城市更新房屋性质研究论文

环境与发展是当今人类面临的两大主题。20世纪60年代以来，世界复苏，城市化进程推进，这一方面加速了经济的发展，同时也带来了一系列城市能源和生态环境。在一些城市的建设和发展中，存在着只顾短期经济效益而忽视长期环境效益的行为，造成了环境污染，资源浪费和生态破坏。因而有效利用能源，保护和改善人类环境已经成为一个人类的迫切任务。自1987年世界环境与发展委员会（WCED）在《我们共同的未来》报告中提出“可持续发展”这一概念后，在世界各国各地区，可持续发展已普遍达成共识，逐步被引入到社会经济发展的各个领域。加强城市基础设施配套建设，完善城市功能，优化城市社会、经济、生态环境，不断改善人类生存和居住条件，建设可持续发展的生态城市是全人类在21世纪努力追求的一个重要目标。 1. 城市环境规划城市规划概况城市建设不能再重复单靠增加资源投入来推动发展的老路，必须依靠进步，以生态环境建设为重点，建设资源节约型、生态型城市，保持经济与资源环境的协调发展。要进一步调整提高城市建设节约水、能源、土地等资源和治污、防灾减灾的技术标准，纳入到工程建设强制性条文中，以法制手段保障和促进城市环境保护与生态建设。城市规划存在的问题及措施城市是人类在几千年的演变过程中改变赖以生存的环境，创造着高度的物质文明的集中地，是一个以人为中心的城市生命有机体与环境和社会环境之间的相互作用、制约和依赖构成的统一体，是一个庞大复杂的社会、经济复合生态系统。它包括社会结构、人工结构、资源结构、生态环境结构四个方面的。要实现这一多元、多介质、多层次的人工复合生态系统的可持续发展是一个浩大的系统工程。要做好城市规划就要做到如下几点：（1）充分发挥市场机制的作用，推进节约用水和水污染防治。要认真落实国务院关于城市节水和水污染治理的各项政策，运用市场规则，利用价格杠杆促进水资源的节约和优化配置，完善城市各类用水的区别水价和超额累进加价收费制度，调整污水处理费征收标准。要加大节水技术和设施的普及推广力度。以污水资源化为目标，加快污水处理设施的建设步伐，加强中水回用技术与设备的开发，处理好设施布局集中与分散的关系，注重污水处理的安全性和生态效应，努力建设节水防污型城市。（2）加强城市绿化建设，大力改善人居环境。加强城市绿化建设，是城市生态环境建设的基础性工作。要认真贯彻落实《国务院关于加强城市绿化建设的通知》，采取有效措施，提高城市绿化水平。要制定城市绿地系统规划，严格划定绿化用地面积，安排绿化布局，加强城市绿化隔离带建设，形成乔、灌、花、草相结合，点、线、面、环相衔接的绿地系统。推进城市绿化建设，必须尊重客观，从当地实际情况出发，宜树则树，宜草则草。城市绿化要鼓励采用节水技术和废水利用，尽可能减少绿地养护的水消耗。要结合城市产业结构调整和旧城有机更新，增加城市中心区的绿地面积。要建立并严格实行城市绿化“绿线”管制制度，坚决查处各种挤占城市绿地的行为。要鼓励农民结合农业结构调整发展城郊绿化，引导社会资金用于城市绿化建设，增加城市绿化建设用地和资金投入，尽快把城市绿化建设提高到新水平。（3）以供热收费制度改革为重点，积极推进城镇供热体制改革。计划经济和福利分房旧体制下形成的福利供热制度，已经不能适应市场经济体制和住房分配货币化新体制的需要，也是造成采暖能源浪费严重的重要经济根源。推进城镇供热体制改革的基本思路是，变暗补为明补，逐步停止由房屋产权单位或职工所在单位统包的传统用热制度，改为由居民家庭（用热户）直接向供热缴费采暖，实行采暖用热商品化，采暖补贴货币化。采暖地区的城镇新建公共建筑和居民住宅，凡使用集中供热设施的，都必须设计安装具有分户计量及室温调控功能的采暖系统。现有公共建筑和居民住宅也要按照分户计量、室温可控的要求逐步进行改造。积极推行按用热量分户计量收费办法，逐步取消按面积计收热费，更好地保证消费者的权益，提高采暖舒适度和热能利用效率。城镇供热体制改革关系广大城镇居民的切身利益，既要积极，又要稳妥。要采取有效措施，切实做好低收入居民家庭的冬季取暖保障工作，维护社会稳定，保证改革的顺利推进。（4）加强城市环境综合治理力度。要积极创造条件，加快旧城有机更新，重点解决城市建成区特别是中心区开发强度过大、人口密度过高、公共设施短缺、拥挤、环境脏乱等问题，坚决关停或迁移城区内污染严重的项目，清除违法违章建筑。要促进建筑节能技术的普及推广，改善城市民用燃料结构，减少和控制城市大气污染。以通达、低污染、低能耗为目标，实行公共交通优先的城市交通政策，推进通讯技术在城市公共交通调度管理中的应用，积极促进城市交通组织和管理的现代化。城市环境综合治理，与每一个家庭、每一个人直接相关，必须推动全社会广泛参与，密切合作，共同促进。城市的建设和发展，不仅是物质条件的建设和改善，还包括文化精神、道德意识的建设和改善，要将这两个方面很好地结合起来，使二者互相促进，协调发展。（5）围绕改善人居环境的关键领域，加强科技创新。城镇是人口和经济活动的集聚地，也是各类污染集中的地区。建设科技工作必须围绕人居环境质量的改善，气象环境与规划布局、基础设施建设与生态环境之间的相互和相互关系，努力控制城乡建设活动可能造成的污染。在污水资源化、建筑节能、化学建材、建筑用钢、智能交通、住宅产业现代化等影响和制约人居环境质量进一步改善的几个关键领域，加强科研攻关，加强技术集成，加大技术推广应用力度。全面启动污水回用示范工程。南水北调东、中线受水区城镇，要率先实现污水回用与污水处理能力的同步增长；新建城镇污水处理厂要直接瞄准回用目标，积极采用先进适用的技术工艺，力争实现跨越式发展。完善配套技术经济政策，推动建筑节能由局部试点转向大规模推广应用。强化先进适用技术在住宅建设中的应用，将经试点和示范工程实践检验的成熟技术和部品，尽快转化为生产力，推进住宅产业现代化。 2.城市生态规划城市生态系统城市生态系统是以城市为中心，生态系统为基础，人的需要为目标的自然再生产和再生产相交织的经济生态系统；同时又是以人为主体的生命子系统、子系统和环境子系统共同构成的有机生态巨系统[3]。它是城市系统的重要组成部分，两者密不可分。城市的各种活动都受到生态环境的制约，相反，强度过大的城市活动反过来也会对生态系统造成持续破坏，从而危及整个生态系统和人类自身[4]。因此，城市生态规划是促进城市社会、经济和环境相协调，实现可持续的重要途径。城市生态规划的内涵联合国人与生物圈计划（MAB，1984）报告指出：“生态城（乡）规划就是要从自然生态和社会心理两方面去创造一种能充分融合技术和自然人类活动的最佳环境，诱发人创造精神和生产力，提供高得物质文化生活水平”。具体来讲，城市生态规划就是对一定时期内城市生态环境建设的对策、目标和措施所作的规划，其目的在于提高环境质量，维持生态平衡，实现城市的可持续发展。它遵循生态学与城市规划学有关与，系统、环境科学等多学科的手段，辩识、模拟、设计人工复合生态系统内的各种生态关系，掌握城币生态系统的演变及其因素，通过对城市生态系统中各子系统的综合布局与安排，提出切实可行的生态规划方案，调整城市人类与城市环境的关系，以维护城市生态系统的平衡，实现城市的和谐、高效、持续发展。城市生态规划是与可持续发展概念相适应的一种规划方法，它将生态学的原理和城市总体规划、环境规划相结合，从自然要素的规律出发，其发展演变规律，在此基础上确定人类如何进行社会经济生产和生活，有效地开发、利用、保护这些自然资源要素，促进社会经济和生态环境的协调发展、最终使得整个区域和城市实现可持续发展[5]。因此，城市生态规划不同于传统的环境规划和经济规划，它是联系城市总体规划和环境规划及社会经济规划的桥梁，其科学内涵强调规划的能动性、协调性、整体性和层次性，其目标是追求社会的文明、经济的高效，生态环境的和谐[6]。可持续的城市生态环境规划要实现城市生态环境规划的可持续性，就必须革新观念，运用生态学和可持续发展的基本原理，以环境容量、自然资源承载能力和生态适宜度为依据，缓解城市生态环境方面存在的，协调城市社会、经济的发展与城市生态环境之间的矛盾，防止生态环境的破坏与污染，从而达到人与自然的和谐发展。为保证城市生态环境规划的可持续性，应遵循以下原则：（1）阈限物质法则任何空间、资源规划均有一个“度”，要考虑“最适”和“阈限”。在规划过程中，首先应该树立正确的城市发展价值观，保证城市对生态系统的索取和废物的排放限制在生态系统的承载力范围以内，使城市的发展强度与城市的发展能力相适应，从而保障人与自然的和谐关系。（2）多样性共生原则任何一个系统中的子系统间总存在着互惠互利的共生关系。Hough评论说，“如果健康被描述为抵抗力的能力，那么多样性也意味着健康”[7]。因此，在城市生态规划过程中，要保持生物的多样性，将城市生态系统置于整个生物圈范畴内进行规划，建立市区和郊区的复合生态系统，保护城区及周边的各种生物。（3）相生相克原则在系统中总存在着子系统间既共存又制约的关系，一种组成要素的危害性，可能在另一生态要素上体现出来。在城市的生态规划过程中一定要普遍联系并识别城市生态环境中各组成要素间密切的利害关系，找出现象的本质、根源，从而将这种关系的负面影响降低到最低限度。（4）资源的回收再利用原则资源的回收再利用有两方面的含义：其一是降低资源的消耗率；其二是推行清洁能源、材料加大回收力度。在城市生态规划中，要通过推进产业结构模式的演变，尽量减少对自然资源的消耗，建立有利于持续发展的生产工艺、产业结构设置高效能的运转系统，提高资源的利用率。（5）预防和保护齐头并进的原则对于已经存在的生态问题，我们一定要采取合理的措施，积极应对；对于未知还未表现症状的要有所预见。我国推行的环境影响评价制度（EIA），从根本上讲就是可持续性城市生态规划的一部分。任何一项工程实施前必须经过环境影响评价，预见其建成后对社会、经济、生态环境的效益程度，从而提出一些合理化的建议。同时，在城市生态环境规划的过程中，还应该建立高水平的管理队伍，制定切实可行、科学合理的生态环境综合整治规划，建立高质量的环保系统；同时逐步完善绿地生态系统，提高人口素质，增强人们的环保意识。文秘杂烩网

