城市土地论文题目

城市土地论文题目

论中国城市土地政策、地产开发商与房价的关系及建议

城镇建设论文可以写新城区规划、工业园等等。开始也不咋会，还是学姐给的文方网，写的《城乡建设用地增减挂钩研究——以四川省乐山市为例》，十分顺利就过了城乡建设用地增减挂钩的经济分析农村宅基地退出中农民权益保护问题研究农户参与城乡建设用地增减挂钩意愿的实证分析益阳市城乡建设用地空间布局优化研究临沂市城乡建设用地结构与布局优化研究城乡建设用地流转法律制度研究城乡建设用地增减挂钩项目后效益评价研究土地利用规划城乡建设用地调整辅助决策模型研究榆林市优化城乡建设用地结构及布局研究潍坊市城乡建设用地结构和布局调整研究城乡建设用地增减挂钩机制研究城乡建设用地协调互动研究城乡建设用地增减挂钩机制的经济学分析邹城市城乡建设用地需求量预测及结构调控研究资兴市城乡建设用地结构与布局优化研究株洲市城乡建设用地增减挂钩潜力的分区研究石家庄市优化城乡建设用地结构与布局研究中国城乡建设用地市场一体化研究基于城乡统筹发展的兰州市城乡建设用地布局调整研究

房地产专业毕业论文参考选题 1、 前监理工作存在的问题及原因、对策2、工程项目管理（咨询、设计、监理、施工、采购）应对WTO的形势与对策3、工程监理制度及手段研究4、计算机在项目管理中的应用研究5、国内外招标投标惯例比较研究6、国内招标投标现状及规范研究7、工程设计阶段的投资控制研究8、关于监理人员资质认定办法的思考9、加入WTO对房地产业的挑战与机遇10、关于政策性住房金融制度的研究11、房地产合理开发规模的研究12、空置房成因及对策研究13、关于住房消费贷款（政策性、商业性）的思考14、关于工程管理专业人员应具备素质的思考15、关于项目后评估的思考16、关于完善工程造价管理的思考17、工程项目投标报价策略研究18、工程造价计价现行体制的缺陷与对策研究19、工程项目施工阶段造价的控制与管理20、拖欠工程款的成因与对策研究21、关于建设有形市场规范化发展的思考22、论工程量清单报价23、工程造价管理模式改革探讨24、论工程项目全过程的投资控制25、关于工程造价主动和动态控制的思考26、房地产投资风险研究27、我国物业管理的现状及对策研究28、我国工程造价咨询业的现状及发展研究29、论工程担保制度的建立与推行30、住宅产业的发展与国民经济增长31、关于提高工程质量的若思考32、基础设施融资模式及策略研究33、项目融资（BOT、TOT、ABS等模式）的现状及对策研究34、国内外工程造价管理的比较分析研究35、加入WTO后建设法规的完善36、关于国际工程承包中FIDIC合同条款的应用37、承包商施工合同风险防范38、建筑工程招标投标与合同管理关系的探讨39、工业发达国家建设工程合同管理与风险管理40、风险管理理论在工程合同管理工作中的应用41、施工索赔的现状和对策研究42、浅谈FIDIC条款中的施工索赔43、论信息技术在工程施工索赔中的功能44、工程总承包企业与工程项目管理企业的界定和比较研究45、推行总承包对我国建筑业的影响46、工程总承包企业组建的模式研究47、住房价格合理姓性探讨48、房地产估价方法比较研究49、房地产泡沫预警与防范50、房地产周期波动分析51、房地产经济预警方法研究52、城市规划与城市地（房）价相互作用机理研究53、城市土地收购储备制度探讨54、房地产开发项目可行性研究报告-----XX案例研究

哈哈！正在写呢！老师给了些题目，给你参考下了！房地产论文选题方向1、房地产市场研究以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：A**市房地产市场现状与发展趋势分析B**市住宅市场发展潜力研究C**市商业地产发展现状、问题与前景D规范**市二手房市场发展的对策研究E规避二手房市场交易风险的对策建议。。。2、土地市场研究分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义可拟题目：A地价与房价互动关系研究B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例C土地增值税清算后的我国房地产市场走势3、物业管理领域分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）B提高物业服务企业竞争力的对策研究。。。4、小产权房的问题集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨可拟题目：A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策C小产权房的土地产权问题研究D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。。。。5、住房保障方面的题目：A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究B完善我国住房保障制度的对策建议C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。。。6、房地产开发领域A、 房地产开发企业融资前景分析B、 宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨论文选题要注意的三个问题（以房地产市场研究为例）首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的!估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！哎，论文啊！烦得很！

城市地理学论文主题目

根据实际和科学的论述写

很多，看你写那方面的：自然、人文、经济、文化等等

这个好多好多，随便为你提供一些吧：1《当前县域经济的空间特征分析——以某某县为例》2《县级城市布局的合理性分析——以某某县为例》3《XX县农业产业化发展的地理效应分析》4《xx地区社会空间的时空分布特征》等等。。。。。。

北京城市地理论文题目

提示： 大沙鼠在中国的地理分布 动物学报 2000/02 自然地理学的创新视角 北京大学学报(自然科学版) 2000/04 植树造林与21世纪我国盐渍土开发利用的关系 北京林业大学学报 GIS在土壤侵蚀模型中的应用及展望分析 发展水土保持科技、实现人与自然和谐——中国水土保持学会第三次全国会员代表大会学术论文集 2006 湖北氟中毒流行的环境地理分析 北京师范大学学报(自然科学版) 2000/01 基于地理信息系统的自然灾害区划的方法研究 北京师范大学学报(自然科学版) 2000/03 地理信息系统在近岸海域环境管理中的应用 城市环境与城市生态 2000/02 生态环境监测及其在我国的发展 中国环境保护优秀论文精选 2006 “地理信息系统”课程教育的实践与思考 测绘通报 2000/06 起伏地形下天文辐射分布式估算模型 全国优秀青年气象科技工作者学术研讨会论文集 2006 数字地球与3维地理信息系统研究 测绘学报 2000/03 矿山地理信息系统中巷道模型的研究 测绘学报 2000/04

