汽车租赁市场初探毕业论文

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1、论文题目：要求准确、简练、醒目、新颖。2、目录：目录是论文中主要段落的简表。（短篇论文不必列目录）3、提要：是文章主要内容的摘录，要求短、精、完整。字数少可几十字，多不超过三百字为宜。4、关键词或主题词：关键词是从论文的题名、提要和正文中选取出来的，是对表述论文的中心内容有实质意义的词汇。关键词是用作机系统标引论文内容特征的词语，便于信息系统汇集，以供读者检索。每篇论文一般选取3-8个词汇作为关键词，另起一行，排在“提要”的左下方。主题词是经过规范化的词，在确定主题词时，要对论文进行主题，依照标引和组配规则转换成主题词表中的规范词语。5、论文正文：（1）引言：引言又称前言、序言和导言，用在论文的开头。引言一般要概括地写出作者意图，说明选题的目的和意义, 并指出论文写作的范围。引言要短小精悍、紧扣主题。〈2）论文正文：正文是论文的主体，正文应包括论点、论据、论证过程和结论。主体部分包括以下内容：a.提出-论点；b.分析问题-论据和论证；c.解决问题-论证与步骤；d.结论。6、一篇论文的参考文献是将论文在和写作中可参考或引证的主要文献资料，列于论文的末尾。参考文献应另起一页，标注方式按《GB7714-87文后参考文献著录规则》进行。中文：标题--作者--出版物信息（版地、版者、版期）：作者--标题--出版物信息所列参考文献的要求是：（1）所列参考文献应是正式出版物，以便读者考证。（2）所列举的参考文献要标明序号、著作或文章的标题、作者、出版物信息。

汽车租赁毕业论文

汽车租赁系统的c语言，数据结构的语言程序【问题描述】汽车租赁公司拥有若干种不同类别的汽车，允许持有相应类别驾照的顾客租赁汽车，按照租赁的汽车类型和租赁的时间进行收费，租赁最长时间不能超过一周；若延迟归还，则按延迟的时间进行罚金处理。其中，汽车信息包括：汽车编号、类别、收费标准、库存数量、延迟归还罚金标准；（汽车类别分为A、B、C三类，收费标准每天分别为：400、300、200元，延迟归还的罚金标准分别为：每天600、500、400元。）顾客租赁信息包括：顾客编号、顾客名、驾照类别（A、B、C三类）、租赁的汽车编号、租赁天数、延迟归还的天数）。主要用到的知识点有：结构体、线性表、函数【基本要求】设计一个汽车租赁管理系统，能够完成以下功能：查询并显示汽车信息、顾客的租赁信息顾客租赁汽车：首先检查顾客驾照类别，然后查询相应类别的汽车数量，若可租赁，则添加顾客信息、同时修改汽车库存量。顾客归还汽车：首先检查归还日期并计算费用，然后删除该顾客的租赁信息表、修改汽车库存量。系统以菜单的方式工作：运行界面可选择要执行的操作是查询？租赁还是归还？【测试数据】由读者自行设定编译器是VC6 #include<> #include<> #include<> #define MaxNum 20 typedef struct A{ int No; /*车辆编号*/ char Type; /*车类型*/ int Payment;/*租费*/ int fine; /*罚金*/ struct A *next;/*指向下一个结点*/ } car; typedef struct B{ int No; /*顾客编号*/ char Name[20]; /*顾客姓名*/ char License; /*执照类别*/ int carNo; /*租凭的车辆编号*/ int Day; /*租的天数*/ int DelayDay;/*延迟的天数*/ struct B *next; } client; struct C{/*这个结构体是车辆链表的头结点,A,B,C每种类型有一种*/ char Type;/*车辆型号*/ int avl; /*可用数*/ car *head;/*指向车辆结点*/ } headNode[3]={{'A',MaxNum,NULL},{'B',MaxNum,NULL},{'C',MaxNum,NULL}} ; client *allClien=NULL; int pay[3]={400,300,200},fine[3]={600,500,400}; void init();/*初始化*/ int menu();/*简单菜单界面*/ void search();/*查询*/ void carSc(); /*查询车辆*/ void clientSc();/*查询顾客*/ void rent(); /*租车*/ void giveback();/*还车*/ void addCli(client *cli);/*向顾客链表增加顾客*/ client* delCli(int clientNo);/*从顾客链表删除一个顾客*/ void addCar();/*向车辆链表归还车辆*/ car* delCar();/*从车辆链表拿出一辆车*/ void Exit();/*退出*/ void main() { init(); while(1) { switch(menu()) { case 1:search();break; case 2:rent();break; case 3:giveback();break; case 4:Exit(); default:; } } } void init() { int i; car *ptr,*pa=headNode[0].head,*pb=headNode[1].head,*pc=headNode[2].head; for(i=1;i<=MaxNum;i++) { ptr=(car *)malloc(sizeof(car)); ptr->No=100+i; ptr->Type='A'; ptr->Payment=400; ptr->fine=600; pa=ptr; pa=ptr->next; ptr=ptr=(car *)malloc(sizeof(car)); ptr->No=200+i; ptr->Type='B'; ptr->Payment=300; ptr->fine=500; pb=ptr; pb=ptr->next; ptr=(car *)malloc(sizeof(car)); ptr->No=300+i; ptr->Type='C'; ptr->Payment=200; ptr->fine=400; pc=ptr; pc=ptr->next; } pa=NULL;pb=NULL;pc=NULL; } int menu() { int choice; printf("\n\n\n选择服务:1.查询 2.租车 3.归还 4.退出\n"); scanf("%d",&choice); while(choice!=1&&choice!=2&&choice!=3&&choice!=4) { printf("\n输入有误,重新输入:"); scanf("%d",&choice); } return choice; } void search() { int choice; printf("\n你想查询:1.汽车 2.顾客 3.返回 \n"); scanf("%d",&choice); while(choice!=1&&choice!=2&&choice!=3) { printf("\n输入有误,重新输入:"); scanf("%d",&choice); } switch(choice) { case 1:carSc(); break; case 2:clientSc(); break; case 3: ; default:; } } void carSc() { printf("\n\n所有汽车信息:\n"); printf("\nA类汽车还剩%d辆.\nB类汽车还剩%d辆.\nC类汽车还剩%d辆.", headNode[0].avl,headNode[1].avl,headNode[2].avl); } void clientSc() { client *ptr=allClien; printf("\n\n所有顾客信息:\n"); while(ptr!=NULL) { printf("\n\n顾客编号:%d",ptr->No); printf("\n顾客姓名:%s",ptr->Name); printf("\n驾照类型:%c",ptr->License); printf("\n租赁车号:%d",ptr->carNo); printf("\n租赁天数:%d",ptr->Day); printf("\n延迟天数:%d",ptr->DelayDay); ptr=ptr->next; } } void addCli(client *cli) { if(allClien) allClien=cli; else { cli->next=allClien->next; allClien=cli; } } client* delCli(int clientNo) { client *ptr,*prePtr;; ptr=allClien; while(ptr!