2008年建筑与城市规划学院三大索引、中文核心、教学论文统计作者题目刊物朱雪梅传统街区改造复兴模式研究南方建筑谢涤湘创意产业的发展构想与老城区更新——以广州市荔湾区为例热带地理谢涤湘面向亚运会的广州旅游业发展研究广东工业大学学报：社会科学版谢涤湘市场经济体制下城市商业网点规划研究现代城市研究谢涤湘广州大都市批发市场空间分布研究热带地理谢浩公共建筑天窗的设计策略节能技术谢浩住宅小区园林景观设计初探安徽农业科学谢浩体现岭南建筑特色的中庭空间城市谢浩加强水资源节用管理实现可持续发展目标建筑设计管理谢浩以开放的姿态呼唤世界级大师——侃侃“外国建筑师与中国建筑”的话题城市范建红经济发达地区土地利用变化对生态环境的影响——以佛山市南海区为例热带地理张宏居住、空间、文化四川建材何韶颖论城市化进程对珠江三角洲城镇空间结构的影响热带建筑华国栋环境育人润物无声—试论在高校中推行“环境教育”理念现代经济信息谢浩专业课实验教学改革探索民办教育研究谢浩多媒体教学存在的问题及对策民办教育研究吴玲玲城市规划专业英语的教学改革与实践广东工业大学学报(社会科学版) 丁丽娟新形势下高校就业指导队伍建设广东工业大学学报(社会科学版) 何韶颖结合实践的“城市设计”教学新探索广东工业大学学报(社会科学版) 谢浩在专业课教学中建立和谐的师生关系科教论坛谢浩关于高校考试改革的理性思考南开教育论丛谢浩高校实验课教学改革探索高等教育研究谢浩基于创新能力培养的实验教学改革五邑大学高教研究与探索罗胜京水墨元素在现代海报设计中的时尚解读《艺术教育》罗胜京大学校园人文景观雕塑的适应性设计研究《艺术探索》罗胜京 .赫伯特·里德教师观对高校艺术设计教师专业发展的启示《美术界》 2007年建筑与城市规划学院三大索引、中文核心、教学论文统计作者题目刊物谢涤湘行政区划调整与大都市区发展——以广州市为例现代城市研究谢涤湘城市规划的应对策略住宅与房地产朱雪梅岭南建筑与庭园空间相结合的特色分析建筑技术及设计谢浩适应地域特征的校园生态设计探讨建筑节能何韶颖广州新城区大型居住板块发展研究华中建筑周祥基于虚拟设计工作室的建筑学教学方法初探高等建筑教育谢浩,倪红产学研合作教学模式改革技术与创新管理周祥朱雪梅王瑜对多样化需求下建筑学人才创造力培养的思考山西建筑谢涤湘高校城市规划教育改革思路探讨广东工业大学学报(社会科学版) 王亚建造朴素和谐的城市公用建筑山西建筑王瑜建筑学专业学生素质的培养高等建筑教育谢浩在统一战线新阶段加强参政党建设的探讨广东工业大学学报(社会科学版) 2006年年建筑与城市规划学院三大索引、中文核心、教学论文统计作者论文名称刊物名称周祥建筑使用后评价POE实践研究——以通信综合楼使用后评价为例南方建筑周祥地铁建设对城市空间发展的影响初探山西建筑谢浩对当前城市建设问题的思考工业建筑谢浩温热地区的建筑热环境控制保温材料与节能技术朱火保广州市小城镇社区土地利用指标体系分析广东工业大学学报王瑜住宅户型设计的趋势四川建筑科学研究熊砥柱广东省高级技工学校第二教学楼设计南方建筑谢浩现代家居书房照明设计建材发展导向熊砥柱营造花园式的就医环境——广州市第八人民医院迁建项目设计南方建筑谢浩家居装饰设计中色彩的合理配置福建建材谢浩现代家居书房照明设计陕西建筑朱火保 “有机聚集”理论下的广州小城镇建设方法探索广东工业大学学报谢浩实施墙面垂直绿化构筑良好热工环境广西城镇建设谢浩湿热地区的建筑热环境控制建筑节能谢浩高校校园建筑的生态化设计广东勘察设计谢浩对当前城市建设问题的思考工业建筑江海燕城市地区森林公园规划区勘界的原则与方法福建林业科技周祥《论当代文化背景中的建筑发展》中外建筑王立山终极的美学思想与视觉艺术装饰王瑜关于建筑设计课程教学改革的思考广东技术师范学院学报江海燕自然游憩地步道系统规划设计中南林业调查规划 2005年建筑与城市规划学院三大索引、中文核心、教学论文统计作者论文名称刊物名称周详城市规划管理中的交易费用城市问题周祥 MIT开放式课程材料与高等教育理念实践黑龙江高教研究周祥略论城市规划法制中的土地产权问题北方论丛周祥多元化电脑辅助建筑设计教学探索广东工业大学学报社科版周祥电脑辅助建筑分析及其多媒体课件的制作建筑教育改革理论与实践刘旭红基于实践的居住建筑设计教育思考北方论丛刘旭红色彩，让人居环境生辉四川建筑科学研究刘旭红浅析我国佛塔的建筑艺术成就四川建筑科学研究刘旭红妙用地形，创造富有特色的校园空间华中建筑刘旭红 .营造个性、健康、轻松的校园环境建筑技术及设计刘旭红居民行为心理与居住小区环境设计南方建筑刘旭红健康住宅探索高等建筑教育刘旭红适应社会需求创新教学方法广东工业大学学报王立山创造思维与建筑设计建筑学报谢浩改善居室日照环境住宅科技谢浩控制居住区交通噪声的建筑措施环境污染治理技术与设备谢浩沙面西洋建筑风格鉴赏古建园林技术谢浩论提高教师教学能力的有效措施福建高教研究谢浩努力发挥考试在素质教育中的作用考试促进人的发展谢浩中国共产党领导的多党合作和政治协商制度之我见广东工业大学学报（社科版）谢浩理工科院校的人文素质教育高等建筑教育谢浩解读后的理性启迪科学对社会的影响谢浩实施墙面垂直绿化——构筑良好热工环境城市管理与科技谢浩住宅建筑组群的自然通风设计研究房材与应用谢浩玻璃幕墙节能设计上海建材谢浩建设独具一格的生态城市羊城晚报谢浩创造和谐的室内色彩环境室内设计谢浩在专业教育中树立系统的环境观高等建筑教育谢浩小蓬仙馆异地重建技术研究江苏建筑朱火保广州小城镇社区建设模式研究南方建筑朱火保广州小城镇建设“有机聚集”理论探索广东工业大学学报王瑜旧镇新颜——广州南沙镇中心街道环境整治规划新建筑葛润南在保护与发展矛盾中前进的苏州城市建设南方建筑葛润南经历共振－住宅房地产开发对广州城市建设的影响房地产导刊葛润南 CAI在《城市规划设计》教学中的应用现代计算机葛润南概念规划在我国城市规划体系中的地位和作用广东勘察设计谢涤湘新制度经济学视野下的城市群协调发展探讨特区经济谢涤湘城市发展与旅游产品开发——以广州市珠江游为例现代城市研究谢涤湘城市边缘地区绿色开敞空间的保护与利用研究生态经济谢涤湘土地市场调控与城市理性发展建设科技朱竑青藏铁路对西藏旅游业可持续发展的影响及对策经济地理何韶颖培养良好的城市观与整体建筑设计能力－－论建筑学设计课程的教学改革亚洲都市环境的可持续发展国际学术会议论文集何韶颖整体建筑观念的培养－－对建筑设计类课程教学改革的思考广东工业大学学报(社会科学版)

