商业地产经营模式研究论文
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要的是房地产行业整个行情的不仅仅只是商业地产的....
随着我国改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,作为商业经济主要经营场所的商业房地产发展迅速,但由于其本身的特殊性及其他外部环境因素,商业房地产的开发、管理运营过程中存在巨大的投资风险。本文首先对商业房地产作总体概述,然后在商业房地产投资风险类别论述的基础上提出商业房地产投资风险防范策略,以尽可能的识别、评价并且防范商业房地产的投资风险,增加房地产企业的盈利。 关键字:商业房地产;投资风险;防范策略 一、商业房地产概述 (一)商业房地产概念 房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。 (二)商业房地产在我国的发展 我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。 但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。 二、商业房地产投资风险类别 (一)政治风险 1.政策风险 政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。 2.城市规划风险 由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。 (二)经济风险 1.市场供求风险 商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。 2.融资风险 商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。 (三)开发商自身经营能力风险 商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。 三、商业房地产投资风险防范策略 (一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险 房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。 如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。 (二)加强市场供求风险及融资风险的控制 1.根据市场需求量,规避市场供求风险 针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。 2.开拓融资渠道,防范融资风险 要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展 (三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险 商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。 1.树立房地产商业管理运营的观念 商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。 2.增加人才储备,完善管理运营 商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。 3.统一经营主题,建立商业品牌 一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。 参考文献: [1] 王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济, 2007,(07) . [2] 李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学, 2008 [3] 杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008 [4] 高嵩.商业房地产企业如何打造核心竞争力[J].辽宁经济,2009,(05). [5] 崔晶莉.我国商业房地产市场利用外资分析[J].合作经济与科技,2009,(19).
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商业地产运营模式的研究论文
商业地产有什么运营的模式啊?看完我整理的商业地产的运营模式后你就会明白了!文章分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!
1、分割出租
开发商将商业地产统一规划、分割，以长期出租方式招租。
由于缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润的风险，最后开发商被迫将商业地产出租后又以返租方式招商经营的局面。
2、分割出售
分割出售作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发商财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营埋下隐患。
商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施的所有权和经营权被彻底分离，而且产权人人数众多。从而影响商业地产的经营效益，实际回报与预期收益可能相差甚远。
3、售后返租
分割出售模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分离。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的售后返租模式。
售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式吸引买家入场。同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
4、地产开发与商业运作同步并存模式
地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，既能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。
5、专业担保公司介入投资性房产领域
对商业地产尤其是酒店经营模式不甚了解的投资者，在诸如产权式酒店等形式的商业地产投资过程中，前期不调查开发商是否具有经营和担保实力，后期也不调查管理公司是否具有经营管理能力，只要看到高回报就盲目购买，近年来已经出现了一些投资风险的实例。
产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道保险引入专业担保的这种销售模式，专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。
一、商业地产的概念
商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
商业地产开发项目按照商业形态进行分类，大体可以分为以下类目：商业广场、shoppingmall、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社区商业中心等。
二、商业地产运营常用模式
1、只售不租，出让产权。采用这种模式可以很快收回投资，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。大部分都用出售后返租，并以高回报租金、若干年后回购为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。房地产发展商作为物业的开发单位，通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，并同时保证小业主购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小业主(投资者)与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为产权式商铺。至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。
2、只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。
3、又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用;或者以租代售，又租又售;还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润;还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营;还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。
4、商家与地产商结成战略联盟。现在最吸引人们眼球的是万达模式。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄，故被称为订单地产。万达集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。
三、商业地产运营管理
运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从商业管理蜕变成物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
统一的运营管理是商业地产成功的关键。运营管理的统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。
虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理(立足长远)、统一营销(广告宣传等)、统一服务监督和统一物管。这其中统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。
虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发、进展，则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作，因此说，它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。
四、商业地产运营中法律风险防范
结合商业地产与住宅地产的区别可以看出，住宅地产以住户入住结束，而商业地产则是由多方运转的商业价值链组成，它需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能取得共赢。商业房地产运营主要包括开发、销售、招商、经营、管理几个环节，这些环节每一个都是紧密联系，在法律意义上将产生不同于普通房产的差异。商业地产的开发过程中一般会遇到以下风险：
1、宏观调控的风险
宏观调控是指利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。上海市政府针对商铺热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，并规定商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部门的批准后方可进行。该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。
2、规划失误的风险
规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失误，也会造成商铺贬值。同时，开发商在商铺开发中尽量熟悉相关的行政法规和规定，以免从方向上犯了错误。一项成功的规划更多依赖于市场调查等商业活动，但从法律角度了解城市发展的政策倾向也有一定的作用。
3、租金差价风险
开发商出售商铺后，消费者、小业主们委托开发商经营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营，租金相对低，必然与商家提供给小业主客户的回报率之间将存在差距，就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金;要回避此类风险，开发商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。同时由于租金高额的租赁税，对于普通的购房者而言并不十分清楚，购房者因此认为开发商存在欺诈引发纠纷十分普遍，这要求开发商在销售前有正确的引导。
4、大型商家经营不善带来的风险
若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，将导致开发商不能支付固定回报率给小业主的承诺。因此开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些优质大商家租客，以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、持续、健康的回报率。这主要取决与招商这个特殊环节，一些开发商为追求高进驻率，忽略商家经营形态、企业信誉等因素，导致商业布局不合理，或者因商家经营不善而在开业后退租，其影响较延长招商时间更为严重。