北京是中国著名的古代都城，自金代营建中都于此，经元、明、清三朝北京已经有八百多年的都城史了。八百多年中北京城不但有着自己的城市风貌和社会文化，而且形成了独特的城市建筑、都邑景观。针对这些，中国学者展开了多方面的研究，探讨了北京城市的发展脉络、城市结构、城市文化以及城市地理特征．在这些研究成果中，以北京城市历史地理为内容的研究占有突出地位。这些研究从不同角度揭示了北京城发展过程中的空间变化特征，对于认识北京城市历史与发展进程有着重要意义。北京城的发展历程虽然可以上溯至辽，并经金、元、明、清各代，但明清时期作为封建王朝的最后阶段，有着不同于一般的意义。明清时期不但确定了北京城的空间格局，而且为中国封建社会后期都城发展、演变以及社会风貌的形成奠定了基础。本文即以明清时期为基点，介绍以北京城市历史地理为主的研究成果。中国学术界对明清时期北京城市的研究可分为三个阶段：第一阶段，为20世纪70年代，以侯仁之先生为代表，主要侧重于明清北京城市格局的研究；第二阶段，为20世纪80年代，以北京大学历史地理研究中心等为代表，开始转向明清北京城市人口、商业布局等问题的研究；进入20世纪90年代，学术界对北京城市研究的关注点逐渐增多，其中居民分布格局、贵族宅院选址以及寺庙等宗教建筑的分布等，均成为重要研究内容，并在此基础上，对于明清北京城市社会给以全方位关注。当然，从时段上中国学术界对于明清北京研究可以分为三个阶段，但每个阶段的研究重点中，又不乏介入其他内容的研究。因此，本文仍然采取分类陈述的形式对相关成果进行介绍。

城市湿地公园论文题目

学术堂整理了十五个植物景观设计方向的论文选题,供大家参考:1.郑州紫荆山公园植物群落美景度评价2.多肉植物在景观园林绿化中的应用3.南宁市彩叶植物研究概况4.合肥滨湖国家森林公园植物配置研究5.浅析园林植物病虫害现状及综合防治6.佳木斯市园林木本植物多样性与应用调查研究7.基于层次分析法的宁夏职业技术学院校园植物景观美学评价8.塔里木盆地园林工程提高植物成活率的途径9.地锦育苗及园林绿化栽培技术10.陕西关中主要城市观花树种花的观赏性状分析11.城市园林植物病虫害的特点及生态控制策略12.广西地区15种典型园林观赏植物的耐阴性及光合特性13.上海常绿树种固碳释氧和降温增湿效益研究14.南京市不同园林植物根际土壤养分和重金属富集特征15.园林道路绿化种植的配置方法探索