我国房地产市场的发展趋势和经营取向对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，2001年最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平。与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。一、我国房地产业的发展及周期性规律新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近20年，每次都呈现6～8年的周期性规律。第一次高涨期来自80年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，例如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。而我国短短20几年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产业总是从萧条走向繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。下面对当前正处于第三高涨期的房地产市场进行简要的分析。二、当前房地产市场状况及发展趋势尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。今年1～5月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长。房地产施工面积达到43112万平方米，其中新开工面积万平方米。房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金971亿元，同比增长；国内银行贷款790亿元，同比增长；利用外资50亿元，同比增长15%，也呈现恢复性增长态势。今年前5个月房地产累计竣工面积4076万平方米，同比增长，其中，商品住宅竣工面积达3392万平方米，同比增长17%；商业用房竣工面积同比增长37%。另外，从销售情况来看，今年1～5月份全国实现商品房销售4564万平方米，同比增长。这一增长速度是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的。那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？ 1.国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。 2.体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。 3.与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。虽然从2000年5月国家统计部门在公布了1999年商品房空置量之后，我们很难查找到有关空置量最新、最权威的资料，但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。据《中国房地产报》2002年6月26日的消息：“5月份商品房空置面积的分类指数值为点，比上年同期增加点。作为逆指标，此项指数增加，表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。今年1～5月份，全国商品房空置面积增长幅度为，明显高于去年同期增长的水平。”该报7月1日还披露：到2002年7月，全国商品房空置总量在12000万平方米以上，其中空置超过一年以上的占50%以上，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。并进一步指出，眼下的“商品房空置率”应该在26%左右，而美国商品房空置率约为7%，香港3%～4%。当空置率超过10%的时候，就已经是超警戒线运行了。第二，房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。2001年全国房地产到位资金达到7378亿元，比上年增长；而今年前5个月，房地产到位资金已达3105亿元，同比增长。就是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔”、“美的”、"TCL"、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军地产。一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。第三，房价增幅回落，销售趋淡。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。今年前5个月全国商品房平均价格为2290元／平方米，同比下降，增幅比上年回落个百分点；商品房销售面积为4564万平方米，同比增长，但增幅比上年同期回落8个百分点。我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”，但却关注房地产市场的发展趋势与风险动态，因为这直接关系到住房金融的经营取向，同时也是优化信贷资源配置，引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。三、住房金融的风险控制及经营取向面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。 1.调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。房地产业是国民经济的敏感产业，调控得当，市场发展稳健规范，将对国民经济产生强劲的拉动作用。同时，这又是一个高风险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡沫，对国民经济造成重大危害。早在1999年国家建设部就强调房地产业的“总量控制”与稳健发展，但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门，由于“各管一段”，就难于形成整体的客观调控合力。在市场繁荣的条件下，控制哪一个项目都是“得罪人”的差事，这种谁都管，必然形成谁都不管。因此，“总量控制”的关键，一是把上述分散的职能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标，在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下，对城市土地管理中心发放土地储备贷款，通过强化土地资源的宏观调控能力，张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储备贷款等方式，重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节市场和引导市场。 2.适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构。房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。例如，在今年的新增房地产开发投资中，国内商业银行贷款较同期增长，这说明，资金环境的宽松助长了房地产开发的提速。在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上，充分运用信贷杠杆，少投放甚至短期内不投放住房开发贷款，调节市场商品房的供应量，既可消化“泡沫”压力，又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。必须指出，控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构。目前，我国房地产市场发育很不平衡，局部过剩与局部短缺并存，在调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量，投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区，以达到区域内的均衡发展；另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款，将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业。我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高的问题比较普遍，通过这种调整，既是商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险的需要，也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。 3.积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环。中国的房地产市场寄托了太多的希望：国家靠它拉动内需，支持国民经济的持续健康增长；房地产企业靠它创造利润；老百姓靠它改善居住质量，谁也不希望这个市场垮下去。维持市场稳健运行的前提是供求平衡，而积极拓展住房按揭业务，加大个人住房消费贷款投入，既可以提高城市居民的购买力，又可以促进空置商品房的销售。当然，解决空置房问题需要来自社会各方面的共同努力。首先，地产商要让利销售，把价格降下来；其次，政府及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平，加大住宅价格的下调空间。假如现有的库存商品房价格下降30%～40%，使中低收入阶层能够买得起房，那么消费群体会迅速扩大。实事求是地分析，目前已经住进小区的居民以国有及私企老板、高薪行业人员、部分政府公务员等中高收入阶层为主，商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少数群体，制约了住房金融的发展空间。而中等及其以下收入的产业工人、商店及服务业的营业员尚无能力购置新的房产。而这个最广大的群体，才是真正支撑房地产市场的主体。商业银行要积极启动中等收入群体的住房消费贷款市场，降低条件，简化手续，使中等收入的消费者能够拿到住房贷款。 4.启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求。我国从1991年起，建立了住房公积金制度。住房公积金是城镇工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系，对于促进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。到2001年底，全国住房公积金归集额已经达到3326亿元，而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元，仅占归集额的。住房公积金制度的建立对于推动住房市场化，促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。但是，在具体运行中也存在一些问题，例如，归缴力度不够，一些单位欠缴或不缴住房公积金，影响了公积金归集额的增长；已归集的住房公积金管理存在缺陷，发放了大量难以收回的非住房性质的贷款，甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。目前，最关键的问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻，这项社会公益福利性质的积金没有使社会最普遍的中低收入劳动者阶层得到应有的实惠。今年5月，国家发布了《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，改革了住房公积金管理机构体系，规范了公积金归集、使用、管理和监督体系，特别强调加大住房公积金贷款的投放力度，并把公积金贷款范围扩大到职工买房、建房、集资合作建房、翻修和大修住房等整个住房消费领域。有了这一基础，商业银行再配套住房按揭贷款和装修贷款，形成组合式的个人住房贷款消费体系，必将对进一步拉动住房需求，促进房地产金融的持续健康发展发挥更大的作用。 5.实行住房抵押贷款证券化，进一步拓宽融资渠道。目前，商业银行住房按揭贷款的最长期限为30年，平均期限约7～8年。但是，商业银行用于发放贷款的资金来源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，这样就产生了住房按揭贷款与银行资金来源期限上的不匹配。这种反差随着住房按揭贷款的迅速发展而不断扩张，从而使银行信贷资产的流动性指标受到影响。为解决短期资金长期占用问题，西方商业银行的通行做法是在政府的支持下，发行住房抵押贷款债券，向全社会募集按揭贷款资金来源。今年一季度，中国建设银行住房抵押贷款证券化试点方案已经完成向中央银行和国务院的上报工作，年内即将运行。目前，我国有着广泛的房地产市场需求和巨大的住房按揭贷款市场，加之目前全国住房按揭贷款已超过6000亿元，初步具备了发债规模，而住房按揭贷款又是不良率低于1%的“精品信贷板块”，具备发行住房债券的条件。当务之急是国家应该尽快将这一构想付诸实践：尽快组建从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，由其按规范化的标准向商业银行收购个人住房抵押贷款。证券机构以个人住房抵押贷款的不断还本付息作为支付债券利息的资金来源。这种以个人住房消费信贷为支持，以债券融资为载体，实现证券资本市场与货币信贷市场的良好链接，不但使商业银行的住房按揭业务有了长期稳定的资金来源，而且也形成了住房信贷业务和住房融资业务的一体化运作，推动了住房金融和房地产市场的良性循环与可持续发展。 6.入世后我国房地产金融业面临的挑战与发展。加入WTO以后，外资银行趋利性的本质必将导致对低风险、高效益信贷板块的竞争。首先，房地产金融竞争加剧，信贷风险扩张。目前，国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团，通过直接投资经营房地产和在股票市场参股、控股等间接方式介入我国的房地产业。与之相比，国内房地产开发企业无论在资金实力、经营机制、品牌商誉等方面均处于劣势，而原本在土地使用、项目取得等方面的优势不复存在，经营风险逐渐扩张。而这些企业的开发贷款绝大多数为国内商业银行提供，在债务软约束的情况下，国内房地产开发企业的市场风险和经营风险必然向银行转嫁。其次，国外房地产金融机构特别是按揭贷款操作经验丰富，技术先进。美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始房地产金融二级市场操作，目前住房按揭贷款余额25000亿美元，是我国同类贷款的35倍，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场。国外房地产金融机构对于房地产开发贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务有着一整套完善的操作规范和相当丰富的管理经验，而我国却相差甚远。再次，国际经济变动状态对我国房地产金融的影响加大，加入WTO使国内房地产市场脉搏与国际市场趋于一致，这是好事，但也必将面临阵痛：国际经济循环将加剧对国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务的冲击，与之相关联的国内房地产信贷、房地产保险、房地产信托投资也将受到影响。特别是在房地产市场升温的市场条件下，外资大量涌入房地产，极易引发经济泡沫，一旦泡沫破灭，直接导致金融机构的贷款风险，甚至引发金融危机。面对这种挑战，国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优势，增强应变能力，努力把握竞争主动权。一是在经营理念上有所创新。国内商业银行要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度。要尽快研发与推广适应市场需求的新的房地产信贷产品，例如，试办外国人士住房按揭贷款、住房储蓄、房屋中介业务合作、住房保险以及住房抵押贷款证券化等新的金融服务，增强发展后劲。二是金融管理者要强化房地产金融市场的宏观调控能力，在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大改革力度，培植和打造国内房地产品牌企业，增强其竞争实力和市场驾驭能力。三是提高现有的住房消费贷款产品的竞争能力。面对外资银行直接介入金融零售业务的挑战，国内商业银行要切实改变个人住房贷款品种单一，贷款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在贷款担保抵押方面手续繁杂的现状，增强住房信贷产品的市场弹性。四是加快房地产金融人才的培养。入世以后，房地产金融市场主体的复杂化对从业人员自身素质提出了更新、更高的要求，培养一批精通外语、计算机、房地产投资、房地产评估、财务分析、证券融资等方面的专业人才和复合型人才是应对挑战的迫切需求，也是提升竞争能力与发展能力的战略选择。

一中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长个百分点，间接拉动～个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的平方米提高到2003年的平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长，高于固定资产投资增幅（）个百分点，占同期固定资产投资的。商品房施工面积增长％，其中，新开工面积增长％。购置土地面积23082万平方米，同比增长，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长％，销售面积增长。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。（一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。