5、售后包租带来的风险
采取售后包租的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系;二是购房人与第三方的委托租赁关系。现在，有部分开发商采取委托经营合同方式，保障投资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。
6、产权分散带来的风险
开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。这有效避免了返租期满后发生纠纷的可能性。
7、物业管理中存在的风险
商用物业(尤其是商铺)单独成立业主委员会的可能性很少、难度较大，且商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多消费者(投资者)与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。而且不同的商业形态面临的各种费用标准不统一，使发生纠纷的概率大为增加。
此外，商铺的公摊面积、相邻权、环境变化、供求关系、选址不当、开发商的项目实施能力不强、业态变化、商圈变化等问题都使开发商在商业地产运营中面临重重风险，需要聘请专业律师来合法规避和安全防范。
近几年，商业地产的开发投资保持持续增长。2007年,中国商业用房的投资总额是亿元，同比增长，连续三年保持在17%左右。同时，当前从紧的货币政策，对前期火热的房地产市场，抑制作用日益显现。在这种情况下，商业地产以其利润较高、市场逐渐成熟，成为了房地产投资的良好避风港。然而，相当多的商业地产在建成之后，存在着前期招商或者是后期运营的难题，除去运作能力的差异以外，项目运营模式选择不当是前述难题产生的症结。因此，商业地产的运营，绝对不可能像住宅那样相对简单，需要具备相当的资源整合能力，亦即精准的商业开发定位能力以及后期的运营能力。也就是说，针对具体商业地产，合适的运营模式的选择至为重要。本文就商业地产运营模式的选择作一探讨，以期能对商业地产投资时选择合适的时机、采用合理的运营模式提供参考。
目前世界各地对于商业地产并无一致的定义，中国房地产统计年鉴将进行商业零售和其他实物当场交易或面对大众有偿服务的经营场所称为商业营业用房，这个称法是国内广泛使用的商业地产概念。本文讨论的商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，其经营模式、功能和用途区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
一、商业地产主要运营模式
在商业地产开发完毕后，通常会采用以下三种模式进行运营：
第一,产权持有。这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。区域略显劣势的项目，则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫。这种方式可以分为两元和三元两种格局。产权持有的二元格局，以开发商为产权人+出租人+管理者，经营者为承租人形成。而产权持有的三元格局，以开发商为产权人+出租人，专业商业运营公司为管理者，经营者为承租人形成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此采用三元格局的居多。
第二,租售并举。这种模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。该种方式目前方兴未艾，有着一定的市场前景。
第三,产权出售。实际情况中，包括整体销售和小单元出售两种形式。由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会。在此种方式中具体体现为四元格局，即开发商为出售人、小业主为买受人、商业管理公司为管理人、租赁户为经营者/承租人。但在小单元出售方式中，有时会省略商业管理公司的角色。这样的缺省，往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业品质由此降低，经营者风险而随之增大。
二、适合模式的选择
以上三种方式应结合商业地产和企业经营的具体情况而选择。
第一种产权持有模式，对于开发商的资金实力、商业运营与品牌，要求都很高。该模式是开发商自行招商管理，或者开发商委托专业商业运营公司招商管理。而整个商业能否形成规模效应，是日后能否为开发商带来良好的现金流的前提保证。因此，这种模式中，开发商自身的品牌与能力其实占据了很大的权重。同时，由于商业地产的招商、运营到繁荣，乃至带来持续良好的经营收益，需要一个较为漫长的过程，这样就需要开发商具备相当的资金实力。这种方式中，如果经营过程中出现问题的话，往往对于经营收益乃至物业自身升值都会产生强烈的负面作用。其实在市场中，经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环，经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降。因此，只有资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式。
这种模式最为典型的例子是上海的新天地模式。上海新天地由开发商建设，建成后将商业出租，并进行统一管理。这使得所有的商业能以一个统一的社会形象面对消费者，同时商家分别经营各自的产品，充分展示独特的品牌形象和经营风格。这种模式是由专业公司招商，实现管理者与经营者相分离，可提高管理水平。这种模式中优秀的主题、专业店对于商业中心的成功运作非常关键。但是，很多著名品牌都要求较低的租金。应当看到，开发商的商业经营回报有所下降，但在与商业相配套的住宅房地产的开发销售方面，开发商仍然可获取高额的利润。
第二种租售并举模式对开发商的资金实力要求仍然较高，而且往往要借助主力目标商家已经具有的行业号召力，来提高商业地产开发后的市场口碑与向心力，以保证商业项目日后的运营成功。不过由于主力目标商家属于大面积租赁的类型，因此，在前几年来自租赁的收益并不高，甚至远低于市场行情。但由于商业地产的优秀运营，物业自身升值可以对冲掉经营上的收益不足。这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。通过开发商与品牌商家的订单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。
这种模式最为典型的例子是大连万达模式。这种运营模式是引入一家知名商业品牌公司的主力店。以较低的价格将大部分商铺租给主力店，这种模式可带来大量的人流和商机。然后开发商将底层好位置的商铺出售给小业主，由于主力店的带动，使得底层商业能以较高的价格售出，回收部分投资，小业主自主招商经营。
第三种产权出售模式是通过整体或拆零销售，达到迅速销售、迅速回笼的目的。往往在预售阶段就开始销售，因此可以在最大程度上降低开发商的资金压力，并形成快速开发――快速销售――快速回笼――再次开发的循环。这种模式相对比较适合中小开发商。因为这些开发商往往对资金较敏感。这种模式可以实现的销售价格一般是有限的，远无法与成熟商业相比较。同时，商业运营的不确定性和商业管理公司诚信上的不确定性，对于投资者而言，使得选择这种模式的业主都具有一定风险。
三、三种模式对比
产权持有 租售并举 产权出售
运营方式 开发商持有物业，自行招租或将其整体出租给一家专业商业运营公司。开发商将商业大部分出租给大型的主力店，将小部分出售给小业主，藉此在短期内实现项目盈利。 开发商通过整体或拆零迅速销售商业单元、快速回笼资金。
优势
1、便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险;
2、物业租金逐年递增，利润源泉稳定;
3、可将物业抵押融资，等待增值。
4、业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益;
5、出售部分物业使回报期缩短。
6、主力店使物业增值快。
7、短期可有回报。
8、整体出售销售周期较长，客户少;
劣势 1、专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报;
2、回报期长;
3、初期投入资金压力大。
4、对主力店招商能力要求极高;
5、回报期长;
6、初期投入资金压力大。
7、后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高;
8、不享有地产增值的效益。
适用条件
1、开发商以商业地产为长期经营的资产;
2、资金实力雄厚;
3、拥有优秀经营管理人才。
4、盈利周期短;
5、资金实力雄厚;
6、短期内要求回报;
7、资金实力不够;
8、人才缺乏。
综上所述，商业地产运营模式应把握以下三个关键问题。第一个问题是，开发商或投资商首先要考虑自身是否具备经济实力。自身经济实力不足，其选择的运营模式将难以驾驭。根据经济实力的大小，开发商或投资商决定是出售、出租，还是采用其他适合的运营模式。第二个问题是，开发商或投资商考虑自身是否具备运作商业地产的专业团队和人才。如果这些专业团队和人才缺乏经营商业地产的理念，只是简单地套用住宅开发的习惯性思维，不仅不能盈利，反而会导致投资的失败。第三个问题是，要调整好开发商、运营商、经营者的利益分配关系。只有争取多赢，才能使整个商业地产的价值链能长期运转。由此可见，商业地产项目在资金充足的前提下，在开发完毕后，出售该商业地产并不是最好的选择。如果在开发完毕后，继续持有商业地产，则开发商或投资者既可以坐享物业的经营收益与升值，也同样可以把项目进行资本运作。如果一定要出售商业地产，最好的出售时机也不应在预售阶段，而应选择在商业地产运营相对成熟之后，这样才可以获得更高的投资回报。
商业地产运营模式研究随着我国商业地产的迅猛发展，与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等本文认为商业地产运营是个系统工程，并从商业地产运营的构成分析入手，结合成功案例和具体实践，从系统角度对商业地产运营模式进行了研究，并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式商业地产运营构成研究商业地产运营环节构成本文认为，商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的商业地产运营主体构成根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点商业地产运营中的常用模式地产开发商占主导地位所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营从功能来讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段性行为，而商业地产运营是个长期性行为，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势，并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发，然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位，具有先天优势万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，其创新性和优势在于：地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本；通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程；在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体（分零销售、整体销售、整体上市等）实现资本运营但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注，它们分别是：商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点，以地产耦合商业，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外，资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合，在实现商业的持续经营上（尤其是在商业低迷阶段时）存在一定隐患万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力商业运营商占主导地位所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发（主要是商业选址、商业设计和商业规划），并主导整个运营过程的资本运营商业地产运营的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势：商业运营商主导项目选址和前期规划，为后期商业运营的成功提供良好基础；商业运营更具稳定性和持续性；资产运营可与商业运营耦合，而不仅仅以地产为载体，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段下文以颐高商业地产模式为例，分析商业运营商占主导地位的具体情况颐高是一家以专业数码连锁业务为基础，IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务，融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面：地产耦合：颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展；近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端，直接与地产开发商在资产上进行耦合，占据商业地产运营的主导地位。