城市湿地植物群落构建与景观设计研究~~~~各种语言论文代写、发表、翻译、现存论文提供~~~~一、立项的背景和意义湿地(Wetland)，是地球上独特的生态系统，是陆地生态系统与水生生态系统之间的过渡性生态系统，是一种特有的土地资源和生境，是重要的物种基因宝库。国际《拉姆萨尔湿地公约》(Ramsar Converntion，伊朗1971)给地球表层湿地下的定义是：湿地(Wetland)系指不论其为天然或人工、长久或暂时之沼泽地、湿原地、泥炭地或水域地带，带有或静止、或流动、或为淡水、半咸水或咸水水体者，包括低潮时水深不超过6m的水域，并以水成土和土壤水分饱和为其主要特征。1992年1月,中国加入联合国《拉姆萨尔湿地保护公约》(LWWPC)。同时在同年6月制订的《中国21世纪议程》中,将湿地保护和合理利用列入议程并为优先项目。2000年3月,国家林业局编制并公布了《中国湿地保护行动计划》。湿地保护与利用的概念,已经从“湿地作为水禽及其栖息地”上升到新的高度,即“保护湿地,更是为了保护其独特的生态、社会和经济功能,特别是保护湿地在提供淡水资源、蓄洪防旱、控制环境污染等方面的功能和效益。”湿地由于其特殊的水文条件，支持了独特的适应此条件的生物系统，具有丰富的生物多样性和很高的自然生产力。植被(Vegetation)是湿地的显著标志，沼泽(Marshland)是湿地的主要类型。湿地与森林、海洋并称为地球的三大生态系统，是自然界最重要的生态系统之一，由湿生、沼生和水生植物、动物、微生物及其与上述生命形成有关的非生命的水、光、热、无机盐等组成，这些要素互相联系、互相制约，形成了一个动态平衡的生态系统，它具有涵养水源、调节气候、均化洪水、促淤造陆、降解污染物的功能，被称为地球之“肾”；同时由于湿地生态系统特殊的水、光、热等条件，其初级生产力高，能量积累快，成为许多重要野生水生动植物的生长栖息之地，尤其是鱼类和珍稀水禽的栖息与繁衍区域，它对保护生物多样性和为人类提供生产、生活资源方面发挥了重要作用。城市与水、城市与湿地有着不解之缘，大凡世界上的绝大多数城市都有湿地（水系），如北京的海（北海、中海和南海），上海的江（黄浦江），济南的湖（大明湖），而杭州兼具江（钱塘江）、湖（西湖）、河（运河）和溪（西溪），世界上的著名城市如纽约、东京、日内瓦、巴黎和堪培拉也是如此。但是,正由于湿地具有多种生态功能和社会经济价值以及诱人的吸引力，湿地正越来越受到人们的关注和影响。随着我国人口的增长、城市化加速和经济的快速发展,为了追求短期效益,许多地区的湿地，特别是城市湿地（Urban Wetland）正受到严重地影响，主要表现在对城市湿地盲目地开垦和侵占、工业和生活污水随意排放、湿地面积急剧减少、湿地动植物逃离和死亡、湿地生态系统严重干扰、湿地景观的破坏。城市（Urban）和城市边缘(Suburban)湿地,受城市化、工业化影响最深,破坏程度最大。如何在搞好城市建设、实现城市经济的可持续发展同时，保护、恢复和改善城市湿地的生态系统，还湿地之本来面貌，已成为城市湿地生态恢复的当务之急，也是城市规划中的当务之急，而在城市湿地生态恢复中，植被的恢复和湿地植物群落构建是最基础的，也是最被关注的，从一定意义来讲，植物群落能否得到科学地营造，直接关系到城市湿地建设和城市湿地景观构建的原动力。浙江省是我国东南沿海经济发达的省份，经济发展和人民生活水平在全国都处于前列，浙江省委、省政府提出，要提前基本实现现代化，实施“蓝天、碧水、绿地、清净”工程，建设“绿色浙江”，全面进行生态省建设，建立全面小康社会，这给园林绿化建设提出了更高的要求，生态省建设首先是绿化建设，城市湿地的绿化建设是生态省建设的客观要求和重要组成部分，本课题立足浙江，面向全国，通过对我省重要城市湿地植物群落构建的研究，提出城市湿地植物景观营造的方法和途经，保护、恢复和改善城市湿地的生态系统，改善城市湿地的景观，为中国城市边缘湿地的可持续利用做出了有益的尝试，为生态省建设和“绿色浙江”建设服务，为城市化推进服务，为全面建设小康社会服务。二、国内外研究现状和发展趋势湿地是目前国际众多学者关注的前沿研究领域，还没有形成完整的科学体系，但近年来发展得非常迅速，国内外对湿地的研究主要集中在湿地水文、湿地植物资源调查、湿地水污染、湿地分类、湿地鱼类、湿地鸟类等方面的研究。在湿地水文学研究方面：1869年，湖泊学创始人福艾专著《湖泊学专长概论》，奠定了湿地研究的开始；1923年，瑞士全国水文局领导人、日内瓦大学理学院院长兼地质学教授高莱写就的权威性《湖泊学》专著，主要对湿地水文学进行研究，专著中记载了距今100年前后的湿地水文研究深度。在湿地土壤研究方面：1979年，Cowardin等专家开始将“水成土”（hydric soil）术语引入到湿地土壤研究，20多年间，专家们对水成土的理化性质特别是其生物地球化学过程进行了深入研究。著名的有Mausbach and Richardson(1994)；Richardson et al.(1994)；Vepraskas(19994)；Hurt et al.(1998)；and Vepraskas and Sprecher(1997)；杨青、吕先国（1998）研究了湿地基底呼吸活动；白军红、余国营等（2001）利用统计学定量研究湿地土壤养分的空间异质性等。在湿地植物研究方面：1999年，朗惠卿主编《中国湿地植被》，比较全面地介绍了我国湿地植被的专著，首次全面、系统地记述了我国湿地植被的植物区系、植物生态、植物群落，并对植被分类、分布、区划以及形成、结构、演替过程、生产力与营养物循环深入探讨；2001年美国学者朱莉K.克朗克和M.修伯翰芬尼斯(Julie 和 Fennessy)合作出版了《湿地植物――生物学和生态学》(Wetland plants: biology and ecology)，对湿地植物群落生态学、湿地生物化学和植物作为湿地生态完整性的进行研究；陈吉泉研究了河岸植被特征及其在生态系统和景观中的作用（1996）；汤庚国、李湘萍、谢继步等对江苏湿地植物的区系特征及其保护与利用进行研究（1997）；李湘萍、汤庚国、王定胜等研究了江苏湿地植物群落学特征及其分布和演替规律91998）；顾长明等对安徽湿地与生物多样性保护开展研究（2003）。在城市湿地研究方面：还刚刚开始，1999，陈运生对浙东湿地的古地理环境研究作了研究；杨学军、唐东芹提出了城市地区湿地生境类型的生态绿化与对策（2001）；2002，陈久和以杭州西溪湿地为例对城市边缘湿地的可持续利用进行研究。人类对城市湿地研究较迟，作为现代城市湿地生态设计的研究却是上个世纪才开始，1925年荷兰生物学家蒂济（Jaques P. Thijsse）和园艺师西普克斯（）在布罗门代尔（Bloemendaal）2公倾土地上创造了一座乡土植物的的园林，种植了一些湿地植物。随着经济快速发展和城市化的加剧，环境的迅速恶化，迫使人们在考虑对于自然湿地索取同时，开始重视如何保护湿地，增加城市生物多样性，于是在上个世纪90年代初，上海率先开展了生态园林的研究，其中有一部分专门研究城市湿地。上个世纪90年代末，北京市园林科研所的陈自新和北京林业大学苏雪痕等园林专家开始进行北京城市园林绿化生态效益的研究，课题科学地分析了植物景观的生态效益，测定了近百种植物的环保效应和环境适应性，并提出了不同环境下的多种植物种植结构方式，达到了世界先进的水平，为园林环境生态设计的科学化作出了新的贡献。在理论研究突破同时，实践上也进行了大胆地尝试，广东中山岐江公园、北京土城遗址公园、杭州西湖西进等城市湿地公园建设正如火如荼地开展。但从国内外城市湿地研究来看，对城市湿地植物群落构建和定量化设计还未见报道，而这却是丰富城市生物多样性，特别是城市水生植物和城市水生动物最直接也是最基础的，我们希望通过对城市湿植物群落构建进行研究，进一步丰富城市生物多样性，改善城市湿地景观，让“地球之肾”发挥健康机能，为人类服务。参考文献1、中国花经，陈俊愉，程绪珂主编，上海文化出版社，1990╱82、中国高等植物，傅立国等主编，青岛出版社， 2000╱103、陈久和：《试论城市边缘湿地的可持续利用———以杭州西溪湿地为例》，浙江社会科学2002年第6期，第181－183页。4、余国营:《论湿地研究的若干基本科学问题》,《地理学报》2002年第2期,第25～26页。5、陈运生:《浙东湿地的古地理环境研究》,《地理科学》1999年第3期,第35～36页。6、陈桥驿．浙江地理[M]．杭州：浙江教育出版社，2001．116．7、顾长明等，安徽湿地与生物多样性保护研究，安徽农业大学学报，2003，30(3)：323－3288、汤庚国，李湘萍，谢继步，等,江苏湿地植物的区系特征及其保护与利用，南京林业大学学报，(4):47-529、江苏植物研究所．