房屋建筑学与城市规划论文

XXX大学毕业设计（论文）开题报告（学生填表）院系：建筑工程学院 2009年月日课题名称 XX市XX办公楼建筑结构设计学生姓名专业班级课题类型工程设计指导教师职称课题来源生产1. 设计（或研究）的依据与意义：本工程为XX市XX办公楼采用多层框架结构，为永久性建筑。该楼总建筑面积为8000㎡，拟建位置另行给定,抗震设防烈度为8度。根据城市城市规划.建筑规模和要求以及现有的气象条件(气温.相对湿度.主导风向.基本雪压).工程场地地质条件.及材料供应和施工条件进行设计。西城区办公楼由主楼和会议中心两部分组成，主体结构为7层，内外装修均为一般装修。相关设计依据：(1)．《建筑地基设计规范》 GB50007-2001(2)．《混凝土结构设计规范》 GB500010-2002(3)．《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001(4)、《建筑抗震设计规范》 GB500011-2001(5)．《砌体结构设计规范》 GB50003-2001(6)．《房屋建筑制图统一标准》 CB/T50001-2001(7)．《建筑结构制图标准》、 GB/T50105-2001(8)．《建筑设计防火规范》 GB50045-1995(9)．有关标准图集、相关教科书和及相关规定。意义：近年来框架结构在世界各地又有了很大的发展，许多城市普遍兴建了包括商场、住宅、旅馆、办公楼和多功能建筑等各种类型的框架建筑。土木工程专业学生毕业后参加或从事框架结构设计已成为必须面对的现实之一。通过毕业设计对大学期间所学的知识做一个系统的总结和应用，通过自己对在熟悉任务书的基础上参观、比较同类建筑，查阅、搜集有关设计资料使我的所学的知识得以综合的应用，提高综合知识的应用能力，对所学过的知识得以系统的深化。并培养我独立解决建筑设计、结构设计的内容和步骤，及掌握建筑施工图结构施工图绘制的方法，为今后工作打下良好的基础。同时毕业设计是学生在毕业前半年的最后学习和综合训练的实践性学习环节，是学习深化、拓宽、综合教学的重要过程；是学生学习、研究与实践成果的全面总结；是学生综合素质与实践能力培养效果的全面检验；是学生毕业及学位资格认定的重要依据；也是衡量高等教育质量和办学效益的重要评价内容。所以我们每一个毕业生都应该认真的努力完成自己的毕业设计，使自己成为社会需要的人才。2. 国内外同类设计（或同类研究）的概况综述框架结构是由梁柱杆系构成，能够承受竖向和水平荷载作用的承重结构体系。一般设计成双向梁柱抗侧力体系，主体结构均宜采用刚接模式。抗震设计时，为协调变形和合理分配内力，框架结构不宜设计成单跨结构。竖向荷载作用下，框架结构以梁受弯为主要受力特点，梁端弯矩和跨中弯矩成为梁结构的控制内力。水平荷载作用下，框架柱承担水平剪力和柱端弯矩，并由此产生水平侧移，在梁柱节点处，由于协调变形使梁端产生弯矩和剪力，因此产生于柱上下端截面的轴力、弯矩和剪力是柱的控制内力。随着经济的发展，生活水平的提高，人们对建筑产品也提出了更高的要求，不仅要安全、经济，还要实用、美观。政府办公楼作为公共建筑，在适应时代需求的同时，不仅有与其他公共建筑的共性，也有自己独特的特点。其总体特征有以下几个方面：(1). 现代政府办公楼（特别是城市办公楼）一般为高层超高层建筑，少数低级行政单位为多层。这主要是因为随着经济的发展和城市化进程的加快，大量人口持续不断的拥向城市，致使城市规模不断扩大，需要更多的政府机关、单位和工作人员来管理和协调辖区内的各种关系，因此，政府办公楼必须为各级行政工作人员提供足够的办公空间，而现在高层建筑的大量涌现，建筑技术的日臻成熟，因其能提供大量的建筑空间，因而成为多数政府办公建筑的首选。(2). 主体大都采用框架结构，或框架剪力墙结构，以满足现代办公建筑的布置灵活、大开间、大进深要求。材料上多用钢筋混凝土，局部采用钢结构，以满足承受自重、活荷载以及办公用具荷载，并保证具有足够的强度和稳定性要求。(3). 为减轻结构自重，现代框架结构内部填充墙多采用加气砼砌块，外墙多采用非承重黏土空心砖。(4). 政府办公建筑面积较大，使用人员众多，流动性大，一般布置为内廊式，竖向上则布置多部电梯、楼梯。(5). 政府办公建筑作为特殊的公共建筑，作用也因使用单位的不同而各异，因此在设计时还应充分考虑便于各部门施政的要求。(6). 政府办公楼中有一些特殊用途的房间，如会议室，新闻发布厅等，由于其建筑面积很大，且内部要求空旷，不能布置柱，因此在结构设计中是难点，需要特别重视，重点考虑。(7). 办公环境的好坏会影响办公效率的高低，因此现代政府办公建筑应充分考虑保温隔热消音通风等要求，采用新型无毒装饰材料，减少对办公人员的影响。会议室、新闻发布厅等特殊用途房间还应专门设计，满足其特殊要求。(8). 随着现在能源的日益紧缺，建筑作为能源消耗大户，也应充分考虑环保要求。现代政府办公建筑中多采用新型、环保技术和材料，以减少对能源的消耗，最大限度的节约能源。(9). 政府办公楼作为公共建筑，必须考虑对交通运输的要求，保证周边道路的通畅。(10). 在保安监控、清洁卫生方面，应设置专人专管，以利于工作的开展和责任的落实。3. 课题设计（或研究）的内容本工程根据设计任务书设计一办公楼，根据地质情况及各种荷载情况设计建筑物的基础，根据荷载和建筑布局设计建筑物主体各层结构，设计梁柱的尺寸及配筋、板厚及配筋，根据气象条件设计建筑物的地下防水防潮、屋面的防水、保温与隔热，使其达到“实用、安全、经济、美观”的要求。(1)．建筑方案设计绘出主要平面，立面，剖面图，标明尺寸（一张1号图纸），比例1：200。(2)．建筑施工图设计1）．平面图：底层平面，标准层平面，顶层平面，比例1：100；2）．立面图：主立面，背立面，侧立面，比例1：100；3）．剖面图：主要剖面（1：100），楼梯剖面（1：50）；4）．详图：需要详细说明的节点，比例1：10或1：20；5）．总平面图（1：500），门窗表，建筑设计说明。(3)．结构施工图1）．基础平面图和基础详图，比例1：100；2）．楼面，屋面结构平面图及节点详图，比例1：100；3）．框架梁柱配筋图节点详图，比例1：50；4）．部分结构构件详图，比例1：20或1：10；4. 设计（或研究）方法采用框架结构近似计算法，求竖向荷载作用下的内力用弯矩分配法；求水平荷载作用下的内力时，有D值法等。求水平地震作用的时候采用底部剪力法；结合所学过的知识、通过查阅参考资料初步设计，再交指导老师审查，审查通过后，利用AutoCAD 、和手工完成绘图，利用Excel、word等完成设计说明书及其他内容的编写。结构部分计算的大概步骤：1）．初估梁柱截面尺寸 2). 荷载计算3). 水平地震作用的侧移验算 4). 风荷载作用下的侧移验算5). 水平地震作用下横向框架的内力计算 6). 竖向荷载作用下框架的内力计算7). 框架梁柱配筋 8). 板的配筋计算9). 楼梯配筋 10).基础的设计及配筋计算5. 实施计划设计内容所用时间1．英文资料翻译 1周2．开题报告、建筑方案 2周3．各种结构的确定、绘图、编制设计说明书 7周4．修改、整理 1周5．检查、准备、答辩 1周指导教师意见指导教师签字：年月日研究所（教研室）意见研究所所长（教研室主任）签字：年月日

房建工程深基坑施工常见问题及施工技术浅述论文

摘要：深基坑土方开挖是房建工程的重要环节，是后面一切工序的顺利开展的前提，因此需要加强对深基坑土方开挖的施工管理，确保工程上产生的误差保持在规定范围内，保证施工数据与方案数据一致，做到具体问题具体分析。文章对进房建工程深基坑施工常见问题及施工技术行了分析探讨，希望对相关从业人员具有借鉴意义。

关键词：房建工程；深基坑施工；问题；施工技术

当下是一个电子信息时代，科学技术每天都在呈上升趋势在发展，各个行业都受到了它的影响。房屋建筑企业也不例外，它将科学技术融入到施工中，不断地完善现有的施工技术。由于世界人口一直只升不降，造成了很多城市用地紧张的出现，因此，房屋建筑理念也渐渐地向高层建筑转变，而这无形之中也增加了基坑的施工深度和难度。为了能够承受起几十层的高楼建筑基坑是最基础也是最重要的一步。但是就目前的施工水平来说，仍然存在着一些常见问题需要对其进行进一步地分析和研究。

1 房屋建筑工程深基坑的施工现状

深基坑工程的施工与很多因素有关，它易受到多方面因素的影响，如：施工地的水文条件和地质状况，周围场地条件，基坑周围的地下情况、地下管网的安装位置等等。与同类的工程相比，深基坑工程的风险性会更高一筹，而且它的施工场地比较狭窄，施工周期也更长。如果遇到降雨或大风等恶劣天气，这些可变因素都会对深基坑的稳定性造成一定的影响。它分为多个相邻的场地进行施工，主要的是施工工序包括基础浇筑混凝土、挖土以及扑水等。这些工序常常会相互影响、相互牵制，从而增加了协调的难度。随着房屋建筑的高度不断上升，深基坑也需要不断挖掘地更深，开挖的面积更大，有时甚至会将宽度以及深度扩展到几百米以上，同时也增加了支撑系统的难度。一般开挖深基坑都选择在较硬的土层进行施工，因为土层软弱会造成沉降和发生位移的情况，对以后的地下管线的施工以及周遭建筑物产生不利的影响。

2 目前在深基坑施工中出现的主要问题

开挖和挡土支护环节出现的问题

大多数房建工程的'深基础都是利用大规模的机械设备来进行开挖。然而经常由于边坡修理达不到总的设计要求，出现欠挖或者超挖的情况。在实际的开挖施工过程中，施工的管理人员没有尽到自己的责任，技术交底不明确，导致各个地方开挖的高度不一，而操作机械设备的工作者操作水平不到位，使得开挖后边坡表面的顺直度不能形成一个规则的状态。当人工对边坡进行修理时，只能对表面进行稍微的修正，没有对其进行严格的检查就进行下一个施工过程——初喷，所以在挡土支护后就容易引起超挖、欠挖情况的发生。