表现在：参与并主导商业物业的选址；用资产的形式与开发商形成强耦合；在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制，获得项目建成后的资产处置权资本运营：颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权，并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式总结颐高资本运营模式，主要有以下几点：资产介入商业地产开发，建立完善开发商退出机制，完成开发商的资本周期（投入并获得合理回报）；通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式，平衡前期资产投入；部分物业长期持有，通过持续经营获得持续的商业收益，物业增值，满足投资人、信托基金的投资回报颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于：充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性，通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位，进而实现商业地产运营以商业运营为核心；充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性；完善的退出机制，保障地产开发商利益的同时，强化商业运营对项目的主导作用；除传统商业地产资产运营模式外，还可实现以商业经营为载体的资产运营，使商业地产的运营更具有持续性；颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心，以资本为杠杆的商业地产运营颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求，除商业运营的领域能力外，还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力比较分析商业地产运营中的资本运营必须以地产开发和商业运营为载体，我国除商业银行外的信托基金等形式的资本并不丰富，相关资本运营独立体的成熟尚需时日，走到商业地产运营的主导位置尚需要一个过程，因此本文没有对资产运营商占商业地产运营主导地位的模式进行分析。对万达和颐高比较分析见表1本文从商业地产运营的构成研究入手，系统分析了商业地产运营的模式和关键点，并主要对颐高商业地产模式进行了分析。本文的创新点在于：从系统角度分析了商业地产运营，以承担主导地位的主体的区别为依据对目前的运营实践进行的划分；从构成角度出发，认为资本运营是商业地产运营的重要构成部分，同时也指出资本运营仅仅是组成部分之一，需要根据项目的实际情况选择合适资本运营模式；商业与地产的强耦合是商业地产运营成功的关键，事先耦合的纽带是资本杠杆；商业运营是商业地产运营的核心，对商业运营商承担商业地产运营的主导地位的优势和操作进行了分析。关键字： 商业地产 运营模式 模式 运营
商业银行经营模式转型研究论文
商业银行经营管理问题研究论文
当代，论文常用来指进行各个学术领域的研究和描述学术研究成果的文章，简称之为论文。下面是我整理的商业银行经营管理问题研究论文，一起来看看吧。
一、商业银行经营管理存在的问题
（一）银行内控机制不健全，规避银行风险不到位
健全的银行内控机制能够有效的对银行风险进行规避，在我国近年来发生的金融事件中，都体现出我国商业银行的内控机制存在问题，造成重大损失。建立健全我国商业银行的内控机制，是银行发展的关键。大部分银行有针对自身发展特点的内控规章制度，但是这种机制在不合理的激励约束下，在支行行长的权利过大，造成相应的监督机制不能够顺利进行的情况下，在电子化控制水平较低的情况下，造成商业银行的内控机制不能够很好地发挥效果，阻碍了商业银行规避风险的能力②。
（二）经营管理的方法落后，无法满足业务需求
尽管我国的商业银行在国际影响下也实行了资产负债比例管理，但是没有很好的进行落实，很多银行都是吸收更多的存款，却忽视了成本，这与外国银行追求效益的目标所取得的效果是截然不同的。这种经营管理的落后，造成我国商业银行的经营管理机制并不健全，使得不能够很好地发挥作用，在竞争中处于不利地位。
（三）分业模式对商业银行造成限制
为了降低风险，我国商业银行实行了分页的经营模式，但是这种方式却导致了我国商业银行的发展受到了限制。这种分页的经营模式，使我国商业银行难以满足企业所需的国际水平的金融产品和业务服务，使一些企业选用外国的银行作为自己的支持后盾。
（四）员工的专业水平不高，易造成风险
银行的许多工作人员只是单纯的完成数字任务，认为只要完成了任务就能够保证银行发展。忽略了员工素质对整体的发展提高作用。
二、商业银行经营管理问题的对策
（一）建立健全适合银行发展的内控体制
在经营管理的改革中，建立健全内控体系是商业银行发展的必然趋势，对于支行行长的权利要进行适当的控制，行长要明确自己的职责，不能盲目行使权利。要强化支行的内控体制建设，通过一系列的方法使支行的内控逐渐的科学化。
（二）改变经营管理模式，提高竞争力
商业银行的根本目的是盈利，因此要在这一目标的趋势下，不断地进行经济管理体制的改革，要运用现代管理技术，加强计算机技术的运用，进行精细的分工，对银行上下进行系统的培训，提高员工的经营管理理念，增强银行的竞争能力。改变经营管理模式还要积极吸收国外的有利经验为自己所用，并且不断地进行创新③。
（三）提高员工的整体素质
要加强员工的思想教育，提高员工的素质，对于员工的岗位特点，进行系统、针对的培训，对于员工的工作银行要进行明确划分，使银行的岗位得到具体的落实，并且岗位责任有人可寻，对员工要进行奖励与约束并存的管理机制，使员工意识到工作责任心的重要性，对员工的知识技能要进行定期的检查，做到用员工之所长，谋银行之发展。
三、结语
商业银行的发展对于我国整个金融业的发展有着积极的推动作用，我国商业银行的经济管理在经济全球化的背景下，竞争能力较弱，跟不上发展的步伐。加强我国商业银行的经营管理，对于一些金融风险起到规避的作用，对于银行自身的发展以及参与国际竞争能力都有很大的提高。
【摘 要】
随着移动互联网、云计算、大数据挖掘技术的不断发展，大数据在银行业领域的应用日趋深入。论文以大数据时代为背景，对大数据在商业银行中的应用现状和存在的问题进行研究。论文运用SWOT分析法对商业银行目前的优势、劣势、机遇和挑战进行分析，发现现阶段银行业在经营管理上的问题，结合大数据应用，从精准营销、客户关系管理、风险控制和用户信用管理四个方面，提出优化商业银行经营管理的策略。
【关键词】
大数据；商业银行；经营策略
1.商业银行业大数据应用的特点
2017年人民银行和银保监会分别在《中国金融业信息技术“十三五”发展规划》中提出，商业银行要引入大数据等新技术，推进大数据基础设施建设，加快推动银行业务创新，加强风险控制能力。大数据已经被提升到了国家战略高度，在银行业运用过程中取得了一定的成果[1]。
数据容量大。我国商业银行长期的业务开展，使得银行业“天然”拥有海量数据，商业银行的主要数据是围绕柜面业务系统、信贷管理系统和风险控制系统等产生结构化数据。商业银行推出的电子金融服务系统，使得一些非结构化的数据信息开始产生，包括指纹和人脸识别等。数据结构复杂，移动互联的发展促使半结构化、非结构化数据爆发式增长。数据资产化，利用价值大。商业银行在稳健经营中对数据的准确性有很高的要求，利用好银行已有的海量数据，应用在客户识别、风险识别和产品营销等不同场景下，更好地实现数据资产的增值。
2.基于大数据应用的商业银行经营策略的SWOT分析
拥有的优势（Strength）
成本控制优势。随着信息技术发展，商业银行能够实现现有业务流程的自动化，大大降低了物理网点的工作人员数量，降低了银行的运营成本。随着云计算能力的提高和技术的成熟，云计算系统中的数据均保存在“云”端，减少关于IT基础设施的建设、单位数据存储和处理的成本。
营销效率优势。商业银行通过本身的海量数据进行深度挖掘，对客户进行静态特征、行为特征、倾向预测三个层次的刻画，构建客户体系，进行营销活动的精确推送。通过分析客户上下游相互关系，了解客户间业务等往来情况，发掘新的潜在客户，确定交叉销售目标，提高了客户服务效率及营销精准度。
风险管理优势。银行在传统风险控制方面积累了丰富经验，这些为大数据挖掘、传输、存储与安全应用提供了相对成熟的基础环境。将大数据、人工智能等技术作为风控工具应用到风险控制工作，提升风险控制效率和精准度。
存在的劣势（Weakness）
业务同质化。我国商业银行盈利的主要业务是贷款业务，少有针对客户需求设计开发的特色产品。因此，大数据的应用范围可以深入其他能够盈利的业务，如银行业的中间业务。利用大数据优势，找准银行的自身业务定位，打造差异化的竞争模式。
数据共享程度不高。各家商业银行均拥有自己的系统，出于自身利益考虑，几乎不存在分享机制，导致大数据基础建设效率低、数据利用率低、在整体上缺乏系统性，各银行只能描绘客户在本行的交易画像，不能展示出客户的金融全貌。
拥有的机会（Opportunity）
强化优势。商业银行传统所具备的安全、稳定、诚信等优势可以通过大数据应用进一步巩固强化。在风险管理中进一步利用大数据，提高银行自身的安全性。在营销方面，不断完善客户画像，了解客户真实需求，实现精准营销。成本控制方面，随着大数据技术的不断成熟，人力成本、设备成本和运营成本也将不断降低[2]。
金融产品的创新。在大数据时代，银行业不断进行产品创新，以满足客户个性化需求。这就需要深入了解客户的核心需求，利用大数据建立数据模型，为其定制专属于消费者自己的金融产品，提升用户的体验满意度。
面临的威胁（Threat）
银行业与互联网金融企业的竞争加剧。信息技术的快速发展，促使互联网金融呈现出爆炸式的发展态势。互联网金融模式具有资金配置效率高、交易成本低、支付便捷、普惠性等特点。互联网企业加快布局金融业，对整个银行业的核心业务产生冲击，挤占了原本属于传统银行业的利润空间。
数据的安全性问题。首先，随着互联网技术的发展，数据量的大幅增加导致了数据的严重失真，大量无序低效的无用信息混进数据库形成垃圾数据，增加信息误读的风险。其次，商业银行运用云平台也伴随着一定的风险：一是网络系统与存储中心可能存在漏洞引起技术安全风险；二是海量客户信息与个人隐私信息的泄露风险。
3.基于大数据应用的商业银行经营管理优化策略
精准营销
大数据应用更强调相关关系释放出的潜在价值。商业银行拥有海量数据，可利用聚类分析，挖掘出更多数据中含有的潜在特性，帮助商业银行进行市场细分。通过大数据挖掘中的关联分析相关关系，发掘新的潜在客户，确定交叉销售目标。大数据不断推进金融产品创新。商业银行通过大数据挖掘为客户提供差异化服务和定制化价格。根据对海量数据的分析预测，建立相应策略模型，掌握客户的消费习惯和行为特征，实现创新式的营销、无缝多渠道的销售、个性化的服务[3]。
客户关系管理
商业银行业务同质化严重，客户管理十分重要。在互联网背景下，金融脱媒现象加速，碎片化金融产品抓住了市场需求，提供差异化产品的同时也剥夺了银行的客户资源。因此，运用大数据挖掘方法可以为商业银行提供更精确的客户关系管理。商业银行可以与其他行业或大数据公司形成合作关系，以获取客户出行、交易习惯等数据，进行客户信用评分，当客户提出需求时，商业银行利用人工智能进行判断。商业银行还可利用大数据更精准地预测客户流失概率，并对相应超过客户流失概率阈值的客户实行定制化客户挽留措施[4]。
风险控制
银行业作为高经营风险的行业，风险控制是其生存和发展的基础。通过大数据技术扩容传统商业银行风险管理的数据源并处理半结构化和非结构化的各类数据，构建大数据风险管控平台，全面收集客户的数据。注重内外部数据的融合，整合银行内部积累的金融信息，同时，获取外部数据或公共信息等数据，降低信息不对称程度，增强风险控制能力。建立风险管控模型，可以借鉴国内外同业的做法，设计符合实际要求的模型，根据实际情况开展训练，输入实际的数据进行模型训练和验证，合理地改进模型的配置参数，提高模型的准确度[5]。
信用管理
商业银行信用风险管理对商业银行的贷款决策具有显著影响。商业银行要构建人工和数据相结合的模式，运用大数据挖掘技术，集合内外信息资源，形成覆盖所有机构、所有客户、所有产品的实时监测分析和预警控制网络，提高信用风险预警水平。利用大数据，实现贷款业务的贷前、贷中和贷后全过程管理。强化贷前风险识别，在客户审批阶段，依托行内信用数据库、评级系统及反欺诈平台，提前对客户可能存在的违约风险进行精准判断；强化贷中审批自主化，大数据信贷审批系统以风控评分卡模型的自动审核为主，加以人工审核进行辅助的模式；强化贷后风险监测，商业银行要建立信贷投放、资产质量等多维度的信用风险日常监测指标体系。
【参考文献】
【1】韩雪峰,朱青,马文捷.商业银行应用大数据的安全风险防范研究[J].江苏商论,2017(11):88-92.
【2】齐贵柱,齐苑博.大数据时代商业银行大数据分析研究[J].财经界,2019,500(01):128-129.