=NULL&&ptr->No!=clientNo) { prePtr=ptr; ptr=ptr->next; } if(ptr!=NULL) { if(ptr==allClien) { allClien=NULL; } else { prePtr->next=ptr->next; } } return ptr; } void rent() { char name[20],type,Yes_No; int num,day,No; car *carPtr; client *cli; printf("\n\n输入执照类型(A/B/C):"); scanf("%c",&type); while(type!='A'&&type!='B'&&type!='C') { printf("输入有误,重新输入:"); scanf("%c",&type); } if(type=='A') num=headNode[0].avl; else if(type=='B') num=headNode[1].avl; else num=headNode[2].avl; printf("\n%c类汽车还剩%d辆,是否要租凭(Y/N):",type,num); scanf("%c",&Yes_No); while(Yes_No!='Y'&&Yes_No!='N'&&Yes_No!='y'&&Yes_No!='n') { printf("Y或N:"); scanf("%c",&Yes_No); } /*增加顾客*/ if(Yes_No=='Y'||Yes_No=='y') { printf("\n输入你的名字:"); scanf("%s",name); printf("\n输入你的租赁天数:"); scanf("%d",&day); } No=rand()%60+200; carPtr=delCar(type); cli=(client *)malloc(sizeof(client)); cli->No=No; strcpy(cli->Name,name); cli->License=type; cli->carNo=carPtr->No; cli->Day=day; cli->DelayDay=0; cli->next=NULL; addCli(cli); /*移出一辆车*/ printf("\n你的顾客编号是:%d",No); printf("\n你所租赁的汽车是%c类车,车号是:%d",type,carPtr->No); printf("\n你的租赁天数是%d天.",day); } void giveback() { int No; long int payment; client *ptr; printf("\n\n顾客编号:"); scanf("%d",&No); if((ptr=delCli(No))==NULL) printf("\n该顾客不存在,无法归还!"); else { switch(ptr->License) { case 1:payment=ptr->Day*400+ptr->DelayDay*600;break; case 2:payment=ptr->Day*300+ptr->DelayDay*500;break; case 3:payment=ptr->Day*200+ptr->DelayDay*400;break; default:; } printf("\n\n顾客姓名:%s",ptr->Name); printf("\n驾照类型:%c",ptr->License); printf("\n租赁车号:%d",ptr->carNo); printf("\n租赁天数:%d",ptr->Day); printf("\n延迟天数:%d",ptr->DelayDay); printf("\n\n所需费用:%ld",payment); addCar(ptr->License,ptr->carNo); free(ptr); } } void addCar(char carType,int carNo) { car *ptr; int index=carType-65; ptr=headNode[index].head; if(ptr==NULL) {ptr=(car *)malloc(sizeof(car)); headNode[index].head=ptr; } else {while(ptr->next) ptr=ptr->next; ptr->next=(car *)malloc(sizeof(car)); ptr=ptr->next; } ptr->No=carNo; ptr->Type=carType; ptr->Payment= pay[index]; ptr->fine=fine[index]; ptr->next=NULL; } car* delCar(char type) { car *rentcar; switch(type) { case 'A':rentcar=headNode[0].head; headNode[0].head=rentcar->next; break; case 'B':rentcar=headNode[1].head; headNode[1].head=rentcar->next; break; case 'C':rentcar=headNode[2].head; headNode[2].head=rentcar->next; break; default:; } return rentcar; } void Exit() { printf("\n欢迎使用.....888888888886666...."); exit(0); }

房地产租赁市场毕业论文

一市场供给趋势 1、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。 ②房地产供给将向多元化方向发展。配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。 ③商品住宅价格将稳中有降。近年来，商品住宅市场供过于求，依照供求规律，商品住宅价格应下降以刺激需求。商品住宅价格居高不下，供求规律在中国房地产市场中不起作用的主要原因是中国房地产市场是一个发育不完全的市场，其需求主体不是个体消费者，而是集团。1998年中国开始在全国范围内推行福利住房制度改革，规定了停止福利分房时间表，逐渐将个人住房消费推向商品房市场，商品房市场需求主体也将逐步由集团向个人转移，需求规律在房地产市场中作用逐渐增大。因此，在商品住宅大量积压的情况下，住宅价格当有逐步下调的可能。二市场需求预测 2000年底我国人均住房建筑面积平方米，正好处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30～35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加。大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。最近一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两、三年内愿意换购住房;己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年l亿平方米左右），今后10年，我国的住房建设有持续的发展。具体表现在投资和消费会同步增长（投资增速有可能减缓），加入WTO后，我国的房地产市场将逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。 ①加入WTO商业用房将会走俏。目前,外资企业对中国经济形势一般持观望态度，不少外国公司只在中国内地设办事处而非公司，并且除了大集团公司外，一般只租不买。入世后，关税等条件放宽，在中国投资有了保障，各种不同规模的外资企业具备了进入国内市场的条件和信心，可为写字楼和外销公寓市场提供一个可观的客户群。而房地产业由于其本身的不流动性，将导致“入世”后的房地产市场只有外销需求的扩大而不会有境外供给的直接增加。 ②普通居民住房需求继续增长。据统计，中国城镇居民人均住房面积只有10多平方米，中国城镇居民有5亿人，潜在需求很大，加上家庭规模小型化趋势，小户型市场将会增加。在福利分房制度下，普通居民的购房能力不足。从而使得房地产市场有效需求不足，实行货币分房以后，这种状况可望得到很大的改变。 ③城镇人口增加的市场需求量预测。当前,中国城市化水平为40%，城镇人口约亿。预计2020年城市化水平达到55%，全国人口14亿，城镇人口增至亿，城镇人口净增亿，按人均居面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需建设住房3亿平方米。 ④居住条件改善增加的市场需求。目前城镇居民住房人均居住面积为平方米，“十五”末要提高到22平方米，与发达国家有相当大的差距。如美国人均住房居住面积40平方米，欧洲45平方米，德国为38平方米，日本为31平方米，新加坡30平方米和台湾省28平方米，这都是使用面积。最保守估计，按2020年城镇人口达到亿人、每人增加4平方米计算，前20年为提高居住水平需求新建住房亿平方米，平均每年亿平方米。 ⑤拆迁改建增加的市场需求。预计每年需拆除重建1亿平方米。今后20年，每年需新建住房至少亿平方米。剔除重叠部分，中国未来20年每年住房需求大约维持在4～5亿平方米。三房地产配套体系发展趋势 ①房地产金融的完善和发展。房地产业是一个资金密集型产业，金融的介入是房地产业发展必不可少的条件。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，就中国目前情况来讲，这两种房地产金融业务发展很不均衡。开发信贷业务开展的时间比较长，业务量也比较大，有效地支持了中国房地产业的发展，但消费信贷的发展却还是近一两年的事。随着福利住房制度改革的推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务。1997年5月人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。从当前按揭业务发展现状看，还存在贷款时间短、贷款比例低、担保方式单调、风险回避不够的缺陷。可以预计，随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，房地产消费信贷业必将有迅速的发展，近期可以预计的是担保方式可能会有较大突破，如试行一次担保和引入保险机制。 ②住房一级市场将对房地产业发展起着越来越大的作用。现在对住房需求大的往往不是没钱无房户，而是有钱有房的人。这些人有房想扩大居住面积，办法之一就是换房，通过市场交易增加需求。据预测，住房实物分配切断后走向货币分配，个人收入将增加。全面开放一级市场所产生的效益要比切断实物分配产生增加量还要多。未来住房一级市场将充满活力，将是买方惜金挑剔的市场。住房是个人最大的消费品，买房货比三家，非常审慎。所以，房地产商要注重产品质量和品位、服务的提高。四 “十五”时期房地产行业发展 “十五”时期是中国房地产业蓬勃发展的时期。2000年中国城镇居民为亿人，人均住房建筑面积平方米(按2001年《中国统计年鉴》数据推算而得)，预计到2005年，全国城镇人口将达到亿人，按平均每人22平方米建筑面积推算，在“十五”期间需增加住房建筑面积28亿平方米；如果原有旧住宅每年按4%的比例拆迁重建，5年合计20%，总面积为18亿平方米；两者合计，“十五”时期需新建住宅46亿平方米。按2000年城镇商品住宅平均每平方米造价1000元计算，“十五”时期城镇住宅建设投资将达到亿元。如果按商品住宅占商品房面积的85%(1996～2000年平均数)推算，5年中城镇需要竣工商品房54亿平方米;按2000年商品房平均每平方米造价1139元(见2001年《中国统计年鉴》)计算，5年中商品房建设投资总额将达到亿元。“十五”时期全社会固定资产投资总额大约为221064亿元，商品房投资占其28%，表明房地产业在第十个五年计划的经济和社会发展中将占据显著的地位。

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汽车租赁营运管理毕业论文

制约我国汽车消费的原因分析及对策摘要汽车开始进入国内家庭，汽车消费已成为扭动内需新的极具活力的增长点，汽车消费市场的发展对国民经济发展的重大作用开始凸显。然而，我国还存在着汽车消费环境不佳的一些问题，限制和阻碍了国内的汽车消费。在当前世界经济下滑的形势下。这些现象与国家拉动内需的政策不相符合。针对问题，本文从9个方面提出了完善汽车消费环境的对策，其中包括汽车消费信用体系的建设、建立和完善汽车消费的服务体系、拓展汽车售后市场、完善消费者权益保障体系等。期望通过此文，消费者以积极、开放的姿态迎接汽车消费时代的到来。关键词消费环境；汽车消费；对策我国汽车产业、社会经济的发展和产业结构的调整、完善，目前我国已经进入汽车消费时代，汽车消费将直接带动汽车产业的发展，并成为国民经济新的经济增长点。目前我国私人汽车消费水平总体上仍然偏低。虽然私人汽车拥有量增长加快，但与国外相比，无论总量还是人均汽车拥有量都有明显差距。从国内一些城市横向比较来看，也存在着私人汽车的消费水平(每百户家庭的汽车拥有量)与经济发展速度、人均GDP水平和居民的实际收入不相符合的情况。这说明我国还存在着一些汽车进入家庭的消费环境障碍问题。家庭汽车消费潜能的释放在很大程度上取决于汽车消费环境与条件的改善。据在广州抽样调查显示，在目前没有购车的家庭中，有33％的计划在近5年内购车(其中大部分是计划在3年内购车)，还有％的人表示“不确定”。计划购车和对购车计划“不确定”的家庭都可以看作是潜在的消费者。汽车消费环境的状况(包括用车费用、道路交通及停车条件、汽车服务体系等)对这一部分消费者的汽车消费计划有很大的影响。现阶段制约我国汽车消费市场发展的瓶颈问题得不到解决，汽车消费市场将不能按照市场演变的规律发展，这也将给我国社会经济的发展带来一系列负面的影响。同时，公务用车制度的改革也将成为私人小汽车市场重要的影响因素。汽车消费环境是一个涵盖面很广的概念，涉及用车费用、汽车消费政策、汽车消费信贷、汽车售后服务、交通基础设施等有关汽车消费的各个方面。一、我国汽车消费环境存在的主要问题 (一)用车成本高。汽车作为大宗消费品，与一般消费品不同的是它有各种使用成本。消费者的用车成本主要包括油费、养路费、路桥费、停车费、保险费、年检费、保养费、维修费、还有各种违章的罚款等。后两种费用情况比较复杂，我们这里谈的养车成本不包括在内。市场典型调查表明，在广州市区内高档、中高档、经济型3种不同类型的家庭轿车的月平均养车费用是3800元。即使一辆上海大众生产的POLO这种比较省油的纯家庭用的轿车，一个月的养车费用也将近2500元。抽样调查结果也表明，在拥有汽车的居民中，平均每月的养车费是2235元。如果再算上购车的各种费用与折旧以及维修费，汽车的消费仍然是非常昂贵的。在有车族中普遍流行着“买得起车养不起车”的说法。高昂的养车费已经成为我国家庭或个人汽车消费最重要的制约因素。抽样调查显示，在已买车的居民中有％的人认为养车费高。在没有买车的居民中，有％的人是因为养车费用太高。准备在5年内买车居民能接受的养车费用平均为1100元左右，与实际费用有较大的差距。 (二)汽车信贷体系建设滞后。一是贷款手续烦琐，由于个人信用体系没有建立，银行为规避风险，制定了一系列复杂的核查、担保手续。购车人必须先找一个有稳定收入和当地常住户口的人作为担保人，带上双方的身份证、户口薄、收人证明，才能到银行指定的汽车经销商处选车，在交付首纳金后，再要经销商派人到税务部门交纳汽车购置税才能提车。获得一份普通的汽车贷款至少需要经过银行、保险、税务、车管所等7个环节，需要近一个月时间。二是首付比例高，还款期短。一般首付30％，还款期为3年。三是担保方式少。由于保险公司退出车贷险，对汽车消费信贷影响较大。据在广州抽样调查表明，已经购车的居民中％的居民是选择一次性付款，在计划近年内购车的居民中％打算一次性付款，其中一个原因是信贷手续烦琐。 (三)消费者的权益保障体系不健全。主要表现在：一是消费者在汽车使用中遇到的许多问题，如信贷、保险、维修、交通事故等，有些问题投诉无门，或出了问题互相推诿。二是由于汽车维修市场良莠不齐，无证经营的维修店用假冒伪劣配件以次充好，损害消费者利益，甚至引发交通事故。三是有些保险公司在理赔上拖延时间，或在合同上做手脚。四是有的经销商不能履行卖车时承诺，甚至以次充好。五是有的停车场乱收费，甚至出现丢车。六是有些消费者出了交通事故得不到及时处理，或损害得不到赔偿等等。