设计与实际施工状况有着很大的不同

搅拌桩的施工在深基坑施工中通常是必不可少的一个步骤，可是很多施工人员对水泥的用量不明确，掌握不好精确的用量，经常导致水泥掺量不够的情况出现，降低基坑支护的强度，裂缝的产生影响整个施工的质量。而这一切的主要原因就是施工单位为了更早地完成工程量，没有严格地按照施工图纸进行施工，对施工材料的监管力度也不大，容易出现偷工减料的情况，大多数施工管理人员仅仅关注着眼见微小的利益而放弃长远的利益，这种短浅的目光会给施工工程带来很大的潜在危害。一般情况下，在还未形成一个立体空间结构前，施工主要按照最初设计好的平面结构的规划来进行调整，从而更好地达到既定的空间施工的效应。

深基坑边坡的修整操作控制难度大

深基坑施工相比于其他类型的施工项目来说，存在的施工难度较大。人和机械设备相互协调、想和配合的操作模式是当前施工企业最常用的一种施工方法。大面积的挖掘施工需要庞大的机械设备来完成，然后人工对挖掘部分的边缘进行更加精细的施工，对其进行细微的处理。但是在现实的生活中，机械设备经常不能掌握精确的挖掘深度，不是太深就是太浅，有时甚至将挖掘面积扩大很多。除此之外，由于机械设备挖掘基坑的深度不能把握好，所以导致边坡的修正质量不能得到有效地保证，但是如果不靠机械的帮助，仅仅依赖人力是很难完成挖掘工作的，人为变化因素非常多，由于这些因素的限制导致深基坑工作的挖掘更加不能顺利地进行。

3 针对当前深基坑存在的主要问题提出相应的施工技术分析

增强对开挖施工工序的组织以及管理

在整个开挖施工过程中，对施工的位置、时间、挡土支护的时间进行合理精细的安排，并且尽可能地对已经开挖部分进行保护，将其无支护暴露时间大大缩短，尽量减少土体被扰动的时间以及范围，从而在一定程度上对自身的位移进行一个固定，能够与尚未被挖动的土体一起对基坑支护周围的土体进行一个固定的作用。对土方开挖的施工顺序以及施工进度进行有效地控制，再结合已开挖土体与未开挖土体之间的相关性，两者相互渗透，有利于对支护结构的土体移动的控制。为了对支护结构以及基坑周围土体移动的情况更加了解，就要加强对开挖过程进行检测。

加强设计与实际情况之间的衔接

对深基坑进行设计时，首先要注意的就是对挖掘的深度、防水措施等方面进行合理的规划，其次对一些比较细微的挖掘工作进行详细的设计。在施工前期，要充分对各个环节的细节进行了解和掌控，因为有些细节施工比较复杂。通常情况下，以相关技术作为标准，并且要严格参照技术标准以及施工设计来对整个队伍进行监管，除此之外，施工人员在选用技术以及设备时要小心谨慎，严格按照章程来进行。为了对深基坑施工条件有进步一地了解，可以在对它周围的一些建筑或者土地条件进行拍照或者调查，并结合有关施工区域的详细资料和地质勘探结果，对整个施工地进行一个细致的分析，从而能够大大地缩小设计与实际之间的差距。例如：在处理软土层时，它的挖掘要求相对来说比较严格，深度、速率都要有一定的把握，否则容易出现施工失衡的状况，造成土壤的稳定性以及硬度有下降的趋势，如果严重的话可能引起土体滑坡的状况出现。这不仅会使工程不能及时完成，而且建筑质量也会遭受到一定的损伤。因此，利用各种现代的渠道来加强对施工场地、条件等方面的了解，增强设计与实际情况的差距，从而更好地进行施工。

增强对深基坑周边的处理控制

一般情况下，选择在枯水或者降雨少的天气下进行挖掘工作。大多数施工工程都会被水所影响到，所以在选择施工区域时，地下水位的考察是它优先考虑的一个因素，并且在施工时要有一定的防水措施，以免遭受到它的侵害。深基坑边坡是最容易受到水的侵害的一个区域，为了保证房建工程的施工安全和稳定，通常情况下是先用堵的方法，然后用水量抽取的方法来解决这个问题，这样才能降低基坑周边土体发生滑落的情况发生。深基坑边坡的处理是非常繁琐的一道工序，但是它在整个施工过程中又是必不可少的。为了能够挖掘出一个尺寸合适的深基坑，可以先用机械设备开挖一个尺寸比计划小的基坑，然后再利用人工来对它的边坡进行修整，这样既可以达到所需要的平整度，也可以挖掘出最准确的深基坑，减少差距的产生。

4 结语

综上所述，房间施工中的深基坑施工存在的问题虽然不是难度很大的问题，但是它关系着整个施工工程的质量和安全，因此，要大力对深基坑中出现的问题进行分析，并制定详细的施工技术方案解决它，同时加强对施工人员的技术考核和监管。只有不断地进步和完善，才能保证建筑工程的质量，促进企业的市场竞争力。

参考文献

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城市更新论文参考文献

城市规划的内容主要着眼于道路网和建筑群的安排，因而是建筑学的组成部分。建筑学主要是对单个建筑或者建筑群进行设计，其主要目的是创造空间来满足人们的功能需求，偏重微观的建筑设计，它要受到城市规划的控制。看你在那些方面有兴趣,就可以在网上找其相关的资料了!