【3】屈波,王玉晨,杨运森.互联网金融冲击下传统商业银行的应对策略研究--基于SWOT分析方法[J].西部金融,2015(1):41-45.
【4】严文枢.关于商业银行大数据应用的思考和探析[J].福建电脑,2014(7):68-69.
【5】信怀义.商业银行大数据的应用现状与发展研究[J].中国金融电脑,2016(8):26-28.
【摘要】
在经济全球化迅速发展以及改革开放不断扩大的机遇中，我国各行各业得以迅猛发展，其中我国银行业的发展举世瞩目，取得了许多长足的进步。但是，机遇与挑战通常是并存的，在银行业场迅速发展的同时，商业银行之间的角逐也逐渐激烈起来。因此，我国商业银行也面临着许多挑战。比如，在商业银行的经营管理中，还存在着许多风险与不足，与此相关的经营管理体制也未能及时的建立健全。商业银行若是想在如此激烈的角逐占有一席之地，就必须对其管理中存在或者潜在的风险加以预测并且进行防范。本论文根据商业银行经营管理中的出现的情况进行分析，通过一些成功经验，提出对风险的预测以及防范策略。
【关键词】
商业银行 经营管理 风险 防范措施
一、商业银行经营管理中存在的风险
（一）银行出现的不良贷款率较高
银行经营管理中出现风险种类十分多，但是主要对银行经营造成影响的是银行资产的质量风险。而对于资产的质量起到关键性作用的.是贷款的质量，许多银行存在的风险大多是由不良贷款引发的。依据近过去几年的数据统计，我国商业银行的不良贷款率相对于国外的主要商业银行还是偏高的，因此得出不良贷款率仍旧是造成我国银行资产质量风险的主要原因之一。
对不同种类企业的还贷能力进行准确评估存在一定难度，这给银行贷款的发放与回收带来困难。对于部分经营能力较强、企业规模大并且实力相对雄厚的企业，这部分企业绝大多数已经具备上市的资格，在相关行业中具有稳定地位。因此，在商业银行放贷中十分抢手，银行也十分愿意向其发放贷款。但是，相对的一些企业经济效益并不是十分理想，对于银行的贷款不能及时返还，造成银行信贷资金的危机，使其流动性受到限制。近年来由于经济增速的下降，大量企业盈利能力降低，对于商业银行的贷款质量造成了一定不利影响。
（二）员工的综合素质不高
在银行经营管理风险中，员工是主要的操作人员。但是，由于不少员工的综合素质以及学习水平不足，也成为影响银行经营管理风险的主要因素之一。员工的总体水平是企业竞争力的直接影响因素。但是我国银行员工的综合素质还不能满足银行业务发展的需求，更有甚者，有部分员工缺乏职业道德素养，利用个人的职位谋取或者侵犯银行利益，在进行工作的同时，出现了挪用公款、贪污等违法行为，对银行业务的发展造成不利影响。其次，就是银行员工的个人工作水平以及经验不足，对经营管理岗位的需求无法满足，缺少长远发展的眼光，不能应对随时出现的风险，成为阻碍银行发展的因素。
（三）个人信用系统的不完善
在银行经营管理中存在的影响因素之一是个人信用系统的不完善。银行业务中的重要组成部分是个人信贷，为了能够让个人信贷能够及时的返还，银行一般是要对贷款人的个人信用进行审查，对于一些没有良好的个人信誉的客户，将不会同意其贷款要求。但是，从银行业务对于个人信用的审查流程来看，普遍存在的问题是，对个人信用审查的不严格以及相关的贷款信用管理体制尚未健全。如今信用系统中涉及贷款人的各种信息以及身份证明并不能对贷款人的信用情况进行真实有效的反映。个人信用系统的不完善以至于出现对贷款人的可支配资金、可抵押的资产或是其收入情况不能全面掌握，或是贷款人出现一些伪造信息的情况。个人信用系统的不完善最终导致的结果是银行的贷款不能在规定时间内及时的收回，从而对整体运转系统造成影响。
二、银行经营管理中的防范策略
（一）资产配置进行优化，降低不良贷款率
对资产配置进行优化，从而降低不良贷款率。这不仅能降低银行风险爆发的概率，还会银行业务的发展有着促进作用。首先，要提高资产的质量，就要对资本的运作水平进行提高。要对银行业务中长期贷款进行科学的设置，使银行的流动性得以保障。其次，对金融科技的创新能力进行强化，将大数据、云计算等技术运用到贷款过程中，收集、分析各类数据，使银行能够精确的了解贷款过程中各种信息，使不良贷款率降低。最后，对于出现的不良贷款采取相应的手段，对其进行约束，并且对审款、放款、贷款等流程进行严格把控，增强信用贷款的管理，推进银行经营的进步以及银行业务的发展。
（二）提高员工综合素质
员工的综合素质与银行能否顺利发展有着不可磨灭的联系，根据这一实际状况，银行应当对员工的综合素质引起重视，增强员工的综合素质，建成一支高素质、复合型人才队伍。第一，在招聘中进行严格要求，对人才的综合素质进行严格的考察与测评，既要对其专业能力进行考评，还要对其职业道德素质以及道德水平进行测评，使其能够保持对工作的热情以及在工作中能够发挥其能动性，积极的承担自己的责任。第二，对银行员工进行定期的培训，提供外出学习先进经验的机会，使其的专业知识不断更新，不断的积累先进经验。第三，在金融市场风云变幻中，银行也必将随之变动。因此，要求员工能够及时掌握市场的行情，通过对市场行情的分析开拓自己的眼界，提高员工对风险的敏感度。第四，要提高员工的综合素质水平，必须要定期的对员工进行考评，严格对其行为进行把关，有助于形成良好的学习氛围，促进员工综合素质的进步。
（三）建立健全信用系统
建立健全信用系统对推进银行经营管理有着关键性的作用，同时也是信贷业务能否良好展开的必要保障。在贷款业务的进程中，信用系统能否建立健全对贷款人的信用审查部分有着重要的推动作用。第一，银行在信贷业务中要完善信用审查环节，对其工作流程严格把关，对贷款人信息进行精确严格的问询，保证其信息的准确性。第二，在建立健全信用系统的过程中，要求银行员工在工作时，要对贷款人的信息填写进行具体的指导，并且明确的对其进行提示，要求其填写关于信用贷款的所有相关信息，包括其可抵押资产、收入来源、总体资金以及贷款资金的用途等详细信息。第三，对于贷款人填写的信息，银行后期应该进行仔细核查，并定期对其进行追踪，使信用系统的健全得以保障，从而降低潜在的信用风险。
三、结语
在经济全球化带动我国银行发展的同时，我国银行的竞争也日益激烈。在各种风险因素的影响下，银行的经营管理也存在着各种不同的风险。在商业银行经营管理中，风险的存在是不可回避的问题。因此，银行应该通过各种手段对已出现的或是潜在的风险采取解决措施或是提前预测，有效的规避风险。只有提高对风险认识的敏感度，才能对出现的风险坦然面对，继而能够使银行能够顺利发展，为我国经济发展做贡献。
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浅谈商业银行管理中的激励机制
采用有效的激励机制，提升工作人员所具备的市场竞争意识，树立良好的企业形象，确保业务的可持续发展，促进经营效益的显著上升。但是全球经济形式不断变化，市场环境繁杂，国内外同行之间的竞争日益激烈，我国商业银行想保持自身的竞争优势，获得相应的发展地位，就需要构建一套全面、有效、可行的激励机制，提升企业的综合能力。
一、激励机制在商业银行管理中的作用
(一)增强服务质量
优秀的工作人员可以为客户提供优质、高效的服务，而管理人员的个人素质对工作人员的优秀性有着决定性作用，同时前线工作人员所具备的执行力就代表着商业银行的发展优势。构建有效的激励机制，有利于激发工作人员的积极性，将高水平的工作绩效融入服务中，采用高水平的服务技巧服务客户。工作人员需要将服务理念逐渐传递给客户，利用高质量的服务获得客户的好评与信赖，从而以低投入获得更高效益。
(二)提升经营效益
激励机制的构建，将商业银行的经营效益与工作人员的经济收益进行直接挂钩，从而利用工作压力增强工作人员的工作动力，以对其积极性进行有效调动。在商业银行的日常工作过程中，工作人员主要是对业务技能进行应用，而业务技能需要经过长时间的应用与积累。而构建激励机制可以提升工作人员对业务技能的重视，增效企业人力资本的投资效益，使商业银行的经营以及效益增长方式得到彻底转变，从而使商业银行的经营效益得到显著提升。
(三)构建良好的内部氛围
落实激励机制是为了实现经营目标，并进行自我完善。商业银行利用多种资源与方法有效刺激工作人员的动机，有利于整体目标的实现。由需求层次理论中可以得知，生理与安全需求是人们最为基本的需求，而除此之外人们还存在更高需求，例如：尊重、价值实现、情感归属等需求。而激励机制的构建就可以满足工作人员的不同需求，使其能够以最好的状态投入到商业银行发展过程中，并且为工作人员构建一个良好的内部环境，让每个工作人员都有相应的晋升机会，从而有效促进工作人员的自我提升。
二、商业银行管理中出现的激励问题
(一)薪酬管理问题
随着市场经济的快速发展，商业银行工作人员的工资基本上已经与市场接轨，通过加薪后商业银行工作人员的收入很可观。但是在落实物质激励过程中，缺少可以进行有效选择的相应手段，加薪成为了实施物质激励的唯一选择。不同区域的商业银行，其工作人员有着很大的收入差别，而相同区域商业银行的不同级别、部门、职务之间，工作人员的收入没有较大差别。所以目前所应用的工资制度不能对工作人员的真实才能与业绩进行有效体现，激励机制很难在工资中进行体现，并且不能对高才能的工作人员进行明显激励，无法激发工作人员的积极性。
(二)考核指标不合理
随着市场竞争的日益激烈，商业银行为了增强自身的竞争力，以前过于追求存款数量，构建了相应的考核激励机制，并以存款作为考核的主要指标，同时还需要逐层的进行分解下达。每家商业银行分解下达考核任务的过程中，都需要遵照相应的指标计算进行统一下达，以对公平公正的原则进行充分体现，但是由于商业银行之间的工作、经济、地理环境、业务发展以及自身潜力都有着巨大差异，存量结构大不相同，所以指标任务所具备的主观性与局限性较强，表现出明显的不合理。有时各商业银行会以不同阶段的工作重点为依据，对考核指标进行相信调整，并增强考核中的奖惩力度，使重点指标更加突显。但是由于考核指标的不连续性，使得部分分支机构出现吃亏状况，严重影响工作人员的积极性，同时使部分分支机构的领导认为考核就是工作重心，忽略了发展的意义，自我创新的理念越来越模糊，明显降低了银行的管理、经营效益。
(三)绩效工资的考核滞后
根据相应规定，商业银行需要构建培养人才、有效控制风险、落实战略目标、提升整体实力的薪酬机制，将商业银行的可持续发展以及竞争力与薪酬激励进行有效结合，从而使风险成本以及工作业绩可以与薪酬状况相互适应，对短期、长期激励进行相互协调，这就要求薪酬机制可持续发展，并且具备前瞻性。但是在实际执行过程中，部分银行注重对绩效考核制度的有效制定，并对其进行随时修订和完善，可是却没有对其本质进行注重，致使管理中的短视问题得不到有效解决，前瞻性滞后。而出现此状况的原因是因为对指标进行下达时，对市场的预测没有前瞻性，绩效考核出现滞后现象。因为绩效考核中以业绩考核为主，而财务指标可以对业绩考核进行有效体现，也就是说财务指标系统水平可以直接影响绩效考核目标，但是财务指标所存在的滞后性，就没有办法对未来的绩效进行有效引导与体现。
三、商业银行管理中激励机制的健全策略
(一)对薪资和福利进行科学分配
商业银行激励机制中薪资分配为主要方式，而薪资分配需要对岗位因素进行突显，并对技能以及岗位职业的要求进行明确。薪资标准需要和工作人员的贡献、企业效益进行紧密联系，做到岗变薪变，以岗位来明确薪资，拉开分配档次，不再持续平均分配方式。当薪资?S着岗位获得改变，就会激发银行工作人员的积极性，并全力争取高薪机会，同时增强工作人员的危机感，促使其不断学习，提升自身的综合实力，以更好地面对各种挑战。同时还应该建立更加全面的福利制度，对工作人员的养老、失业、医疗等问题进行有效解决。此外，还可以(下转第页)(上接第页)制定相应的特殊制度，例如：帮助工作人员解决家属工作、孩子上学等问题，对于高贡献、业绩好的工作人员，可以利用住房、高额奖金等进行奖励，从而恰当地对权利、义务，付出、收获之间的关系进行体现。 (二)健全员工考核机制
在商业银行员工考核机制中应该实施行政、业务的双向考核。应用星级评级方式对业务工作人员进行考核;应用行政、业务双向考核方式对非业务工作人员进行考核。星级评级就是以评分为标准，将行政工作人员由低到高分成五个星级，并针对岗位职能、工作状况、员工评价等进行全面考核，同时和岗位变动、年度考核、收入分配等进行紧密联系的内部管理规定。落实评定方法可以对个人贡献进行明确，对工作人员的个人素养以及团体精神进行体现。每年需要遵照相同的标准与内容对个人进行星级考核，并按照积分进行星级评定。在星级评定过程中，如果单项内容没达标，而总分已经达到相应星级标准，就可以对其星级进行明确。
(三)注重岗位工资系统的稳定性
岗位工资是工资系统的基本，与工作人员的个人利益有着重大关系，可以有效激发工作人员的积极性，增强团队力量。所以需要以当地的综合因素对工资基数进行有效测定，不能够一概而论。同时还需要将岗位职责的履行情况与工资进行挂钩兑现。
(四)激励员工的自我需求
对于商业银行中的员工而言，他们每个人都想要在工作中凸显自己的价值，因而银行管理中要给予每个员工充足的展示自我的空间，敢于放手让员工去做，这样员工会受我自激励的影响，尽自己最大的努力来作出业绩，当受到银行的认可时，员工就可以提升到自己想要的岗位及奖励，这样能鼓励其他员工进行自我激励。同时，银行管理中要给予员工深造的机会，深入挖掘每??员工的潜质，使每个员工都能快速成长，为银行的发展创造出更大的价值。鉴于此，自我实现需求是每个人最高的需求，如果能及时满足，则能够全面激发员工工作的积极性，同时肯定自己肯定银行。
四、结语
激励机制对商业银行的良好发展有着非常重要的作用，面对日益激烈的国际竞争，激励机制可以有效激发工作人员的积极性，提升其团队精神。所以如何构建一个与商业银行发展实际状况相适应的激励机制特别关键。因此，商业银行需要由基本的激励问题展开研究，从而构建一个能够促进商业银行良好发展的激励机制。