消费者合法权益不能得到有效保护，直接影响汽车消费市场的健康发展。 (四)汽车市场体系和售后服务体系不完善。汽车市场体系由新车交易市场、零配件市场、二手车市场、汽车租赁市场、汽车后市场(包括维修、维护等)组成。目前新车销售市场已形成一定的规模，但二手车市场、租赁市场、售后服务市场均显得滞后，整个市场体系没有建立起来。同时，售后服务需要健全的服务机制和保障制度，需要高素质汽车经纪人和维修技术人员，显然我国售后服务体系的建设跟不上汽车消费市场的发展需要。二、完善汽车消费环境的对策 (一)降低汽车消费的成本和费用要推动我国汽车消费市场的发展，首先要解决的是降低养车成本，让老百姓买得起车也养得起车。降低养车成本可从以下方面人手： (1)建议国家有关部门取消养路费和车船费，改收燃油费。去年底燃油税的实施已初见成效。 (2)降低路桥费。一方面降低市内路桥费，另一方面将已经收回投资的高速公路和大桥费用降低或取消。现在全国收费的路桥多，收费高，应该呼吁国家有关部门专门对这一问题进行研究。 (3)调整和降低停车场收费。降低停车场的收费标准应及早纳入物价部门的议事日程。应在广泛调查研究的基础上制订出合理的，即有利于消费者也有利于投资者的停车费的标准。在不同的时段，不同的地点，对停车位的需求不同，应细化停车场的收费标准，给消费者选择空间。同时，及时清理依附在停车场的各种收费，彻底取消那些不该收取的费用，切实减轻停车场经营者的负担。 (4)清理汽车消费其他环节的不合理或乱收费现象。 (二)加快汽车消费信用体系的建设 (1)加大汽车消费信贷的力度。汽车消费信贷对于汽车消费者而言，可以缓解资金压力，促进合理消费，对于汽车生产者可以减少资金占用，对于汽车经销商可以向银行转移欠款风险，对于银行则可以开辟新的业务。所以，汽车消费信贷被称作启动汽车消费市场的“金钥匙”。目前，全球汽车销售量中，70％是通过融资贷款销售的。近年来，我国个人汽车消费信贷呈迅猛发展态势，是仅次于个人住房贷款的第二大信用市场。但通过贷款销售出去的汽车占新车销售总额的比例不足20％，与国外的70％相距甚远。各金融机构应该积极研究国家已出台的汽车消费信贷政策，根据市场需要不断创新信贷消费品种，拓展服务对象，加大汽车消费贷款的力度。要进一步简化程序，为消费者提供便捷的服务。在首付比例、担保方式上多为消费者提供选择。积极探索、开展二手车的消费信贷业务。 (2)整合“银行+保险+汽车经销商”的信贷链。1998年底国内保险公司推出了汽车消费贷款保证保险后，汽车消费贷款业务迅速发展，既加快了汽车消费的增长，也为国内保险业拓展了发展空间。但其风险也开始显露，主要来自一些人的恶意欠资和有预谋的，导致汽车消费信贷及保证保险陷入困境。有关数据显示，目前私车贷款约30％违约还贷，10％的汽车贷款难以收回，多数保险公司在车贷险上亏本，最终导致该业务停办。我国应加快“银行+保险+汽车经销商”信贷链的整合，加快制度创新与政策创新，以推动汽车消费信贷市场的发展。(3)加快个人信用体系的建设。目前，个人信用体系建设的滞后严重阻碍了汽车消费市场发展。在信用体系中，个人信用处于基础地位，是一种基本支撑力量。由于我国个人信用体系未建立起来，缺乏信用评价机制和对失信者的惩罚机制，无论是汽车消费贷款、车贷保险、二手车交易还是汽车租赁市场的发展都受到严重制约。从汽车消费信贷来说，消费者普遍抱怨的信贷手续烦琐、抵押登记过长、担保方式太少等等，从银行来说是为防范风险不得已的举措，因为没有健全的个人信用资料，银行很难掌握客户的综合信用情况，只能靠不断提高“门槛”来防范风险。车贷保险也遇到同样问题。同时，二手车交易、汽车租赁等市场的发展也受到个人信用体系的制约。加快建立个人资信征集系统。建立个人资信的征集系统是个人信用体系建设中最重要也是最核心的问题。建立个人资信的征集系统必须靠政府来推动，因为构成个人信用的信息包括个人资产、个人收入、公用事业的付款记录、个人消费信贷、信用卡还款记录、诉讼记录等，分别掌握在银行、公安、公用事业单位、法院、人事等部门手中。现行的公民身份证、户口信息由公安户籍部门管理，房屋产权信息由房管部门管理，而汽车牌照等信息由公安车管部门管理。个人信用的信息还涉及到商检、海关、税务、教育、卫生保健等部门。所有这些信息资源都是一个个孤岛，无法在部门之间沟通和共享。政府应出台相关的法律法规，强制有关部门和社会有关单位将个人资信以商业化或义务的形式贡献出来。同时，加快培育资信市场的主体。资信公司是社会信用体系的载体，它的任务是以市场运作的形式，汇总政府部门、金融机构和其他信用信息资源所拥有的信用信息，建立完备的信用信息数据库，对外提供信用相关的产品，并以市场化的方式形成全社会有效的自动惩戒机制。权威的资信公司出现，需要政府与金融机构共同努力。近期，应尽快在公检法、工商、税务、金融等领域实施个人资信的资源共享。也可考虑，在汽车信贷业务中建立一个专门对汽车消费信贷风险进行管理的中介机构。这个机构可以通过专门收取服务费用，接受银行或保险公司的委托，对个人信用进行调查评价，并对信贷、保险合同的履行进行有效的管理。 (4)筹建汽车金融公司。我国汽车消费信贷的主体是商业银行，而在国外，汽车信贷服务的主体是专业性的汽车金融公司。汽车金融公司是一种专门从事汽车消费信贷业务并提供相关汽车金融服务的专业机构，已有近百年的历史。汽车与一般消费品不同，售前、售中、售后都需要专业的金融服务。汽车金融公司与银行最大的不同在于它的专业化，它的业务核心就是汽车金融服务，不仅为用户提供首期贷款购车、上牌照、保险等一条龙的服务，还能提供汽车保养、维修及远程求助等多项服务。汽车金融公司的重要作用还表现在它为汽车生产厂商拓展与维护销售体系、提供市场信息等，为汽车经销商提供存货融资、营运资金融资、保险等业务。汽车金融公司在整个汽车消费的链条上，成为联系各方的润滑剂。 (三)建立和完善汽车消费的服务体系。改善汽车消费环境，必须加快汽车消费的服务体系建设。汽车消费服务体系，涉及到汽车消费的整个过程，从售前的咨询服务到信贷、保险、上牌、技术咨询、售后服务、维修、保养等环节。目前大的汽车交易市场和汽车专卖店开始重视服务体系的建设。由于汽车消费的特殊性，培养高素质的服务人才显得非常重要。一是培养高素质的汽车经纪人。汽车是很复杂的商品。专业性强，普通的汽车消费者很难具备这方面的知识，尤其是在汽车刚进入普及的时候。目前购车的消费者中有60％的人对汽车、购车环节和各种利益保障不熟悉，而大部分汽车销售顾问都达不到售前咨询，售中保险、信贷、上牌，售后的理赔、维修、保养、汽车俱乐部等方面的服务要求，接受过系统培训的汽车经纪人不到从业人员的1/4。因此，培养高素质的汽车经纪人，不仅是汽车制造商和经销商自身发展的需要，也是完善汽车消费的服务体系，推动汽车消费市场发展的需要。二是提高汽车维修人员的技术水平。汽车是高科技的结晶，目前新车型的零部件大多是高科技的电子产品，修理时若不懂得控制原理，不懂得使用电脑手段来判断故障，寸步难行，特别是一些运用高科技系统的车辆。某汽车俱乐部年度满意度调查的数据显示，在汽车修理工人中真正掌握汽车故障诊断能力的优秀技工不足20％。快速提高汽车维修从业人员的整体素质是提高汽车售后服务水平的关键。 (四)完善消费者权益保障体系。随着汽车越来越多地进入家庭，随之而来的纠纷也凸显出来。关于汽车消费方面的投诉主要涉及到产品质量、售后服务的保障、配件交易的隐患，还有二手车市场中的欺诈行为、停车场管理混乱造成的问题等。据有关资料显示，由于维修质量引发的交通事故有80％来自配件，直接损害消费者的利益甚至是生命安全。完善消费者的权益保障体系，是改善我国汽车消费环境的重要方面。建立消费者的权益保障体系，首先要使消费者投诉有门，当消费者的权益受到侵害的时候，有投诉的渠道。其次，建立信息反馈机制。三是建立有效的监督机制和惩罚机制。 (五)整顿和规范汽车消费市场的秩序。整顿和规范汽车消费市场的秩序，是保障消费者权益的重要方面。贸易、工商、公安、交通、质量监督、物价等部门要紧密配合，坚决打击走私进口汽车、拆解、拼装报废汽车等违法行为；加强对汽车配件销售、汽车清洗、汽车美容等行业的清理整顿；严厉打击不法企业以次充好，销售假冒伪劣产品，利用假冒、不合格配件进行汽车修理、服务等违法行为；规范汽车经销商的中介行为，查处和纠正汽车经销商在兼业代理保险、上户、按揭过程中的不合理收费、违规收费、自设项目收费等违法行为。 (六)拓展汽车后市场 (1)汽车后市场是一个潜力巨大的市场。所谓汽车后市场，就是指汽车实现销售以后，围绕使用和维修保养而形成的服务市场。有关专家指出，当消费一辆汽车时，购买汽车的费用只占整个汽车从购买到报废所需支出费用的20％，后续使用过程中还需要支付80％的费用。