【摘要】从城市设计对城市整体环境改善而带来的城市复兴来认识城市设计除空间塑造和规划管理外的深层作用，并通过对英国城市设计应用实例的介绍，力求在我国目前快速城市化进程中对城市建设起到一定的启示和借鉴作用。【关键词】城市设计；城市经济；城市文化；复兴； 1 概述1．1 城市设计的概念近代城市设计理论与传统建筑学及形态艺术之间有着一脉相承的关系，在近代城市设计兴起之初，实际上是继承了传统建筑学和形态艺术的方法来设计和塑造现代的城市。城市设计包含了实体设计层面和管理控制层面。城市设计既能形象地设计城市空间环境，还能作为一种控制成果参与城市建设管理。当它与城市经济、文化目标联系起来时，就可以成为振兴或复苏经济、文化的一种手段。一方面是一种直接表达设计实体的具象设计，从设计成果中，人们可以非常直观地体会设计实体建成后的空间环境和效果，感触到对经济、文化复兴的实效；另一方面城市设计也是导则和管理政策的形式，作为一种对城市规划的合理充实指导和约束后续设计，通过城市设计，能够更好地控制城市开发、改善投资环境，同时还能维护、延续城市文脉，使城市发展两个关键因子较好地协调发展，为人类营造舒适的城市环境。1．2 城市复兴的提出和含义城市中心衰落是指 1990年代初的西欧国家尤其是英国，在经历了制造业持续不景气之后，由于城市环境质量下降，大城市居民人口下降，多迁移至别处居住，导致城市中心房屋闲置、中心区失去活力、居民生活呈钟摆式（commuter）而带来交通不便、城市失去竞争力的现象。为了摆脱城市的衰落，使居民重新回到城市中来，在英伦三岛及欧洲大陆发生了一场城市革命，它包括了不仅仅是物质空间的重塑与保护，比如重拾丢失的空间环境、恢复破碎的社区、提供城市居民学习和锻炼的场所，它还是个相当巨大的任务，于多方面、不同层面影响着城市建设，并且已取得了令人注目的成绩。为此，整个“革命”称之谓城市复兴。1．3 城市设计的深层作用在索斯沃斯（M．Southworth）研究的设计项目中有2／3设计方案的目标直接有助于经济、文化的复苏和发展。城市设计作为一项科学技术工作不能直接地解决城市问题，但是它能直接提供经济发展的合适环境，从而间接地带来经济效益，提供就业岗位。此外它还能够通过对城市文化环境建构来形成城市居民趋向，塑造城市个性，推进城市发展。本文试从城市设计对城市整体环境改善而带来对城市经济、文化复兴的作用来深化认识城市设计的角色，通过对英国城市设计应用实例的介绍，对我国城市建设起到一定的借鉴作用。2 城市复兴中经济、文化的引入2．1 经济与城市复兴城市复兴最直接的因素就是经济复兴，由于工业发展，使城市经济效益提高，带动一系列相关产业发展，城市赖以生存和发展的基本活动随之增多，为城市带来的外部效益也越大。哈维（Harvey，1989）认为，全球经济变化的一个很重要的结果就是政府从提供本地福利和服务转向外向型的做法，回过头来再更多地培育和鼓励本地经济增长。在城市运行中也可以看出公共部门角色的转变——承担风险、具有创新性、具有利益动机，更加具备了私人部门的一些特点。从全球范围来看，这种越来越多的政府运行模式可以看作是在国际化的市场中的一种吸引手段，带有更多的市场化机制，能够鼓励地方政府与私人部门相互竞争有效资源，减小对中央政府的依赖，通过刺激私人部门投资，带来城市经济逐步复兴。哈维称这种政府模式为“企业化”（entrepreneurial）政府。在这种策略的前提下，过去的设计与社会和经济发展脱离的做法已经受到许多城市政府置疑，他们认为城市设计在城市复兴过程中是一种非常重要的手段。西方所谓的“锈带”（rustbelt）工业，比如钢铁、汽车加工、纺织、化学等，这类工业在外来竞争和新的投资面前会逐步合理化，但往往造成大量失业，城市经济失去活力。在这种残酷的竞争下，许多城市只有再三强调自身与众不同，突出比其他城市更具优势，更有特色，才能吸引到更多的投资，争取到更多的就业机会，这在城市经济发展中是主要面临的问题，也是城市复兴的关键。2．2 文化与城市复兴文化可以看作是一个很复杂的实体，一个过程，一个产物，一种生活方式，一件艺术品，一种生产模式，一种消费模式（Montgomery，1990）。文化是某种方式和价值的表达，不仅仅是艺术和学问，还包括普通的和法律的行为（Williams，1981）。从某种意义上讲，城市文化是人类社会全部文化的集中体现以及人类文化发展的里程碑。文化在西方城市复兴中的作用日益增加，地方政府为城市发展和复兴所采用的文化策略的实际原因也很复杂，但是从许多方面都明确了文化在城市政策中的重要角色。在英国，随着中央政府对文化的重视，地方政府也开始着手于这个方面。第一个制定成功的艺术政策的地方权威机构称为大伦敦议会（GLC），它不仅提供许多公众性艺术活动的资金，而且也意识到文化政策的制定应当直接服务于文化产商。因此，为本地文化事业提供服务成为本地经济发展战略之一，尽管1986年大伦敦议会被废止了，但它为文化策略提供的模式仍为地方政府树立了榜样。最主要的一点是，文化战略发展的原因是文化在经济发展和场所营销方面越来越重要。城市政府会牢牢抓住本地特有的艺术和文化生活，重塑城市形象，强调本地生活对官员、经理、技术人员的吸引力，并以此作为区别于其他城市，击败对手、吸引投资商的手段之一。这一点通常能带来城市的发展和复兴，因为在公司、商店、咖啡店、餐馆和其他文化设施的共同运作下，游客和本地人通常被这种多功能化的文化区发展所吸引，地区消费量也会随之增长。这种文化发展模式十分奏效，可以带来建成环境自然面的很大变化，一些文化中心，如音乐厅、艺术品陈列馆和博物馆都可以成为有成效的或旗舰性（flagship）的项目。这样一来，文化就变成了城市景观中一个更为明显、更为具体的特色。同样，通过文化来展示城市，在场所营销中也起着重要作用，同时它也更好地表明了城市的质量，从而能更好地吸引投资和增强市民自豪感。城市复兴还包括其他很多方面，比如交通地位突出、生产布局调整、国际关系改善等。但可以比较明显地看出，城市经济与城市文化的复兴，作为城市复兴中的关键因子，都与构筑城市建成环境有关，在这一点上，两者又有解决手段上的交叉，这便是城市设计。3 城市设计的角色3．1 城市设计与城市经济复兴城市经济复兴中传统工业急需调整，投资环境、人口回归都有待改善，城市设计起着一定的作用，它提供了一种城市中心土地和生产投资的界限，它通过一种正确的刺激来激发开发的潜力，创造一种条件，引起人们对市中心开发的兴趣。对城市意象的操作，包括了重拾和复兴城市空间，从而创造一个安全、愉悦的城市环境，最重要的还是要能效益化。目前英国城市面貌差主要是针对1947－1973年这段时间建造的大量交通设施遗留物，典型的是现代化再发展模式和无法抵制的高速公路项目。尽管有人认为这种再发展模式带来了商业活力，但它往往导致了一种缺乏公共需求的城市景观的出现，就像一句强烈的批评语说的：“城市变成了一座只有汽车才感觉是自己家的巨大水泥迷宫。”（HRH prince of Wales，1989）城市设计对于促进城市开发和经济发展的影响至少反映在两个方面：第一、由于工业开发需要建造大量的厂房和提供工人住房，不仅刺激了设计需求的产生，而且城市开发成为一项资本积累的必需过程；第二、建筑业可以成为主要的经济支柱，并带动相关产业的发展，间接经济效益也十分巨大。当然，城市经济的进一步发展，又能为城市开发提供良好的条件，如城市有能力投入资金建造基础设施、交通设施和公用事业设施，然后，这一切又促进了城市设计的进一步发展，这样城市的经济发展和城市设计构成了良性循环。从根本上讲，城市努力吸引经济投资、增强内部城市竞争力的过程中，进一步提高城市设计质量这种做法被认为是许多地区的特征之一。在英国伯明翰（Birmingham）城，历史性主题的提出表明对传统的保护，对于缓解从工业化城市经济向后工业化城市经济转变起着重要的作用，它还为城市不断注入生机活力。这样看来，城市设计还可以看作是一项创造合适的经济环境和加强本地经济的竞争优势的顺摄性（proactive）的战略。在策略层面，与以前普通的广告、宣传等初级的方法有质量上的不同，不仅仅是简单地赞美一个城镇，现在采取的方法是重塑（re－image）或是重制（re－invent）城镇，比如编织“地区神话”（place myths）来吸引外部投资。在设计层面，新的城市意象塑造的尝试并不是局限于广告大战的开始，而往往是手把手地创造新的城市景观，这些引人注目城市景观的营造，特别是在一些荒废用地或港口地区，在后工业化国家的城镇有普遍的反响。 3．2 城市设计与城市文化复兴城市文化复兴常常以大众文化艺术、社区和经济政策等形式表现，即是通过各种渠道和方法，形成一种充分体现城市深刻的历史文化内涵，突出主题，提升城市品味，打造城市特色，城市居民自身素质得以提高和发展，城市创造力和创新性继续保持和发展，与可持续发展相一致。实际操作中，许多用来实施文化复兴的手段并没有标准，其改善的过程也不是显而易见的。只有城市设计实践与艺术和文化活动结合起来，才能成为一种更具有可操作性和易见性的手段。城市景观可以认为是一个社会的代表，是由个人或团体图式化（mapped）构建的（constructed）空间，是营造一种共享的、注重实际的、彼此相关的对一个地方体验的框架。不仅仅传递纯空间的信息，也包括了个人从不同角度获得各种感知和信息。作为社会代表的阶级团体的产生，他们共同创造环境的特色，最终明确某一个场所的特征，而这个共同营造的结果往往随时间产生互动的关系，因此，不同团体间意志的综合又会到达一个新的平衡点，从而要求新的城市景观的形成，这就是一个城市或地区如何发展的过程。如果建成环境是两种类型设计的产物（一种是主导社会团体强加的，一种是每天使用者要求的），所有人都必须遵守一定的准则：即必须有某种模式或样板，来指导在相同文化背景下的设计，这样所有的城市和建成环境才会井然有序。能使城市和文化一样，基于共同的图则，共同活动的守则。因此，社会团体在对城市文化营造的同时，也应该注意城市建成环境的一致性构筑。城市设计是连接两种主体的一个比较好的技术方法，由此，融入了文化因素的城市设计对城市建设的干涉更为有效。为地区文化复兴的城市设计首先要符合当地的情况，这是一切设计活动成功与否的关键所在。城市设计在文化复兴中的角色包括艺术政策与其他服务方面的合并，比如公共交通、犯罪防治、街道保护，以及硬件设施设计与用途的合并，比如集体事件、活动（Montgomerg，1990）。此外，城市设计控制中包括一系列框架，强调城市建成环境的进程同样可以和文化战略相结合，但这种框架只是对实际操作上的一个比较宽松的限定（表 1）。总之，通过城市设计营造良好的自然环境和社会环境，为地区文化复兴创造前提条件比通过设计强加给地区文化概念要好。4 英国的经验英国伯明翰城就是应用城市设计手段从而实现城市经济复兴的一个比较典型的实例（图1）。弗朗西斯·提百茨（Francis Tibbalds，1990）所著的伯明翰城城市设计研究一书中，建议该市应该改造一些如同水泥丛林的地区，同时应该提供一种未来健康的形象和战略导则便于后续规划以此为依据。研究还强调了通过加强可达性（accessibility）和增加街道一级的交往活动来提高城市的易识别性（legible）和友好性（friendly），同时还要提供一些作为城市标志性（landmark）的场所，规划和建设部门还利用研究的成果作为环境改善计划的依据和框架，包括街道的整修和人行系统的构建。研究最具创新性的方面是划定了城市中心周围的许多所谓的“区”（quarter），对保护和美化地区也是非常重要的。珠宝（Jewellery）区位于城市中心北部，区内多是随伯明翰珠宝业发展起来的 18－19世纪的建筑，随着工业化进程，历史性的建筑都被严重地破坏了。