范化发展;另一方面加大打击非法经营和服务质量低劣的力度，净化竞争环境。同时争取其他相关国家部门的政策扶持，如物价、税务、公安、金融、保险、修理业。只有这样，汽车租赁业才能真正成为一个新兴产业，为整个国民经济服务。 2.汽车租赁业要不断增强自身实力,提高人员素质,努力改善汽车租赁业自身发展环境,积极与国内其他城市及国际汽车租赁业接轨。加强全国性的联网工作,争取做到属地租车,异地还车业务,加强网络化联系,形成规模,杜绝车欠费等现象的发生，使企业朝着规范化、规模化、正规化、网络话的理念向前发展。 3．汽车租赁业与汽车生产企业之间要加强行业间协作，以利汽车更新换代。如果汽车生产企业与汽车租赁企业能够加强合作，可以说两全其美，互利互惠。对于汽车租赁企业来说，如果汽车生产企业可以像发达国家一样以削价、分期付款等方式销售给汽车租赁公司，将有利于汽车更新换代，提高了竞争力，租赁公司将乐此不疲。另一方面生产企业增大了销售额，也受益匪浅。就目前而言，令租赁公司最头疼也最害怕的事就是汽车降价问题，今天更新的车，明天就可能大幅降价，令公司捶胸顿足，抑制了汽车更新换代。如果生产企业对租赁公司有倾斜政策，能很好地协作，对双方都将很有利。 4.汽车租赁行业应加强自我宣传力度，大力挖掘市场潜力。首先利用媒体等多种手段宣传其不可替代的作用。如：租赁汽车可以解决人们有照无车与出行需要之间的矛盾；可以有效地提高车辆的利用率；可以带动汽车及相关行业的发展；可以缓解现阶段政府机关、单位用车之间的矛盾，节约用车费用；可以满足对社会车辆总量控制的要求，在一定程度上缓解交通拥挤；可以解决婚丧嫁娶、外出旅游、公务商务、会议等用车之急；可以免去购车资金、不必支付保险费、养路费和维修保养费，甚至不需要车库。这一系列好处都要通过宣传让大家了解认可，不断扩大汽车租赁业的知名度，使其像出租车一样走进千家万户。 在中国飞速前进的新时代里，汽车租赁业也一定能够占有一席之地，让我们共同来拓展这条道路。
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只能给你个大概思路，当做借鉴吧，行不行你自己决定。既然对比就要有实例，所以这类论文的基本思路就是例证和数据。中资企业的人力资源管理现状，最好举例有代表性的，然后总结分类。也可以现找资料总结分类，然后举出相应的实例。最好要有数据支撑。然后就是外资企业的人力资源管理了。外资企业有哪些，他们的人力资源管理有哪些共同点，找共同点为主。然后对比总论，中资企业人力资源管理与外资企业人力资源管理的差异，最后，提出哪些值得学习借鉴的地点，提出自己的发展观点。一般思路就是这样的。问题就是题目太大，建议可以找到差距最大的地方在哪里，把这个地方最为副标题，然后集中分析这一点，这样比较好些。
信托租赁的论文题目
“毕业论文的选题主要应该注意如下几个方面：一、论文选题必须切合所学专业。毕业论文是对你所学专业知识运用能力的综合考察，所以毕业论文的选题必须切合本专业，符合专业培养要求。否则，即使论文写得再好，也只是徒劳一场。比如国际贸易专业的学生写的论文题目应该是关于国际贸易理论、实务及其相关法律方面的题目，如果所写的是关于语言艺术、有色金属提炼技术等其它方面的题目，即使论文满篇锦绣，字字珠玑，仍然是不合格的。二、论文选题必须切合自己的知识积累。毕业论文是自己大学本科时代的科研成果，是对自己所学专业知识的综合汇总。毕业论文写作时必须依据自己的专业知识积累，写自己最擅长的东西。自己在该方面积累的知识越多，写作起来就越顺利，越容易写出精美的文章，答辩时也越流畅，不会吞吞吐吐、答非所问。比如金融学专业的学生，你所学的知识有金融学理论，商业银行管理、中央银行管理、保险、证券投资、信托与租赁等。一个人不可能样样精通，假如你对货币制度、汇率制度最感兴趣，平日所涉猎该方面的学术论文最多，你就可写人民币汇率制度改革方面的论文。如果你抛开自己擅长的东西不写，而硬要去另辟蹊径，其结果可能是搬起石头砸了自己的脚，耗时费日很多，写出来的东西可能是一堆废铜烂铁。三、论文题目要切合“小范围”本科毕业论文选题时，题目内涵一定要小，涉及的范围不能过宽。题目范围越宽，要收集的资料越多，越难以把握，越容易失去控制，越容易流于泛泛而谈。论文题目越小，越容易把握，越能够集中收集所需资料，进行较深刻细致的论述。论文题目越小，论据越充分，体系越完整，层次越清晰，论证越严谨，就越容易写成好文章。囿于本科阶段的知识积累度及其论证把握能力，毕业论文题目要力戒宽泛。例如%3A“东莞市常平镇玩具业发展中存在的问题及其治理策略探析”就是一个较好的题目，而“亚洲玩具业发展中存在的问题及其治理策略探析”就不是一个较好的题目。四、毕业论文尽可能切合就业。%2B%2B%2B由于高校扩招，大学生的就业形势变得严峻，许多大学生感到找就业单位十分困难。在市场经济的今天，许多单位需要有真实本领的大学生作为自己的员工。如果你在实习过程中，了解到你实习单位的状况，针对其所在行业发展前景进行深入的分析，从而写出深刻流畅的论文，单位领导一定会非常赏识你，认为你是一个不可多得的人才而加以录用。假如你在东莞银行实习，你能够就东莞银行发展写出一篇中肯而有分量的文章，(如“东莞银行中间业务发展的状况、经验、成长障碍及其发展路径探索”)银行领导可能会觉得你关心银行又较懂业务而愿意录用你。当然，毕业论文的写作不可能专门为迎合找工作而写，只能在坚持其它条件的基础上兼顾。%2B%2B%2B五、毕业论文要切合时代要求%2B%2B%2B毕业论文选题要具有时代气息，切合时代要求。这就要求同学们在选题时要紧握时代脉搏，写当前身边所发生的事情，不能过于陈旧。比如，“东莞市虎门镇20世纪80年代服装业发展中的问题及其治理策略探索”作为现在的毕业选题就不适合，而“东莞市长安镇家具业目前存在的问题及其发展策略探索”则是一个较好的题目。”-来自网络，侵删
这些好写。都是国际金融类的，或者就国内的范围比较小的，这个都要看你想要那个方面。你自己去参考下，可自拟也可选一个。但必须要和你本专业一致。国际金融问题1、国际资本流动与金融危机2、金融危机传染与发展中国家的防御3、新兴市场经济国家金融危机的成因与风险防范4、我国金融危机的可能性及危机管理5、货币危机预警机制6、亚洲（欧洲）区域金融合作7、国际金融市场的利率传导机制8、国际金融并购及影响9、金融全球化对中国金融发展的影响10、国际金融的协调与合作金融本科论文选题(一)1. 现代信用风险度量模型的发展及其在中国的运用2. 个人住房抵押贷款风险探析3. 资产证券化在处理我国商业银行不良资产时的可行性分析4. 我国私募股权基金监管模式的选择与构建5. 我国私募股权基金发展中存在的问题及对策6. 美国评级业改革及其对我国的启示7. 后金融危机时代信用评级机构的改革出路8. 第三方支付服务市场存在的风险与监管9. 我国新型金融机构发展中存在的问题与对策10. 可转换债券定价实证分析11. 证券投资基金业绩评价实证研究12. 股指期货套利分析13. 分级基金产品案例分析14. ETF套利分析15. 美元汇率与商品期货价格的相关性研究16. A股和H股的估值差异分析17. 创业板市场资金超募问题研究18. 公共租赁住房建设融资问题研究19. 我国民间借贷市场发展路径研究金融本科论文选题(二)1. 后金融危机时代商业银行的理财策略2. 中小企业融资与商业银行信贷政策的调整3. 我国小额贷款公司的发展中存在的问题与建议4. 认股权证定价的实证分析5. 封闭式基金折价实证研究6. 期权激励与中国商业银行的可持续发展7. 量化投资策略研究8. 股指期货推出对现货市场的影响分析9. 非公有制经济转型与升级中的金融支持10. 分级基金产品案例分析11. 我国民间金融监管问题研究12. 发展农村社区银行的路径研究13. 融资租赁在农村发展存在的障碍及对策研究14. 我国个人信托业务发展研究15. 利用融资租赁破解中小企业融资困境的路径研究16. 私募基金监管研究17. 河北省农业产业化的金融支持研究18. 知识产权抵押贷款研究19. 小股东利益保护研究20. 低收入人群的金融需求与制度安排21. 从次贷危机谈银行的资产证券化发展22. 认股权证定价的实证研究23. 金融资产价格影响因素分析24. 浅谈人民币升值对我国经济的影响及政策建议25. 人民币汇率制度改革研究26. 金融全球化与中国衍生金融工具市场的发展27. 股指期货交易策略研究28. 私募基金的现状及发展趋势研究金融本科论文选题(三)1. 论银行资产业务的优化组合2. 中西方国债发行定价制度比较3. 央行利率政策调整对银行业的影响与对策4. 人民币汇率制度改革与货币政策的协调5. 人民币汇率变动对国内价格水平的影响6. 我国金融危机的可能性及危机管理7. 外资金融机构在华经营策略和战略的变化8. 保险公司风险管理研究9. 保险公司的品牌战略研究10. 保险投资的风险控制研究11. 保险业电子商务研究12. 保险业务创新问题研究13. 我国保险产品创新研究14. 保险欺诈问题分析15. 河北省居民家庭保险需求行为研究16. 金融机构市场退出制度研究17. 河北农村民间金融问题研究18. 河北省农业保险补贴问题研究