按这个比例计算，汽车后市场这块蛋糕的规模是汽车销售的4倍。随着汽车销售利润的不断下降，汽车后市场正在成为我国汽车市场的“第二桶金”，汽车生产企业的营销方式将从单一的产品推广向全方位、多层次的整体营销过渡，汽车后市场的竞争将加剧，世界一些大的汽车维修商、养护商，纷纷看好中国市场，有些已抢滩登陆。我国汽车消费市场的发展要充分重视汽车后市场，利用本土优势抢占市场先机，以战略眼光积极开拓这一潜力巨大的市场。 (2)提高汽车维修维护市场的规模和水平。国外汽车售后服务发展主流是4s形式，即整车销售、售后服务、零件供应、信息反馈四位一体，销售和服务是结合在一起的。售后服务的另一个趋势是从事后的修理转向汽车的定期维护保养，注重对用户的技术培训和技术咨询。在国外，汽车保养业已经形成了一套成熟而完善的服务和技术质量经营体系，形成了一个有着巨大市场和丰厚利润的行业。在上世纪80年代的美国，汽车养护企业已占到整个汽车保修行业的80％以上，年营业收入超过1000亿美元，减少车辆报废率达％。 (3)拓展汽车休闲、文化、娱乐市场。汽车消费是综合性的消费，并形成了独特的汽车消费文化，从而形成一系列有关汽车文化的产业。如汽车娱乐，包括音响系统、CD系统、电视接收系统、DVD系统、电子游艺系统等。汽车娱乐系统的营业额可能超过汽车本身，因为一套高档音响中心的价值就要超过汽车本身的价值，而人们驾车里程越多就越需要消遣。还有汽车俱乐部，汽车俱乐部有多种形式，如品牌俱乐部、车迷俱乐部、越野俱乐部、维修俱乐部、救援俱乐部等，在国内方兴未艾。汽车文化的范围非常广泛，包括汽车模型、汽车体育、汽车知识、汽车报刊、汽车书籍、汽车影视、民间风俗、国际交往、服装服饰、车迷、汽车与社会等。随着汽车进入百姓家庭，内容丰富、形式多样的有关汽车休闲、文化、娱乐、运动的市场需求将日益显现出来，市场前景广阔。我国应该积极鼓励和扶持汽车休闲、文化、娱乐市场的发展。 (七)充分发挥汽车消费者协会等民间组织的作用。随着汽车消费群体的扩大，诸如汽车消费者协会、汽车俱乐部、私家车协会、驾驶员协会、旅行房车俱乐部、汽车维修工程师协会等民间组织已出现并且将会有大的发展。这些民间组织发展有利于消费者权益的保护，并在一定程度上承担了技术培训、交通安全教育、信息交流等职能，对于汽车消费市场的发展有重要的促进作用。如广州市私家车协会自2002年5月成立以来，已有会员4800多人，与42个汽车维修站签订了合同，会员可在签约的维修站享受优惠服务。对汽车消费者协会等民间组织应给予积极支持和引导，充分发挥这些民间组织在维护消费者权益、推动汽车消费市场发展方面的重要作用。 (八)制订鼓励和方便外籍人士购车的政策。目前外籍(包括港澳地区)人员在我国境内购车，需要办理暂住证，并且居住一年后才能购车。一些在境内工作的外籍人士感到购车不方便，有的采取变通方式如借用本地居民身份证购车。目前，世界500强跨国公司大多落户中国，有相当多的国家和地区客商在我国设立了多个办事机构和研发中心。在中国内地就业和生活的外国人以及港澳台同胞越来越多，这是一个消费实力很强的群体，如果在购车条件上有所放松，如放宽居住的时间，手续更简便，将有利于汽车消费市场的发展。 (九)逐步开展公务用车制度的改革。在计划经济时代，公款汽车消费占绝对主导地位，在我国现有的汽车消费群体中，公务用车仍然占主导地位。由于汽车的购置与使用均由公款包揽，各种费用都很高。公务用车虽然有定编管理，由于是财政出钱，各单位都千方百计争指标，公车消费队伍有不断扩大的趋势，财政负担越来越沉重。由于公务用车的管理体制不健全，公车私用、私车公养比较普遍，既加重了财政负担，也易滋生腐败。同时，日益庞大的公车消费队伍，也严重制约了私人汽车的发展。无论是从反腐倡廉的角度，还是从节约政府开支的角度，公务用车走向市场的意义重大。公务用车市场化也将成为轿车进入家庭的催化剂。三、结语在当前世界经济受到金融危机冲击的影响下，将汽车消费作为拉动我国内需新的增长点并将汽车消费市场发展纳入国民经济和社会发展规划具有十分重要的意义。坚持汽车消费市场与我国经济社会协调发展，坚持汽车消费与汽车生产和流通联动发展，做大做强我国汽车消费市场；建立和完善汽车市场体系，营造汽车消费市场发展的良好环境，促进汽车消费市场全面发展。

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住房租赁市场研究论文

·专著1、吴晓等.我国大城市流动人口居住空间解析——面向农民工的实证研究[M].南京：东南大学出版社,2010(ISBN978-7-5641-2323-9，万字).2、吴晓,魏羽力编.城市规划社会学[M].南京：东南大学出版社,2010(ISBN7-978-7-5641-1937-9，30万字，“城市规划原理丛书”出版规划教材).3、[英]维基·理查森.新乡土建筑[M].吴晓,于雷译.北京：中国建筑工业出版社，2004年3月(ISBN7-112-06059-1，60万字).4、[英]彼得·绍拉帕耶.现代建筑与数字化设计[M].吴晓,虞刚译.北京：中国建筑工业出版社，2007(ISBN7-112-08781-5，42万字).5、张彤,吴晓，陈宇等.绿色北欧：可持续发展的城市与建筑（中英双语）[M].南京：东南大学出版社,2009(ISBN978-7-5641-1387-2，万字，“十一五”国家重点图书出版规划教材).6、吴明伟,吴晓等.我国城市化背景下的流动人口聚居形态研究——以江苏省为例[M].南京：东南大学出版社，2005(ISBN7-5641-0035-4，24万字).7、[英]彼德·布伦德尔·琼斯.现代建筑设计案例[M].魏羽力,吴晓译.北京：中国建筑工业出版社，2005(ISBN7-112-06926-2，40万字).8、阳建强,吴晓,孔令龙等编.东南大学建筑学院城市规划专业学生优秀作业选(2002-2007)[M].南京：东南大学出版社,2008(ISBN-1，58万字).9、王建国,刘博敏,阳建强,吴晓等编.城市设计[M].北京：中国建筑工业出版社,2009(ISBN978-7-112-10621-9，62万字，普通高等教育土建学科专业“十一五”规划教材，国内第一本根据全国高等学校城市规划专业城市设计课程教学要求而编写的重要教材).·论文和书中章节1、吴晓.城市公园系统小议[J].新建筑,1999（6），、吴晓.规划开发中的“守法”和“执法”问题[J].城市规划, 2000（3）.3、吴晓,吴明伟.小商品市场的规划建设初探[J].新建筑，2000（4）.4、吴晓，马红杰.“边缘城市”的形成和形态初探[J].华中建筑，2000（4）.5、吴晓.城市中的“农村社区”——流动人口聚居区的现状与整合研究[J].城市规划，2001（12）.6、吴晓,张靖.公共住宅：香港和新加坡的政策性差异透视[J].城市规划,2002（3）.7、吴晓,吴明伟.物质性手段：作为我国流动人口聚居区一种整合思路的探析[J].城市规划汇刊, 2002（2）.8、吴晓.当前我国有形市场的发展方向浅析[J].东南大学学报（哲学社会科学版）,2002（2）9、吴晓.“边缘社区”探察——我国流动人口聚居区的现状特征透析[J].城市规划,2003（7）.10、吴晓.再审新乡土建筑——读维基·理查森的《新乡土建筑》有感[J].新建筑,2003（6）.11、吴晓，吴明伟.国内外流动人口聚居区之比较[J].规划师，2003（12）.12、吴明伟，吴晓，刘博敏，雒建利. 打造城市喧嚣中的“后花苑”——上虞市曹娥老区改造及曹娥景区的修建性详细规划[J]. 城市规划,2004（1）.13、吴晓.“城中村”现状调查与整合[J].规划师,2004（5）.14、吴晓,王承慧.本科转型教学中的住区规划课程[J].规划师,2005（3）.15、王承慧,吴晓,权亚玲,巢耀明.东南大学城市规划专业三年级设计教学改革实践[J].规划师,2005（4）.16、吴晓.南京经济适用住房建设现状调查[J].建筑学报,2005（4）.17、吴晓译.一件未问世的作品：汉斯·夏隆的曼海姆国家剧院方案[J].建筑师,2005（5）.18、吴晓，吴明伟，徐伟. 基于车行体验的公路沿线景观建构研究——以同三高速公路射阳连接段的景观控制性规划为例[J].中国园林,2005（11）.19、吴晓,魏羽力译.北欧建筑师希古德·莱维伦茨述评——以圣彼得教堂设计为例[J].新建筑, 2006（6）.20、吴晓译.历史视野中的乡土建筑——一种充满质疑的建筑[J].建筑师,2006（6）.21、吴晓,吴明伟,徐伟.基于旅游功能策划的景区规划——以射阳岛区的总体规划为例.城市规划,2007（10）.22、吴晓,虞刚.