分析利率市场化和我国商业银行管理
在2012年6月的时候，中国人民银行下调人民币存贷款利率，开始允许存款利率上调，这样的调整标志着我国利率市场化改革的全面进行。在2013年的时候，利率市场化得到了进一步的发展。利率市场化的发展对我国金融体制改革产生了重要的影响，其中包括对商业银行管理的影响。利率市场化对商业银行发展的影响是辩证的，一方面表现在能够实现动态经济的稳定，促进我国金融业的发展，丰富商业银行竞争模式，推动商业银行转型发展。另一方面，也对商业银行的盈利能力、经营模式、资金定价、风险防范等带来了较大的冲击。商业银行怎样应对利率市场化的这些冲击，成为其发展需要思考的问题。
一、利率市场化内涵和改革进程
1.利率市场化内涵
利率市场化是指由我国政府部门或者中央银行减少对利率的管控，转而由社会主义市场经济来自由调节利率。社会主义市场经济调节下的利率内容包括利率传导、利率决定、利率结构、利率管理等。在本质上，社会主义市场经济对利率的调节是将利率的决策权交给金融机构。最终形成以中央银行基准利率为基础，以货币市场利率为发展中介的，受市场供求关系影响的市场利率体系和市场利率机制。
2.利率市场化改革进程
利率市场化改革最早在1993年被确定，1995年基本形成了利率市场化改革的基本思想。之后在经过了1996年、1998年和2000年三个阶段的调整，利率市场化改革得到了进一步推进。2003年，《中国货币政策执行报告》中确定了利率市场化改革的总体思路，即“先外币，后本币;先贷款，后存款”的利率市场化改革思路。综合我国利率市场化改革发展进程，可以发现，我国利率市场化发展的关键是实现存款、贷款利率的市场化，基本点是扩大乃至于放开各项存款利率的向上浮动或者向下浮动的区间，最后由中央银行放权给商业银行结合实际确定利率的水平。
二、利率市场化对商业银行发展的影响
1.利率市场化对商业银行发展的积极影响
(1)有利于促进商业银行之间的公平竞争
在原有的利率管制下，受准入和退出机制的影响，我国各个大小银行的发展缺乏必要的竞争，使得各个银行的发展局限在对存款规模的追求和对贷款质量的把握，这种不健全的竞争局面会导致一些银行服务出现局部过剩的现象。利率市场化的发展能够为我国商业银行发展提供竞争的价格手段，促进各个商业银行之间的良性竞争，为提升我国商业银行的国际占有率提供了重要支持。同时，利率市场化能够促使商业银行发展形成优胜劣汰机制，促进商业银行的转型发展。
(2)有利于促进商业银行的金融创新发展
利率市场化的实现，使得商业银行发展加强了对风险把控的关注，同时为以规避风险为目的的金融产品创新发展提供了重要支持，主要表现在两个方面：一方面，扩大了商业银行为金融产品定价的权利，为商业银行的金融创新提供了更多可能。另一方面，在利率风险增大下，商业银行发展面临更大的压力，这种压力在某种程度上是金融企业创新发展的动力。
2.利率市场化对商业银行发展的消极影响
(1)降低商业银行的盈利能力
商业银行发展的主要业务形式是存款、贷款业务。其中，利差收入占据商业银行发展总利润的80%以上。在实现了利率市场化之后，商业银行之间的竞争家具，大多数的商业银行选择了提升存款利率的形式来筹集发展资金，在无形中增加了商业银行的发展成本。同时，利率市场化的实现使得商业银行融资发展变得更加多元，削弱了商业银行对大宗信贷客户的议价能力。
(2)加大了商业银行发展的定价难度
商业银行定价机制包括三个方面的内容，中央银行基准利率、企业和银行之间的存贷款利率、商业银行内部资金转移定价确定。利率市场化的实现使得中央银行设定的基准利率无法反映货币市场的供求关系。同时，商业银行的利率定价意识也变得比较单薄，定价机制的设定不具有科学性。
(3)加大商业银行利率风险
利率市场化的实现会增加影响商业银行发展利率的因素，也提高了商业银行利率变化拼了。这样的变化使得商业银行发展所面临的风险识别更加艰难，具体表现在以下几个方面：第一，加大利率敏感性缺口风险。在商业银行敏感资产和敏感负债之间的不批撇下，商业银行的利率变动会对其银行净利率产生比较大的影响。第二，商业银行基准利差的风险。利率市场化的实现加剧了商业银行存款、贷款利率的不一致，长期发展导致商业银行出现由于收益减少带来的基准利差风险。
三、商业银行因对利率市场化的策略
1.变革商业银行风险管理体系，提升商业银行应对利率风险的能力
在利率市场化的深入发展下，市场因素对利率波动、变化频率等产生了重要的影响。在利率难以把控下，利率风险的存在制约了商业银行的发展。在这样的情势下，为了提升商业银行对市场的适应性，需要其结合自身经营规律以及对风险防范的要求，调动一切积极因素监理完善的利率风险管理体系。第一，明确利率市场化风险管理的目标。商业银行要处理好风险和利润获得之间的关系。第二，商业银行需要成为风险管理部门、业务部门结合的利率风险联动机制，将风险防范工作落实到每一名商业银行工作人?T身上。第三，商业银行密切配合，建立动态化的利率风险衡量系统。
2.加大银行中间业务的发展力度，创新金融产品
在利率市场化的发展下，原有以利差为利润来源的商业银行经营模式无法继续发展。为此，商业银行需要进一步明确自身市场定位，加大力度拓展中间业务，对银行收入和客户结构进行合理优化，结合实际探索更加多元的商业银行发展路径。商业银行的中间业务可以采用收取手续费续费的发展模式，通过附加值的提升、成本费用的降低来规律利率市场化风险对商业银行发展的影响。另外，基于传统商业银行存贷业务不再符合现阶段客户的需要，商业银行需要加快金融产品的创新，为用户提供更多理财产品和金融服务。 3.建立商业银行内部资金转移定价体系
中型、小型商业银行内部资金管理实行的分行智能型的组织架构，不再适应现阶段利率市场化发展形势。为此，中型、小型商业银行需要加快构建科学的内部资金转移定价体系(FTP)。在商业银行内部资金转移定价体系中，中小型商业银行通过集中管理的模式，来将各种资金需求、资金供给汇集到一起，进行统一运作管理。为了发挥出商业银行内部资金转移定价体系的重要效果，中小商业银行还需要加强对相关人员的商业银行内部资金转移定价体系管理培训，强化企业员工对商业银行内部资金转移定价体系的认识和应用水平。
4.完善利率风险管理体系建设
商业银行为了更好的适应利率市场化发展，需要加快建立和自身发展相适应的利率市场化风险管理体系。通过该体系的应用加强对相关信息的收集整理，对利率市场化的未来发展趋势进行预测，并结合实际采取有效的风险防范措施。第一，提升商业银行利率市场化风险管理意识，建立专门的机构来分析利率市场化风险。第二，应用科学的利率市场化风险度量方法(敏感性缺口法)评估利率市场化的发展风险。
四、结束语
电子商店经营模式之研究论文
基于顾客价值的电子商务运营体系分析与改进 [摘要] 本文从电子商务B to C业务模式中的客户价值出发，分析了顾客需求、产品选择、价格和品牌、增值服务及客户关系，总结了电子商务运营体系下的商品特性、订单波动、支付方式、配送支持、服务政策等方面制约顾客价值的因素，从服务水平分类、商品管理、库存管理、配送管理等方面提出了改进方案。 [关键词] 电子商务；顾客价值；运营；B to C模式 顾客价值是顾客对于所提供的所有产出物，包括产品、服务和其他无形资产的感知，它是运营体系管理的重要因素。顾客价值要求从顾客开始评估，了解顾客购买、继续购买或不购买某个公司产品(服务)的原因，并进而驱动供应链的改变和改善。通常对顾客价值的评估包括服务水平和顾客满意度，关注顾客价值，不仅是市场竞争的必然结果，也是从产品或服务为导向转为顾客为导向的运营管理理论发展的结果。创造顾客价值是公司目标的驱动力，顾客价值的提升与改进涉及到公司整体营运体系的改进。电子商务具有不确定性，在电子商务环境中需要以提升顾客价值为前提，需要通过对商品管理、库存管理、配送管理的改进，提高企业在同行业的竞争力。本文就此问题进行调查研究，为电子商务运营体系的健康发展提供有益的建议。 一、B to C商务模式下的顾客价值评估 B to C商务交易方主要由S(供应商)、B(网商)、C(客户)和L(第三方物流)组成，整个业务活动中伴随信息流、资金流和物流。其中，网商一般不与顾客直接产生物流，而是通过第三方物流(专业的运输企业和配送企业)完成商品交接和货款代收。因此，供应商、网商和第三方物流都可以直接或间接通过信息流、物流和资金流的运营绩效影响顾客价值。 以下对国内某B to C商务网站的顾客满意度和服务水平进行调查评估，并作拟合分析，从中可以衡量目前国内电子商务的顾客价值感知。其中每项指标最高分为5分，最低分为1分。 1.产品感知。从满意度和重要性两方面分别对产品的价格竞争性、产品种类、产品无缺货、新颖独特性、功能使用性、产品使用效果、实物与图片差异度、图片清晰度、图片文字完整度、品牌认知度、产品材质、产品加工质量、售后服务等方面设计评价指标并作拟合分析。图1为得到的产品感知拟合曲线。 调查显示，以上指标中产品无缺货、功能使用性、产品使用效果、产品材质在顾客价值感知中的重要性和满意度方面存在较大的背离性。说明了目前电子商务中存在订单履行率较差、产品功效宣传与实际相差较大、产品做工质量较差等问题。特别是产品缺货问题严重，这也反映了电子商务的订单不确定性引发的库存管理难题，使得销售商在库存成本和销售机会成本的权衡中处于两难境地。因此，在不确定订购环境中选择合适的订购点和订购数量是电子商务库存管理的一个重要课题。 2.服务感知。从服务满意度和重要性两方面分别对顾客订购方便性、付款方便性、送货方便性、送货人员态度、送货准确性、收包检验方便性、退换货方便性、促销活动合理性、个性化服务、客服热线接通性、客服人员态度、客服解决问题能力等方面设计评价指标并作拟合分析，得到服务感知拟合曲线。 以上指标中，付款方便性、送货方便性、送货准确性、退换货方便性、客服解决问题能力等在顾客服务感知中的重要性和满意度方面存在较大的背离性。这主要是由于目前缺乏与电子商务相匹配的支付和物流系统，同时对第三方物流服务质量难以实现动态跟踪，顾客不能得到实时的信息反馈和投诉处理。 3.影响顾客重复购买的主要因素。引导顾客重复购买是电子商务的营销重点。受消费者年龄、职业、收入、消费偏好和社会流行趋势的影响，电子商务消费具有偶然性、随机性和发散性。在顾客购买行为中既有基于商品价值的必然因素，也有冲动性消费的偶然因素。因此，关注顾客重复购买行为，分析顾客放弃重复购买的原因对全面把握顾客价值有重要的意义。表1为调查取得的影响顾客重复购买的因素。从中可以看出，顾客中意的商品与商品价格是影响顾客重复购买的主要因素；其次是缺货和服务质量；最后是商品质量类。 二、制约顾客价值的主要因素 [注：该文章转自[中国论文服务网 ] 原文链接：
相关范文：浅析B2C电子商务企业物流[摘要] 本文从分析B2C企业的发展现状入手，指出低效的物流体系是当今B2C企业发展的最大瓶颈，并深入分析了B2C企业物流存在的各种问题，在此基础上提出了三种物流模式。[关键词] B2C电子商务物流模式连锁经营第三方物流一、前言B2C电子商务是以Internet为主要服务手段实现公众消费和提供服务，并辅之以电子化的付款方式，因此B2C电子商务实质上是一种电子化的零售。根据CNNIC（中国互联网络信息中心）《第19次中国互联网络发展状况统计报告》，截至2007年1月23日我国上网用户总人数为13700万人，如此庞大的网上消费群体应该使B2C企业获得充足的发展空间，但事实上B2C企业的日子并不好过，除了少数几家如卓越、当当等略有节余外，其余大多处于入不敷出的境况。早在数年前，电子商务刚刚起步时，专家们就指出制约电子商务的发展有三大瓶颈：网络安全、网上支付和物流配送，对于前两项，现在的科学技术、管理和实践都已证实，这些问题都构不成瓶颈，而物流配送的瓶颈问题却没有明显的改观。现代物流在中国飞速发展，理论研究日新月异，但相应的市场化、实践化却未能跟上理论研究的步伐。时至今日，对于B2C电子商务企业来说，物流水平的桎梏已成为B2C电子商务企业发展的最大障碍。二、B2C电子商务企业物流存在的主要问题我国B2C电子商务活动中，通过网站实现商流活动后，主要的问题在于没有一个有效的社会物流配送系统对实物的转移提供低成本的、适时的、适量的转移服务。1.物流本身发展的滞后和电子商务的发展相比，即使是发达国家的物流，其发展速度也难以和电子商务的发展速度并驾齐驱。在我国，物流更是处于经济领域的落后部分，一个先进的电子商务和一个落后的物流，在我国尤其形成一个非常鲜明的对比，而电子商务在今后更加迅猛的发展，会使两者之间拉开更大的差距。表面上看是我国物流服务的问题，其背后的原因则是我国为物流服务运行的平台不能满足发展的需要。第一，配送本成本过高。高昂的配送成本最终转嫁到消费者身上，使电子商务成了一种奢侈的消费方式而远离大众；第二，响应时间慢，不能及时送货。电子商务的优势之一就在于方便快捷，但实际情况却是用户费尽周折网上订购以后就进入了漫长的等待，使电子商务的跨时域优势丧失殆尽；第三，服务区域及服务商品有限。现有的配送体系基本局限在各大城市，对中小城市及广大农村显得力不从心，交易的商品也仅限于图书、音像制品之类的小件物品。电子商务的特点加大了物流服务的难度从电子商务的特点来看，电子商务促使事物处理信息化，企业经营网络化，销售范围无限化，消费需求个性化、分散化，企业生产柔性化，这就要求相应的电子商务物流时效迫切化，物流服务定制化。信息化、自动化、网络化、智能化、柔性化是电子商务时代物流的新要求。单从物流配送的角度来看，商品定购的随机性和分散性往往会导致配送的批量小、配送的频率高，这给配送路线规划、配送日程调度、配送车辆的合理利用带来更大的难题，容易造成物流成本的加大和物流服务水平的降低；而且商品的在途损坏、丢失等一般难以避免，对于无店铺经营的B2C企业来说售后服务尤其是退货问题，以及由此带来的额外费用往往阻碍了其自身的发展。