通过城市设计框架的制定，该区被控制为文化遗产区，重建了新区中心，更新服务业设施，整个地区的结构被重新整修和美化，许多具有价值的建筑保留了起来。到目前为止，城市设计在该地区制定了300多项许可（grants），同时政府投入了160万英镑用于建设，带来的是私人部门超过300万英镑的投资。伯明翰城在它的长期经济战略中采用了很独特的做法，就是承认城市设计和投资之间的亲密联系。其发展战略声称：“高品质的城市中心环境的改善是刺激和吸引投资的关键……城市中心是我们最有价值的地方”（伯明翰城市市政议会，1987）。这种做法在《整体发展规划》（UnitaryDevelopment Plan，1991）杂志中反复提及，指出在力求经济复苏和城市更新方面，市政议会在创造最大机会上具有先进性。同时又声明，一个吸引人的环境不仅能刺激投资，而且还能改善城市居民的生活质量。这种取代了以前规划的城市设计意图的先进性在于，提供了城市设计在城市经济和城市复兴方面的一个典型实例（Punter，1994）。北区（the Northern Quarter）是英国曼彻斯特城东北部一个相对比较紧凑的区域，面积为56hm2，紧邻城市零售中心（图2）。19世纪末20世纪初该地区是个仓库区，曾经一度繁荣，但到1980 年代，地区经济随产业结构调整而逐步衰退，建成环境也受到破坏。直到1993年，该地区被命名为“文化地区”（cultural quarter），其通过城市设计，对城市建成环境进行改造。该地区强化建成环境的改善，而不是大规模兴建，一方面在实体设计中，加强空间整体感和公共领域的活力，比如地面植被的保留、街道家具、软环境的提供，以及街道照明的利用，城市政府还在不同的地点设置120个陶瓷路标，从而加强地区易读性，通过此举强化公众的地区感。另一方面，依据一定的控制导则，在实施过程中，更有针对性地开展城市建设管理。英国通过城市设计，达到了城市经济、文化的复兴，也推动了城市的整体复兴，可见城市设计的作用极其重要，主要表现在以下七个方面：①维持市中心的经济活力；②维持市中心的社会和文化活力；③保证市中心能更好、更有效地被人们接近；④保留了市中心的建筑价值；⑤改善了环境；⑥使市中心能安全容易地完成市中心的购物功能、工作功能和娱乐功能；⑦使市中心作为值得参观的地点。5 结语有学者认为我国今后 50 年城市发展大体将按三个阶段持续前进，而第三个阶段（2031 —2050年）居民生活水平达到目前发达国家的中上等水平，在郊区化不断扩大的同时，大城市周围出现区域性的城市群，而原有的一些城市中心区，为了推动第二次城市复兴，普遍进行大规模更新，这时的中心区人口规模，便开始出现负增长势态（徐巨洲，1998）。但是，这只是根据经济总量发展的前景，对未来城市作三个阶段的不同方式、不同速度的趋势分析。目前中国处于城市化快速发展时期，很难对今后的发展做出什么十分精确的预测，在城市建设如火如荼的今天，城市设计作为一种城市整体空间环境营造的手段，是对城市发展的正向促进，引导一种可持续城市发展模式的形成。同时，在旧城改造过程中，高强度更新和功能快速置换也势在必行，对功能的复合性，保护、利用与更新、发展以及公众参与和居民自建等都需要具备高瞻远瞩的城市设计观，通过这样的途径与方法，使当前的城市更新创造一个既适应现代生活需要、满足市场机制要求，又使文脉得以流传、品质得以提高的新的城市环境。对城市设计在城市经济、文化复兴过程中作用的探讨，也进一步充实了城市设计理论中对城市设计角色的再认识：（1）借助于城市设计，能够实现设计与现实目标较好的融合和衔接，在创造城市高超的艺术水平和环境品质的同时，带来城市经济投资环境的改善，吸引更多的投资者来振兴本地区经济发展，同时也体现出了城市设计自身的效益外部化。（2）通过精心的城市设计，创造舒适、优美的城市生活环境，带来的是与市民息息相关生活质量的提升，突出了城市的易识别性和凝聚力，有利于城市文化氛围的形成，进而通过对文化复兴的作用带来城市发展的良性循环。参考文献（References）1 Phil Hubbard． Urban Design and Local Economic Development 〔J〕．Cities，1999（12）：243－251．2 Matthew W．＆ Andrea M． The Role of Urban Design in Cultural Regeneration〔J〕． Journal of Urban Design， 2000（5）：181－197．3 Towards an Urban Renaissance〔Z／OL〕．http：／／www． odpm．gov．uk／Office of the Deputy Prime Minister．4 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当前，城市设计已成为规划界、建筑界的热点研究领域。在理论上可谓百家争鸣，呈现出从未有过的繁荣局面；在实践上，从南到北，全国上下，各种各样的“城市设计”项目如雨后春笋，特别是一些重大的国际竞赛、招标项目，更是把“城市设计”推上了一个新的高潮，使 “城市设计”正悄然成为一种时尚，城市设计的地位也日益提高。又由于城市设计自身兼有理论形态与实践形态的双重属性，并在长期的探索中形成了一定理论与方法，因此，城市设计“独立”的呼声日渐高涨。人们经常可以看到类似“城市设计是一门独立的学科”的说法，在学科体系中把城市设计与城市规划并列等同；同时，大量以“X X X城市设计”命名的工程项目及设计成果不断涌现。这种现象的出现，一方面说明重视城市设计的思想正日益深人人心，这对提高我国城市规划设计质量、改善城市空间环境无疑是十分有益的；然而另一方面，如果缺乏深人的思考和研究，片面强调城市设计独立于城市规划之外，不但不利城市规划学科体系和理论体系的完善，还可能导致城市设计流于表面化和形式化，反而不利城市设计积极作用的发挥。因此，必须明确城市设计在城市规划学科体系中的地位与作用，理顺其与城市规划的关系，才能切实达到指导城市建设的目的。应该说，城市设计与城市规划一直都有着难舍难分的渊源关系。从历史发展看，工业革命以前及其早期的很多城市规划理论与实践，用今天的眼光来看就是城市设计活动，可见，对于那一时期而言，城市规划与城市设计是同一行为的不同表述而已；即使是现代城市设计的产生，也与城市规划难分你我。现代城市设计论的倡导者沙里宁最初建议：“。，。…为了分析中避免引起误解，谈到城市的三维空间概念时，就避免使用‘规划’改用‘设计’这个名词……一，在不涉及到所讨论的问题时，同意接受‘规划’这个通称。” 由此可知，城市设计最初是承担了城市规划中某一领域（三维空间）或某一部分的工作，并为了把该部分工作加以强调而作的用词上的规定，目的是为了提起人们对该部分工作的重视。这主要是因为随着社会的发展，现代城市规划与建筑设计的分工，引起了城市空间设计的削弱，导致城市空间整体环境质量逐渐下降。人们为克服这一弊端，提出了城市设计的概念，使城市设计工作得到了恢复与发展。1965年美国建筑师协会出版的《城市设计—城镇建筑》一书中也提到，今日我们不得不使用城市设计（UrbanDesign）这个词汇，（与传统的城市设计Civ-ic Design相区别—笔者注），但“城市设计概念的建立，并非要去创造一个新的分离的领域，而是要防止这一基本的环境问题被忽视或丢弃。”可见，城市设计概念的提出，不是为了创建一个全新的学科，而是为了唤祝人们对环谙问颗的羊汁，为了恢复城市规划本身具有却被长期忽视的塑造、改善城市空间环境质量的职能，从而使城市规划更好、更全面地为城市建设服务。从实际的操作层面上看，城市设计与城市规划也是紧密结合、密不可分的。城市三维空间景观的塑造与城市平面布局是一种互为条件、相互制约的关系。城市规划在涉及城市的用地布局、路网结构、市政设施等诸方面的同时，必然包含了对城市空间特征塑造的思考，没有“纯二维”的规划，而且规划的思想观念和意图也必须最终投映在土地和空间中才能得以实现。城市设计和城市规划所要研究的对象都是人们所处的城市，只是侧重点有所不同，它们都以创造一种良好的、有序的生产、生活环境为目的，都要综合协调各项城市功能，安排城市各项用地，组织好交通和安排好各类工程设施，都要研究城市的社会发展，考虑城市的历史文脉等。可见，它们之间交叉、重叠的领域涵盖了城市建设系统各个方面，两者统一于一个完整的规划过程之中。规划的平面布局图，也是城市设计进行城市三维空间环境塑造的基础依据和前提；另一方面，对城市空问的塑造与安排，又可反馈回来对平面布局进行完善、补充和调整，从而使两者都趋于更加合理化。反之，城市设计与城市规划脱节，其交又的部分必不能取得统一，出现设计和规划之间改动很大的现象，造成时间、人力、物力、财力多方面的浪费；如果不进行改动，两个不同的方案对于同一城市或同一地块而言在实际中根本无法操作实施，规划设计的方案只能落个“图上画画、墙上挂挂”的结果。当前很多地方都是在还没有进行规划之前，就委托进行“城市设计”，这种没有规划原则指导的“城市设计”最终也只能停留在漂亮的模型和图纸上，很难说有多少现实意义。另外，从我国的城市规划的实践来看，城市规划和城市设计也一直是融合在一起、互相渗透、密不可分的。我国城市规划的发展可概括为：本世纪初学欧美，50年代学前苏联，80年代以来学欧美与建构我国城市规划理论并存（60^-70年代断层，无规划）。无论哪个时期，在规划程序上始终以总体规划设计（含分区规划）和详细规划设计进行阶段划分，如果“设计”观念不在全过程体现就无法达到整体效果上的完美。而且，在我国以往的规划实践中，普遍存在着注重物质形态规划、对可行性分析、经济与社会发展方面的研究相对薄弱的问题。对成果的评价也往往是认为图纸画得越漂亮，设计水平就越高；我国现行的规划教育体制仍未能突破形态规划的传统，使得学生对“形体”、“造型”的设计产生偏爱，而缺乏对理论研究的关注和热情。因此，我国的城市规划无论从实践发展，还是从对规划的认识、规划的过程以及教育体制上，在对形体方面的关注不是提得不够，而是提得过多了，这与西方国家的情况是不一样的，有识之士早就开始呼吁：“超越形态规划”、“少些表现、多些研究”，在这种情况下，如果片面强调城市设计的独立性，很可能是为形体规划论打起了一把保护伞，使我们又回到只注重物质形态规划的老路上去，这一点应引起足够的重视。 “城市规划设计”一词反映了我国城市规划学科发展的历程，规划和设计相结合，反映了我国城市规划工作的特点和实际。对城市功能结构的合理安排布局与对城市空间环境的塑造，是一个完整的城市规划过程中不密不可分的指导城市建设的两个方面，若人为地将其分开，必然产生众多的、难以解决的矛盾。城市设计只有与城市规划相结合，走一体化的道路，才能充分发挥其空间景观环境塑造的职能，才能真正实现设计价值观从以规划师为主体向以使用者为主体的转变。城市规划应将城市设计作为自己学科领域的一个组成部分。将城市设计纳人统一的城市规划过程，不仅因为它们所处理的内容和对象相接近或者衔接得非常紧密而无法明确划分开来，而且还完善了城市规划对城市社会整体的把握，同时也符合我国城市规划发展的实际。即使在西方，60 年代以后城市设计的发展也并不是废弃了城市规划，而恰恰是城市规划发展的进一步深化。城市规划工作的重点向两个方向转移：一个是以Zoning为代表的法规文本体系的制定和执行，另一个就是以人为中心，通过城市空间环境塑造提高人们生活空间的环境质量和生活质量的城市设计。只有在这样的背景下，城市设计才有可能获得全面的发展。因此可以说，城市设计与城市规划是一个完整的城市规划过程中紧密结合的两个方面，两者互为条件、相互依存、相辅相承，共同为城市建设服务。只有走城市设计和城市规划一体化的道路，才能兼顾各方面的效益，使城市建设大系统达到最优化。