关于数字技术在当代建筑设计中应用的再思考——读《现代建筑与数字化设计》一书有感[J].建筑学报,2007（5）.23、吴晓,魏羽力.关于城市设计与现有规划体系衔接的思考[J].规划师,2007（6）.24、吴晓,顾震弘编译.Bo01欧洲住宅展览会，马尔默,瑞典[J].世界建筑,2007（7）.25、吴晓,顾震弘编译.维基实验新区,赫尔辛基,芬兰.世界建筑,2007（7）.26、吴晓,顾震弘编译.哈默比湖城, 斯德哥尔摩,瑞典.世界建筑,2007（7）.27、吴晓,施梁.斯德哥尔摩的“地下艺术长廊”浅析——以地铁站点的艺术陈设设计为例[J].华中建筑,2007（7）.28、高源,杜嵘,吴晓.东南大学-代尔夫特大学建筑联合教学成果介绍评析[J].华中建筑,2007（9）.29、吴晓,阳建强.瑞典高校建筑学科的教学体系探察——以皇家工学院（KTH）的建筑与环境学院为例[J].华中建筑,2007（12）.30、吴晓,谢泉.瑞典皇家工学院的校园演化与空间环境探析——以KTH的历史性主校区（Valhallavägen）为例[J].新建筑,2007（6）.31、施梁,吴晓.作为公共艺术形态的城市雕塑[J].东南大学学报（哲学社会科学版）,2007年（3）.32、吴晓,吴明伟.美国快速城市化背景下的贫民窟整治初探[J].城市规划,2008（2）.33、吴晓.立足于求租群体的住房租赁市场探察——以南京为例[J].东南大学学报（哲学社会科学版）,2008（2）.34、吴晓,孙静.欧洲“移动谷”的演化与建设初探——瑞典著名的Kista科技园区考察[J].新建筑,2008（3）.35、孙静,谢泉,吴晓.基于文化环境建构的校园雕塑建设研究——以东南大学、南京大学、南京师范大学老校区为例[J].规划师,2008（6）.36、吴晓,阳建强.住区规划中的城市设计应用初探[J].城市规划,2008（7）.37、高源,吴晓,杜嵘.中荷联合教学的回顾与评述——东南大学建筑学院与荷兰代尔夫特大学建筑学院[J].新建筑,2008（5）.38、王承慧,吴晓,巢耀明.适应时代需求的住区规划“转型教学”模式研究[J].城市·环境·设计,2008（11）.39、吴晓,吴珏,王慧等.现代化浪潮中少数民族聚居区的变迁实考[J].规划师,2008（9）.40、吴晓.斯德哥尔摩战后新城的规划建设及其启示.华中建筑,2008（9）.41、吴晓.北欧科学园区的规划与建设研究——以瑞典和芬兰的高科技园区为例[J].现代城市研究, 2008（10）.42、吴晓,汪晓茜.芬兰生态型居住区探察——以赫尔辛基的Viikki实验新区为例[J].建筑学报,2008（11）.43、吴晓,吴明伟.小商品市场的形成、发展与建设[J].城市规划,2009（2）.44、吴晓.北欧生态型城镇的规划建设及思考[J].城市规划,2009（7）.45、吴晓,王湘君,高军军.生态导向下环境评估方法在北欧城镇建设中的应用初探[J].建筑学报（学术论文专刊）,2009（2）.46、吴晓,高军军,孙世界.基于GIS平台的城市色彩规划与引导初探[J].规划师,2009（7）.47、魏羽力,吴晓.从伽考农庄看雨果·赫林的有机建筑观[J].新建筑,2009（2）.48、高军军,吴晓.大城市中心区楼宇经济的实证研究[J].现代城市研究,2009（9）.49、徐卞融,吴晓.城市广场与城市交通的关联研究[J].华中建筑,2009（2）.50、陈薇,王承慧,吴晓.道路遗产与历史城市保护——以南京为例[J].建筑与文化,2009（5）.51、吴晓,王承慧,王艳红.大运河遗产保护规划（市一级）的总体思路探析[J].城市规划,2010（9）.52、徐卞融,吴晓.基于“居住-就业”视角的南京市流动人口职住空间分离量化[J].城市规划学刊,2010（5）.53、徐卞融,吴晓.基于“居住-就业”视角的南京市流动人口空间分异研究[J].规划师,2010（7）.54、魏羽力,吴晓.斯普利特：从宫殿到城市[J].建筑师,2010（2）.55、吴晓.我国进城农民居住空间的微观探析及其对策研究——以南京市的租居型外来工为例[J].现代城市研究,2010（6）.56、吴晓,王承慧.公共住宅——作为我国进城农民一种安置手段的思索[J].新建筑,2010（3）.57、徐华林,吴晓.大城市商业中心空间形态演变的实证解析[J].新建筑,2010（2）.58、吴晓,王松杰,方宇.基于GIS数字平台的大尺度空间密度导控[J].建筑与文化,2010（10）.59、吴晓,徐卞融,孙世界.城市景观视野下雕塑建设的系统性导控初探[J].建筑与文化,2010（2）.60、王松杰,吴晓.城市中的雕塑[J].建筑与文化,2010（7）.61、方宇,吴晓.南京历史性校园空间格局的演变——以东南大学、南京大学、南京师范大学老校区为例[J].建筑与文化,2011（11）.62、吴晓.我的城市居所在哪里？——农民工居住空间的供给刍议[J].城市规划,2011（1）.

下我国房地产行业 SWOT 分析我国房地产业发展制约因素分析由于发展的历史短，经验不足，以及体制等方面的原因，我国的房地产业发展将受到一定的制约。一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。在房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。随着房地产业向规范方面发展和竞争的加剧，特别是我们加入 WTO 之后，许多在过去有效的方法不再适用的新形势下，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍，很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高，差距将会更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的问题。三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交易规则；与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师事务所、律师事务所，贷款担保机构等等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业务不熟悉，难以承担房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理。四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系是在单位和职工之间，在全面实行货币化补贴住房，将住房卖给职工之后，单位不再承担出租房屋的业务，必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场，而在一些建立了房屋租赁市场的地区，在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应的管理政策。五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定，但这些法规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外，有法不依和无人执法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经营的效率和效益。六是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快，但由于一直忽视房屋科技的作用，房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想，提高房屋内在和外观质量方面都比较落后，很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功能、环境、服务等方面质量的要求。第二节我国房地产业发展的优势分析 1.国家的重视。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005 年城镇居民人均住宅面积增加到 22 平方米”（这是指建筑面积，按平方米建筑面积折合 1 平方米使用面积计算，为平方米使用面积），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。 2.房地产业与经济和社会发展目标一致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随有房地产业的大发展。 