电子商务企业在认识上和实践上的误区第一，B2C电子商务企业以革命者和领先者自居，认为传统企业将遭受电子商务的无情淘汰，因而忽略甚至否定了传统企业的优势和特点，尤其对传统企业的分销模式不屑一顾，拒绝与传统企业进行物流上的合作与整合，使自身的物流瓶颈日益突出；第二，B2C电子商务企业往往追求“大而全”的模式，而事实上并不是所有的商品都可以运行在电子商务平台上，网络最大的特征在于信息交互，使用复杂、价值较高、科技含量高、专业性强的产品适合在网上销售，日常生活用品，人们很熟悉，传统的销售网络又十分丰富，显然不适合在网上销售。“大而全”的模式增加了物流配送的难度，使物流分散难以形成规模；第三，B2C电子商务企业未能充分认识到物流配送问题关系到网上商店的服务水平，往往也是消费者最敏感的因素，是建立企业品牌的重要途径。在国外，B2C企业往往与联帮快递和UPS等大型快递公司存在合作关系，由于网上商店所销售的产品大多小巧精致，最适合通过快递的方式运输，所以也得到了广大顾客的认同。国内B2C企业主要则是通过邮递这种方式，但事实上并不十分理想。由于受以前邮购商品留下的不良影响，顾客对这种运送方式仍有戒心。目前最佳的方式是直接利用商家现有的传统销售网络进行运送，使顾客能够放心地购买。但是，这并不是所有的商家都能办到的，也不符合网上购物的特点，只能是一种暂时的替代行为。三、B2C企业物流模式设计目前，我国B2C电子商务企业的物流体系水平不一，经营模式也各不相同。在对比发达国家B2C电子商务的物流配送体系基础上，归纳起来，适合我国企业开展B2C电子商务活动的物流模式主要有以下几种：1.自建物流模式物流服务是企业核心竞争力所在，从我国企业的具体情况来看，不少企业在全国范围内经营多年，都已建立起自己的分销渠道，企业自身拥有良好的物流网络与相当现代化的物流技术和管理经验。随着网络经济的发展，这些企业在经营电子商务时可通过不断整合自身资源，吸收外界资源，搞好自身物流网络建设，形成适合自我的物流配送体系。B2C企业在构建自己的物流体系时，可以适当考虑与仓储公司和第三方物流公司合作，并在物流的各个环节上整合各合作伙伴的资源，形成优质高效的供应链。对于自身物流体系较为完善的企业，还可利用自己的物流网络承担其他企业和商家的物流配业务，从而减少资源的闲置与浪费，达成网络配送规模效应，实现低成本、高效率的配送。2.连锁经营模式此种模式依托传统连锁业分布广阔的商业网络，直接开展销售配送和销售服务，连锁经营店可为网上虚拟商场提供实际支持，连锁经营正在多个行业健康快速的发展，形成了以大型龙头连锁企业为骨干，中小连锁服务网点为补充，超市、便利店、专卖店、货仓式商场等多种业态发展的网络化流通格局。连锁经营的这种店面开到家门的特点，正是B2C企业与之良好合作的基础，人们通过B2C企业的网上平台订购商品，来到附近的连锁店取货或由连锁店送货上门，即可十分便利省时地完成购物过程，享受完整快捷的销售服务。B2C企业通过连锁企业的网络资源，使自身的物流缩短了距离，降低了频率，从而实现了货物的低成本配送。而连锁企业与B2C企业合作，可以为其带来大量的优质顾客，并且几乎不花费任何成本，品牌的知名度也能同时得以提升。3.第三方物流模式现今网上购物的方式大体是EMS及普通邮寄，其次是同城快递。这些邮政和快递公司进行物流的操作，一般是为了送货而送货，不能为顾客提供附加服务，网络公司也不能在货到后第一时间与顾客取得联系，并且普遍费用较高。而真正意义上的物流是指商品流通过程中的实物流动，包括运输、装卸、储存、信息管理等环节。物流作为一个产业，理所当然应由一个专门从事的公司代为进行，即第三方物流。第三方物流的优势是很明显的，能使B2C企业集中有限的资源培养自己的核心竞争力，能够最大限度地减少库存甚至实现零库存，同时又能有效地保障供给，能够利用第三方物流企业的专业优势和规模优势，提高各环节的利用率实现费用节省，使企业能从分离费用结构中受益，因此第三方物流成为21世纪国际物流发展的主流，也符合社会分工逐步细化的大趋势。对于B2C企业来说，一般只是为各种产品提供一种营销平台，在我国B2C企业的规模较小，经济实力也有限。如果自建物流奖金缺口太大，同时B2C企业面对的消费市场一般量少且分散，采用自行配送往往成本很高，企业难于承担。目前B2C企业采取的送货方式一般有三种：邮寄、EMS、第三方物流。邮局送货安全可行，但速度慢、信息反馈滞后、无附加服务，而第三方物流则有效地解决了这些弊端。四、结语电子商务物流是物流领域内的新一轮革命，而电子商务在我国的蓬勃发展已十分明显受制于低效率的物流体系，低效的物流体系已成为电子商务企业发展的最大障碍，而B2C企业所受影响最大。B2C企业只有不断注重学习和借鉴物流领域内的最新成果，结合自己企业的实际情况，才能在电子商务实施过程中摸索出适合本企业的物流模式，在此基础上才能真正突破物流瓶颈，获得高速的可持续性的发展。仅供参考，请自借鉴希望对您有帮助
B2C电子商务模式分析与策略建议摘要：从企业与消费者买卖关系和交易客体两个侧面对B2C 电子商务模式进行了分析,提出企业应在战略定位、市场渠道、信息发布、交易定价等方面加强管理,加快零售行业信息化步伐,加速网上电子化交易市场建设。关键词：B2C 电子商务 商务模式 模式分析B2C(Business to Customer) 电子商务是以Internet 为主要手段,由商家或企业通过网站向消费者提供商品和服务的一种商务模式。目前,在Internet 上遍布了各种类型的B2C 网站,提供从鲜花、书藉到计算机、汽车等各种消费品和服务。由于各种因素的制约,目前以及未来比较长的一段时间内,这种模式的电子商务还只能占比较小的比重。但是,从长远来看,企业对消费者的电子商务将取得快速发展,并将最终在电子商务领域占据重要地位。1、B2C电子商务模式分析可以从不同角度对B2C 的商务模式进行分类和探析。 从企业和消费者买卖关系的角度分析 B2C 的商务模式主要分为卖方企业—买方个人的电子商务及买方企业—卖方个人的电子商务两种模式。 卖方企业—买方个人模式。这是商家出售商品和服务给消费者个人的电子商务模式。在这种模式中,商家首先在网站上开设网上商店,公布商品的品种、规格、价格、性能等,或者提供服务种类、价格和方式,由消费者个人选购,下定单,在线或离线付款,商家负责送货上门。这种网上购物方式可以使消费者获得更多的商品信息,虽足不出户却可货比千家,买到价格较低的商品,节省购物的时间。当然这种电子商务模式的发展需要高效率和低成本的物流体系的配合。这种方式中比较典型的代表就是全球知名的亚马逊网上书店。 买方企业—卖方个人的电子商务。这是企业在网上向个人求购商品或服务的一种电子商务模式。这种模式应用最多的就是企业用于网上招聘人才。如许多企业在深圳人才市场网招聘各类人才。在这种模式中,企业首先在网上发布需求信息,后由个人上网洽谈。这种方式在当今人才流动量大的社会中极为流行,因为它建立起了企业与个人之间的联系平台,使得人力资源得以充分利用。 根据交易的客体分析可把B2C 电子商务分为无形商品和服务的电子商务模式以及有形商品和服务的电子商务模式。前者可以完整地通过网络进行,而后者则不能完全在网上实现,要借助传统手段的配合才能完成。 无形商品和服务的电子商务模式。计算机网络本身具有信息传输和信息处理功能,无形商品和服务(如电子信息、计算机软件、数字化视听娱乐产品等) 一般可以通过网络直接提供给消费者。无形商品和服务的电子商务模式主要有网上订购模式、广告支持模式和网上赠予模式。a. 网上订阅模式。消费者通过网络订阅企业提供的无形商品和服务,并在网上直接浏览或消费。这种模式主要被一些商业在线企业用来销售报刊杂志、有线电视节目等。网上订阅模式主要有以下几种:在线出版(Online Publications) 。出版商通过Internet 向消费者提供除传统印刷出版物之外的电子刊物。在线出版一般不提供Internet 的接入服务,只在网上发布电子刊物,消费者通过订阅可下载有关的刊物。这种模式并不是一种理想的信息销售模式。在当今信息大爆炸的时代,普通用户获取信息的渠道很多,因而对本来已很廉价的收费信息服务敬而远之。因此,有些在线出版商采用免费赠送和收费订阅相结合的双轨制,从而吸引了一定数量的消费者,并保持了一定的营业收入。在线服务(Online Services) 。在线服务商通过每月收取固定的费用而向消费者提供各种形式的在线信息服务。在线服务商一般都有自己特定的客户群体。如美国在线(AOL) 的主要客户群体是家庭用户,而微软网络(Microsoft Network)的主要客户群体是Windows 的使用者,订阅者每月支付固定的费用,从而享受多种信息服务。在线服务一般是针对一定的社会群体提供的,以培养消费者的忠诚度。在美国,几乎每台出售的电脑都预装了免费试用软件。在线服务商的强大营销攻势,使他们的用户数量稳步上升。在线娱乐(Online Entertainment) 。在线娱乐商通过网站向消费者提供在线游戏,并收取一定的订阅费,这是无形商品和服务在线销售中令人关注的一个领域,也取得了一定的成功。当前,网络游戏已成为网络会战的焦点之一,Microsoft 、Excite、Infoseek 等纷纷在网络游戏方面强势出击。事实上,网络经营者们已将眼光放得更远,通过一些免费或价格低廉的网上娱乐换取消费者的访问率和忠诚度。b. 广告支持模式。在线服务商免费向消费者提供在线信息服务,其营业收入完全靠网站上的广告来获得。这种模式虽然不直接向消费者收费,但却是目前最成功的电子商务模式之一。Yahoo 等在线搜索服务网站就是依靠广告收入来维持经营活动的。对于上网者来说,信息搜索是其在Internet的信息海洋中寻找所需信息最基础的服务。因此,企业也最愿意在信息搜索网站上设置广告,通过点击广告可直接到达该企业的网站。采用广告支持模式的在线服务商能否成功的关键是其网页能否吸引大量的广告,能否吸引广大消费者的注意。c. 网上赠予模式。这种模式经常被软件公司用来赠送软件产品,以扩大其知名度和市场份额。一些软件公司将测试版软件通过Internet 向用户免费发送,用户自行下载试用,也可以将意见或建议反馈给软件公司。用户对测试软件试用一段时间后,如果满意,则有可能购买正式版本的软件。采用这种模式,软件公司不仅可以降低成本,还可以扩大测试群体,改善测试效果,提高市场占有率。美国的网景公司(Netscape)在其浏览器最初推广阶段采用的就是这种方法,从而使其浏览器软件迅速占领市场,效果十分明显。 有形商品和服务的电子商务模式。有形商品是指传统的实物商品,采用这种模式,有形商品和服务的查询、订购、付款等活动在网上进行,但最终的交付不能通过网络实现,还是用传统的方法完成。这种电子商务模式也叫在线销售。目前,企业实现在线销售主要有两种方式:一种是在网上开设独立的虚拟商店;另一种是参与并成为网上购物中心的一部分。有形商品和服务的在线销售使企业扩大了销售渠道,增加了市场机会。与传统的店铺销售相比,即使企业的规模很小,网上销售也可将业务伸展到世界的各个角落。网上商店不需要象一般的实物商店那样保持很多的库存,如果是纯粹的虚拟商店,则可以直接向厂家或批发商订货,省去了商品存储的阶段,从而大大节省了库存成本。B2C电子商务模式分析与策略建议(2) ——发展我国B2C电子商务的策略思考对于发展我国B2C电子商务,很多学者在电子商务瓶颈(如电子支付、网络安全、物流体系、法律保障等) 方面提出了自己的策略建议,而本文主要在企业管理、零售行业、网上市场等方面提出某些设想。 从企业管理的角度来看,发展B2C 电子商务的企业应注意运用以下策略a. 企业的战略定位要适当。在B2C 电子商务中,企业与消费者之间的关系发生了深刻的变化,出现了新的价值连接,产生了新的价值机会。开展B2C 电子商务的首要问题就是对企业经营带来什么样的价值进行战略定位,如企业开展B2C 电子商务,是希望开拓新的产品或服务项目,还是延伸现有产品或服务的市场空间。不同的战略定位将带来不同的经营效果。b. 协调市场渠道。B2C 电子商务的开展势必导致市场渠道的开拓和延伸,有可能对原有的渠道关系造成一定的冲击,这就需要企业管理人员进行有效的协调。B2C 电子商务的网络营销渠道可能会与原有的传统营销渠道相互补充、相互促进,从而给企业带来更大的收益。如零售企业在Internet 上发表内容丰富、图文并茂的产品信息并及时进行更新,或利用Internet 及时为消费者提供技术支持等,这些做法能够促进企业与消费者之间的交流,强化原有的市场渠道,进一步提高市场份额。但是,网络渠道也可能与原有的市场渠道产生一定的冲突,使企业面临两难抉择。如生产企业在Internet 上直接开展B2C 电子商务时,与传统零售中介的关系由原来的合作关系转化成合作与竞争关系,而原有合作伙伴的有关反应将影响B2C 电子商务的应用效果。因此,企业在开展B2C 电子商务时,应认真分析市场渠道变化与协调所产生的成本与收益,从而做出正确的决策。c. 加强信息的管理。在B2C 电子商务中,企业能够通过Internet 以较低的成本向日益扩大的潜在市场发布公司背景资料、产品或服务信息、电子广告等内容丰富的信息。这种信息发布与其市场竞争地位密切相关。企业所发布的信息必须有利于改善企业形象,提高品牌知名度和信誉,有利于消除原有的市场交易障碍,因此企业应进行认真的市场调研和信息筛选。企业的信息管理工作应注重在Internet 上与用户的交互作用,通过信息交流了解顾客需求,为之提供更有价值的信息服务,从而形成独特的市场竞争优势。d. 加强对交易定价的管理。企业在开展B2C 电子商务时,要实时发布有关产品价格的信息。企业在确定产品的网上销售价格的时候,必须考虑到是否与传统市场的产品价格结构相一致。在最简单的情况下,企业可以在传统市场和网络市场上采用标准化的定价策略。