城市雕塑研究性论文

公共雕塑，顾名思义公共空间的雕塑作品，他需要满足人民大众的审美要求。城市雕塑主要是指放置在城市空间的雕塑作品，能反映一定的城市文化，对城市建设会有较大的影响。一件好的城市雕塑作品必须与城市环境建设相融合。

公共雕塑只要你能看到。摸到，拍照的就是公共雕塑城市雕塑和公共雕塑本意是一样，就是比较多作品是能体现当地的文化

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研究房屋差异论文

课题：家乡住房的历史变化调查学校：活动班级：五年级一班指导教师：课题组长：课题成员：一、题选定目的：随着我国新农村建设的不断深入，农民的居住条件不断得到改善。但另一方面，有许多老的住宅被销毁。这些老住宅是历史，是记忆，也是文化。我们认为应该对家乡住房的历史变化进行一次调查，想通过调查来感知历史前进的步伐和对父辈们的理解，以及清晰我们的记忆和增强我们的乡土文化底蕴。二、课题启动：成立调查小组，制定调查计划。我们把调查内容分为六十年代、七十年代、八十年代、两千年代五个历史阶段进行，相应的分成五个小组。组长负责制定小组调查计划，并做好分工。分组情况如下：六十年代组；组长：组员：七十年代组；组长：组员：八十年代组；组长：组员：九十年代组；组长：组员：两千年代组；组长：三、查方法及内容：调查主要采用访问、实地考察、搜集相关资料的方式进行。调查内容统一设置为：1、建筑材料 2、建筑面积和高度 3、建筑结构设计。 4、内部配套设施五个方面。“实地考察”“学生搜集的老照片”四、调查步骤：（一）、成立调查小组后，各小组根据计划利用三个双休日进行调查。第一个双休日访问有关人士，确定下一步实地考察地点。第二个双休日实地考察。第三个双休日搜集有关资料。（二）、调查结束后，小组内进行交流，把调查资料进行汇总，由小组长执笔撰写调查报告。（三）、所有调查小组进行广泛交流，把各组的调查材料按年代先后顺序进行梳理，结合各小组的调查报告，形成总的调查报告。四、调查报告：（一）、六十年代住房——“墼屋子”和“座窗硷（jian）角”1、建筑材料：墙主要用墼（ji 土坯）垒成，墙皮用泥抹平，有的是窗户以下用砖（老式蓝砖）垒成。房定底层主要用盾子（用高粱秸绑成把）铺就，上层用麦秸覆盖。屋檩全部来自当地树木，以榆、槐为主。窗户主要用木质窗棂，上糊窗户纸。有极少数有木质窗框按装玻璃。大部分房门有两块门板组成不能透光，有极少数在门上开窗装有玻璃可透光。俗称“墼屋子”和“座窗硷（jian）角”。当时流行着一句俗语：“玻璃窗子，两扇门，从里能看外面人。”可见那时人们对拥有玻璃门窗的一种奢望。2、建筑面积：东西长一般八至九米，南北宽一般四至五米，面积三、四十平方米。高一般是四至五米。3、建筑结构设计：一般设计为三间，其中一间被间开，另两间相通，只设置一个后窗。极少数三间全部间开，俗称“一明两暗”，算是比较先进的了。4、内部配套设施：当时屋内几乎没有什么家具，大都只有一个锅台、一个用绳子吊在房梁上的燎壶（做饭时吊在灶口上方热水，可以节约柴草）、一面土炕。当时的俗语说的好：“居家过日两大件，一个锅台一面炕，全家挤着不冻的恍，”锅台与土炕紧挨着，土炕上的脏东西容易掉到锅里，一家人都围在锅台上吃饭，很不卫生。“座窗硷（jian）角”（二）、七十年代住房——“四马前蹄”和“砖束皮”1、建筑材料：墙由墼垒成外衬一层砖皮俗称“砖束皮”或窗户以下和四角用砖垒成其他墙面仍用墼垒成俗称“四马前蹄”，所用砖主要是老式蓝砖。房定底层还是用盾子铺就，上层用麦秸覆盖。屋檩全部来自当地树木，以榆、槐为主。门窗绝大部分已经使用透光性较好的玻璃，基本实现了“玻璃窗子，两扇门，从里能看外面人。”的愿望。2、建筑面积：东西长一般十四至十五米，南北宽一般仍为四至五米，在高度上也略有增加，大部分在五至六米。面积五十六平方米至七十五平方米3、建筑结构设计：一般设计为五间，其中两间单独开门称为小屋。另外三间设计为“一明两暗”，开始设置两到三个后窗，曾加了透光度。4、内部配套设施：开始曾天一些简单的家具，象小饭桌、马扎等。锅台和土炕有间墙隔开，燎壶开始减少，卫生条件有所善。七十年代末期一些年轻人结婚是开始用纸糊制“虚棚”来装点居室，并购买象暖水瓶一类在当时比较高档的生活用品。“四马前蹄”“砖束皮”（三）、八十年代住房——“水刷”和“瓦接檐”1、建筑材料：墙由纯砖砌成，所用砖几乎全部是新式红砖，并有水泥处理的墙面出现，俗称“水刷”。房顶底层开始用苇薄（用芦苇编制的草席样的东西）铺就，上层大部分用麦秸覆盖，只是在房檐部分铺两行红瓦，俗称“瓦接檐”。部分屋檩开始购买外地的红松或白松。门窗仍采用木制镶以玻璃。2、建筑面积：东西长一般十四至十五米，南北宽一般仍为四至五米，高度上大部分在五至六米。面积五十六平方米至七十五平方米。3、建筑结构设计：一般设计为五间，其中两间单独开门称为小屋，另外三间有两间相通作为客厅。每间房屋都开有后窗，前窗开的更大，宽度达到—米，透光度更好，空气流通效果好。开始有石膏板或塑料布扎制的天花板出现，居室被装点的更加美观。4、部配套设施：由于改革开放的逐步深入，农民的收入大幅度增加。所以有更多的家具来充实居室，象大组合、小组合、床头柜、沙发、梳妆台、电视橱等都较普遍的进入年轻人的新房。除老年人外，土炕彻底退出年轻人特别是新婚家庭居室，已初步具有了现代气息。“水刷”（四）九十年代住房——“锁皮厅”和“厦屋”1、筑筑材料：墙全部砖垒并用水泥处理墙皮（水刷），打地梁和圈梁非常普遍，更加牢固。楼板、过梁、挑梁大量使用。房顶底层苇薄上再覆盖油毡，上层覆盖物由红瓦代替了麦秸，屋檩普遍采用外地的红松、白松或水泥檩条。开始出现铝合金或塑钢门窗。2、建筑面积：东西长仍是十四至十五米，南北宽加大到七至八米，高度则增加到七至八米。面积为九十平方米以上。3、建筑结构设计：一般设计为五小间或四大间，有两端两间加宽，中间三间出厦的，因形状酷似老式的铁锁，被形象的称为“锁皮厅”。有用挑梁或过梁全部出厦的叫“厦屋”。内部结构设计更加合理，客厅、卧室、厨房、洗浴室、餐厅一应俱全。天花板、门窗、内墙、地面全部采用新材料装饰。4、内部配套设施：家具更为丰富，除床头柜、沙发、梳妆台款式更新外，象新式洁具、冰箱、大尺寸电视也普遍出现，现代气息更加浓厚。“锁皮厅”“过梁厦屋”（四）、两千年代住房——“偏二层”和“楼房”1、筑筑材料：墙体采用硅多孔砖，楼板、屋面板为现浇钢筋混凝土板。外门窗采用塑钢门窗，中空玻璃，内门采用木门。外墙及屋面采用聚苯板外保温技术。房顶底层苇薄上再覆盖油毡，上层覆盖由物新式红瓦，屋檩普遍采用外地的红松、白松，水泥檩条因存在安全隐患不在被使用。2、建筑面积：由于是两层建筑，所以面积被成倍增加，一般都在二百平方米以上。3、建筑结构设计：平房更加高和宽，外部大都贴瓷砖。有的在前面建第二层，后面仍是瓦盖房顶，被称做“偏二层”。有的纯粹是两层“楼房”。内部结构设计没有固定模式，完全根据个人爱好和需要自由发挥，因此出现了非常丰富的样式。但大都是把一层作为居室、客堂使用。而二层上，基本上大部分人家把它作为卧室或储放物品的仓库。客厅、卧室、厨房、洗浴室、餐厅一应俱全。天花板、门窗、内墙、地面全部采用新材料装饰。4、内部配套设施：除了完全具有九十年代住房内部配套设施一切优点外，还顺应时代的潮流出现了影视墙、阳台花园等时尚设施。“新式平房”“偏二层”“楼房”（六）、感悟：五十年，在我们看来似乎非常漫长，但在父辈们眼里却非常短暂。在调查过程中，有一位被采访老人说：“那口屋是六几年盖的，转眼间其他屋都翻盖了好几遍了，可盖那口屋的情景好象就在昨天。”我们虽然没有条件体会老人的心情，但通过这半个月的调查活动，我们确实感受到社会发展的速度是如此的快，从而联想到未来也会飞速的到来，一股前所未有的紧迫感油然而生。是啊！既然量出了历史的距离是那样的短，我们更应该加快前进的步伐，因为时代在急切的召唤！附：采访记录实地考察照片搜集的老照片

房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……