江苏植物志．南京：江苏人民出版社，197710、刘昉勋，等．江苏海岸沙生植被的研究．植物生态学与地植物学学报、1986。10（2）：115-12311、刘昉勋，等．江苏海滩植被演替的研究．植物资源与环境，1992，1(1)：13-1712、林文棣．中国海岸带林业．北京：海洋出版社、199313、陈宜瑜．中国湿地研究．长春：吉林科学出版社，199514、刘厚田．湿地生态环境．生态学杂志，1996，15(1)：75—7815、殷康前,倪晋仁.湿地研究综述.生态学报,1998,18(5):439～、国家林业局等编制.中国湿地保护行动计划.北京:中国林业出版社,、陈吉泉.河岸植被特征及其在生态系统和景观中的作用.应用生态学报,1996,7(4).18、许木启,黄玉瑶.受损水域生态系统恢复与重建研究.生态学报,1998,18(5).19、李湘萍,汤庚国,王定胜等.江苏湿地植物群落学特征及其分布和演替规律.南京林业大学学报,1998,22(1).20、杨学军，唐东芹，城市地区湿地生境类型的生态绿化与对策，林业科技通讯，2001•721、Kenneth , Douglas T. Shaw, Kurt W. Weiler. Hydrologic design of a wetland:advantages of continuous modeling. Ecological Engineering 4(1995)99-11622、Richardson,J. L. 2001. Wetland soils:genesis,hydrology,landscapes and classification23、Cronk,J. K. and M. Siobhan Fennessy. plants:biology and ecology24、Gopal, Brij. \iodiversity in wetlands:assessment,function and conservation.三、研究开发内容和技术关键1、研究内容①、城市湿地类型和湿地植物调研现状进行分析，对国内（以长江三角地区为主）主要城市湿进行较为系统的调查研究，通过目前城市湿地的景观现状、生态特色和植物应用，分析城市湿地类型的多样性和可应用湿地植物的丰富性。②、城市湿地植物群落构建研究构建城市湿地植物群落模型，研究湿地群落的安全性、稳定性、景观丰富性和美感可变性。总结出不同类型城市湿地的植物群落特色。③、城市湿地生态效益评价选择不同类型的城市湿地，测定湿地植物的生长量、光饱和点、光补偿点，建立光响应曲线，建立绿量回归方程，对城市湿地进行生态效益进行评估。④、城市湿地植物景观设计选育适合长江三角洲地区的特色湿地植物30－50种，根据测定的生长指数、光响应曲线和绿量回归方程，初步定量地开展湿地植物景观设计，克服城市湿地植物应用的随意性和设计的模糊性。⑤、城市湿地植物快繁技术研究结合长江三角洲地区，选育城市湿地特色植物8－10种，利用现代先进植物繁育技术和设施，进行快繁技术研究和产业化开发。2、技术关键①城市湿地植物群落构建。自然界的植被群落是植物经过长期自然选择和演替的结果，而人工湿地植物群落不仅受湿地植物“装配式”地模仿自然构建，还受到水位、城市负载的影响，使得群落构建可变性和复杂性。②城市湿地植物景观设计。通过生长、生态因子测定，利用生态位的原理进行城市湿地植物定量设计，因受环境影响，测定数据会有偏差，导致设计的非唯一性和不确定性，富有挑战性。目前，我们已经制定了初步研究计划和方案，吸取森林植被群落和城市陆地植物定量设计的经验，从我省城市湿地的实际出发，吸收国内外各种先进经验，通过认真测定、科学分析，结合不同类型湿地实际，解决好我们的城市湿地群落的不稳定性和景观丰富性，攻克技术难关。四、预期目标（主要技术经济指标、应用或产业化前景）1、主要技术经济指标①发表湿地相关学术论文3-5篇，城市湿地专著1本②选育城市湿地特色植物30－50种，并进行扩繁；③测定20－25种湿地植物光响应曲线和绿量回归方程；④城市湿地植物设计样板工程（示范湿地）1－2处。2、应用或产业化前景① 可以整体改善城市湿地景观的单调性和生态脆弱性；② 提高城市湿地生物多样性和功能可持续性；③ 增加城市湿地经济效益、生态效益和社会效益；④ 改善城市环境，减缓城市矛盾，提高城市的品位。本研究的产业化主要是利用湿地植物素材、造景技术、设计品牌、模型指标等进行城市湿地的植物景观设计，推广湿地植物素材、群落模型、数据指标，引导城市湿地开发和生态建设。五、研究方案、技术路线、组织方式与课题分解1、研究方案本课题根据群落理论和生态原理开展城市湿地植物群落构建，其研究方案主要包括以下三方面：①、城市湿地植物调查和指标测定②、城市湿地植物群落构建和景观设计③、城市湿地植物快繁技术研究生态效益评价2、技术路线3、组织形式(1)、项目研究体系结构和组成本项目的主要研究人员由浙江林学院园林、植物、生态等专业科研人员组成，为了使学科完整性和利于工作开展，适当邀请校外协作单位人员参加研究和样板湿地建设，共同团结、高效、严谨的课题研究组，其构成简单示意如下：城市湿地植物群落构建研究项目组织方式示意图(2)、项目实施的组织、管理、方法及步骤成立课题组，由浙江林学院蔡建国博士主持，北京林业大学博士生导师苏雪痕教授担任顾问。课题组在项目下达以后，首先召开课题组会议，明确分工、落实任务、各司其职、分头执行。在项目执行中，做到月月互通情况，半年一次汇报，一年一次汇总检查。项目研究中期全面检查，找出问题，及时寻求解决办法，保证项目研究顺利进行。项目结题，通过技术验收鉴定，达到预定的技术目标。4、课题分解子课题一：城市湿地类型和湿地植物子课题二：城市湿地植物生态效益评价子课题三：城市湿地植物群落构建和设计子课题四：城市湿地植物快繁技术研究计六、计划进度安排在项目实施年限为2005年1月－2008年12月，共3年。分步实施：1、2005年1－10月：城市湿地调研分析；湿地植物选育和引种栽培。2、2005年11月-2006年10月，城市湿地植物选择和指标测定；城市湿地植物群落模型研究。3、2006年11月-2008年5月，城市湿地植物群落构建和试点；城市湿地植物景观设计；城市植物快繁技术研究。4、2008年6月－12月，材料总结和论文撰写；课题结题和验收。七、现有工作基础和条件课题组具有较强的技术力量和基础条件。◆浙江林学院具有较强的科研力量，课题组成人员从事科研工作多年，曾主持和参与研究的项目有省科委重点课题，国家自然科学基金、省自然科学基金、省教委、省林业厅种苗站等研究项目10多项，并有多项成果获奖。浙江林学院现已有试验湿地和苗木基地，并有组织培养设备和设施齐备的温室。园林植物与观赏园艺学科是重点学科，设备先进，基础好。◆主持人蔡建国博士：师从我国园林植物开发和园林植物造景权威苏雪痕教授，从事园林植物研究10余年，曾先后主持和参与省科委、浙江省自然科学基金、省教委、省林业厅种苗站项目多项，并如期完成研究任务，主持和参加研究的成果多次获奖，先后发表论文多篇，并主持和参与安排及参与了多个良种基地、花木基地的建设工作，并使这些场均能成功建成并取得良好效果。近几年开展城市植物配置、植物优化、城镇绿化技术集成与示范等方面的科研项目，并主持完成多项城市绿化规划设计任务。◆课题组主要成员都是从事湿地植物、园林植物育种、景观生态、园林效益评估、园林设计和试验分析等教学、科研多年，对城市湿地和湿地植物较为了解。◆已完成的相关课题和成果已发表相关论文多篇，已完成和在研相关课题5个（“浙江省城市林业结构调整及优化技术研究”、“杭州市道路行道树及公共绿地树种规划”、“城市绿化观赏花木新优品种引繁与开发研究”、“滨海特色园林植物引繁与开发研究”和“农村小城镇绿化工程集成技术应用与示范研究”），完成有关规划设计项目多项。◆仪器设备城市湿地植物群落构建研究项目仪器一览表仪器名称 型 号 数 量 价格（元） 备 注照度计 ST-85 2 1860 租用负氧离子测定仪 1 16000 租用叶面积测定系统 AM-100 1 52705 租用温、湿、光照记录仪 HOBO H8系列 3 6000 租用数码相机 CANON 1 7000 已有笔记本电脑 NEC 1 15000 已有手持GPS定位仪 2 4000 已有八、经费预算预计所需的研究经费为15万元，具体见下表。城市湿地植物群落构建研究项目经费预算经费开支预 算（万元） 设备费 能源材料费 试验外协费 资料印刷费 会议及调研费2．4 1 租赁费 鉴定验收费 人员经费 管理费 其他费用1 1 0 1 1