论文选题最重要的技巧，就是要根据自己的特长，对论文的主题进行合理的挑选，这样在书写论文的时候，才能够更具有专业性和深刻性，发挥你自己的专长所能。
1、导师的研究方向与课题导师一般都有自己特定的研究方向，并且在该方向已经有一定的研究积累，取得了一定的成果。论文的选题尽可能与导师的研究方向取得一致，以便获得导师在学术和经费上的支持，有助于按期完成学位论文。2、参加专业研讨会参加国际、国内或地区的专业研讨会是选题的另一个来源。实际上，许多研究人员都是通过这些研讨会成功地找到了自己的研究课题。学术研讨会上的信息往往是最新的，从中能理解其他学者最近在从事什么研究，有什么新的观点和新的发现，通过了解会议主题和参加专题讨论，可以把握同一领域内的其他学者所关注的热点问题和前沿问题。另一方面，参加研讨会可以接触资深专家，与一些著名专家近距离地交流，向他们请教并建立学术联系。
租赁会计的研究论文
个人觉得写现金流量表比较好，不过这就要看你对哪方面比较了解了
这样内容我肯定
这个具体就得看你想写那个方面的或者你是那个方面熟悉的。我给你点选题，你自己参考参考吧。1 企业碳会计体系的构建及其有效性检验2 跨国财务会计外包风险识别、评价与应对3 企业碳排放权会计核算研究4 研发支出会计政策选择动机的研究5 我国上市公司的金融资产公允价值计量的会计信息含量实证研究6 XBRL应用推广与我国会计信息化人才培养调研分析7 商誉后续计量方法对会计信息影响研究8 基于能力本位的高职《财务会计》课程设计研究9 合同能源管理的会计核算问题探究10 董事会特征与会计信息质量相关性研究——基于我国创业板上市公司的经验证据11 基于绩效评价导向的政府会计体系改革研究12 XBRL对会计信息质量的影响研究13 演化经济学视角下的会计准则变迁研究14 股份支付会计问题研究15 基于权责发生制确认基础的政府会计改革研究16 失独家庭特别社会保障基金的会计核算与监督17 轻资产公司执行商誉会计准则有关问题探讨18 会计准则变迁、盈余管理与审计意见19 宁夏银行会计操作风险管理研究20 董事会特征对我国上市公司会计信息披露质量的影响研究二1 基于金融危机史的会计准则变迁研究2 会计行为选择的经济后果研究3 基于内部控制的会计信息质量提升路径研究4 瑞和装饰IPO股份支付会计应用的影响案例分析5 碳排放权交易的相关会计问题研究6 基于生命周期理论的企业社会责任会计信息披露评价研究7 我国上市公司资本结构与会计稳健性的关系研究8 上市公司会计盈余、现金流量的价值相关性实证研究9 公司治理对会计稳健性影响的实证研究10 政治关联、会计稳健性与过度投资——基于中国A股上市民营企业的经验证据11 碳排放权交易会计问题研究12 中小学新旧会计制度的比较与存在问题分析13 我国上市公司会计信息质量与资源配置效率研究14 社会信任度对会计舞弊的影响研究——基于A股上市公司的经验证据15 XBRL的应用对我国上市公司会计信息质量的影响研究16 反向购买中的会计相关问题研究17 低碳经济下我国火电企业环境会计的应用研究18 物料流量成本会计及其应用研究——以某污水处理厂为例19 会计稳健性对融资成本影响的研究20 中职学校会计专业教学的个案研究三1 基于KPI的ZG研究院会计人员绩效考核体系研究2 我国高等院校会计信息系统的改进研究3 上市公司股权性质、政府补助与会计稳健性研究4 分析师关注、职业声誉对会计信息透明度的影响研究5 会计稳健性对我国民营上市公司债务融资影响的实证研究6 会计信息透明度对创业板高管减持信息优势的影响研究7 政府会计改革目标定位及路径选择——基于公共受托责任视角下的系统动力学分析8 会计稳健性对民营上市公司非效率投资的影响研究9 基础会计考试管理系统的设计与实现10 R&D支出会计行为的价值相关性研究——来自中国资本市场的证据11 基于治理环境的上市公司会计信息价值相关性分析12 政府关系、法律环境与会计稳健性13 会计稳健性对中国上市公司融资成本影响的研究14 中职会计专业课程体系重构初探15 中职学校职业指导实践研究——以广州市贸易职业高级中学会计专业为例16 企业反向购买间接上市的会计处理研究17 反倾销视角下我国企业会计预警体系研究18 创始人更迭对会计稳健性的影响研究19 租赁会计准则若干理论问题研究20会计从业资格考试在线学习系统的设计与实现
论财务管理的目标及其原则摘要：从已有的文献来看，“新经济”—词是由美国人首先提出来的，其含义是区别于过去经常出现的经济周期之传统经济，认为在新的科技条件下，今后的人类社会将免受经济周期之苦。之后，随着新的经济现象的不断出现，人们又基于各自的知识结构和感知，认为新经济与经济全球化，或与网络等新产业革命，或与科学技术日新月异等密切相关。尽管迄今为止人们对新经济的提法和特征尚有不同认知，笔者理解，全球化、网络化、高新科技化、知识化，应该是新经济的本质内涵。一、 财务管理的对象财务管理的目标问题与如何界定财务管理的对象有直接的关系，因此有必要先阐明财务管理的对象。该问题本人曾在拙作《关于企业会计与财务管理对象的确探讨》①一文中作过较为详细的论证，现将其中的主要观点作为一简要介绍，以便进入对财务管理目标问题的阐述。关于财务管理的对象，目前较为权威地说法是资金运动。不幸的是，会计的对象也界定为资金运动。虽然财务管理与会计是相互独立的学科，但是因为二者对象界定相同，所以往往导致"大会计"与"大财务"之争，难以正确处理二者的关系。我们认为，资金运动只表明它们的共性，而未能说明它们的个性。在资金运动过程中，财务管理与会计扮演的角然是不大相同的，这可以从资金运动过程中找到它们各自的角色定位。资金运动过程一般包括资金筹集、资金投放（运用）、资金耗费、资金回收（补偿）、资金分配等五个方面。在筹资过程中财务管理要对如何筹集资金、把握资金成本和资金结构、控制财务风险等负责，会计则是对筹资结果--负债与所有者权益进行记录、报告；资金投放实际上是投资，在投资过程中，财务管理负责资产的形成过程，主要投资决策、资产结构管理等，会计则是对投资的过程及其结果--资产进行反映。对以上资金运动过程中的筹资与投资两个方面，会计以资产、负债、所有者权益三个要素来描述，它们的数量关系是：资产=负债 所有者权益，并以此为依据编制资产负债表。基于这一角度，可以认为财务管理对资产负债表要素的直接管理。资金耗费过程实则是投资的延伸，其结果是形成成本、费用、财务管理在这一过程中关注成本管理，会计则关注成本核算；资金回收过程，是通过营业收入及其投资收益来实现的，财务管理对收入的形成过程进行管理，会计则对收入进行核算，资金分配过程即利润分配过程，财务管理对利润分配进行科学管理，正确处理财务关系，会计则按既定利润分配程序和方案进行利润及其分配核算。对以上资金运动过程中的耗费、回收与分配三个方面，会计以费用、收入、利润三个要素来表达，三者的数量关系为：收入-费用=利润，并以此为据编制利润表。基于这一角度，财务管理就是对利润表要素的直接管理。