但这种方式可能导致与企业区域价格战略的冲突。解决方案之一就是在采用差别化定价时列出不同的配送成本,以免产生不利于企业的市场反应。 从行业发展的角度来看,零售行业要加快信息化建设的步伐 B2C 电子商务可以看作是一种电子化的零售或者网上零售。网上零售不仅改变了传统零售业的营销方式和营销理念,而且改变了传统零售业的战略发展方向和行业组织结构。网上零售和传统零售相比,其运作规律和营销策略都发生了变化,能否实现成功的网上零售需要很多条件。信息资源和信息交流系统的开发利用是能否成为连锁企业开展网上销售的一个核心要素。传统商业企业的核心理念是商品经营和店铺运营,这是企业参与竞争和获得利润的基础;而网上零售商则要根据网络营销的特点进行调整,改变传统零售企业的经营模式,把信息的经营和应用作为企业经营资产的第一要素。这种战略性的调整表现为两个方面:首先是从优化供应链的角度强化零售企业的上下游环节的信息传递和信息共享。无论是传统的零售企业还是网上的零售商,他们与生产企业和供应商之间能不能建立一个高效的信息传递和商品运作体系,是连锁企业及网上零售商在市场竞争中能否取胜的一个关键。其次,在零售业的前端,网上零售商应该利用互联网加强信息资源和知识的共享,培育顾客的忠诚度。零售业和其他行业相比,了解顾客的个性需求是他们的天然优势,网上零售商通过相应技术更具备这种优势,可以建立顾客的数据库,这个数据库的价值要比零售企业通过POS 系统和会员卡等手段收集到的顾客信息更全面、有效。为了开展网上零售,传统零售业必须进行行业信息化。过程如下:a. 加强企业内部的信息沟通。通过Internet 实现企业内部各职能部门、各分店、各流程之间的信息沟通和协调行动。b. 增强渠道功能。在原有传统店铺的基础上,在网上开辟一个新的销售渠道,实际上这是B2C 电子商务的开始。c. 对价值链或者供应链进行全新整合。连锁企业从商品的采购到销售构成一个供应链,基础的条件是信息化必须达到一定的条件,才能实现一些新的技术和高效运作。d. 全面整合阶段。在这个阶段,零售企业的网上营销已经跳出了单纯销售商品的范畴,开始把相关的服务增加到网上零售的内容之中,使之更具个性化,更具吸引力。e. 从传统零售商向网上零售商转型。企业经营核心发生变化,重新构造供应链,同时产生多对多的关系和联合。对供应商来讲,可以在网上提供最适合在网上销售的商品;对消费者来讲,可以享受个性化服务。 从改善网上市场环境的角度,发展B2C 应大力推进EM 建设 EM( Electronic Market) ,即电子化交易市场,指在Internet 技术和其它电子化通信技术的基础上,通过一组动态的Web 应用程序和其它应用程序把交易的双方集成在一起的虚拟交易环境。EM 中的交易主体可以通过EM 中提供的电子化交易信息和交易工具建立起点到点和一对多的交易通道。EM 营运商是负责EM 的建立、维护、运行等工作的中介服务机构。在传统交易环境中,消费者在通过零售商与企业进行交易时,两者的交易地位是不平等的:企业对产品的性能了解得多,信息占有量大,而消费者只能被动接受信息;企业能动用的交易要素多,能规定交易方式,而消费者只能被动地选择交易方式。在电子商务环境中,消费者可以通过访问某生产企业网站,直接购买其产品。那么这种无中介的交易能否实现消费者要求平等交易的愿望呢? 消费者是否有能力在Internet 的信息海洋中一一搜索自己所需要的品种繁多的生活用品呢? 消费者能否在登录到企业的网站后,提出有利于自己的交易方式呢? 消费者能与企业一样平等地占有产品信息吗? 这些答案都是否定的。因此,消费者将寻求新的交易中介来协助自己实现平等的交易地位。这个交易中介就是EM运营商。EM 运营商通过电子化的工具和手段,为消费者提供一个方便进出的虚拟环境,很大程度地聚集企业的商品和消费者的购买力,并建成了网上电子商场。在这种电子商场中,消费者可以利用搜索工具方便地查找需要的商品,并具有更广泛的选择权。不能快速响应消费者需求的商品及其生产企业将会很快被淘汰出局。同时,网上商场为消费者提供了网上论坛等交流工具,以聚集同类消费者,使之相互沟通,共享商品信息,协助消费者实现与生产企业平等享有商品信息的权利。消费者还可以形成规模优势,动用金融、运输等其它交易环节的力量,及时为自己设计有利的交易方式。这样,在EM运营商的协助下,交易的主导权逐渐从生产企业向消费者转移。在电子商务环境下,如果一个EM 运营商经营的电子商场办得不好,消费者只要在自己的浏览器地址栏中输入另一个电子商场的网址,便可转向其他的EM 运营商。要想留住消费者并实现盈利, EM 运营商必须充分发挥交易中介善于进行资源组合的优势,加强与生产企业的密切合作,为消费者提供更优质的服务,赢得消费者群体的信任,树立良好的商业形象。在B2C 电子商务中,不同类型的EM 运营商应该发挥各自的优势。如:网上电子商场运营商通常为消费者提供日常生活用品的交易,拥有扩大市场容量和市场有效细化的优势;网上销售联盟运营商通常为消费者提供非日常性的全套综合产品或服务的一揽子交易,拥有重新组合市场的优势;网上外包资源运营商通常代表交易企业为消费者提供交易前后的系列辅助交易服务,拥有更贴近消费者的优势;网上专卖专营店运营商通常为消费者提供完全定制的一对一的个性化交易,拥有网上及时提供增值服务的优势。综上所述,本文从企业与消费者买卖关系和交易客体两个侧面对B2C 电子商务模式进行了分析,提出企业应在战略定位、市场渠道、信息发布、交易定价等方面加强管理,加快零售行业信息化步伐,加速网上电子化交易市场建设。随着B2C 电子商务所处的经济环境、政策环境、法律环境和技术环境的不断改善,我国B2C 电子商务必将取得快速发展,并在电子商务领域中占据重要地位。参考文献：1 方美琪. 电子商务概论(第二版) . 北京:清华大学出版社,20022 李 琪等. 电子商务概论. 北京:人民邮电出版社,20023 陈晓红. 电子商务实现技术. 北京:清华大学出版社,20014 李云芝. 发展我国电子商务面临的问题与对策探析. 情报杂志,2002 ; (1)5 张贵荣. 论企业电子商务的信息环境. 情报杂志,2002 ; (5)6 韩冬梅等. 电子商务BtoC的困境与出路. 商业研究,2002 ; (2)7 刘伟江等. 电子商务模式分析及展望. 吉林大学社会科学学报,2001 ; (4)仅供参考，请自借鉴。希望对您有帮助。
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碧桂园房地产营销模式研究论文
近几年来,我国房地产企业在营销实践和研究方面积累了丰富的经验,使房地产营销创新具备了充足的条件,同时房地产市场的变化带动着营销环境的变化,也促使营销观念、理论和策略的不断创新。下文是我为大家整理的关于房地产营销创新论文的范文，欢迎大家阅读参考! 房地产营销创新论文篇1 浅谈房地产营销创新策略 摘要:随着房地产行业的快速发展，房地产市场迅速过度到买方市场，房地产营销创新成为决定企业存亡、影响房地产行业的可持续发展的关键因素。要从顾客满意、差异化、体验营销、整合营销、关系营销等几个方面进行营销创新。 关键词：房地产行业，营销 一、传统营销理论指导下的房地产营销 传统营销理论的颠峰是始创于1960年美国的密歇根州立大学的4P理论，市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品(Product)、价格(Price)、销售渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论假定一个企业只要生产出优质的产品，制定合理的价格，运用适当的分销渠道和合适的促销措施，就能顺利实现企业的预期营销目标。该理论“以企业为中心”，实施由内而外的营销。在房地产市场发展初期，行业不够成熟，需求旺盛的卖方市场情况下业内大多数厂商都简单地运用4P理论指导营销就取得了令世人瞩目的成绩。 但是，随着市场竞争日趋激烈，运用4P营销组合的企业越来越困难，尽管花费巨额资金，但这种“消费者请注意”的营销行为很难再获得成功。在严酷的市场形势面前，房地产厂商开始反思其营销行为，逐渐接受4C理论。4C即消费者的欲望和需求,消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性，企业与消费者的有效沟通。 4C理论指导下的房地产营销行为具有几个鲜明特点： (1)重视消费者，根据消费者的需要设计和开发产品。市场细分开始流行，企业把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求，不是简单地叫卖他们所能制造的产品，而是努力去提供消费者想购买的产品。 (2)忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本并且开始有意识的加以影响，因为只有顾客能够承受的价格才是最合理的价格。 (3)忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买，因为即使顾客已经愿意购买企业的产品，但若交易成本过高，他们仍然会选择放弃，看房车的出现充分地体现了房地产企业为消费者提供方便的决心和诚意。 (4)忘掉促销策略，多研究与消费者沟通，企业对新闻发布和公共关系活动的重视上升到空前的高度。4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。 二、整合营销 20世纪90年代，美国D•E舒尔茨教授等人提出了整合营销(IMC)，其基本思想可以概括为两方面：一方面把告、促销、设计、包装等一切传播活动都归于广告活动的范畴内;另一方面使企业以统一的传播资询向消费者传达。其目的是在市场营销的不同阶段运用和协调各种不同的传播手段，使其发挥最佳效用，最终实现企业与消费者之间建立长期的、维系不散的关系。现在，几乎每一个房地产项目都有广告公司介入提供全程服务，工程现场的包装、售房部的布置、宣传单张的制作、销售说词、公关活动和新闻发布等内容无一不是广告公司的杰作。对于实施整合营销的项目，消费者的所见所闻和感受到的完全一致，项目的优点会无数次以不同的方式传达给消费者，能够给消费者强烈的震撼，这样反复的同一刺激大大强化了消费者对项目的印象，有利于提高消费者对项目的认知度。 三、体验式营销 体验式营销就是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面，来重新定义、设计营销的思考方式。体验式营销观点突破了传统上的“理性消费者”假设，认为消费者在消费时是理性与感性兼具的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是营销活动和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历、体验。房地产对购房人而言，不仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是一种对生活品质的追求，精神上的享受、体验。销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐，优美的小区景观、完善的配套设施，无不传达开发商大力提倡生态、环保，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一的理念。 进入样板间，精美的装修让人惊羡，消费者完全模糊了对户型的大小、室内功能分区、采光、通风、私密性效果等方面的判断，你甚至还可以坐在沙发上品茶聊天，进厨房去炒几个小菜，“这就是我想要的家”，消费者完全认同开发商以人为本，融入现代设计理念和文化理念。要完成这种体验，通常需要消费者亲临现场，当然，现在有不少开发商开始利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统，逼真地展示其楼盘及其样板房场景，并且通过增加一些互动功能，使得看房者利用“键盘加鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。 四、CS经营战略 “CS”(customer satisfaction)，即“顾客满意”，其指导思想是，企业的整个经营活动要以顾客的满意度为宗旨，从顾客的观点而不是从企业的观点来分析、考虑消费者的需求，把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头，在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。房地产消费在很大程度上属于情感消费层次，“满意不满意”是最重要的评价标准。 在房地产营销中实施CS经营战略要求从消费者的需求出发，满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求，尽量引导住宅消费的潮流。为此，必须分析消费者购房的动机、行为、能力和水平，研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好，并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等，房地产企业都必须从住房消费者的需求出发，使之满意称心，才能获得消费者的青睐，增强企业竞争能力。 五、关系营销 关系营销是通过识别、建立、维护和巩固企业与顾客及其他利益相关人的关系来促进销售，强调企业与顾客及其他利益相关者之间建立长期的相互信任的互惠关系。其关键在于：不仅争取顾客和创造交易，识别和建立关系是重要的，维护和巩固已有的关系更重要;营销的责任不仅是给予承诺，更重要的是履行承诺。 