浅谈西溪湿地生态旅游的发展[内容摘要] 湿地生态旅游是基于丰富的湿地生态旅游资源发生的多种形式的旅游活动，它可以实现旅游者回归自然、体验传统文化和民俗风情、保护湿地生态环境的愿望。在实地调查和资料分析的基础上，文章总结了西溪湿地生态旅游的现状和存在的问题，探讨了该地生态旅游发展的优势及前景，并就杭州西溪湿地生态旅游环境与资源保护、发展等提出建议。[关键词] 生态旅游；发展；西溪湿地自20世纪中叶以来，人类的环境伦理观开始向旅游领域渗透。随着现在旅游产业的大规模发展，其渗透的广度和深度不断增大。人们对传统的大众旅游形式所带来的生态环境危机也日益关注。在此基础上，逐渐形成了将环保与旅游作为研究对象的新的旅游方式。与此同时，以生态旅游为开发形式的新尝试也越来越多。许多国家已对生态旅游产品及其资源进行了明确的规划。一 、生态旅游的概念很多游客和旅游组织者以及保护区的管理者对生态旅游一词缺乏认识和理解，片面地将生态旅游仅仅理解为走向大自然的旅游活动。关于生态旅游的正确定义目前还没有定论，国际生态学的观点认为：生态旅游时为了解当地环境的文化与自然历史知识，有目的地到自然保护区域的旅游；“旅游对象是自然生态环境，旅游方式是不对自然生态环境造成破坏。”这是1983年IUCN生态特别顾问谢贝洛斯对“生态旅游”的理解；1993年，国际生态旅游协会又把“生态旅游”定义为：具有保护自然环境和维护当地人民生活双重责任的旅游活动。从各种定义来看，生态旅游的内涵更强调的是对自然景观的保护，是可持续发展的旅游。生态旅游是一种在生态学和可持续发展理论指导下的旅游行为。生态旅游的目的是让人们享受大自然、了解自然景观、野生生物及相关文化特征，不改变保护区生态系统的有效循环，保护自然和人文生态资源与环境，使当地居民和保护区管理机构在经济上受益。旅游可持续发展的前提条件是景观资源的可持续利用。生态旅游通过减轻环境压力来平衡经济利益，通过保护旅游区景观资源和文化的完整性是实现旅游景观资源可持续利用的良好途径。二、西溪湿地现状西溪国家湿地公园位于杭州市区西部，距西湖不到5km，是罕见的城中次生湿地。生态资源丰富、自然景观质朴、文化积淀深厚，曾与西湖、西泠并称杭州“三西”,是目前国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园，其中种植水生、湿生植物约100种。近年来，杭州市各级政府关注民生、重视生态环境保护，以旅游促进城市经济发展，不断加大对西溪湿地的宣传、保护和改造，使之成为新的旅游经济增长点。西溪湿地的自然景观、文化积淀和区位优势，为杭州市城市形象的优化、湿地生态旅游开发发挥了重要的作用。（一）西溪湿地景观价值西溪湿地是杭州市区最重要的城市湿地，是杭州市宝贵的生态与文化资源，类似城市湿地在全国乃至世界各城市中并不多见。西溪拥有美丽的自然风光与丰富的动植物资源，具有独特的旅游特色：1、地理资源从地理资源看，在西溪湿地区域内，70%是溪流、池塘等水域，而沼泽地、陆地仅占30%。水资源丰富，有河道100余公里、水塘1万余个，星罗棋布，呈鱼鳞状分布。水陆交错，风光优美。2、生物资源从湿地的生物资源看，西溪湿地内水资源和植被等保存完好，是目前全国大中城市中惟一一块城市湿地。3、文化资源从文化资源看，杭州西溪与湿地风光相媲美的是深厚的文化积淀。据史料记载，康熙、乾隆等帝王都曾游览过西溪，并留下不少诗文和书画作品，成为西溪文化的宝贵财富。与此同时，西溪的民俗文化丰富多彩，其中最具特色的是“龙舟盛会”。每年端午，四邻八乡的村民划着龙舟汇集在蒋村乡深潭口村，热闹非凡。河渠行舟、碧潭网鱼、竹林挖笋等民俗，极富江南水乡的田园气息。（二）西溪湿地保护建设情况西溪湿地的正式保护和开发开始于2003年。在这之前，随着历史的发展，西溪这一不可多得的城市湿地资源受到较大的破坏。随着杭州城市发展的快速西进，西溪湿地逐渐被蚕食，面积从历史上的60平方公里减少到目前的平方公里。很多房产项目也在争夺这个地盘。人类生存和生活使部分水域遭受污染，生活、建筑垃圾随处可见，河道阻塞，生态环境受到破坏。此外，还有居民建筑杂乱，风格不协调，历史遗迹遭严重破坏等许多问题。2003年，杭州市政府正式启动了西溪湿地综合保护工程；2004年，《西溪湿地保护区总体规划》被杭州市政府正式批复。根据这一规划，西溪湿地分为核心保护区、外围保护地带和周边控制区三个层次，其中核心保护区总面积为平方公里。整个保护工程预计投入资金为30-40亿，分三期实施。2005年5月1日，西溪湿地综合保护工程一期有限开园；2007年10月1日，西溪湿地综合保护工程二期又顺利实现有限开园目标。2008年，坚持“六大原则”、“四化”方针、“三大理念”、“五保”要求，又好又快推进西溪湿地综合保护三期工程。三、西溪湿地保护发展中面临的问题西溪湿地自南宋至明清渐渐由自然湿地演替为次生湿地，性质发生根本性改变。20世纪30年代中期以后经历一再的人为大破坏，自然环境风貌大大递减，文物基本毁弃，目前尚存一息的湿地资源仅剩原先的1/10左右。（一）自然湿地演替为次生湿地西溪湿地的人工化或人工介入大体经历了五个阶段，即晋以前的少量居住生活介入、晋至北宋的佛教文化介入、南宋的有限生活和生产介入、明清至民国前期的园林化介入、民国后期至今的废弛毁坏和无序的城市化介入。其中南宋至今对西溪湿地及其文化的影响最大。