从以上分析可知，财务管理关注的是资金活动本身，即资金运动的质量方面；而会计关注的是资金运动中价值量的变化及其结果，即资金运动的数量方面。因此，资金运动的质量与数量分别就成为财务管理与会计的对象，从而区分财务管理与会计提供了有力的理论依据，同时为实务界将财务管理从会计中分离出来铺平了道路。二、财务管理目标关于财务管理目标，在批判了"利润最大化"之后，大多选择了从西财务财务管理中移值过来的"股东财务最大化"或"企业价值最大化"（也有人转换为本土语言："所有者财富最大化"②）。这种选择是否无懈可击呢？我们认为有下列问题值得考虑。1．股东财富计量问题从理论上，股东财富的计量模型如下：∞SV= ∑DNCFt.(1 K)-tt=1上式中，SV为股东财富；DNCFt为第t年归属于股东权益的净现金流量；K为股东要求的确投资报酬率或考虑风险报酬率的资金成本。可见，要准确可靠地计量出SV，取决于DNCFtR 的预测和股东面临的风险大小。然布景不目标而言，现金流量预测技术问题还没有得到解决，贴现率（K）的确定难度很大（风险计量及风险报酬计量技术远未完善），因此，SV的计量就成了问题。如此一来，就等于一个非常不确定的东西作为财务管理目标。理财人员面对如此模糊的目标，很难采取有效的财务行动。2．股东财富最大化的替代问题"对‘股东财富最大化’，在财务文献上还有几种名异实同的表述，如‘企业总价值最大化’。美国学者和对此作了专门研究，并通过严密的数学公式体系，具体证明了所有这三种‘最大化’，实质上都意味着企业股东的财富最大化"。③这里，除了将"所有者权益总价值"可看成"股东财富"的同义词之外，其他两种是值得探讨的。（1）企业（总）价值企业（总）价值可直接表达为：∞FV= ∑NCFt.(1 K)-tt=1上式中，FV为企业（总）价值， NCFt 为第Trh 的预计净现金流量；r为考虑风险因素的加权平均资金成本或预期投资报酬率。企业（总）价值还可间接定义为企业资金来源的资本化价值。众所周知，财务会计恒等式为：资产=负债 股东权益。上式是用历史成本来计量的。若用市场价值来计量，则可得到（资产的市场价值即企业总价值）：企业（总）价值=负债价值 股东财富。此时，股东财富=企业（总）价值-负债价值。通过上式，不难看出，要保证企业（总）价值最大化等价于股东财富最大化，就必须假定负债价值为一不变之常数。这一假定，只有当资金结构恒定时才成立。可是，资金结构是动态的，负债价值也是动态的，从而企业（总）价值最大时并不代表股东财富也同时达到最大，可用表1数据来验证。④表1债券价值 股东财富 企业（总）价值（百万元） （百万元） （百万元）2 * *8 * 表中数据说明企业（总）价值最大时并非股东财富最大。（2）普通股每股价格要使"普通股每股价格最大化"等价于"股东财富最大化"，必须使下式成立才行：股东财富=股东持有的普通股股数×每股价格股东财富是通过公司分配给股东的现金流量来计量，而股价是通过股票市场来评价，二者要取得一致除非股票市场是完美的（有效市场假设）。实际情况却往往是股价与公司理财行为（经营业绩）会发生定程度的背离。股份有限公司通过发行股票筹集资金是真实资本，而股东却在注入资本后抽身退出所持有的股票是虚拟资本。虚拟资本受制于真实资本，但又相对独立。这种独立性表现在：首先，虚拟资本的量与真实资本有可能背离。股票数量是不会在流通中"损耗"的，而真实资本在经营中动可能出现亏损、渗漏和贬值；其次，虚拟资本的"价值"是由市场来评价和赋予的，可能与真实资本的实际价值一致，与公司的经营状况不一致；再次，虚拟资本有相对独立的运动轨迹。真实资本的运动轨迹是生产过程和流通过程，而虚拟资本主要在投资者之间不断转手。正因为如此，对股价的评定就带有相当程度的中确实性，带有很大的主观性和随意性。⑤因此，股票市场是一个不确定性的市场，股价除了受公司自身因素影响之外，还受到诸如投资者的心理预期、利率变动、通货膨胀、政治局势、战争、谣言、重要人物言论等其他公司不可控因素的重大影响，从而导致股价与股东财富非同步变动。除了用股价计量股东财富不十分可靠以外，以我国还面临许多现实问题，比如上市公司数量少，其他类型的企业以什么作为理财目标？即使是上市公司，又因为占绝对多数的国有股、法人股不能上市流通，以股价最大化作为理财目标又是否可行？更不用说股市远未规范化，股价的变动并不能真实地反映股东财富的变动。3．财务管理主体问题企业是市场的主体，自然也是理财的主体，理财目标应成为理财主体的行动目标。而若以"股东财富最大化"为理财目标，则无疑是将股东作为理财主体，隐含了"企业是股东的企业"这一基本前提。只要承认企业是具有法人财产权的法人实体，就必须承认企业是一个具有独立利益的实体，它既要维护股东的权益，也要保障债权人的权益，还要顾及经营者和职工的利益，并履行一定的社会责任。另外，"股东财富最大化"作为股东的目标，并示协调股东与经营者、债权人的冲突。⑥4．企业目标与财务管理目标的区分问题在研究财务管理目标时一直存在着一个误区，即把企业目标直接作为财务管理目标。财务管理只是整个企业系统中的一个子系统，子系统目标当然要与整个系统目标保持一致，但子系统还应有自己区别于其他子系统的独特性目标。企业价值（财富）最大化是企业系统中人、财、物，产、供、销等各子系统协同努力的结果，决非财务管理所能独立随承担的。因此，企业价值（财富）最大化只宜作为企业目标，财务管理目标就是为实现企业目标服务的。顺便提一下，有人主张以"经济效益最大化"⑦作为理财目标，实际上也是混淆了企业目标与理财目标的界限，抹煞了财务管理的个性。我国《公司法》中已明确指出："公司在国家宏观调控下，按照市场需求自主组织生产经营，以提高经济效益、劳动生产率和实现资产保值增值为目的。"因此，就现阶段而言，将企业目标概括为"经济效益最大化"是具有现实意义的，企业中的生产管理、营销管理、质量管理、技术管理、人事管理、财务管理等均要围绕这个目标来开展工作，"经济效益最大化"并非财务管理能独自实现的目标。我们将财务管理的对象界定为资金运动的质量方面，有助于澄清这个问题。既然财务管理是对资金运动的质量进行管理，那么财务管理目标顺理成章就是优化资金运动的质量，即认真组织好企业财务活动，正确处理好企业财务关系。⑧资金运动的质量好坏往往表现为企业财务状况的优劣，即企业偿债能力、资金运营能力、盈利能力的大小及其相互协调统一程度。从这个角度来看，财务管理目标亦可定为优化企业财务状况。⑨企业财务状况可以用一系列衡量企业偿债能力、营运能力、盈利能力等财务能力的指标来综合评价。这就解决了目标的量化问题，便于操作，有处于给企业财务管理指明方向，且应优于把存在过多不确定性因素的"股东财富"或"企业价值（财富）"等引入财务管理目标中。值得一提的是，财务管理本身还可以创造直接的"财务效益"，⑩主要表现在筹资管理过程中产生的财务杠杆收益；对外投资管理过程中产生的投资收益；企业合并过程产生的商誉等。现行财务状况评价指标体系中没有单独反映这部分内容，将不利于正确估价财务管理为实现企业目标所起作用的大小，也不利于人们正确认识财务管理在企业管理中的重要地位。三、财务管理原则财务管理原则是企业进行财务管理活动的行为规范。目前，对理财中究竟应遵守哪几条原则，却存在着不同的看法：（1）三原则论。环境适应原则、整体优化原则、盈利与风险对应原则；11（2）四原则论。成本收益原则、风险与收益均衡原则、资源合理配置原则、利益协调原则；12（3）五原则论。有人概括为价值最大化原则、风险与所得均衡原则、资源配置原则、利益关系协调原则、"成本-效益"原则，13也有人概括为成本-效益原则、风险和收益均衡原则、财务状况整体量衡原则、依法理财原则、权益结合与利益关系协调原则；14（4）六原则论。有人描述为系统原则、平衡原则、弹性原则、比例原则、优化原则、时效原则，15也有人描述为资金合理配置原则、收支积极平衡原则、成本效益原则、收益风险均衡原则、分级分权管理原则、利益关系协调原则，16还有人描述为权益性原则、整体性原则、计划性原则。为了消除分歧，我们认为在研究理财原则时，就把握以下要点。（1）理财原则应介于理财目标与理财方法之间，既不能是对理财目标的描述或解释，也不能是对理财方法的说明。