3.国家政策的支持。改革开放以来，特别是 1998 年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根据国家经济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。 4.人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。 5.房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了很大的进步。 6.房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。 7.社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。 8.我国已加入 WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。 9.大规模城镇化对房地产的推动。人口城镇化既是经济发展到一定阶级的必然产物,也是我国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国 13 亿人口中有 8 亿属于农村人口,目前我国城市化比例仅 30%,远低于发达国家 70%--80%的发展水平。而在人均 GDP800-1300 美元的阶级是人口城镇化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农村的消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经之路。积极稳妥推进城镇化是“十五”期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和政策性问题之一,未来每年城市化比例将增加一个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设,为房地产业的发展提供巨大商机。 10.西部大开发的积极影响。西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和全国房地产业的平衡发展。"十五"期间我国将加快实施西部大开发战略,加快中西部地区发展,将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求,区域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机,中西部地区房地产的发展有利于我国房地产业的平衡发展。 11.最重要的，就是我国即房地产的有效需求将逐渐升温。房地产有效需求的增长主要体现在住宅需求的增长,其主要因素有:首先,房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以及国家大力发展房地产金融,城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强,将极大提升房地产的有效需求。其次,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐步建立和完善,也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解,后顾之忧少了,敢于用手中的钱,以至未来的收入去购房。第三,住房抵押贷款和资产证券化等房地产金融的发展也将刺激居民的购买行为。第四,人们对住宅投资性消费动机的增强,也将为我国房地产业的中长期发展带来巨大商机,成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合理流动,将能动地创造出新的住房需求,白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐步加大。

分析篇周守亮我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接内容提要：房地产业价格波动会对消费行为产生影响，进而波及到期和未来的消费。因此，影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品我国整体宏观经济。本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在从而影响其储蓄和预算决策，结果便是会机制；其次， VAR 模型框架下，在通过脉冲响应函数和方差分解的方法，的决策，说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速，直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。房地产价格的上升会带来显著的并集中在短期；最后，提出了稳定房地产价格的对策。成本效应，进而影响到居民消费。因为，对于租房关键词：房地产价格消费传导机制 VAR 模型者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨作为国民经济支柱产业之一的房地产业，在我国经济增从但是，近年来房价上涨过快等一系列问题，紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升，长中的贡献很大。由于房地产价格的上涨，社区物业费，装而会使其减少消费。阻碍了我国宏观经济的健康发展。尤其是 2009 年，房地产业修费，停车费等水涨船高，居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出，从而推动相关地块的地价，房价快速上升。如中房地产价格的上升会导致企进而使得生活成本增加。另外，何遏制房价过快上涨，已经成为政府和百姓最关心的热点问业的运营成本的增加，这里所说的运营成本包括员工生活成题之一。房地产市场的健康稳定，不仅仅是一个行业的发展本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和房地产的消费能带动其问题，更关系到国计民生，百姓福利。使用费用，从而影响企业的经济行为。他各行业的发展，这种乘数效应会拉动内需，从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民，都是通过贷款的经济持续、快速、稳定的发展。因此，研究房地产价格波动与方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业消费的关系尤为重要。银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调控，贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大一、房地产价格波动对消费影响的内在机制量的货币，对市场的流动性造成巨大的冲击。流动性的过剩，房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济，其自必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候，中消费是重要渠道之一。房地产价格波动对消费影响的内在同样，如果房然会收紧腰包减少消费，而去购买保值的商品。机制主要有如下几点：地产价格飞涨超出人们的理性预期，银行会对风险进行严格 1．财富效应。房地产价格的波动会对供给者产生财富效管理，对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧应，具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的约束。上升进行了再融资，此时房地产价格的上升直接推动了实际财富的增加，扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然二、房地产业价格波动对消费影响的实证分析没有变现，即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消有出售或是进行再融资，但是这种由于房地产价格上升带来费品零售总额变动率 LSRt①，由于居民的消费主要受到消费大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加，从而扩大者的收入和财富水平的影响，因此，本文的解释变量除了选了边际消费倾向。