期间西溪湿地的原生态环境被彻底改造，其植被和水系性质发生根本性改变，并开始大量加入物质和非物质文化因素。但由于表面上与自然湿地形态相近，这种性质改变没有为人察觉。近几十年来，由于工业和各类办公、生活设施以及种植业、养殖业大量增加，截污设施又不完善，西溪湿地的水体环境水平大大下降。工业和各类办公、生活污水直排，种植业、养殖业面源污染淋洗进入水体，养鱼饵料等投入，使直接污染源增多。其中保护范围内也有粮食、生猪、淡水鱼、家禽和工业产品大量产出，有生猪4万多头、家禽1万余只。导致水体溶解氧严重偏低，高锰酸盐指数偏高，非离子氮含量高，水质富营养化，自净和更新能力较差，湿地功能已大大退化。（二）环境风貌一再递减西溪湿地的环境风貌破坏分三个阶段。第一阶段自抗日战争至中华人民共和国成立前，日军大肆烧杀，焚毁大片植被和各种文化遗产，许多居民伐桑作薪，整个西溪湿地一片荒芜。第二阶段自建国至20世纪70年代末，大面积毁坏自然环境，大量增加工业设施和影响环境的低水平住宅。其中20世纪50至60年代，西溪湿地南部丘陵坡麓地带建起大量工业设施和住宅，多数文化遗产被毁。70年代又建起大量低水平多层建筑。第三阶段自20世纪80年代至今，城市化对整个西溪湿地形成包围之势，保护范围内建起了不少企业和住宅，周围建起了更大规模的建筑群。西溪辇道已基本被天目山路取代，其他还建有大量硬化路面。河道淤积严重。20世纪90年代下半期以来，房地产开发大幅度蚕食西溪湿地，使可作为保护范围的湿地面积由约50平方公里缩减至约11平方公里。紫金港以东的由原属蒋村乡骆家庄村、五联村改建的文新街道，以及古荡街道，已形成约10平方公里的新的商住区，环境风貌已完全失去湿地性质。文新街道和古荡街道约有常住人口10万，流动人口15万，总计约25万之多，对环境压力也非常大。（三）文物资源毁弃严重西溪湿地的文物资源毁弃殆尽，所剩寥寥。1950年秋雪庵、曲水庵、慈觉庵、交芦庵等的佛像被砸，文物散失。1966年后秋雪庵被夷为平地，曲水庵、慈觉庵、交芦庵等改建为厂房或民宅。1958年法华寺、东岳庙等被毁。目前寺庙庵祠、文人物业、辇道牌楼等毁弃已尽，桥亭台阁、墓葬等则毁去大半，仅残剩少量桥亭、河埠、墓葬等遗址。（四）保护性破坏正在成为新的问题自20世纪90年代以来，西溪湿地的保护和开发便引起社会各方面的关注，但一开始的思路主要出于经济开发方面的考虑。近年来，西溪湿地的政府保护工程正式启动，但由于缺乏基本的科学研究与论证，规划和建设的基本思路存在较大误差。原生态的湿地要素被加以全面的人工化改造与“翻新”，河道被重新开挖，堤塘被砌石加固，洲渚被人为剪切，植被被重新布置，连原始的芦花也大半毁去，新植品种对不上号，整个景观风貌逐步向西湖靠近，特有的野趣可能会完全丧失。而且，湿地原有的生物链结构也可能被彻底打乱。这个问题需迫切地被引起重视。四、西溪湿地发展前景分析和发展建议（一）西溪湿地生态旅游开发条件与前景1、区位优势突出，游客资源充足西溪湿地位于杭州市区西部，交通便利，天目山路、文山路、文一路、外环公路均可直达，距杭州市中心店武林门仅6km。而杭州则地处东南沿海，是长江三角洲的重要中心城市，陆路、空中及水运交通便捷顺畅，四通八达的公路、铁路和钱塘江、大运河“黄金水道”将杭州与全国各地紧密相连，区位优势明显。多年来，杭州市委市政府加强基础设施和城市环境建设，积极实施西湖综合保护、大街小巷改善等大工程大项目，并免费开放环西湖旅游景点，城市生态环境和旅游环境不断优化，先后获得了“国际花园城市”、联合国“最佳人居奖”、“中国园林城市”、“全国绿化模范城市”、“中国最佳旅游城市”等荣誉称号。国内外来杭参观考察游览的游客逐年增多，据统计，2008年来杭的国外游客有221万人次，西溪湿地的生态旅游及湿地科普教育，有着丰富的游客资源和广泛的受众群体。2、物种和植被类型多样性丰富独特的地理位置、自然条件和人们的保护意识造就了西溪湿地动植物种的多样性和丰富的植被类型。西溪湿地鸟类区系十分丰富，包括湿地鸟类、平原鸟类、山地鸟类、农田鸟类和城郊鸟类等多种类型，共有鸟类15目39科126种。已鉴定的昆虫共133科417属477种；大型底栖无脊椎动物种类有17种（蒋科毅等，2008）。鱼类14科35属45种；两栖类1目4科10种；爬行类3目8科15种；兽类5目7科14种。西溪湿地有野生维管植物91科204属254种（李紫芳等，2007），植物区系特征明显，有15个分布区类型和6个变型。自然植被可划分5个植被型组，6个植被型，20个群系组和20个群系，以水生植被型和沼泽植被型的草本植被亚型为主。3、景观特色浓郁西溪湿地共有4种景观类型，即水体、林地、耕地和建设用地景观。QulckBird影像图数据分析结果显示，影像图分类后产生大量斑块，总数目达到13343个（戎良，2007）其中耕地景观斑块数目为6153个，斑块总数的，是斑块数目最多的景观类型，其次是林地和建设用地景观斑块，分别为3429和2314个，数目最少的是水体景观斑块，共1447个，仅占总数的。各类景观的最大斑块指数大小依次为水体、建设用地、耕地和林地景观，湿地内成片连通的水体形成较大的斑块，有利于湿地整体环境的重塑和水生生物多样性的保护。4、文化积淀深厚杭州有8000年文明史、2200余年的建城史，是国家首批命名的重点风景旅游城市和历史文化名城，而西溪风景区是仅次于西湖风景区的杭州市第二大风景区，已有1000多年历史。