上述价值最大化原则、权益性原则、财务状况整体衡量原则，均是对理财目标的一种描述；而分级分权管理原则、计划性原则应属于财务管理方法的范畴；（2）各项原则虽然相互联系，但应是平行关系，不能交叉、包含或重复。上述整体化原则、比例原则、弹性原则、环境适应原则、资源合理配置原则，皆可包括在系统原则之内，责权利相结合原则、依法理财原则也包含在利益关系协调原则之内；（3）各原则应能贯彻于理财全过程，同时适用于筹资管理、投资管理和分配管理。上述原则基本上做到了这一点；（4）各原则应反映财务管理的特质。上述真实性原则，主要是作为会计原则而存在的，会计有现责任为财务管理提供真实可靠的财务信息。总之，对理财原则的归纳，应具备概括性、全面性和普遍性。根据以上认识，我们曾将理财原则作过总结，现重新加以归纳并加以充实。（一）系统原则财务管理是企业管理系统的一个子系统，它本身又由筹资管理、投资管理、分配管理等子系统构成。在财务管理中坚持系统原则，是理财工作的首要出发点，它具体要求做到：1．整体优化。只有整体最优的系统才是最优系统。理财必须从企业整体战略出发，不是为财务而财务；各财务管理子系统必须围绕整个企业理财目标进行，不能"各自为政策 "；实行分权管理的企业，各部门的利益应服从企业的整体利益。2．结构优化。任何系统都是有一定层次结构的层级系统。在企业资源配置方面，应注意结构比例优化，从而保证整体优化，如进行资金结构、资产结构、分配结构（比例）优化。3．环境适应能力强，财务管理系统处于理财环境之中，必须保持适当的弹性，以适应环境的变化，达到"知己知彼，百战不殆"的境界。（二）现金收支平衡原则在财务管理中，贯彻的是收付实现制，而非权责发生制，客观上要求在理财过程中做到现金收入（流入）与现金支出（流出）在数量上、时间上达到动态平衡，即现金流转平衡。保持现金收支平衡的基本方法是现金预算控制。现金预算可以说是筹资计划、投资计划、分配计划的综合平衡，因而现金预算是进行现金流转控制的有效工具。（三）成本-收益-风险权衡原则在理财过程中，要获取收益，总得付出成本，而且面临风险，因此成本、收益、风险之间总是相互联系、相互制约的。理财人员必须牢固树立成本、收益、风险三位一体的观念，以指导各项具体财务管理活动。具体要求如下：1．成本、收益权衡。在财务管理中，时时刻刻都需要进行成本与收益的权衡。在筹资管理中，要进行资成本与筹资收益的权衡；在长期投资管理中，要进行投资成本与投资收益的权衡；在运营资金管理中，收益难以量化，但应追求成本最低化；在分配管理中，应在追求分配管理成本最小的前提下，妥善处理好各种财务关系。2．收益、风险权衡。收益与风险的基本关系是：高收益，高风险；低收益，低风险。但应注意的是，高风险并不必然带来高收益，有时甚至是高损失。可见，认真权衡收益与风险是很重要且很困难的。在筹资管理中，要权衡财务杠杆收益与财务风险；在投资管理中，要比较投资收益与投资风险；在分配管理中，要考虑再投资收益与此再投资风险。在整个理财中，收益与风险权衡的问题无处不在。3．成本、收益、风险三者综合权衡。在理财过程中，不能割裂成本、收益权衡与收益、风险权衡，而应该将成本、收益、风险三者综合权衡，用以指导各项财务决策与计划。权衡即优化，决策的过程即优化的过程。财务管理中，各种方案的优选、整体（总量）优化、结构优化等，都体现了成本、收益、风险三者的综合权衡。（四）利益关系协调原则企业在进行财务活动时，离不开处理与所有者、债权人、经营者、职工、内容各部门、债务人、被投资企业、国家（政府）、社会公众等利益主体之间的财务关系。从这个角度来说，财务管理过程，也是一个协调各种利益关系的过程。利益关系协调成功与否，直接关系到财务管理目标的实现程度。国家法律法规、企业契约（合同）、企业章程及内部财务管理制度，均是企业处理财务关系的规范。因此，企业必须依法理财，不何任意而为。注释：①龚凯颂：《关于企业会计与财务管理对象的探讨》，《财经理论与实践》1997年第2期。②郭复初领著：《财务通论》立信会计出版社1997年第1版，第107、144-157页。③余绪缨主编：《企业理财学》，辽宁人民出版社1995年第1版，第28、36-38页。④财政部注册会计师考试委员会办公室编：《财务管理》，东北财经大学出版社1998第1版，第316、9-14页。⑤金德环主编：《证券市场规范化建设研究》，上海财政大学出版社1998年第1版，第214-215页。⑥同④。⑦中国注册会计师教育教材编审委员会编：《财务管理》，经济科学出版社1995年第1版，第10-11，14-21页。⑧同①。⑨谷祺、夏乐书、乔世震：《财务管理学》东北财经大学出版社1995年1版，第1、14-18页。⑩王广明、刘贵生等编著：《现代企业财务管理》，西南财经大学出版社1993年第1版，第36-40页。（11）同③。（12）李沪松、杨淑娥主编：《企业财务管理》，陕西人民出版社1993年第1版，第18页。（13）周忠惠、张鸣、徐逸星主编：《财务管理》，上海三联书店1995年第1版，第13-17页。（14）同⑨。（15）王化成、彭进军著：《股份有限公司财务管理》，经济科学出版社1996年第1版，第10-16页。（17）同⑧。（18）刘娥平、龚凯颂编著：《现代企业财务管理》，中山大学出版社1998年第1版，第9-17页。
住房租赁市场研究论文
·专著1、吴晓等.我国大城市流动人口居住空间解析——面向农民工的实证研究[M].南京：东南大学出版社,2010(ISBN978-7-5641-2323-9，万字).2、吴晓,魏羽力编.城市规划社会学[M].南京：东南大学出版社,2010(ISBN7-978-7-5641-1937-9，30万字，“城市规划原理丛书”出版规划教材).3、[英]维基·理查森.新乡土建筑[M].吴晓,于雷译.北京：中国建筑工业出版社，2004年3月(ISBN7-112-06059-1，60万字).4、[英]彼得·绍拉帕耶.现代建筑与数字化设计[M].吴晓,虞刚译.北京：中国建筑工业出版社，2007(ISBN7-112-08781-5，42万字).5、张彤,吴晓，陈宇等.绿色北欧：可持续发展的城市与建筑（中英双语）[M].南京：东南大学出版社,2009(ISBN978-7-5641-1387-2，万字，“十一五”国家重点图书出版规划教材).6、吴明伟,吴晓等.我国城市化背景下的流动人口聚居形态研究——以江苏省为例[M].南京：东南大学出版社，2005(ISBN7-5641-0035-4，24万字).7、[英]彼德·布伦德尔·琼斯.现代建筑设计案例[M].魏羽力,吴晓译.北京：中国建筑工业出版社，2005(ISBN7-112-06926-2，40万字).8、阳建强,吴晓,孔令龙等编.东南大学建筑学院城市规划专业学生优秀作业选(2002-2007)[M].南京：东南大学出版社,2008(ISBN-1，58万字).9、王建国,刘博敏,阳建强,吴晓等编.城市设计[M].北京：中国建筑工业出版社,2009(ISBN978-7-112-10621-9，62万字，普通高等教育土建学科专业“十一五”规划教材，国内第一本根据全国高等学校城市规划专业城市设计课程教学要求而编写的重要教材).·论文和书中章节1、吴晓.城市公园系统小议[J].新建筑,1999（6），、吴晓.规划开发中的“守法”和“执法”问题[J].城市规划, 2000（3）.3、吴晓,吴明伟.小商品市场的规划建设初探[J].新建筑，2000（4）.4、吴晓，马红杰.“边缘城市”的形成和形态初探[J].华中建筑，2000（4）.5、吴晓.城市中的“农村社区”——流动人口聚居区的现状与整合研究[J].城市规划，2001（12）.6、吴晓,张靖.公共住宅：香港和新加坡的政策性差异透视[J].城市规划,2002（3）.7、吴晓,吴明伟.物质性手段：作为我国流动人口聚居区一种整合思路的探析[J].城市规划汇刊, 2002（2）.8、吴晓.当前我国有形市场的发展方向浅析[J].东南大学学报（哲学社会科学版）,2002（2）9、吴晓.“边缘社区”探察——我国流动人口聚居区的现状特征透析[J].