关系营销与传统市场营销有着很大的区别：传统营销把视野局限于目标市场上，建立在“以生产者为中心”的基础之上，其核心是交易，关心如何生产、如何获得顾客，企业与顾客之间、企业与其供应商、经销商之间是一种交易关系，企业通过诱使对方发生交易从中获利。在交易过程中，买卖双方的关系被看成是相互排斥的，交易结束，买卖之间的关系就结束了，买卖双方是一次性关系。 而关系营销是建立在“以消费者为中心”的基础之上的，其核心是关系，企业与其顾客、分销商、经销商、供应商、竞争对手、银行、政府及内部员工等之间建立、保持某种较紧密的合作关系，并不断加强这种关系，通过互利交换及共同履行诺言，使有关各方都实现各自的目的。因此，房地产企业及其相关利益者之间是一种互惠互利的长期依赖的关系，企业通过双方良好的互惠合作关系获利。 六、差异化营销 所谓差异化战略，就是企业通过在产品、服务、经销网络、品牌形象等方面形成具有独特性品质来满足用户的需要。房地产的差异化营销，是指通过产品差异化、服务差异化和品牌差异化来提高房地产产品的价值，从而形成竞争优势。这要求企业在产品的研究和开发上具有较强的创新能力，企业在生产技术上具有较高的适应能力和应变能力，企业在市场营销中有明确的目标市场，并能采取有效的经营手段和方法到达。与其他产品比较，房地产产品的位置固定性决定其本身有较大的差异化。 同时，房地产产品差异化还可以从性能、特色、风格和设计等方面入手，体现在品质的质优耐用、安全放心;区位的出行便捷、人文优越和升值潜力;环境的自然、生态和健康;整体布局的大方、精巧;单体设计的实用、合理和完善，设备设施的充分、新颖和高效;配套的生活方便，居住的愉快、舒适等。服务的差异化要求在传统客户服务的基础上进行服务升级，升级后的客户服务，不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的客户服务，而应涵盖产品设计“生产”销售“使用中所有的服务环节，而且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化，房地产基本进入了，服务经济时代，开发商只有通过丰富客户服务的内涵，扩大服务的宽度，延长服务的时间来再一次赢得属于自己的市场空间。最后，企业文化的差异化也应该受到企业的重视。 因为住宅不仅是一种生活方式的选择，同时也是居住文化的体现，而且应该注意，企业文化是最难被其他企业模仿的差别优势，一旦建立，即可成为企业的核心竞争力。 房地产营销创新论文篇2 浅议房地产营销策略的创新 摘 要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。 关键词：营销策略 品牌营销 绿色环保营销 服务营销 一、房地产市场营销的概念 营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。 从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 二、房地产开发企业营销策略创新的背景 国内房地产市场自2008年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长，增幅比1～11月份回落个百分点，比2011年回落个百分点;其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长，商业营业用房销售面积下降。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高个百分点，比2011年回落个百分点;在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。 如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。 三、房地产营销策略剖析 国内房地产市场经过2009年、2010年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.积极展开品牌营销。 从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通;不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产;能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。 从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。 总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。 2.践行绿色环保营销。 房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。 对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。 现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。 3.全面开展服务营销。 同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢?这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。 可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。 在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决;并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。 当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务;不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。 现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。 四、开展房地产营销策略创新的关键因素 在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面： 1.房地产营销前要积极展开市场调查工作。 现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。 所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。 2.房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。 首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。 其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。 再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。 最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象;要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买;要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节;要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率;在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。 企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。 总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。 参考文献： 1.曹宏亮.论湖南房地产促销策略，邵阳学院学报，2006(5) 2.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界，2009(12) 3.梁湘.服务营销在我国房地产业的发展.企业技术开发，2011年7月第30卷第14期 4.舒晓华.房地产企业绿色营销策略研究[D].浙江大学学报，2004 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产营销毕业论文范文 2. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 3. 房地产市场营销论文1500字 4. 房地产市场论文范文 5. 房地产市场营销的思考论文
房地产营销策略论文
自中国住房制度改革以来，房地产业得到飞速发展，取得了日新月异的辉煌成就。房地产业的长足发展，不仅提高改善了城镇环境和居民住房条件，还成为中国经济发展的支柱型产业，为中国的和平稳定崛起做出了巨大贡献。下面是我整理的房地产营销策略论文，欢迎阅读参考！
关键词 ：房地产；营销策略；创新
一、新形势下的房地产营销问题
(一)产品定位不合理
一些企业对产品的前期市场调研作用不重视，调研结果不够细致精确，往往在产品成型销售时才发现，自己开发的楼盘或多或少存在美中不足的地方，纵然在销售过程中采取众多优惠措施，仍难以抓住消费者购买欲望，致使产品消化速度变慢。房地产开发者在产品设计之初，忽略每个房地产项目的布局、景观、楼层等消费者关心的因素，片面追求楼盘的形象、概念，致使产品定位脱离消费者需求，产品不是定位虚高就是房屋面积大而不当，不能满足消费者的购房需要，无法与其他企业产品展开竞争。尤其是在近年来房价飙升的情况下，市民购房回归理性，这种产品销售不出去，将最终导致空置房的问题产生，不利于房地产市场的稳定发展。
(二)品牌意识不强
伴随房地产市场的逐步成熟，消费者购房更加理性，品牌对一个产品的影响就显得更加重要，品牌能赋予一个产品“精神价值”，让消费者在购房过程中产生对产品的认同感，愿意为产品买单。然而在中国房地产企业中，有近90%的只做产品，10%的在做企业，只有1%的企业在做品牌。一些房地产企业不能保障品牌价值的核心竞争力，即企业在打造一个成功项目后，依托前者的品牌效应，盲目加推产品数量，忽略产品质量，最终失去消费者的信任，使得“品牌效应”迅速衰落，昙花一现。
(三)营销模式落后
目前，我国房地产企业采用的营销模式过于传统、落后。大部分房地产企业进行广告轰炸，其目的是想通过大力宣传达到快速营销。可现实恰恰相反，不仅没有达到预期的营销效果，反而，降低市场竞争力。甚至，有部分房地产企业为了营销加大广告成分，掺杂一些不实或违法成分，造成消费者实地考察时眼镜大跌，令消费者产生一种厌烦心理。房地产企业在营销过程中，对消费者定位含糊不清，所制定出来的营销策略与现实大相径庭，满足不了消费者的真正需求，导致消费者失去兴趣，降低成交率。在新形势下，营销模式的落后是阻碍房地产企业营销的主要原因，不利于房地产企业实现可持续发展。因此，营销模式一定要打破传统，推陈出新。
二、房地产营销策略创新方法
(一)注重市场定位
从市场营销过程中可以看出，一个企业如果忽略前期市场调研，那么这个企业就必须在销售过程中投入大量精力来弥补前期的失误，这不仅造成了资源的极大浪费，还影响产品的销售情况。做好前期市场定位则能避免这种情况发生，所谓不打无把握之仗便是这个道理。做好前期市场调研，瞄准产品市场定位，从消费者实际需求出发，了解消费者对产品的户型、大小、价格等实际需求，以市场需求来做产品策划，最终达到消费者欢迎，实现畅销、热销的目的。
(二)加大品牌建设
品牌代表了一个产品的品质，而品牌的认知程度代表了消费者对产品质量的肯定，把一个品牌做大做强，将大大增强企业的市场竞争能力。把品牌做大做强，从长远发展角度来看，符合企业的利益追求。因此，企业要保持品牌策略发展的持续性，培养消费者对品牌的认同感，企业既要有广告推广、促销活动等方式让消费者熟知品牌，又要用产品的质量让消费者认可品牌。通过品牌建设，让消费者体会到企业对产品的严谨态度，对消费者的诚意，从而提高企业竞争力。
(三)创新营销模式
传统的营销模式是广告宣传、产品推广和直销，这些模式已无法适应房地产企业的发展。据研究发现，当今社会是一个信息大爆炸的`新时代，计算机技术、信息技术和网络技术飞速发展为房地产企业营销创造了有利条件。房地产企业进行营销时，利用互联网开创房地产营销新“舞台”。通过网络营销可以加强产品的宣传和推广，也可以改变传统营销模式中的一些弊端。消费者在网络“舞台”可以进行更多资料的查找，解决在各大楼盘来回颠簸的困扰。网络营销既能有效的锁定消费者，也可以通过网络“舞台”更好的摸清客户需求，制定精确的方案，提高营销成效。总之，在房地产市场竞争日益激烈的环境下，灵活运用多种营销手段，来应对消费者的多元化，创新化，发挥营销的更大价值，推动房地产企业健康、稳定发展。
三、结论
综上所述，在我国房地产调控成为一种常态，在这充满机遇与挑战的新形式下，营销策略创新将要首当其冲。因此，房地产企业要从市场定位、品牌意识和营销模式等方面着手，不断探索出更多科学、合理、有效的营销策略途径，为房地产事业的可持续发展注入新的活力，为房地产事业的发展开拓更广阔的空间。
参考文献：
[1]章晓东.宏观调控政策下房地产营销策略研究[J].财经界(学术版)，2016(08).
[2]李国蓉.房地产营销策略影响因素探析[J].经营管理者，2016(36).