相传南宋高宗曾欲在此建皇城，后改址于凤凰山，但有大臣上请旨问西溪如何定夺，赵构思忖良久，口敕“西溪且留下”，此地也就有了“留下”的名称。历代文人墨客或游览赏景或雅集，为西溪留下大量优美的诗文、书画，清康熙和乾隆二帝也曾游历西溪并留下御诗数篇。作为次生湿地、农耕湿地、人文湿地、西溪湿地承载着湿地农耕文化，延续人与自然和谐相处的文脉，体现出中国湿地文化深厚的人文底蕴。5、地方经济发达，且具备城市湿地保护和管理的成功经验杭州位于中国东部最具经济活力的上海经济圈、苏南及环杭州湾经济圈三个经济板块交汇区，是中国十大最具经济活力的城市之一。2008年，全市实现生产总值4781亿元，财政总收入910亿元，经济总量居全国省会城市第二、副省级城市第三位。连续两年被评为“中国城市总投资环境最佳城市”第一名，连续两年被美国《福布斯》杂志评为“中国大陆最佳商业城市”第一名。杭州具备较强的经济实力保护、开发西溪湿地，2003年8月启动、总投资近90亿元的西溪湿地综合保护工程，以及中国湿地博物馆建设项目便是很好的例证。杭州西湖风景区是国家重点风景名胜区。杭州在西湖的生物多样性保护，城市湿地生态环境修复和改造，湿地旅游开发和管理，人文景观的发掘展示等方面，积累了丰富的经验，能够为西溪湿地生态旅游开发提供人才与技术支撑。（二）有关西溪湿地发展的一些建议西溪湿地西溪湿地是有机生命系统，在当今世界范围内，对此类有机生命的机理研究尚处于初级阶段。仅有的研究成果应用起来成本也相当大。西溪湿地统合文化资源与自然资源于一体，文化资源与自然资源既相互映衬又各有边界，缺乏文化减弱西溪湿地的魅力，过分文化化则危及其生命循环。西溪湿地还是城市湿地，保护和建设西溪湿地必须与杭州城市的发展互动，二者有十分紧密的联系，也有内在的深度矛盾。解决西溪湿地的问题，是自然科学和人文科学的长期任务。1、提高科学研究和规划水平西溪湿地的自然地理面貌变迁巨大，原有自然或人工湿地的循环运转系统被较彻底打破，现行生态系统已无法进行有效的自循环运转。参考西溪湿地的相关古代文献记录，运用现代地质学、生物学、生态学、气候学等研究成果，恢复其湿地生态系统，已迫在眉睫。西溪湿地的文物资源基本毁弃，加强考古调查，研究分析前人有关西溪湿地规划建设的成果，也为当今的保护工作所不可或缺。但尽管有关西溪湿地的文献资料繁多，由于历代散逸，包括国家图书馆、浙江图书馆、上海图书馆等在内的大图书馆均收藏有限，有关西溪湿地的人文历史研究成果也寥寥无几，建议编纂有关西溪的大型图书。除收集国内图书馆资料外，还须在收集民间资料和海外资料方面下功夫。要建立科学的管理机制，向社会全面开放资料。充分利用省、市研究机构、高等院校和民间力量，组织对西溪湿地进行包括地质学、地理学、气候学、生物学、文学、美学、考古学、历史学、社会学、宗教学、建筑学、城市规划学、经济学等在内的多学科综合研究。西溪湿地保护规划的编制必须立足长远，立足整个杭州城市的发展，立足于大环境生态改良。保护和建设好西溪湿地，是杭州市实现“蓝天、碧水、净气、森林、绿地”生态建设目标的基本标志之一。规划和建设西溪湿地，必须从西溪湿地和杭州城市的本体上切入问题，抓住主要矛盾，统合各种关系，有效保护和有效开发，在较高立意上确立西溪湿地和杭州城市形象。杭州市和西湖区、余杭区两级政府应加强规划和建设方面的沟通，建立协调机制，改变规划建设的不平衡局面。2、借鉴国内外有关湿地保护的先进经验中国是《国际湿地公约》的缔约国，保护湿地是中国各级政府的职责，中国政府已制订《中国湿地保护行动计划》、《中国湿地保护工程规划》。但目前国家的湿地保护项目侧重于大型自然湿地，相对忽视城市内的较小型湿地，因而保护城市湿地尤其应引起城市执政者重视。西溪湿地保护应该遵循《国际湿地公约》、《中国湿地保护行动计划》、《中国湿地保护工程规划》的有关要求，从湿地的基本定义着眼。西溪湿地保护必须遵循生态系统演替原理和生态工程学原理，充分考虑水质净化、生物多样性恢复和风景配置三个主要方面，实现湿地系统的全面优化。3、遵循湿地演替规律建设自然化的亚热带次生湿地生态系统演替理论是指导生态系统重建的重要的基础理论。西溪湿地的生态恢复与重建必须根据生态演替规律，配置以多种植被类型为核心的生态景观，形成一定的连续规模，并保持或扩大水体范围，防止农作物撂荒地旱化、湿地生植物侵入水体使其干化、湿地生植物群落向旱生植物群落演替，以维持湿地生命。西溪湿地以自然淳朴见长，自有其特色和个性。其建设方向是生物多样性的富集地、清明洁净的绿色城市公园、怀旧思古的文化故乡，与西湖明显不同。所以它的生态恢复与重建不能精雕细刻，应大面积恢复和保育自然生态，尽量选用乡土的、自然的植物，削陡坡变斜坡，在水体与基－渚之间建立湿生生态系统过渡带以构造湿生环境，发展生态建筑，避免采用园林植物而与城市园林雷同，提高西溪湿地自维持能力，减少人工化维持和运行费用。五、结语西溪湿地的生态旅游特色和地理品牌个性体现在自然旖旎的湿地风光、深厚多样的人文积淀、质朴古老的民俗风情、江南特有的生态文化以及现代人的休闲方式。进一步发掘西溪湿地最具代表性的自然、人文特色，突显其城市湿地的地理品牌地位，与西湖并联推向国内外旅游市场，将为杭州国际风景旅游城市的打造，加快“东方休闲之都”建设，提高城市知名度和美誉度，提升杭州市综合竞争力作出应有的贡献。[参考文献] 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城市土地扩张模式研究论文