城市规划,2003（7）.10、吴晓.再审新乡土建筑——读维基·理查森的《新乡土建筑》有感[J].新建筑,2003（6）.11、吴晓，吴明伟.国内外流动人口聚居区之比较[J].规划师，2003（12）.12、吴明伟，吴晓，刘博敏，雒建利. 打造城市喧嚣中的“后花苑”——上虞市曹娥老区改造及曹娥景区的修建性详细规划[J]. 城市规划,2004（1）.13、吴晓.“城中村”现状调查与整合[J].规划师,2004（5）.14、吴晓,王承慧.本科转型教学中的住区规划课程[J].规划师,2005（3）.15、王承慧,吴晓,权亚玲,巢耀明.东南大学城市规划专业三年级设计教学改革实践[J].规划师,2005（4）.16、吴晓.南京经济适用住房建设现状调查[J].建筑学报,2005（4）.17、吴晓译.一件未问世的作品：汉斯·夏隆的曼海姆国家剧院方案[J].建筑师,2005（5）.18、吴晓，吴明伟，徐伟. 基于车行体验的公路沿线景观建构研究——以同三高速公路射阳连接段的景观控制性规划为例[J].中国园林,2005（11）.19、吴晓,魏羽力译.北欧建筑师希古德·莱维伦茨述评——以圣彼得教堂设计为例[J].新建筑, 2006（6）.20、吴晓译.历史视野中的乡土建筑——一种充满质疑的建筑[J].建筑师,2006（6）.21、吴晓,吴明伟,徐伟.基于旅游功能策划的景区规划——以射阳岛区的总体规划为例.城市规划,2007（10）.22、吴晓,虞刚.关于数字技术在当代建筑设计中应用的再思考——读《现代建筑与数字化设计》一书有感[J].建筑学报,2007（5）.23、吴晓,魏羽力.关于城市设计与现有规划体系衔接的思考[J].规划师,2007（6）.24、吴晓,顾震弘编译.Bo01欧洲住宅展览会，马尔默,瑞典[J].世界建筑,2007（7）.25、吴晓,顾震弘编译.维基实验新区,赫尔辛基,芬兰.世界建筑,2007（7）.26、吴晓,顾震弘编译.哈默比湖城, 斯德哥尔摩,瑞典.世界建筑,2007（7）.27、吴晓,施梁.斯德哥尔摩的“地下艺术长廊”浅析——以地铁站点的艺术陈设设计为例[J].华中建筑,2007（7）.28、高源,杜嵘,吴晓.东南大学-代尔夫特大学建筑联合教学成果介绍评析[J].华中建筑,2007（9）.29、吴晓,阳建强.瑞典高校建筑学科的教学体系探察——以皇家工学院（KTH）的建筑与环境学院为例[J].华中建筑,2007（12）.30、吴晓,谢泉.瑞典皇家工学院的校园演化与空间环境探析——以KTH的历史性主校区（Valhallavägen）为例[J].新建筑,2007（6）.31、施梁,吴晓.作为公共艺术形态的城市雕塑[J].东南大学学报（哲学社会科学版）,2007年（3）.32、吴晓,吴明伟.美国快速城市化背景下的贫民窟整治初探[J].城市规划,2008（2）.33、吴晓.立足于求租群体的住房租赁市场探察——以南京为例[J].东南大学学报（哲学社会科学版）,2008（2）.34、吴晓,孙静.欧洲“移动谷”的演化与建设初探——瑞典著名的Kista科技园区考察[J].新建筑,2008（3）.35、孙静,谢泉,吴晓.基于文化环境建构的校园雕塑建设研究——以东南大学、南京大学、南京师范大学老校区为例[J].规划师,2008（6）.36、吴晓,阳建强.住区规划中的城市设计应用初探[J].城市规划,2008（7）.37、高源,吴晓,杜嵘.中荷联合教学的回顾与评述——东南大学建筑学院与荷兰代尔夫特大学建筑学院[J].新建筑,2008（5）.38、王承慧,吴晓,巢耀明.适应时代需求的住区规划“转型教学”模式研究[J].城市·环境·设计,2008（11）.39、吴晓,吴珏,王慧等.现代化浪潮中少数民族聚居区的变迁实考[J].规划师,2008（9）.40、吴晓.斯德哥尔摩战后新城的规划建设及其启示.华中建筑,2008（9）.41、吴晓.北欧科学园区的规划与建设研究——以瑞典和芬兰的高科技园区为例[J].现代城市研究, 2008（10）.42、吴晓,汪晓茜.芬兰生态型居住区探察——以赫尔辛基的Viikki实验新区为例[J].建筑学报,2008（11）.43、吴晓,吴明伟.小商品市场的形成、发展与建设[J].城市规划,2009（2）.44、吴晓.北欧生态型城镇的规划建设及思考[J].城市规划,2009（7）.45、吴晓,王湘君,高军军.生态导向下环境评估方法在北欧城镇建设中的应用初探[J].建筑学报（学术论文专刊）,2009（2）.46、吴晓,高军军,孙世界.基于GIS平台的城市色彩规划与引导初探[J].规划师,2009（7）.47、魏羽力,吴晓.从伽考农庄看雨果·赫林的有机建筑观[J].新建筑,2009（2）.48、高军军,吴晓.大城市中心区楼宇经济的实证研究[J].现代城市研究,2009（9）.49、徐卞融,吴晓.城市广场与城市交通的关联研究[J].华中建筑,2009（2）.50、陈薇,王承慧,吴晓.道路遗产与历史城市保护——以南京为例[J].建筑与文化,2009（5）.51、吴晓,王承慧,王艳红.大运河遗产保护规划（市一级）的总体思路探析[J].城市规划,2010（9）.52、徐卞融,吴晓.基于“居住-就业”视角的南京市流动人口职住空间分离量化[J].城市规划学刊,2010（5）.53、徐卞融,吴晓.基于“居住-就业”视角的南京市流动人口空间分异研究[J].规划师,2010（7）.54、魏羽力,吴晓.斯普利特：从宫殿到城市[J].建筑师,2010（2）.55、吴晓.我国进城农民居住空间的微观探析及其对策研究——以南京市的租居型外来工为例[J].现代城市研究,2010（6）.56、吴晓,王承慧.公共住宅——作为我国进城农民一种安置手段的思索[J].新建筑,2010（3）.57、徐华林,吴晓.大城市商业中心空间形态演变的实证解析[J].新建筑,2010（2）.58、吴晓,王松杰,方宇.基于GIS数字平台的大尺度空间密度导控[J].建筑与文化,2010（10）.59、吴晓,徐卞融,孙世界.城市景观视野下雕塑建设的系统性导控初探[J].建筑与文化,2010（2）.60、王松杰,吴晓.城市中的雕塑[J].建筑与文化,2010（7）.61、方宇,吴晓.南京历史性校园空间格局的演变——以东南大学、南京大学、南京师范大学老校区为例[J].建筑与文化,2011（11）.62、吴晓.我的城市居所在哪里？——农民工居住空间的供给刍议[J].城市规划,2011（1）.
下我国房地产行业 SWOT 分析我国房地产业发展制约因素分析 由于发展的历史短，经验不足，以及体制等方面的原因，我国的房地产业发展将受到一定 的制约。 一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富 的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。在 房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。随着房地产业向 规范方面发展和竞争的加剧，特别是我们加入 WTO 之后，许多在过去有效的方法不再适用 的新形势下，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。 二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必 须有物业管理的配合，才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍， 很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高，差距将会 更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的 问题。 三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。 