而且，由于房地产价格的上涨，居民也会对择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可未来的产生一个良好的预期，增加当期消费。支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言，房地产价格的波动会对需季度的数据为样本，来分析房地产价格波动对消费的影响。求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大，截至 2．模型建立。建立计量模型之前，必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当稳性，如果数据是平稳的，则可以直接进行最小二乘估计；如中，大部分对房地产品具有刚性需求。对于租房者来说，房地果数据非平稳，则需检验各变量之间是否存在协整关系。结产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本，从而引起租果表明各变量的是非平稳的，而对序列的一阶差分以后是平金的上升，进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者，稳的。系，其基本思想是：如果两个（或两个以上）的时间序列是非房地产价格的上涨，会增加还款压力，从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数（上年同期＝100 减 100 ）来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的，但它们的某种线性组合却表现出平稳性，则这些变量之间存在长期稳定性，即协整关系。由于本文建立的系统包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方法。根据赤池信息准则（AIC 和施瓦茨准则）确定由）（SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系，并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ，）在整个 10 期的方差分解中，社会消费品零售总额变动率自身的滞后影响最大，这说明社会消费品零售总额变动率有很强的惯性，并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大一部分的生活必需品的消费。在收入和房价波动两个自变量当中，收入波动的对消费影响增加最快，从第 2 期的 0．486％增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳定， 2．5％左右。为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表从各变量之间的协整关系我们可以看出，城市人均可支配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响，而房地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时，社会消费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点；而当房地产价格增长率上升 1 个百分点时，社会消费品零售总额下降 1．211 并个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响，且弹性系数大于 1；而房地产价格的波动对消费行为的影响也非常明显，当房价上涨过快时，居民为了购买房子而节衣缩食，减少当前的消费支出，且这种减少当前的消费而增加未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内生变量当前和未来取值的影响，通过对解释变量的方差进行分解，提供在每一解释变量的方差中，其他解释变量所能解释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要性。脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。收入的波动是消费变动的先导因素，而房价的波动对消费的影响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲（图 1 ，）社会消费品响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应，且响应速度比较块，几乎在第 2 个季度就达到了最大值，并且衰减的速度也比较慢，一直延续到 7 期之后。房地产价格的波动不会对消费造成长期的影响，主要是因为居民已经将房地产价格的波动消化，并且理性预期房地产价格的未来波动。为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性，本文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出（表三、结论与对策建议根据实证研究结果，房地产价格波动分别与消费之间具房地产价格的上涨会迅速降低居民消费有长期的均衡关系。支出，从而有悖于我国目前扩大内需，维持经济稳定增长的基本方针。因此，控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因途径。另外，此，房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大，对于目前稳定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。保障性住房的增加，一方面会促进商品房市场的竞争，降低均衡价格；另一方面会迅速释放居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消费，从而扩大内需，带动我国国民经济持续、稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双重特性。由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的预期，选择房地产投资。因此，政府和央行应采取稳健的货币政策和财政政策，影响汇率，利率和通货膨胀的预期，进而改变资源配置，降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府积极配合下，通过贷款利率和税率的变化，对自住性消费和投机性消费进行差别化。完善商品房预售制度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费，盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序，严格房地产企业市场准入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法，抑制土地价格的过快上涨。依法查处闲置、囤积土地房源，捂盘惜售，哄抬房价等违法违规行为。参考文献：〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京：清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3）〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6）〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的实证检验〔J〕．经济问题，2007（7）〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实的影响分析—— 践，2009（8）（作者单位：东北财经大学）图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中，横轴表示冲击作用的滞后期间数（单位：季度，）纵轴表示社会消费品零售总额变动率，实线表示分别表示社会消费品零售总额变动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。