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目 录 摘 要 I Abstract II 第1章 绪论 1 研究目的 1 研究意义 1 研究内容 1 第2章 房地产开发概述及相关土地政策分析 2 房地产开发概述 2 房地产开发的含义 2 房地产的特性 2 房地产开发的特性 3 与房地产开发相关土地政策 5 年1月，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算 管理有关问题的通知》 5 2007年10月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地 使用权的通知》 5 2007年11月，《土地储备管理办法》 6 第3章 土地增值税清算政策对房地产开发的影响 8 概述.8 压缩房地产开发行业利润空间 9 加速房地产开发行业整合速度 9 囤积土地现象将得到抑制 10 改变房地产开发供应结构10 影响房价走势有待进一步观察10 本章小结 11 第4章 土地招标拍卖挂牌出让政策对房地产开发的影响 12 我国土地招标拍卖挂牌制度现状 12 实行“招拍挂”对房地产开发地价的影响 12 实行“招拍挂”对房地产开供应量的影响 13 实行“招拍挂”对房地产市场的影响 13 本章小结 13 第5章 土地储备制度对房地产开发的影响 15 土地储备制度概述 15 土地储备制度对房地产开发的正面影响 15 土地储备制度对房地产开发的负面影响 17 本章小结 18 第6章 对房地产开发有影响的其他土地政策——土地供应政策 20 土地供应总量的影响 20 土地供应结构的影响 20 土地供应方式的影响 21 管理政策的影响 21 本章小结 22 第7章 土地政策效果评价及建议 23 土地政策的效果评价 23 土地增值税清算政策的效果评价 23 土地招标拍卖挂牌出让政策的效果评价 24 土地储备制度效果评价 25 土地供应政策的效果评价 26 针对土地政策存在问题的建议 27 完善土地增值税清算政策的建议 27 土地招标拍卖挂牌出让政策的建议 28 发展我国土地储备制度的建议 29 完善土地供应政策的建议 30 第8章 总结 32 致谢 34 参考文献 35

我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。土地储备制度对房地产市场影响的分析作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。对城市土地价格上涨的分析纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25 万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 ，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。DP= (t= )拟和优度检验R=，F=，DW= (DP)= (DS) (t= )拟和优度检验R=，F=，DW=由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。对商品房价格上涨的分析房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。HP= 815+(t= )拟和优度检验R=，F=96，DW= (HP)= (DP)(t=)拟和优度检验R=，F=，DW=由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。HP= (t= )拟和优度检验R=，F= ，DW= (HP)= (M)(t=)拟和优度检验R=，F= ，DW= 由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动。土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平 我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。完善土地储备制度的对策建议为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：合理控制土地储备的范围和数量土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。加大土地供应结构的调整力度土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。建立健全相关配套的法律法规建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题 如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。强化土地储备管理的监控职能土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。重构土地储备的组织体系在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。参考资料：1. 杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）2. 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