目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有 发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交 易规则；与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师 事务所、律师事务所，贷款担保机构等等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业 务不熟悉，难以承担房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范 的行业管理。 四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系 是在单位和职工之间，在全面实行货币化补贴住房，将住房卖给职工之后，单位不再承担 出租房屋的业务，必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋 买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场，而在一些建立 了房屋租赁市场的地区，在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应 的管理政策。 五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定，但这些法 规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外，有法不依和无人执 法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经 营的效率和效益。 六是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快，但由于一直忽视房屋科技的 作用，房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想，提高房屋内在和外观质 量方面都比较落后，很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功 能、环境、服务等方面质量的要求。 第二节 我国房地产业发展的优势分析 1.国家的重视。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建 设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005 年城镇居民人均住宅面积增加到 22 平方米”（这是指建筑面积，按 平方米建筑面积折合 1 平方米使用面积计算，为 平方米使用面积），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住 房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理 业”。 2.房地产业与经济和社会发展目标一致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部 大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标， 必然伴随有房地产业的大发展。 3.国家政策的支持。改革开放以来，特别是 1998 年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓 励发展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根据国家经 济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。 4.人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利 性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观 念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。 5.房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上 消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱 的状态，在行为规范方面有了很大的进步。 6.房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大， 国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和 价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。 7.社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、 中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规 范。 8.我国已加入 WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等 方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。 9.大规模城镇化对房地产的推动。人口城镇化既是经济发展到一定阶级的必然产物,也是我 国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国 13 亿人口中有 8 亿属于农村人口,目前我 国城市化比例仅 30%,远低于发达国家 70%--80%的发展水平。而在人均 GDP800-1300 美元的 阶级是人口城镇化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农 村的消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经 之路。积极稳妥推进城镇化是“十五”期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和 政策性问题之一,未来每年城市化比例将增加一个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的 城镇住宅建设,为房地产业的发展提供巨大商机。 10.西部大开发的积极影响。西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和 全国房地产业的平衡发展。"十五"期间我国将加快实施西部大开发战略,加快中西部地区发 展,将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求,区 域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商 将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机,中西部地区房地产的发展有利于我 国房地产业的平衡发展。 11.最重要的，就是我国即房地产的有效需求将逐渐升温。房地产有效需求的增长主要体现 在住宅需求的增长,其主要因素有:首先,房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以 及国家大力发展房地产金融,城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强,将极大提升房地 产的有效需求。其次,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐 步建立和完善,也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解,后顾之忧 少了,敢于用手中的钱,以至未来的收入去购房。第三,住房抵押贷款和资产证券化等房地产 金融的发展也将刺激居民的购买行为。第四,人们对住宅投资性消费动机的增强,也将为我 国房地产业的中长期发展带来巨大商机,成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合 理流动,将能动地创造出新的住房需求,白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐 步加大。
分析篇周守亮 我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接 内容提要： 房地产业价格波动会对消费行为产生影响， 进而波及到 期和未来的消费。因此， 影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品 我国整体宏观经济。 本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在 从而影响其储蓄和预算决策， 结果便是会 机制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通过脉冲响应函数和方差分解的方法， 的决策， 说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速， 直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。 房地产价格的上升会带来显著的 并集中在短期； 最后， 提出了稳定房地产价格的对策。 成本效应， 进而影响到居民消费。因为， 对于租房 关键词： 房地产价格 消费 传导机制 VAR 模型 者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨 作为国民经济支柱产业之一的房地产业， 在我国经济增 从 但是， 近年来房价上涨过快等一系列问题， 紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升， 长中的贡献很大。 由于房地产价格的上涨， 社区物业费， 装 而会使其减少消费。 阻碍了我国宏观经济的健康发展。 尤其是 2009 年， 房地产业 修费， 停车费等水涨船高， 居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出， 从而推动相关地块的地价， 房价快速上升。 如 中 房地产价格的上升会导致企 进而使得生活成本增加。另外， 何遏制房价过快上涨， 已经成为政府和百姓最关心的热点问 业的运营成本的增加， 这里所说的运营成本包括员工生活成 题之一。房地产市场的健康稳定， 不仅仅是一个行业的发展 本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和 房地产的消费能带动其 问题， 更关系到国计民生， 百姓福利。 使用费用， 从而影响企业的经济行为。 他各行业的发展， 这种乘数效应会拉动内需， 从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民， 都是通过贷款的 经济持续、 快速、 稳定的发展。因此， 研究房地产价格波动与 方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业 消费的关系尤为重要。 银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调 控， 贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大 一、 房地产价格波动对消费影响的内在机制 量的货币， 对市场的流动性造成巨大的冲击。 流动性的过剩， 房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济， 其 自 必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候， 中消费是重要渠道之一。 房地产价格波动对消费影响的内在 同样， 如果房 然会收紧腰包减少消费， 而去购买保值的商品。 机制主要有如下几点： 地产价格飞涨超出人们的理性预期， 银行会对风险进行严格 1．财富效应。 房地产价格的波动会对供给者产生财富效 管理， 对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧 应， 具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所 会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性 有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的 约束。 上升进行了再融资， 此时房地产价格的上升直接推动了实际 财富的增加， 扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然 二、 房地产业价格波动对消费影响的实证分析 没有变现， 即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消 有出售或是进行再融资， 但是这种由于房地产价格上升带来 费品零售总额变动率 LSRt①， 由于居民的消费主要受到消费 大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加， 从而扩大 者的收入和财富水平的影响， 因此， 本文的解释变量除了选 了边际消费倾向。 而且， 由于房地产价格的上涨， 居民也会对 择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可 未来的产生一个良好的预期， 增加当期消费。 支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言， 房地产价格的波动会对需 季度的数据为样本， 来分析房地产价格波动对消费的影响。 求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大， 截至 2．模型建立。建立计量模型之前， 必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当 稳性， 如果数据是平稳的， 则可以直接进行最小二乘估计； 如 中， 大部分对房地产品具有刚性需求。 对于租房者来说， 房地 果数据非平稳， 则需检验各变量之间是否存在协整关系。结 产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本， 从而引起租 果表明各变量的是非平稳的， 而对序列的一阶差分以后是平 金的上升， 进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效 协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关 应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者， 稳的。 系， 其基本思想是： 如果两个 （或两个以上） 的时间序列是非 房地产价格的上涨， 会增加还款压力， 从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数 （上年同期 ＝100 减 100 ） 来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的， 但它们的某种线性组合却表现出平稳性， 则这些变 量之间存在长期稳定性， 即协整关系。由于本文建立的系统 包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方 法。根据赤池信息准则 （AIC 和施瓦茨准则 ） 确定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系， 并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ， ） 在整个 10 期的方差分解中， 社会消费品零售总额变动率 自身的滞后影响最大， 这说明社会消费品零售总额变动率有 很强的惯性， 并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大 一部分的生活必需品的消费。 在收入和房价波动两个自变量 当中， 收入波动的对消费影响增加最快， 从第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳 定， 2．5％左右。 为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表 从各变量之间的协整关系我们可以看出， 城市人均可支 配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响， 而房 地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。 当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时， 社会消 费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点； 而当房地产价格 增长率上升 1 个百分点时， 社会消费品零售总额下降 1．211 并 个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响， 且弹性系数大于 1； 而房地产价格的波动对消费行为的影响 也非常明显， 当房价上涨过快时， 居民为了购买房子而节衣 缩食， 减少当前的消费支出， 且这种减少当前的消费而增加 未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应 和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉 冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内 生变量当前和未来取值的影响， 通过对解释变量的方差进行 分解， 提供在每一解释变量的方差中， 其他解释变量所能解 释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要 性。 脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。 收 入的波动是消费变动的先导因素， 而房价的波动对消费的影 响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的 顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲 （图 1 ， ） 社会消费品 响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费 零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。 品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应， 且响 应速度比较块， 几乎在第 2 个季度就达到了最大值， 并且衰 减的速度也比较慢， 一直延续到 7 期之后。房地产价格的波 动不会对消费造成长期的影响， 主要是因为居民已经将房地 产价格的波动消化， 并且理性预期房地产价格的未来波动。 为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性， 本 文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出 （表 三、 结论与对策建议根据实证研究结果， 房地产价格波动分别与消费之间具 房地产价格的上涨会迅速降低居民消费 有长期的均衡关系。 支出， 从而有悖于我国目前扩大内需， 维持经济稳定增长的 基本方针。因此， 控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种 房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因 途径。另外， 此， 房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大， 对于目前稳 定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。 保障性住房的增加， 一方面会 促进商品房市场的竞争， 降低均衡价格； 另一方面会迅速释放 居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消 费， 从而扩大内需， 带动我国国民经济持续、 稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双 重特性。 由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的 预期， 选择房地产投资。 因此， 政府和央行应采取稳健的货币 政策和财政政策， 影响汇率， 利率和通货膨胀的预期， 进而改 变资源配置， 降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府 积极配合下， 通过贷款利率和税率的变化， 对自住性消费和 投机性消费进行差别化。 完善商品房预售制度。 规范发展二 手房市场， 倡导住房租赁消费， 盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序， 严格房地产企业市场准 入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法， 抑制 土地价格的过快上涨。 依法查处闲置、 囤积土地房源， 捂盘惜 售， 哄抬房价等违法违规行为。 参考文献： 〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京： 清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调 发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3） 〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展 的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的 实证检验〔J〕．经济问题，2007（7） 〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实 的影响分析—— 践，2009（8） （作者单位： 东北财经大学 ） 图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中， 横轴表示冲击作用的滞后期间数 （单位： 季度 ， ） 纵轴表示社会消费品零售总额变动率， 实线表示分别表示社会消费品零售总额变 动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。